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Immobilie selbst verkaufen Ratgeber

Mehrfamilienhaus verkaufen

Lesedauer: 6 Minuten
10. November 2023

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses (MFH) bedeutet oft einen größeren Aufwand als die Veräußerung eines Einfamilienhauses. Potenzielle Interessenten interessieren sich schließlich nicht nur für die Immobilie selbst, sondern vor allem für die Rendite der Immobilie. Hinzu kommt: Kleine Fehler können sich teilweise in hohen Beträgen auswirken. Eine sorgfältige Vorbereitung und durchdachte Vermarktung sind daher das A und O beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses.

Sie suchen einen erfahrenen Makler, der Ihr Mehrfamilienhaus in Köln, Bonn und Umgebung verkauft? Seit knapp 30 Jahren vertrauen Eigentümer uns ihre Immobilien an, damit wir sie sicher und zu dem für sie besten Preis an einen passenden Käufer verkaufen.

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Schritt 1: Entscheidung zum Verkauf

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten und vermieten?

Eigentümer eines Mehrfamilienhauses haben es bei der Entscheidung für den Verkauf etwas schwerer: Anders als beim Einfamilienhaus kann nämlich sowohl der Verkauf als auch die Vermietung sinnvoll sein. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen hat schließlich in der Regel eine bessere Rendite und einen besseren Quadratmeterpreis als ein Einfamilienhaus.

Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten und vermieten, sollten Sie deshalb vorab gründlich abwägen. Die Entscheidung ist auch abhängig von Ihrer persönlichen Situation.

Vorteile bei der Vermietung:

  • Das Mehrfamilienhaus dient weiterhin als Vermögensanlage.
  • Sie erhalten regelmäßige Einkünfte durch die Mieten.

Nachteile bei der Vermietung:

  • Die Vermietung erfordert Zeit und Fachkenntnisse, verursacht Verwaltungsaufwand und -kosten.
  • Eigentümer eines Mehrfamilienhauses müssen für teilweise hohe Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufkommen.

Vorteile beim Verkauf:

  • Der Verkauf bringt Ihnen kurzfristig einen hohen Verkaufserlös, das gibt Ihnen mehr Flexibilität.
  • Vermieterverpflichtungen entfallen, genau wie Aufwand und Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung des Mehrfamilienhauses.

Nachteile beim Verkauf:

  • Immobilien- und Mietpreise könnten weiter steigen.
  • Ist der Kauf weniger als 10 Jahre her, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Auch wenn die Finanzierung des Mehrfamilienhauses noch nicht abgeschlossen ist, berechnet die Bank Ihnen eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Mehr dazu, wann es sich lohnt, eine Immobilie zu verkaufen und wann die Vermietung sinnvoller ist.

Sollte ich das Mehrfamilienhaus oder die einzelnen Wohnungen verkaufen?

Bitte beachten Sie vorab: Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen muss die Aufteilung beim Grundbuchamt vor dem Verkauf beantragt werden. Notwendige Voraussetzung ist dabei eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Wohnung muss in sich geschlossen sein und über einen Wärme- und Schallschutz verfügen, damit sie als Eigentumswohnung aufgeteilt werden kann. Es kann sein, dass durch die Aufteilung zusätzliche Kosten, zum Beispiel für zusätzliche Trennwände oder separate Versorgungsleitungen, entstehen. Planen Sie für diesen Schritt ausreichend Zeit und gegebenenfalls auch zusätzliche Kosten ein.

Das Mehrfamilienhaus aufteilen

Vorteile: mehr Interessenten, höherer Verkaufspreis

Nachteile: höherer Aufwand, höhere Kosten

Bitte beachten Sie auch, dass im Falle einer Aufteilung ein Vorkaufsrecht für die aktuellen Mieterinnen und Mieter besteht.

Komplettverkauf des Mehrfamilienhauses

Vorteile: weniger Aufwand, einfacher und oft schnellerer Verkauf

Nachteile: oft niedrigerer Verkaufspreis, kleinere Zielgruppe

Ob sich die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses lohnt, ist auch abhängig vom Zustand der Immobilie, der Lage sowie regionalen Markt.

Sollten Sie sich unsicher sein, lassen Sie sich unverbindlich von unseren Maklern beraten.

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Besonderheit: geerbtes Mehrfamilienhaus

Grundsätzlich kann die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses ebenso sinnvoll wie der Verkauf sein. Die Antwort hängt immer von Ihrer individuellen Situation ab und kann daher nicht pauschal beantwortet werden. Sind Sie allerdings nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Verkauf meist die einfachste und konfliktärmste Lösung.

Beachten Sie, dass mit jedem Erbe auch die Erbschafssteuer anfällt. Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie allerdings Ihren Freibetrag geltend machen. Nur wenn der Verkehrswert des geerbten Mehrfamilienhauses Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschafssteuer für den Restwert an.

Gewusst: Mit dem Antritt der Erbschaft gehen nicht nur die Vermögenswerte des Objekts, sondern auch die damit verbundenen Verbindlichkeiten auf Sie über. Prüfen Sie daher, bevor Sie die geerbte Immobilie annehmen, ob der Vermögenswert die Verbindlichkeiten übersteigt.

Mehr zum Verkauf einer geerbten Immobilie.

Schritt 2: Vorbereitung des Verkaufs

Makler auswählen

Mehrfamilienhäuser sollten immer in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler verkauft werden. Während der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen auch in Eigenregie mit ausreichend Vorbereitung und Sorgfalt gelingen kann, erfordert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses unbedingt Fachwissen.

Setzen Sie idealerweise auf einen regionalen Makler, der den Markt vor Ort gut kennt und weiß, was möglich ist.

 

Notwendige Unterlagen besorgen

Für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses benötigen Sie:

  • aktuelle Flurkarte, die nicht ältere als drei Monate ist
  • aktueller Grundbuchauszug, der ebenfalls nicht älter als drei Monate ist
  • Grundrisse
  • Energieausweis
  • Baubeschreibung
  • Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen
  • Aufstellung vorhandener Darlehen
  • Miet- und Pachtverträge

 

Alles rund um notwendige Unterlagen beim Immobilienverkauf.

 

Zielgruppe bestimmen

Die Zielgruppe entscheidet über den Preis und die Art der Vermarktung. Doch wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Da in den eher seltenen Fällen Privatpersonen ganze Mehrfamilienhäuser kaufen, gehören Investoren, Immobilienfonds oder Privatanleger zur Zielgruppe. Im Regelfall können Sie davon ausgehen, dass die Kaufinteressenten viel Erfahrung im Immobilienkauf mitbringen oder zumindest von einem erfahrenen Experten beraten werden.

 

Immobilienwert ermitteln: Wie berechnet man den Verkaufspreis von Mehrfamilienhäusern?

Um den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln, kommt in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren werden vor allem die Erträge aus den Mieteinnahmen des Mehrfamilienhauses berücksichtigt. Der Ertragswert berechnet sich so:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert + Zuschläge – Abzüge

Mehr zur Wertermittlung einer Immobilie.

Steuern berücksichtigen

Welche Steuern fallen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern an?

  1. Grundsätzlich ist der Gewinn Ihres Mehrfamilienhauses nach § 23 EstG steuerpflichtig.
  2. Hinzu kommt die Spekulationssteuer, die anfällt, wenn der Kauf Ihres Mehrfamilienhauses weniger als 10 Jahre zurückliegt.
  3. Verkaufen Sie drei oder mehr Häuser innerhalb von fünf Jahren mit dem Ziel, Gewinne zu erzielen, fällt außerdem die Gewerbesteuer

Mehr zu den anfallenden Steuern beim Hausverkauf.

Schritt 3: Mehrfamilienhaus vermarkten

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sprechen Sie in der Regel potenzielle Käufer an, die entweder Erfahrung im Kauf und Verkauf von Immobilie haben, oder von Experten beraten werden.

Hochwertige Fotos, ein 360-Grad-Rundgang sowie attraktives Exposé mit vollständigen Angaben und Unterlagen sind daher besonders wichtig, um echtes Interesse zu erzeugen. Kleine Fehler können hier im Vergleich zum Verkauf von privatem Wohneigentum stärkere Auswirkungen auf den Preis oder die Dauer des Verkaufs haben.

Tipp: Möglicherweise lohnen sich auch ortsunabhängige, virtuelle Besichtigung, mit denen Sie eine größere Zielgruppe erreichen und die Chance auf einen schnellen Verkauf erhöhen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern, bei denen der Interessenkreis in der Regel kleiner als bei Einfamilienhäusern ist, können solche Besichtigungen sinnvoll sein.

 

Schritt 4: Abschluss des Verkaufs

Zum Abschluss gehören die Preisverhandlung, der Kaufvertrag, Notartermin, die Zahlung und Übergabe.

Bitte beachten Sie, dass der Käufer eines Mehrfamilienhauses alle bestehenden Mietverhältnisse übernehmen muss – und das zu den gleichen Konditionen wie im Mietvertrag vereinbart.

Möchte der Käufer aus den vermieteten Wohnungen des Mehrfamilienhauses Eigentumswohnungen machen, haben die bestehenden Mieter außerdem ein Vorkaufsrecht für die jeweilige Wohnung. Dieses Vorkaufsrecht gilt zu den gleichen Bedingungen, die auch für Dritte gelten würden.

KAMPMEYER übernimmt den sicheren Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses

Sie sind noch unschlüssig, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder vermieten möchten? Oder suchen einen zuverlässigen Makler für den Verkauf? Dann sprechen Sie mit uns über Ihre Immobilie, Ihre Wünsche und Ziele.

97 Prozent der Immobilien verkaufen wir zum vereinbarten Preis oder höher – und das durchschnittlich innerhalb von 3 Monaten.

Lassen Sie Ihr Mehrfamilienhaus sicher und zu dem für Sie besten Preis verkaufen.

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Häufig gestellte Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern

  • Lohnt es sich jetzt ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen?

    In den letzten Jahren waren Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage und sichere Investition sehr beliebt. Seit Jahren stieg der Kapitalwertindex von Mehrfamilienhäusern, der die Preisentwicklung aufzeigt. Erstmals nach langer Zeit waren im dritten Quartal 2022 Preisrückgänge zu beobachten. Die Gründe waren eine steigende Inflation und erhöhte Bauzinsen.

    Ob sich der Verkauf oder doch eher die Vermietung lohnt, muss daher im Einzelfall entschieden werden. Lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

  • Kann ich ein Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen?

    Grundsätzlich ist das natürlich möglich. Wir raten Ihnen davon allerdings ab. Während Sie Einfamilienhäuser mit ausreichend Vorbereitung selbst verkaufen können, ist der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses deutlich komplexer und fehleranfälliger.

  • Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus zu teilen?

    Die Teilungserklärung kostet durchschnittlich zwischen 70 und 140 Euro. Hinzu kommen allerdings Kosten für die Einreichung beim Grundbuchamt, für die auch eine notariell beurkundete Teilungserklärung notwendig ist. Die Kosten für Letzteres sind abhängig vom Verkehrswert des Mehrfamilienhauses und liegen oft bei mehreren Hundert Euro.

    Daneben können mit der Teilung des Mehrfamilienhauses auch zusätzliche Kosten für Baumaßnahmen entstehen.

    Ob die Aufteilung in Eigentumswohnungen überhaupt sinnvoll ist, sollten Sie daher vorab gründlich bewerten lassen.

Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Zur Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Situation bitten wir Sie, entsprechende Experten wie zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater und Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise.

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