Immobilienmakler Köln Bonn - KAMPMEYER Immobilien GmbH
HAUPTMENÜ
Immobilie vermieten Ratgeber

Möblierte Wohnung vermieten

Lesedauer: 6 Minuten
10. November 2023

Die Vermietung einer möblierten Wohnung kann eine attraktive Option sein, um potenzielle Mieter anzuziehen und höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Vermietung einer möblierten Wohnung beachten sollten, wie die Rechtslage aussieht und wie Sie den Möblierungsaufschlag berechnen.

Vor- und Nachteile: Wann die Vermietung mit Möbeln sinnvoll ist

Eine Vermietung mit Möbeln ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihre Wohnung Mietergruppen anspricht, die voraussichtlich nur vorübergehend an einem Ort wohnen wollen. Dazu gehören zum Beispiel Studierende, Pendler oder Geschäftsreisende. Auch Monteurwohnungen sind in der Regel möbliert. Zwar können möblierte Wohnungen auch Mieter mit dem Wunsch nach einem längerfristigen Mietverhältnis ansprechen, in der Regel sind solche Wohnung aber vor allem für alle interessant, die nur für eine gewisse oder zunächst unbestimmte Zeit mieten wollen.

Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung neben den Bedürfnissen potenzieller Mieter auch den lokalen Mietmarkt, also das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage.

Vorteile bei der Vermietung von möblierten Wohnungen:

  • Möblierte Wohnungen lassen sich im Vergleich zu unmöblierten Wohnungen zu höheren Preisen vermieten – und das bedeutet höhere Mieteinnahmen.
  • Die Vermietung möblierter Wohnungen bietet einen Steuervorteil, da Sie die Kosten für Ausstattung und Reparaturen von der Steuer absetzen können.
  • Kleine Wohnungen lassen sich mit Möblierung oft schneller vermieten.

Nachteile bei der Vermietung von möblierten Wohnungen:

  • Durch die Anschaffung und regelmäßige Erneuerung oder Instandhaltung der Möbel entstehen zusätzliche Kosten für Vermieter.
  • Die Vermietung von möbliertem Wohnraum kann auch eine höhere Mieter-Fluktuation bedeuten, da sie vor allem Mieter anspricht, die nur vorübergehend eine Wohnung suchen. Mit der häufigen Neuvermietung ist Aufwand und ein höheres Risiko für Leerstand
  • Auch die Prüfung, Instandhaltung und Pflege des Inventars verursachen einen zeitlichen Aufwand für Vermieter, vor allem wenn Reparaturen oder Neuanschaffungen vorgenommen werden müssen. Hinzu kommt: Wer möbliert vermietet, sollte den Umfang der Möblierung in einer Möblierungs- oder Inventarliste im Mietvertrag festlegen. Die Verwaltung und Dokumentation solcher Listen verursachen ebenfalls einen zusätzlichen Mehraufwand.

Berechnung des Möblierungszuschlags

Möchten Sie Ihre Wohnung möbliert vermieten, addieren Sie zur herkömmlichen Miete den sogenannten „Möblierungszuschlag“. Dieser ergibt sich auf Basis des Wertes, den die Möblierung zum Zeitpunkt der Vermietung hat – unabhängig vom Quadratmeterpreis der Wohnung.

Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist bisher rechtlich nicht verbindlich geregelt, allerdings gibt es zwei etablierte Ansätze: das Berliner und Hamburger Modell.

  • Berechnung nach dem Berliner Modell

    Der erste Ansatz basiert auf einem Urteil des Berliner Landgerichts im Jahr 2003. Bei dem sogenannten Berliner Modell erheben Sie bei Abschluss des Mietvertrages einen Möblierungszuschlag in Höhe von 2 Prozent vom Zeitwert der Möbel. Bei diesem Ansatz wird von einer linearen Abschreibung für die nächsten 10 Jahren bei einem Kapitalzinssatz von 14 Prozent ausgegangen. Das bedeutet auch: Ab dem 11. Jahr entfällt der Möblierungszuschlag bei Neuvermietungen.

     

    Der Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell berechnet sich so:

    Neuwert der Möblierung / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02 = monatlicher Möblierungszuschlag

     

    Ein Beispiel:

    Beträgt der Neuwert der Möblierung 10.000 Euro, berechnet sich der Möblierungszuschlag im ersten Jahr folgendermaßen:

    10.000 € / 10 x 10 x 0,02 = 200 € (monatlich)

    Im zweiten Jahr bei Neuvermietung sieht die Berechnung entsprechend des Zeitwertes der Möbel folgendermaßen aus:

    10.000 € / 10 x 9 x 0,02 = 180 € (monatlich)

  • Berechnung nach dem Hamburger Modell

    Beim Hamburger Modell hingegen werden die Anschaffungskosten des Inventars verzinst. Das Modell geht von einem jährlichen Wertverlust der Möbel von 10 Prozent und einer Nutzungsdauer von 7 Jahren aus. Dazu kommt eine maximale Abschreibung von 15 Prozent und eine Kapitalverzinsung von beispielsweise 12 Prozent.

     

    Der Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell berechnet sich so:

    Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = jährlicher Möblierungszuschlag

     

    Ein Beispiel:

    Für Möblierungskosten von 10.000 Euro ergibt sich im ersten Jahr folgende Berechnung:

    10.000 € x (0,15 + 0,12) = 2.700 € (jährlich)

    2.700 € / 12 = 225 € (monatlich)

    Die Berechnung für das zweite Jahr sieht dann folgendermaßen aus:

    9.000 € x (0,15 + 0,12) = 2.430 € (jährlich)

    2.430 € / 12 = 202,50 € (monatlich)

  • Hamburger oder Berliner Modell?

    Im Rechenbeispiel wird deutlich, dass der Möblierungszuschlag beim Hamburger Modell in der Regel höher ausfällt. Jedoch ist die Rechnung des Berliner Modells deutlich einfacher. Für Sie als Vermieter lohnt es sich, zum Zeitpunkt der Neuvermietung beide Modelle miteinander zu vergleichen und Vor- und Nachteile abzuwägen. Beispielsweise entfällt beim Berliner Modell der Zuschlag ab dem 10. Jahr, beim Hamburger Modell nicht.

    Um herauszufinden welche Berechnungsmethode für Sie die bessere ist, spielt unter anderem also der Zeitpunkt der Neuvermietung eine Rolle, da dieser über den Zeitwert der Möblierung bestimmt.

    Gewusst: Als Vermieter sind Sie nicht dazu verpflichtet, die Berechnung des Möblierungszuschlags darzulegen. Auf Nummer sicher gehen Sie allerdings, wenn Sie sich an den beiden etablierten Modellen orientieren.

Regelungen im Mietvertrag bei möblierten Wohnungen

Der Mietvertrag sollte – wie bei jeder Vermietung – alles Wichtige zum Mietverhältnis beinhalten. Dazu gehören:

  • Name beider Parteien
  • exakte Bezeichnung des Mietobjekts
  • Miethöhe, am besten unterteilt in Nettokaltmiete sowie Höhe der Nebenkosten
  • Kaution
  • Beginn des Mietvertragsverhältnisses (bei befristeten Mietverhältnissen auch das Ende)

 

Wer möbliert vermietet, sollte außerdem folgende Punkte aufnehmen:

  • Umfang der Möblierung (Anzahl der Möbelstücke),
  • Zustand der Möblierung
  • Höhe des Möblierungszuschlags

 

Wir empfehlen dazu eine Möblierungs- oder Inventarliste zu erstellen und diese eventuell mit Fotos anzureichern, die den Zustand der Möblierung festhalten.

Bei Wohnungsübergabe sollten beide Parteien die Liste unterzeichnen.

Außerdem wichtig bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum

Bei der Vermietung möblierter Wohnungen ist es ratsam, eine geeignete Vermieterhaftpflichtversicherung abzuschließen. So sichern Sie sich gegen eventuelle Schäden ab, die möglicherweise von Ihren Mietern verursacht werden. Wichtig ist dabei, vorhandene Schäden vor der Neuvermietung zu dokumentieren (Schadensdokumentation).

Beachten Sie auch, dass der möblierte Wohnraum (temporär) den Lebensmittelpunkt Ihrer Mieter darstellen muss, das heißt diese müssen dort gemeldet sein. Andernfalls besteht Verdacht auf Wohnraumzweckentfremdung, die in vielen Städten und Gemeinden verboten ist. Unter Zweckentfremdung fallen unter anderem die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke, die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen oder spekulativer Leerstand.

Tipps für die Wahl einer geeigneten Möblierung

  • Funktionalität und Komfort: Da der erste Eindruck der Wohnung zählt, empfehlen wir Ihnen, auf komfortable und funktionale Möbel zu setzen. Wählen Sie Möbel, die den Raum gut ausnutzen und genügend Stauraum bieten.
  • Qualität und Langlebigkeit: Eine möblierte Wohnung kann aufgrund des häufigen Mieterwechsels einem höheren Verschleiß ausgesetzt sein. Investieren Sie daher in robuste und hochwertige Möbel, die dem täglichen Gebrauch über einige Jahre hinweg standhalten und leicht zu reinigen sind.
  • Zielgruppe und Verwendungszweck: Möchten Sie an Studierende, Monteure oder Geschäftsreisende vermieten? Je nach Mieter-Zielgruppe variieren die Bedürfnisse und Ansprüche an die Möblierung. Generell empfiehlt es sich auf eine schlichte, aber dennoch einladende Möblierung zu setzen.

Alternativ: Wohnung mit Küche vermieten

Als Alternative zur vollmöblierten Wohnung bietet sich eine Vermietung mit Küche an. So verschaffen Sie sich einen Wettbewerbsvorteil, vermieten oft schneller als ohne Einbauküche und schützen Ihre Wohnung selbst bei hoher Fluktuation vor Verschleiß.

Welche Vor- und Nachteile sich darüber hinaus ergeben, lesen Sie hier: „Wohnung mit oder ohne Küche vermieten?“.

Vermieten mit KAMPMEYER

Sie sind sich unsicher, ob Sie möbliert vermieten sollen? Oder benötigen Unterstützung bei der Vermietung Ihrer möblierten Wohnung? Wir zeigen Ihnen, welche Option für Ihre Immobilie die beste ist, berechnen einen passenden Möblierungszuschlag und sorgen für eine sichere Regelung im Mietvertrag. Das Gute: Dank unserer 1-Jahr-Vermietungsflat genießen Sie maximale Sicherheit. Sollte innerhalb der ersten 12 Monate nach der Vermietung eine erneute Vermietung erforderlich sein, übernehmen die Anschlussvermietung – natürlich kostenlos.

Eigentümer vertrauen uns Ihre Wohnungen seit über 25 Jahren an.

Termin vereinbaren

Oder lesen Sie mehr zur Vermietung mit KAMPMEYER.

Häufig gestellte Fragen zur Vermietung möblierter Wohnungen

  • Was zählt als möblierter Wohnraum?

    Nach dem deutschen Mietrecht gilt eine Wohnung oder ein Haus, das über eine notwendige Grundausstattung mit Möbeln und gegebenenfalls weiteren Haushaltsgeräten für den täglichen Bedarf ausgestattet ist, als möblierter Wohnraum.

    Gewusst: In Deutschland gibt es keine gesetzliche Definition für möblierten Wohnraum. Vermieter von möbliertem Wohnraum sollten daher den genauen Umfang der Möblierung im Mietvertrag festhalten, um Missverständnisse zu vermeiden.

  • Wie viel Kaution sollte ich für eine möblierte Wohnung veranschlagen?

    Eine Kaution dient Vermietern dazu, sich bei möglichen Schäden an Wohnung und Einrichtung oder bei Zahlungsausfällen abzusichern. Generell ist es auch bei möblierten Wohnungen üblich, eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten zu verlangen. Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, die Kaution getrennt von Ihrem privaten Vermögen anzulegen.

  • Wie berechne ich den Möblierungszuschlag?

    Zusätzlich zur Kaution ist bei möblierten Wohnungen ein Möblierungszuschlag üblich.  Dieser darf nicht unverhältnismäßig hoch sein. Zur Berechnung des Möblierungszuschlages werden daher neben dem Umfang der Möblierung auch der Zeitwert der Einrichtungsgegenstände sowie deren Qualität und Zustand herangezogen. In Deutschland haben sich zwei Berechnungsmodelle durchgesetzt: das Berliner und das Hamburger Modell.

    1. Der Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell berechnet sich so: Neuwert der Möblierung / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02 = monatlicher Möblierungszuschlag
    2. Der Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell berechnet sich so: Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = jährlicher Möblierungszuschlag

Worauf es sonst noch bei der Vermietung ankommt, lesen Sie hier: „Wohnung vermieten: Was muss ich beachten?

Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Zur Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Situation bitten wir Sie, entsprechende Experten wie zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater und Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise.

KAMPMEYER Immobilien GmbH hat 4,19 von 5 Sternen 2128 Bewertungen auf ProvenExpert.com
KAMPMEYER Immobilien GmbH

Waidmarkt 11
50676 Köln

Telefon: 0221 / 92 16 42 - 0


Presse
AGB
Widerruf
Datenschutz
Impressum

LeadingRE
Immobilien-News
Auszeichnungen


Objekt-Tracking PLUS