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Immobilie vermieten Ratgeber

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Lesedauer: 4 Minuten
01. März 2023

Eine Reihe an Nebenkosten sind laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht auf Ihre Mieter umlegbar. Das Problem: Fehlerhafte Abrechnungen verursachen zusätzlichen Aufwand und damit zusätzliche Kosten. Um das zu vermeiden, zeigen wir Ihnen, welche Nebenkosten als Vermieter nicht umlagefähig sind.

 

Nicht umlagefähige Nebenkosten im Überblick

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltung einer Wohnung oder eines Hauses ist grundsätzlich Vermieterpflicht. Zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten zählen zum Beispiel:

  • ein neuer Fassadenanstrich
  • ein neues Dach
  • eine (notwendige) Badsanierung

Reparaturkosten

Größere Reparaturen sind ebenfalls Vermietersache, weshalb die Kosten dafür nicht umlegbar sind.

Zu den nicht umlagefähigen Reparaturkosten zählen zum Beispiel:

  • die Reparatur einer defekten Heizung
  • die Reparatur einer defekten Therme

Verwaltungskosten

Kosten für die Verwaltung der Immobilie müssen Vermieter selbst zahlen. Sie sind nicht umlagefähig – auch nicht mit entsprechender Klausel im Mietvertrag.

Aber: Kosten für den Hausmeister sind umlagefähig.

Wach- und Schließgesellschaft

Beauftragen Sie als Vermieter eine Wach- und Schließgesellschaft, sind auch die Kosten dafür nicht umlagefähig, sondern von Ihnen selbst zu tragen.

Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon

Auch die entsprechenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind nicht umlagefähig, denn auch sie gehören in der Regel zu den Verwaltungskosten.

Andere Versicherungen

Nur die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherung und Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug sind umlagefähig. Andere Versicherungskosten müssen Vermieter selbst tragen.

Dazu zählen zum Beispiel:

  • Rechtsschutzversicherung
  • Hausratversicherung
  • Mietausfallversicherung
  • Reparaturkostenversicherung
  • Umweltschadenversicherung

Neuanlage eines Gartens und Neuanschaffung von Gartengeräten

Vermieter, die sich dazu entscheiden, einen Garten neuanlegen zu lassen, müssen für die Neuanlage selbst aufkommen. Kosten für die Pflege eines bestehenden Gartens gehören hingegen zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Auch die Anschaffung von Gartengeräten ist in der Regel nicht umlagefähig.

Anschaffung und Einbau von Rauchmeldern

Kosten für die Anschaffung und den Einbau von Rauchmeldern sind nicht umlagefähig. Hingegen umlagefähig sind die Wartungskosten für die Rauchmelder – vorausgesetzt die Wartungskosten sind als „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag klar geregelt.

Anschaffung und Installation von Feuerlöschern

Genau wie beim Einbau von Rauchmeldern gilt auch bei der Installation von Feuerlöschern: Die Anschaffung und Installation selbst sind nicht umlagefähig, die Wartungskosten schon – vorausgesetzt sie sind als „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgezählt.

Einmalige Dachrinnenreinigung

Eine einmalige Dachrinnenreinigung ist nicht umlagefähig. Regelmäßige Dachrinnenreinigung, zum Beispiel weil die Immobilie von hohen Bäumen umgeben ist, sind wiederum umlagefähig. Idealerweise schließen Vermieter hierzu einen Wartungsauftrag ab.

Fassadenreinigung

Die Fassadenreinigung gehört zur Instandhaltung einer Immobilie und ist daher Vermietersache. Kosten für die Reinigung der Fassade sind daher nicht umlagefähig.

Wartungskosten für die Klingelsprechanlage

Während Wartungskosten für Rauchmelder umlagefähig sind, sind die Kosten für die Wartung von Klingelsprechanlagen nicht umlegbar.

Einmalige Schädlingsbekämpfung

Eine einmalige Bekämpfung von Ungeziefer müssen Vermieter selbst zahlen. Regelmäßige Kosten für die Schädlingsbekämpfung sind hingegen in der Betriebskostenabrechnung umlagefähig.

Erschließungsbeiträge, Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge

Auch Kosten für die Erschließung neuer Straßen, Wege und Plätze sind nicht auf die Mieter einer Immobilie umlegbar.

Instandhaltungsrücklagen

Instandhaltungsrücklagen, manchmal auch Instandhaltungsrückstellung genannt, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Vermieter müssen den Puffer für Instandhaltungen und Instandsetzungen ihrer Häuser und Eigentumswohnung aus eigener Tasche zahlen.

Auch bei Leerstand müssen Vermieter die Nebenkosten tragen

Die Nebenkosten sind auch bei Leerstand nicht umlagefähig – weder auf die neuen Mieter noch auf die übrigen Mieter. Heißt: Der Vermieter muss die Nebenkosten, die für eine leer stehende Wohnung anfallen, komplett selbst tragen.

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Häufig gestellte Fragen zu den umlagefähigen Nebenkosten

  • Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

    Nicht umlagefähige Kosten sind die Nebenkosten, die Sie als Vermieter nicht auf Ihre Mieter übertragen dürfen, sondern selbst zahlen müssen. Dazu zählen:

    • Instandhaltungskosten
    • Reparaturkosten
    • Verwaltungskosten
    • Wach- und Schließgesellschaft
    • Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto, Telefon
    • Andere Versicherungen als die Gebäude- und Haftpflichtversicherung
    • Neuanlage eines Gartens und Neuanschaffung von Gartengeräten
    • Anschaffung und Einbau von Rauchmeldern
    • Installation von Feuerlöschern
    • Einmalige Dachrinnenreinigung
    • Fassadenreinigung
    • Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
    • Einmalige Schädlingsbekämpfung
    • Erschließungsbeiträge, Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge
  • Sind nicht umlagefähige Kosten steuerlich absetzbar?

    Ja, nicht umlagefähige Nebenkosten können Sie zu einem Großteil steuerlich absetzen. Stimmen Sie sich hierzu im Detail mit Ihrem Steuerberater ab.

  • Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

    Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung genau geregelt. Im Allgemeinen gehören dazu alle Ausgaben, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes, Grundstücks sowie von Anlagen oder Einrichtungen laufend entstehen.

    Eine Übersicht aller umlagefähiger Nebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber.

  • Wie berechne ich die Nebenkosten?

    Zur Berechnung der Nebenkosten ziehen Sie alle umlagefähigen Nebenkosten heran. Diese können Sie entweder per Vorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale von Ihren Mietern berechnen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Nebenkosten berechnen“.

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