In vielen Fällen ist der Verkauf der Immobilie die beste Option. Denn der Verkaufserlös lässt sich leicht aufteilen. Neben dem Verkauf gibt es dennoch weitere Optionen, wie Sie im Falle einer Trennung mit der gemeinsamen Immobilie umgehen können:
- Eigentumsübertragung: Wird einem Partner das Eigentum übertragen, erhält der ausziehende Partner eine Ausgleichszahlung.
- Realteilung: Die Immobilie wird in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. Jeder Partner entscheidet selbst, was mit seinem Teil passiert.
- Gemeinsames Wohnrecht: Die Ehepartner leben weiterhin zusammen in der gemeinsamen Immobilie.
- Übertragung auf gemeinsame Kinder: Ihr gemeinsames Kind wird alleiniger Eigentümer und bekommt so alle Rechten und Pflichten übertragen.
- Vermietung: Sie vermieten die Immobilie gemeinsam an Dritte.
- Teilungsversteigerung: Können sich die Ehepartner nicht einigen, kommt es zur Teilungsversteigerung, bei der das Haus beziehungsweise die Wohnung öffentlich versteigert wird.
- Verkauf: In den meisten Fällen wird das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung nach einer Trennung verkauft.
1. Eigentumsübertragung und Auszahlung eines Partners
Möchten Sie selbst oder Ihr Partner die Immobilie behalten, erfolgt mit der Eigentumsübertragung in der Regel eine Auszahlung des Partners, der das Haus beziehungsweise die Wohnung nicht behält.
Die Höhe der Auszahlung ermitteln
Um den Auszahlungswert festzulegen, wird zunächst der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Von diesem Wert wird die verbleibende Restschuld abgezogen und durch zwei geteilt. Laut Zugewinnausgleich steht dem Partner, der aus der Immobilie auszieht, dieser Wert zu.
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Beachten Sie bei der Eigentumsübertragung auch, dass der ausgezogene Partner unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Wohnvorteil des zukünftigen Eigentümers hat. In der Regel beträgt dieser die Hälfte der ortsüblichen Miete für eine angemessene kleinere Wohnung. Lassen Sie bei der Eigentumsübertragung prüfen, ob Sie oder Ihr Partner den Anspruch geltend machen kann.
Die Eigentumsübertragung
Für eine rechtmäßige Eigentumsübertragung der Immobilie müssen beide Partner anwesend sein und die Erklärung von einem Notar beurkunden lassen.
Nachdem der zukünftige Eigentümer den Ehepartner ausgezahlt hat, wird der ausgezogene Partner aus dem Grundbucheintrag gestrichen und der im Haus beziehungsweise in der Wohnung bleibende Partner als alleiniger Eigentümer eingetragen. Wenden Sie sich hierzu an das Grundbuchamt beziehungsweise einen Notar, der die Eigentumsänderung im Grundbuch beantragt.
Sind Sie verheiratet, ist es sinnvoll, dass Sie die Immobilie vor der endgültigen Scheidung überschreiben. Denn mit einem Eigentümerwechsel fällt normalerweise auch die Grunderwerbssteuer an. Eigentümerwechsel unter Eheleuten sind jedoch steuerfrei.
Kredite übertragen
Bei einer Eigentumsübertragung wird der laufende Kredit auf den zukünftigen Alleineigentümer übertragen. Beachten Sie, dass die Bank dieser Übertragung zustimmen muss. Nur wenn die Bank zustimmt, kann ein Partner aus der Haftung für den Kredit entlassen werden.
Einige Banken möchten in diesem Fall einen neuen Kreditvertrag aufsetzen. Sie lösen deshalb oft den alten Kreditvertrag vorzeitig auf und verlangen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Was Sie bei der Übertragung des Wohneigentums beachten sollten
Mögliche Fallen bei der Eigentumsübertragung
- Grunderwerbssteuer sparen: Steht die Übertragung nicht im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung, müssen Sie für die Immobilie eine Grunderwerbssteuer zahlen.
- Spekulationssteuer sparen: Bei der Übertragung kann möglicherweise auch die Spekulationssteuer anfallen. Um diese zu sparen, müssen Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
- Anfallende Kosten im Blick behalten: Bei einer Wohnungs- oder Hausübertragung fallen in der Regel Kosten für das Grundbuchamt und den Notar an. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank sowie die Nutzungsentschädigung für den ausgezogenen Partner sollten Sie bei der Eigentumsübertragung im Blick behalten.
- Das Wohnrecht des Ehepartners bleibt bestehen: Auch mit der Eigentumsübertragung behalten beide Ehepartner das Recht, in der Wohnung beziehungsweise im Haus zu leben. Das Wohnrecht des ausgezahlten Ehepartners erlischt erst mit einer rechtskräftigen Scheidung.
2. Realteilung
Die Realteilung wird eher selten vorgenommen. Einfach erklärt bedeutet sie: Aus einer Wohneinheit werden zwei voneinander getrennte Wohneinheiten. Dazu wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut und anschließend gemäß Wohnungseigentümerschaft aufgeteilt. Voraussetzung ist, dass die Immobilie für einen solchen Umbau geeignet ist.
Die Realteilung kann sinnvoll sein, wenn:
- beide Partner auch nach der Trennung die Immobilie bewohnen möchten und sich vorstellen können, nebeneinander zu wohnen.
- ein Partner nach der Trennung in der Immobilie wohnen möchte, das Haus aber zum Beispiel zu groß ist. Dann kann der zweite Teil vermietet oder verkauft werden.
- keiner in der Immobilie wohnen möchte, seinen Teil aber verkaufen oder vermieten möchte. Überlegen Sie in diesem Fall gut, ob der gemeinsame Verkauf wirtschaftlich gesehen nicht die bessere Lösung ist.
3. Gemeinsames Wohnrecht
Auch die Einigung auf ein gemeinsames Wohnrecht ist selten. Können sich die Ehepartner jedoch vorstellen, weiterhin zusammen in der gemeinsamen Immobilie zu wohnen, besteht die Option, das Haus beziehungsweise die Wohnung zu teilen. Dabei können Sie entweder das gesamte Objekt gemeinsam nutzen oder, sofern es sich um ein mehrstöckiges Objekt handelt, die Etagen aufteilen.
Die Vereinbarung über das gemeinsame Wohnrecht sollten Sie schriftlich festhalten – entweder im Ehevertrag oder nachträglich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung.
4. Übertragung auf gemeinsame Kinder
Haben Sie gemeinsame Kinder, können Sie die gemeinsame Immobilie auch auf diese übertragen. Bitte beachten Sie, dass Sie Ihrem Kind so auch alle Rechte und Pflichten übertragen, die mit der Immobilie einhergehen. Dazu zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Betriebskosten und alle Eigentümerpflichten.
Ist Ihr Kind bei der Übertragung noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung der Immobilie zustimmen.
5. Vermietung der gemeinsamen Immobilie
Möchten Sie oder Ihr Partner die Immobilie nicht selbst bewohnen, aber auch nicht verkaufen, können Sie die gemeinsame Immobilie vermieten. Beachten Sie bei der Entscheidung für die Vermietung Ihres Eigenheims, dass Sie gemeinsam als Vermieter auftreten und gemeinsame Entscheidungen treffen müssen.
Argumente für die Vermietung der gemeinsamen Immobilie:
- Sie können Ihren Immobilienkredit mit Hilfe der Mieteinnahmen zahlen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt.
- Sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditrate, können Sie den restlichen Betrag aufteilen.
Argumente gegen die Vermietung:
- Sie müssen trotz Trennung gemeinsame Entscheidungen treffen. Die Entscheidung zur Vermietung ist nur sinnvoll, wenn Sie weiterhin ein gutes Verhältnis pflegen.
- Die Vermietung einer Immobilie kostet Zeit und Geld. Denn als Vermieter müssen Sie regelmäßig in die Immobilie investieren.
Noch mehr Argumente finden Sie in unserem Beitrag „Immobilie verkaufen oder vermieten?“.
6. Teilungsversteigerung
Bei der Teilungsversteigerung wird Ihr gemeinsames Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Das höchste Gebot erhält automatisch den Zuschlag.
Doch wann kommt es zur Teilungsversteigerung? Immer dann, wenn sich Ehepaare nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung passieren soll.
Die Teilungsversteigerung müssen Sie beim Amtsgericht beantragen. Den Antrag kann auch nur ein Ehepartner stellen – unabhängig davon, wie groß dessen Anteil an der Immobilie ist. Nachdem das Gericht den Miteigentümer über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert hat, hat dieser zwei Wochen Zeit, um Einspruch zu erheben.
Mit dem Verkaufserlös begleichen Sie zunächst die Kosten für das Gericht sowie für den Sachverständigen. Das Gericht erstellt im Anschluss einen Teilungsplan, in dem die Ehepartner bestimmen, wie der Erlös aufgeteilt wird. Können sich die Ehepartner nicht einigen, wird der Betrag beim Gericht hinterlegt. Die Ehepartner müssen die Aufteilung dann gerichtlich festlegen lassen.
Bei der Teilungsversteigerung erzielen Sie fast immer einen geringeren Verkaufspreis für Ihre Immobilie als beim freihändigen Verkauf. Durch die Gerichtskosten und Kosten für den Sachverständigen wird der Verkaufserlös zusätzlich geschmälert.
Warum ein Ehevertrag sinnvoll sein kann
In einem Ehevertrag ist genau geregelt, was mit den einzelnen Vermögensgegenständen bei einer Scheidung passiert. Entscheiden Sie sich in einer Ehe dazu, eine gemeinsame Immobilie zu kaufen, kann ein Ehevertrag im Falle einer Scheidung hohe Kosten vermeiden – vor allem dann, wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt.
Die Gütertrennung ist das Gegenmodell zur Zugewinngemeinschaft: Während in einer Zugewinngemeinschaft gemeinsam erworbenes Vermögen beiden Partnern zu gleichen Teilen zusteht und es im Falle einer Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt, verhindert die Gütertrennung den Vermögensausgleich bei einer Trennung. Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Regelfall. Die Gütertrennung muss explizit im Ehevertrag vereinbart werden.