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Immobilie vermieten Ratgeber

Umlagefähige Nebenkosten

Lesedauer: 5 Minuten
01. März 2023

Zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, gehören alle regelmäßigen Ausgaben, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes, Grundstücks sowie von Anlagen oder Einrichtungen laufend entstehen.

Welche Kosten im Einzelnen dazu gehören, ist genau in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

 

Beachten Sie: Nur wenn die Nebenkosten im Mietvertrag geregelt sind, müssen Mieter zahlen

Damit Sie als Vermieter die Betriebskosten auch wirklich umlegen können, muss die Zahlung im Mietvertrag festgehalten werden. Das Gute: Da die Betriebskostenverordnung genau regelt, welche Nebenkosten umlegbar sind, müssen die Kosten nicht explizit aufgezählt werden.

Eine Klausel „Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung“ reicht daher aus.

Umlagefähige Nebenkosten im Überblick

Grundsteuer

Die Grundsteuer gilt als öffentliche Last des Grundstücks. Sie wird von Kommunen erhoben und kann vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 0,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für die Grundsteuer.

Beachten Sie, dass die Grundsteuer nie Teil der Hausverwalterabrechnung. Hinzu kommt, dass die neue Grundsteuerreform 2025 in Kraft tritt. Zu erwarten ist, dass Eigentümer mit einer Immobilie in einer Metropolregion zukünftig mehr zahlen werden als Eigentümer mit vergleichbarer Immobilie in weniger gefragten Regionen.

Wasserkosten

Gemeint sind das Wassergeld, die Kosten für die Wasseruhr und die Wasseraufbereitungsanlage.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 0,34 Euro pro Quadratmeter im Monat für Wasser und Abwasser.

Abwasser

Gemeint sind damit die Kosten für Schmutz- und Niederschlagswasser. In der Betriebskostenverordnung sind sie als Kosten für die „Entwässerung des Grundstücks“ genannt.

Heizkosten und Warmwasserkosten

Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser gelten als Betriebskosten und können verbrauchsabhängig auf den Mieter umgelegt werden.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 1,03 Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser.

Kosten für den Betrieb eines Aufzugs

Dazu zählen Kosten für den Betriebsstrom, die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 0,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für den Betrieb eines Aufzugs.

Übrigens: Die Kosten sind auch auf Mieter, die den Fahrstuhl nicht nutzen, weil sie zum Beispiel im Erdgeschoss wohnen, umlagefähig.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Kosten für die Müllabfuhr und die Reinigung der Straße sind umlagefähig.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,03 Euro pro Quadratmeter für die Straßenreinigung und 0,18 Euro pro Quadratmeter für die Müllbeseitigung.

Bitte beachten Sie: Kosten für die Anschaffung neuer Mülltonnen sind nicht umlagefähig, sondern Vermietersache.

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

Darunter fallen zum Beispiel die Kosten für eine Putzkraft, die gemeinschaftlich genutzte Bereiche (Flur, Treppe, Waschküche usw.) reinigt. Auch Kosten für die Bekämpfung von Motten, Schaben oder Ratten sind umlagefähig.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,19 Euro pro Quadratmeter für die Gebäudereinigung.

Gartenpflege

Unter Gartenpflege fallen sowohl Kosten für Personal, das die Gartenarbeiten durchführt, als auch Kosten für neue Blumen und Pflanzen.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,11 Euro pro Quadratmeter für die Gartenpflege.

Allgemeinstrom

Gemeint sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung, die Beleuchtung im Treppenhaus und in der Waschküche.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,05 Euro pro Quadratmeter für Allgemeinstrom.

Bitte beachten Sie allerdings: Eine defekte Glühbirne ist nicht umlagefähig, sondern Sache des Vermieters, denn notwendige Reparaturen sind Vermieterpflicht.

Schornsteinfeger

Aufwendungen für den Schornsteinfeger gehören laut Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten und sind daher auf den Mieter umlegbar.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,03 Euro pro Quadratmeter für den Schornsteinfeger.

Hausmeister

Kosten, die für einen Hausmeister entstehen, sind umlagefähig. Bitte beachten Sie allerdings, dass nicht alle Kosten für Hausmeistertätigkeiten umlagefähig sind. So ist zum Beispiel der Austausch einer defekten Glühbirne Vermieterpflicht und damit nicht umlagefähig.

Am besten schließen Vermieter zwei Verträge mit dem Hausmeister ab: einen Vertrag über umlagefähige Tätigkeiten, einen Vertrag über nicht umlagefähige Tätigkeiten.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,16 Euro pro Quadratmeter für umlagefähige Hausmeistertätigkeiten – Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst exkludiert.

Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung

Dazu gehören:

  • Gebäudeversicherung gegen Elementar-, Feuer-, Sturm- und Wasserschäden
  • Glasversicherung
  • Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland pro Monat durchschnittlich 0,21 Euro pro Quadratmeter für Versicherungen.

Kosten für Fernseh-, Antennen- oder Kabelanschluss

Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandnetz sind nach Betriebskostenverordnung ebenfalls auf den Mieter umlagefähig.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland dafür durchschnittlich 0,13 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Bitte beachten Sie: Ab dem 01. Juli 2024 dürfen Vermieter Kabelgebühren nicht mehr auf den Mieter umlegen. Mieter können so selbst entscheiden, ob sie digitales Fernsehen oder Fernsehen über eine Satellitenschüssel beziehen. Die neue Regelung soll eine Doppelbelastung vermeiden.

Kosten für gemeinschaftlichen Waschraum

Kosten, die durch einen gemeinschaftlich genutzten Waschraum entstehen, sind ebenfalls umlagefähig. Dazu zählen Kosten für Strom, Reinigung oder Wartung der Geräte.

Sonstige Betriebskosten

Dazu zählen zum Beispiel Wartungskosten für Rauchmelder oder Kosten für die Durchführung einer Trinkwasseranalyse.

Laut Deutschem Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 0,04 Euro pro Quadratmeter pro Monat für sonstige Betriebskosten.

Bitte beachten Sie: Damit die sonstigen Betriebskosten umlagefähig sind, müssen Vermieter diese ganz genau im Mietvertrag angeben. Idealerweise schließen Vermieter dazu einen Wartungsvertrag mit dem entsprechenden Dienstleister ab.

Umlagefähige Nebenkosten 2023 berechnen

Laut Deutschen Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,17 – 2,88 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten.

Bitte beachten Sie, dass der zuletzt herausgegebene Betriebskostenspiegel auf Nebenkosten aus dem Jahr 2018 basiert. Schon 2022 gibt es starke Steigerungen – vor allem die Energiekosten sind gestiegen, aber auch Kosten für Hausmeistertätigkeiten und Versicherungen wurden teurer.

Laut Mineko, einem Berliner Start-up, das Nebenkostenabrechnungen prüft, stiegen die Nebenkosten für das Jahr 2022 auf durchschnittlich 6,40 Euro pro Quadratmeter im Monat. Das sind fast 200 Prozent mehr als 2018.

Vermieter sollten diese Preissteigerungen 2023 einkalkulieren. Ob eine Nebenkostenabrechnung per Vorauszahlung oder per Betriebskostenpauschale sinnvoll ist, ist individuell.

Beachten Sie auch: Ab 2023 müssen Vermieter sich an der CO2-Abgabe fürs Heizen beteiligen.

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Häufig gestellte Fragen zu den umlagefähigen Nebenkosten

  • Was sind umlagefähige Nebenkosten?

    Umlagefähige Nebenkosten (Betriebskosten) sind die Kosten, die Sie als Vermieter auf die Mieter übertragen können. Dazu gehören:

    • Grundsteuer
    • Wasserkosten
    • Abwasserkosten
    • Heizkosten und Warmwasserkosten
    • Kosten für den Betrieb eines Aufzugs
    • Straßenreinigung und Müllabfuhr
    • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
    • Gartenpflege
    • Allgemeinstrom
    • Schornsteinfeger
    • Hausmeister
    • Sach- und Haftpflichtversicherung
    • Fernseh-, Antennen- oder Kabelanschluss
    • Kosten für gemeinschaftlichen Waschraum
    • Sonstige Betriebskosten

    Gewusst: Häufig ist die Hausgeldabrechung von Ihrem Verwalter bereits deutlich zwischen umlagefähige und nichtumlagefähige Nebenkosten mit Zwischensumme unterteilt.

  • Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

    Nicht umlagefähig sind unter anderem Kosten für die Instandhaltung, Reparatur oder Verwaltung. Eine vollständige Übersicht aller nicht-umlagefähiger Nebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber.

  • Wie berechne ich die umlagefähigen Nebenkosten?

    Laut Deutschen Mieterbund zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,17 – 2,88 Euro pro Quadratmeter im Monat für die umlagefähigen Nebenkosten. Allerdings basiert der zuletzt herausgegebene Betriebskostenspiegel auf Nebenkosten aus dem Jahr 2018. Schon 2022 gibt es starke Steigerungen auf durchschnittlich 6,40 Euro pro Quadratmeter im Monat.

    Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Nebenkosten zu berechnen: entweder per Vorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Nebenkosten berechnen“.

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