Wohnung vermieten: Was muss ich beachten?

Wer die eigene Wohnung vermieten möchte, benötigt einen gültigen Energieausweis. Schon in der Wohnungsanzeige müssen die wichtigsten Kennzahlen veröffentlicht werden: Baujahr des Gebäudes, Energieträger der Heizung, Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/qm.

Dabei wird zwischen zwei Arten von Energieausweisen unterschieden:

1. Bedarfsausweis: Er gibt den theoretischen Energiebedarf an und wird bei Neubauten benötigt.
2. Verbrauchsausweis: Er orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und wird bei Bestandswohnungen benötigt.

Bitte beachten Sie: Der Energieausweise wird nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das gesamte Gebäude erstellt. Den können Sie entweder bei der Hausverwaltung anfordern oder die Ausstellung bei der nächsten Eigentümerversammlung beantragen. Liegt Ihnen kein aktueller Energieausweis für Ihre Eigentumswohnung vor, sollten Sie sich frühzeitig darum kümmern.

Risse, Bohrlöcher, bunte Wände oder unansehnliche Silikonfugen lassen die Wohnung auf den ersten Blick abgenutzt erscheinen. Spätestens zu den Besichtigungsterminen sollten die Mängel beseitigt werden, am besten noch bevor Sie die Fotos fürs Inserat erstellen.

Ratsam sind folgende Arbeiten:

• Risse und Bohrlöcher verschließen
• Dellen und Kratzer reparieren
• Unansehnliche Silikonfugen oder defekte Fliesen ersetzen
• Wände weiß streichen oder neu tapezieren
• Boden je nach Abnutzung austauschen oder aufbereiten
• Wohnung reinigen

Der Mietpreis für Ihre Wohnung setzt aus der Nettokaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen.

Nettokaltmiete festlegen

Um die Nettokaltmiete zu bestimmen, sollten Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde heranziehen. Dieser gibt Ihnen eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, zeigt Ihnen also, wie viel aktuell für vergleichbare vermietete Wohnungen gezahlt wird.

Für die Festlegung der Nettokaltmiete wird zwischen Gebieten ohne und Gebieten mit Mietpreisbremse unterschieden:

1. In Gebieten ohne Mietpreisbremse: Möchten Sie eine Wohnung in einem Gebiet vermieten, in dem es keine Mietpreisbremse gibt, darf die Miete maximal 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete Eine höhere Miete ist nur zulässig, wenn Sie nachweisen können, dass Sie ansonsten Verluste machen. Wer 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird vom Gesetzgeber als Mietwucher eingestuft.
2. In Gebieten mit Mietpreisbremse: Gibt es aufgrund von Wohnungsknappheit eine Mietpreisbremse in Ihrem Gebiet, darf die Miete maximal 10 % über dem Wert des ortsüblichen Mietpreises

Die finale Höhe der Nettokaltmiete hängt von folgenden Faktoren ab:

• Größe
• Zustand
• Ausstattung
• Lage

Vermieten Sie Ihre Wohnung zum ersten Mal, müssen Sie außerdem die Wohnfläche berechnen. Schließlich hängt die Nettokaltmiete von der Quadratmeterzahl ab. Beachten Sie, dass bei Dachschrägen, geringen Raumhöhen und Balkonen oder Terrassen die Grundfläche nicht gleich der Wohnfläche ist.

Höhe der Nebenkosten bestimmen

Um den finalen Mietpreis zu bestimmen, addieren Sie zur Nettokaltmiete die Nebenkosten, auch zweite Miete genannt. Diese sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren, um spätere (hohe) Nachzahlungen zu vermeiden.

Zu den Mietnebenkosten, die Sie auf den Mieter umlegen können, gehören:

• Wasser und Abwasser
• Heizkosten
• Müllbeseitigung
• Straßen- und Gebäudereinigung
• Aufzug
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Schornstein

Nicht dazu gehören Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung sowie bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, durch die Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen.

Gewusst: Da es zwischen den Bundesländern und Städten teilweise große Unterschiede gibt, was die Höhe der Nebenkosten angeht, veröffentlich der Deutsche Mieterbund jedes Jahr einen Betriebskostenspiegel. Mit dem können Sie sich einen guten Eindruck über die Nebenkosten machen. In NRW liegen die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat bei 2,28 Euro.

Mehr zur Berechnung der Nebenkosten bei der Vermietung sowie eine Übersicht aller umlagefähiger Nebenkosten und nicht umlagefähiger Nebenkosten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Mietkaution festlegen 

Auch die Kaution hängt von der Nettokaltmiete ab: Sie darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und dient Ihnen als Absicherung, zum Beispiel wenn Mietrückstände entstehen. Als Eigentümer sind Sie dazu verpflichtet, die Kaution zu den gängigen Zinssätzen anzulegen. Wird das Mietverhältnis beendet, müssen Sie die Mietkaution innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückerstatten.

Gewusst: Mieter können die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Potenzielle Mieter entscheiden innerhalb von wenigen Sekunden, ob ihnen Ihre Wohnung gefällt oder nicht. Hochwertige Fotos sind also das A und O, wenn Sie Ihre Wohnung erfolgreich vermieten möchten.

Fotografieren Sie alle Räume sowie einen gegebenenfalls vorhandenen Außenbereich. Auch die Ansicht des Hauses gibt Ihren potenziellen Mietern einen guten ersten Eindruck vom Zustand der Immobilie.

3 Tipps für gute Wohnungsfotos:

1. Machen Sie die Fotos bei Tageslicht, am besten in der Morgen- oder Abendsonne – denn dann herrscht eine besonders gemütliche Atmosphäre.
2. Schießen Sie die Fotos jeweils von der Zimmertür aus. Mit diesem Betrachterstandpunkt bilden Sie den Raum am besten ab. Zeigen Sie auf den Fotos möglichst auch, welchen Zweck der jeweilige Raum hat.
3. Sorgen Sie dafür, dass die Wohnung aufgeräumt ist. Gerade bei vermieteten Wohnungen ist das wichtig.

Neben den Fotos ist auch ein Grundriss sinnvoll, um den neuen Mietern einen guten Überblick über die Größe und Zimmeraufteilung zu geben. Der Grundriss enthält im besten Fall alle Maßangaben (Zimmerlänge und -breite, Quadratmeter des Raumes), und zeigt, wo sich Fenster und Türen befinden. Wer einen etwas aufwendigeren Grundriss erstellen lässt, kann auch die Himmelsrichtung der Wohnung, Wasser- und Stromanschlüsse sowie Deckenhöhe, Fenstergröße und Türöffnungswinkel mit aufnehmen.

Für den Beschreibungstext Ihres Inserats sollten Sie einmal die Perspektive potenzieller Mieter einnehmen: Was ist ihnen besonders wichtig? Worauf legen sie bei einer Mietwohnung besonders viel wert?

Eignet sich Ihre Wohnung für (kleine) Familien, sollten Sie zum Beispiel die Nähe zu Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und Naherholungsgebieten beschreiben. Auch Parkmöglichkeiten, die Nachbarschaft und die Nähe zu Spielplätzen und Supermärkten sind möglicherweise interessant.

Eignet sich Ihre Wohnung für Singles und/oder Paare, ist die Nähe zu Naherholungsgebieten ebenso interessant wie die Nähe zur Stadt und die Anbindung an die Autobahn beziehungsweise öffentliche Verkehrsmittel.

Daneben sollten Sie natürlich auch allgemeine Informationen genau beschreiben:

• Wohnfläche sowie Zimmeranzahl und -zweck
• Angaben zum Energieverbrauch
• Miethöhe sowie Heiz- und Nebenkosten
• Einzugstermin

Weitere möglicherweise wichtige Fragen:

• Ist eine Einbauküche vorhanden? Ist dafür eine Ablöse fällig? Wie alt ist sie?
• Wo befindet sich der Waschmaschinenanschluss?
• Gibt es einen Kellerraum?
• Dürfen Haustiere in der Wohnung gehalten werden?
• Welche Ausrichtung hat der Außenbereich?
• Welche Vorteile hat die Wohnung (z. B. Schallschutzfenster oder eine besondere Lage)?
• Wie ist die Hausgemeinschaft?

Seien Sie so ausführlich wie möglich, um alle wichtigen Fragen schon im Inserat zu klären.

Beachten Sie: Je genauer Sie die Wohnung beschreiben, desto mehr Mieter finden Ihr Inserat.

Das Online-Inserat ist ein guter Weg, schnell viele Interessenten zu erreichen. Daneben lohnt es sich auch, das Mietinserat in den sozialen Netzwerken zu teilen und gegebenenfalls in Regionalzeitungen und Schwarzen Brettern zu vermarkten.

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch – und aus der Vielzahl der Interessenten gilt es, einen solventen und verantwortungsvollen Mieter zu finden.

Beachten Sie, dass Mieter nicht dazu verpflichtet sind, eine Selbstauskunft auszufüllen und Sie als Eigentümer erst kurz vor Mietvertragsabschluss Nachweise über die finanzielle Situation Ihres zukünftigen Mieters verlangen dürfen.

Im ersten Schritt dient daher die Nachricht der Interessenten dazu, eine erste Auswahl zu treffen und anschließend die Besichtigungstermine zu koordinieren – entweder in einer Sammelbesichtigung oder in Einzelbesichtigungen.

Vor den Besichtigungen sollten Sie:

• möglicherweise notwendige Schönheitsreparaturen durchführen
• sicherstellen, dass die Wohnung in einem aufgeräumten, sauberen Zustand ist
• gut durchlüften

Die Besichtigung selbst sollte am besten bei Tageslicht stattfinden. Um einen guten ersten Eindruck von den potenziellen Mietern zu bekommen, nehmen Sie sich Zeit für ein kurzes Gespräch. Das ist insbesondere bei Sammelbesichtigungen wichtig.

Daneben ist es natürlich genauso wichtig, dass Sie einen guten ersten Eindruck mit der Wohnung hinterlassen. Bereiten Sie sich daher auf Fragen zur Wohnung, zum Gebäude oder den Nebenkosten vor. Auch den Energieausweis sollten Sie zur Besichtigung bereitlegen.

Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, sollten Sie die Bonität des potenziellen Mieters prüfen. Bitte Sie Ihre Mietinteressenten darum

• eine Mieterselbstauskunft auszufüllen
• eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzulegen
• die Einkommensnachweise der letzte drei Monate zu zeigen
• eine SCHUFA-Auskunft vorzulegen

Die letztendliche Entscheidung ist eine Mischung aus Sympathie und dem Ergebnis der Bonitätsprüfung: Wer passt gut in die Wohnung und kann Bonität nachweisen?

Mehr dazu, wie Sie einen guten Mieter finden und worauf es bei der Mieterauswahl ankommt.

Der Mietvertrag sollte alles Wichtige zum Mietverhältnis regeln und gegebenenfalls Sonderregelungen beinhalten. Es ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, einen Mietvertrag schriftlich aufzusetzen, trotzdem ist das ratsam. Der Vertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Name beider Parteien
• exakte Bezeichnung des Mietobjekts
• Miethöhe, am besten unterteilt in Nettokaltmiete sowie Höhe der Nebenkosten
• Kaution
• Beginn des Mietvertragsverhältnisses (bei befristeten Mietverhältnissen auch das Ende)

Sofern vorhanden, können Sie auch eine Hausordnung beilegen, die zum Beispiel die Reinigung des Treppenhauses oder die Nutzung von Gemeinschaftsräumen regelt.

Es wird außerdem zwischen drei Arten von Mietverträgen unterschieden:

1. Standardmietvertrag: Mit einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Die Anhebung der Mietzahlung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, zum Beispiel nach einer Sanierung und mit Zustimmung der Bewohner.
2. Staffelvertrag: Bei einem Staffelmietvertrag sind die Erhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt innerhalb eines vorgegebenen finanziellen Rahmens vertraglich festgelegt.
3. Indexmietvertrag: Bei einem Indexmietvertrag erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Höhe ist abhängig vom Preisindex für private Lebenshaltung, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.

Zusätzliche Regelung zu Kleinreparaturen

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass Vermieter in der Pflicht sind, Kleinreparaturen zu übernehmen. Handelt es sich um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag, kann diese Pflicht zum Teil auf die Bewohner übertragen werden. Eine solche Regelung legt fest, in welcher Höhe sich die Mieter an anfallenden Kleinreparaturen jährlich beteiligen müssen. Bitte beachten Sie, dass Sie als Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet sind, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Zugelassen sind maximal 75 bis 100 Euro pro Reparatur und 6 bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete.

Sonstige Regelungen

• Welche Haustiere sind erlaubt?
• Gibt es Reinigungspflichten für den Mieter?
• Welche Renovierungen müssen bei Auszug durchgeführt werden?
• Ist eine Untervermietung erlaubt? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Wurde der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben, vereinbaren Sie einen Termin zur Wohnungs- und Schlüsselübergabe.

Während der Übergabe gehen Sie gemeinsam mit dem neuen Mieter durch die Wohnung und fertigen ein Übergabeprotokoll an. Darin sollte folgende Punkte festgehalten werden:

• Zustand der Wohnung beziehungsweise Mängel in der Wohnung nach Raum
• Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Fernwärme
• sofern Gegenstände übernommen werden auch Art und Zustand
• Anzahl der Schlüssel inklusive Verwendungszweck

Damit Sie auf der sicheren Seite sind, sollte das Übergabeprotokoll alle anwesenden Personen sowie Datum und Uhrzeit der Übergabe beinhalten und von beiden Seiten unterzeichnet werden.

Bitte beachten Sie auch: Seit November 2015 sind Vermieter außerdem verpflichtet, den Einzug einer Mietpartei schriftlich innerhalb von zwei Wochen zu bestätigen. Nur so können sich die neuen Mieter am neuen Wohnort anmelden. Übergeben Sie die Meldebestätigung am besten schon bei der Wohnungsübergabe. So verhindern Sie eine Fristversäumnis und ein damit verbundenes Bußgeld.

Ja, Sie dürfen selbst entscheiden, was Sie mit Ihrem Wohneigentum machen. Sie können Ihre Eigentumswohnung also einfach vermieten, ohne bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen.

Bevor Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass sich die Vermietung lohnt. Die Rendite gibt Ihnen eine gute Orientierung. Daneben ist es genauso wichtig, dass Sie ausreichend Zeit für die Vermietung haben.

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Sowohl der Verkauf als auch die Vermietung können sinnvoll sein. Gerade in Städten, in denen eine hohe Nachfrage herrscht, ist die Vermietung der Eigentumswohnung häufig finanziell gesehen eine gute Lösung.

Entscheidend ist unter anderem auch die Mietrendite. Ab 3 Prozent spricht man von einer guten Mietrendite. Ein Beispiel: Sie haben Ihre Wohnung zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro gekauft und nehmen jedes Jahr 9.000 Euro in Form von Mieten ein. Ihre Mietrendite liegt in diesem Fall bei 4,5 Prozent.

Alle Argumente für und gegen die Vermietung erfahren Sie in unserem Beitrag „Immobilie verkaufen oder vermieten?“.

Eine Mietrendite ab drei Prozent pro Jahr ist lukrativ. Ist die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer, kann die Vermietung auch bei einer niedrigeren Rendite sinnvoll sein.

Das hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zielgruppe bei der Vermietung: Für Studierende und Pendler ist eine vorhandene Einbauküche in vielen Fällen ein Argument für eine Mietwohnung. Paare oder Familien wollen sich aber womöglich die Küche selbst aussuchen und nach Ihren Vorstellungen gestalten. Die Frage ist auch, wie hoch die Fluktuation in Ihrer Wohnung (wahrscheinlich) ist. Verbringen Ihre Mieter im Schnitt nur eine kurze Zeit in der Wohnung, kann es sinnvoll sein, die Wohnung mit Küche zu vermieten.
• Rendite: Für eine Wohnung mit Einbauküche können Sie eine höhere Miete veranschlagen. Dazu müssen Sie die Investitionskosten ins Verhältnis zu den Mehreinnahmen setzen.

Beachten Sie auch: Vermieten Sie Ihre Wohnung mit Einbauküche, sind Sie für Reparaturen verantwortlich. Die Kosten, die mit der Küche im Zusammenhang stehen, können Sie allerdings steuerlich geltend machen.

Mehr dazu, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Wohnung mit oder ohne Küche vermieten?“

Es gibt keine pauschale Antwort darauf, wie viel bei Ihnen als Vermieter übrig bleibt. Ihre Mieteinnahmen sind zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern und deshalb individuell. Der Steuerfreibetrag liegt bei 520 Euro.

Die Meldebestätigung muss folgende Punkte enthalten:

• Name und Anschrift von Ihnen als Vermieter
• Adresse des Mietobjekts
• Einzugsdatum
• Name der neuen Mieter

Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung selbst vermieten. Insbesondere in puncto Sicherheit ist es allerdings sinnvoll, die Vermietung von einem Makler durchführen zu lassen. Der weiß, welche Miethöhe angemessen ist, setzt den Mietvertrag sicher auf und vermeidet Fehler.

Hinzu kommt: Ein Makler findet meist schneller einen geeigneten Mieter. Das spart Ihnen Zeit und Aufwand und vermeidet Leerstand.

Obwohl die private Vermietung gut gelingen kann, zahlen sich die Kosten für einen Makler am Ende fast immer in einem garantiert marktgerechten Mietpreis und einer schnellen Vermietung aus.

Übrigens: Die Maklerprovision können Sie über die Werbekosten steuerlich geltend machen. Alles darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Maklerprovision bei der Vermietung“.