Was genau bedeutet Inflation?
Vereinfacht gesagt verliert Geld bei einer Inflation die bisherige Kaufkraft, ist also weniger wert. Der Grund: Notenbanken drucken neues Geld, es wird demnach mehr Geld in dem Umlauf gebracht. Zuletzt war das 2008 während der Finanzkrise und während der Corona-Krise der Fall. Die Menge des Geldes nahm schneller zu als die Summe aller Waren und Dienstleistungen. Die Folge: Das Geld verliert an Wert. Produkte und Dienstleistungen werden teurer.
Bei einer Deflation ist genau das Gegenteil gemeint: Die Menge des Geldes verringert sich, Dienstleistungen und Produkte werden günstiger.
Die aktuelle Ausgangslage
Die durch die Pandemie unterbrochenen Lieferketten und die seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine nochmals merklich angestiegenen Preise für Erdgas und Mineralölprodukte haben zur zunehmenden Erhöhung des Verbraucherpreisindex geführt. Das stellt das Statistischen Bundesamt in einer Pressemitteilung vom 30. März 2022 fest. Die Energiepreise würden, so die Bundesstatistiker, die hohe Inflationsrate erheblich beeinflussen. Ähnlich hoch sei die Inflationsrate in Deutschland zuletzt im Herbst 1981 infolge steigender Mineralölpreise während des Ersten Golfkriegs gewesen.
Höhere Leitzinsen durch Inflation
Die Inflationsrate, die weit von der Zielmarke der Europäischen Zentralbank (EZB) von zwei Prozent entfernt ist, bringt das vorrangige Ziel der Gewährleistung von Preisstabilität im Euroraum in ernste Gefahr. Der Chefvolkswirt der Commerzbank Jörg Krämer mahnte deshalb am 14. April 2022: „Leider hat die EZB heute trotz einer Inflationsrate von 7,5 Prozent nicht beschlossen, ihre Nettoanleihekäufe und Minus-Zinsen früher zu beenden. Dieses Abwarten ist riskant.“ Je länger die EZB an ihrer sehr lockeren Geldpolitik festhielte, desto mehr stiegen die Inflationserwartungen der Menschen und setze sich die sehr hohe Inflation dauerhaft fest. Während die zur Zurückhaltung Neigenden im EZB-Rat eher für eine Zinswende gegen Ende des Jahres tendieren, drängen die Anhänger einer strafferen Geldpolitik auf eine erste Zinserhöhung im dritten Quartal. Die EZB könnte durch die Inflation und durch die Leitzinsanhebung der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) zum baldigen Handeln motiviert werden.
Die Auswirkungen der Inflation auf Immobilien
Höhere Zinsen für Baufinanzierungen
Obwohl der Zeitpunkt der Zinswende auch nach der EZB-Ratssitzung vom 14. April offengeblieben ist, sind die Zinsen für Baufinanzierungen in den vergangenen Monaten gestiegen. Es gibt vielfältige Gründe, die zum Anstieg der Kapitalkosten beitragen:
- Inflation und die mit ihr steigende Rendite von Bundesanleihen
- die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beschlossene Erhöhung des Eigenkapitalpuffers, den Banken für mit Wohnimmobilien gesicherten Krediten vorhalten müssen
- die sich anbahnende Zinswende
Immer noch günstige Finanzierungen
Kreditnehmer spüren die Folgen zunehmend deutlicher. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen sind von rund einem Prozent am Anfang des Jahres auf jetzt rund zweieinhalb Prozent gestiegen. Trotzdem sind Immobilienfinanzierungen immer noch günstig.
Möglicherweise bald endende Niedrigzinsphase
Um die vielleicht bald endende Niedrigzinsphase möglichst lange nutzen zu können, informieren sich vorausschauende Käufer oder Eigentümer mit bevorstehender Anschlussfinanzierung jetzt besonders gründlich. Aus einem Anstieg um wenige Zehntelprozent können sich während der gesamten Zinsfestschreibungszeit immerhin vierstellige Differenzbeträge ergeben und bis Jahresende erscheint ein Anstieg der Zinsen für zehnjährige Darlehen auf über 3 Prozent möglich.
Weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien
Dass das höhere Zinsniveau zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnungseigentum führt, ist gerade wegen der voranschreitenden Inflation kaum zu erwarten. Im Gegenteil, weil Kaufkraftverluste durch Substanzwerte vermieden und die Inflation durch Wertzuwachs überkompensiert werden können, ist mit einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien zu rechnen.
Fehlende Alternativen, der Wunsch nach Sicherheit und einem Eigenheim werden voraussichtlich dazu führen, dass Immobilien weiterhin stark gefragt sind. Hinzu kommt, dass sich Investoren und Kapitalanleger vermutlich vermehrt aus Aktien sowie anderen volatilen Anlagemöglichkeiten herausziehen und in krisensichere Anlagen wie Immobilien investieren. Das könnte dazu führen, dass sich die Nachfrage auch über den regionalen Interessentenkreis steigert.
Weiter steigende Preise
Angesichts des bereits bestehenden Nachfragedrucks auf den Wohnungsmärkten wird der weitere Anstieg nur geringe Preiswirkung entfalten. Die Preise werden allerdings weiter steigen und vor allem durch die Inflation zusätzlich Dynamik erhalten. Über die Inflation hinaus wird die kaum noch steigerbare Wohnungsknappheit für die Preisentwicklung relevant bleiben. Nur die Frage, wie deutlich die Inflation den bisherigen Preisanstieg verstärkt, bleibt noch offen.
Ähnliche Dynamik auf einem höheren Preisniveau
Die Entwicklung der Nachfrage nach Immobiliendarlehen wird hingegen von gegenläufigen Effekten bestimmt. Einerseits werden steigende Zinsen die Kreditnachfrage dämpfen, anderseits wird der Kaufkraftverlust sie verstärken. Die Annahme, dass sich die beiden gegenläufigen Ursachen in der Summe aufheben, ist durchaus realistisch. Unter Berücksichtigung aller Faktoren ist anzunehmen, dass sich die Wohnungsmärkte zukünftig ähnlich dynamisch wie bisher und auf einem noch höheren Niveau der Preise zeigen.
Sind Immobilien inflationssicher?
Bei der Antwort auf diese Frage kommt es unter anderem darauf an, wie Sie Ihre Immobilie nutzen:
Bei selbst genutzten Immobilien
Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen mit steigenden Neben- und Betriebskosten rechnen. Aufgrund der ebenso steigenden Immobilienpreise und weiterhin zunehmenden Nachfrage bietet die selbst genutzte Immobilie aber in den meisten Fällen einen vergleichsweise sicheren Schutz vor Inflation.
Eigentümer einer Immobilie kommen meist günstiger weg als Mieter einer Immobilie. Schließlich sind die Kreditraten oft langfristig festgeschrieben. Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss mit steigenden Zinsen planen.
Bei vermieteten Immobilien
Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie vermieten, profitieren von einem steigenden Immobilienwert und sinkenden Schuldenwert. Auch sie müssen mit steigenden Neben- und Betriebskosten rechnen, wobei zu beachten ist, dass vermietete Immobilien häufig größer als selbst genutzte Immobilie sind. Die Mehrkosten sind meist nur über eine Erhöhung der Miet- beziehungsweise Neben- und Betriebskosten direkt auszugleichen. Das ist allerdings nicht immer möglich.
