Eine Trennung ist emotional und erfordert oft viel Organisation – vor allem dann, wenn Sie sich gemeinsam den Traum vom Eigenheim erfüllt haben. Oft tauchen viele Fragen auf: Was passiert bei einer Trennung mit der Eigentumswohnung? Wie lässt sich der Hausverkauf schnell realisieren? Welche Alternativen zum Verkauf gibt es? Und was passiert mit dem gemeinsamen Kredit? Wir zeigen es Ihnen.
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Die Sache mit der Zugewinngemeinschaft
In der Ehe befinden sich die Ehepartner in der Regel in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft – außer sie vereinbaren in einem Ehevertrag einen anderen Güterstand. Wer also keinen Ehevertrag hat, lebt automatisch in der Zugewinngemeinschaft. Zugewinngemeinschaft bedeutet: Das Vermögen, das in der Ehe erwirtschaftet wurde, gehört beiden Partnern gleichermaßen. Im Falle einer Scheidung kommt es zum sogenannten Zugewinnausgleich: Das Vermögen, das Sie während der Ehe hinzugewonnen haben, wird gleichmäßig aufgeteilt.
Für die Berechnung des Zugewinnausgleichs wird das Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft gegenübergestellt. Die Differenz der Beträge bildet den Zugewinn. Laut Zugewinnausgleich steht beiden Eheleuten der Vermögenszuwachs zur Hälfte zu.
Ein Beispiel:
- Ehepartner 1 hat ein Anfangsvermögen von 60.000 Euro und ein Endvermögen von 110.000 Euro. Der Zugewinn beträgt 50.000 Euro.
- Ehepartner 2 hat ein Anfangsvermögen von 15.000 Euro und ein Endvermögen von 60.000 Euro. Der Zugewinn beträgt 45.000 Euro.
- Die Differenz der jeweiligen Zugewinne beträgt 5.000 Euro. 5.000 Euro / 2 = 2.500 Euro. Das bedeutet: Ehepartner 1 muss Ehepartner 2 bei der Scheidung einen Zugewinnausgleich in Höhe von 2.500 Euro zahlen.
Wie wird eine gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung aufgeteilt?
Beim Zugewinnausgleich handelt es sich um einen Geldzahlungsanspruch. Da eine Immobilie nicht einfach aufgeteilt werden kann, müssen sich die Ehepartner einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Ist nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, gehört ihm die Immobilie nach der Scheidung allein. Sind beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gilt es, sich im Falle einer Trennung zu einigen.
Gut zu wissen: Auch wenn ein Ehepartner laut Grundbucheintrag Alleineigentümer ist, das Haus jedoch während der Ehe gekauft oder gebaut hat, führt das Eigentum zu einem Zugewinnausgleich. Auch wenn das Haus ausgebaut oder modernisiert wird, fällt die Wertsteigerung in den Zugewinnausgleich.
Darum ist der Verkauf oft die beste Option
In vielen Fällen ist der Verkauf der Immobilie die beste Option. Denn der Verkaufserlös lässt sich leicht aufteilen.
Viele Paare, die sich trennen oder scheiden lassen, verkaufen die gemeinsame Immobilie aus finanziellen Gründen. Denn mit der Trennung verteilt sich das gemeinsame Einkommen auf zwei Haushalte. Durch die doppelte Haushaltsführung erhöhen sich die Gesamtkosten. Bei einer Scheidung werden häufig durch den anstehenden Zugewinnausgleich liquide Mittel benötigt. Diese können Sie durch den Hausverkauf bereits im Trennungsjahr erlangen.
Oft ist der Hausverkauf auch mit dem Wunsch nach einem Neuanfang verbunden. Während viele ein neues Zuhause in der Wohngegend suchen, entscheiden sich einige bewusst für eine neue Gegend.
Mit einer Trennung ändern sich auch die Lebensumstände. Oft ist das Haus, das für zwei Personen ausgerichtet ist, zu groß für eine Person. Paare mit Kinderwunsch entscheiden sich meist beim Kauf für ein Haus mit mehreren Schlafzimmern.
Sie möchten den Verkauf in professionelle Hände geben? Wir unterstützen Sie gern. Als neutrale Instanz können wir nicht nur Konflikte vermeiden, sondern auch das Beste für Sie herausholen.
Alternativen zum Verkauf
Möchten Sie selbst oder Ihr Partner die Immobilie behalten, erfolgt mit der Eigentumsübertragung in der Regel eine Auszahlung des Partners, der das Haus beziehungsweise die Wohnung nicht behält.
Die Höhe der Auszahlung ermitteln
Um den Auszahlungswert festzulegen, wird zunächst der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Von diesem Wert wird die verbleibende Restschuld abgezogen und durch zwei geteilt. Laut Zugewinnausgleich steht dem Partner, der aus der Immobilie auszieht, dieser Wert zu.
Beachten Sie bei einer Eigentumsübertragung auch, dass der ausgezogene Partner unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Wohnvorteil des zukünftigen Eigentümers hat. In der Regel beträgt dieser die Hälfte der ortsüblichen Miete für eine angemessene kleinere Wohnung. Lassen Sie bei der Eigentumsübertragung prüfen, ob Sie oder Ihr Partner den Anspruch geltend machen kann.
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Die Eigentumsübertragung
Für eine rechtmäßige Eigentumsübertragung der Immobilie müssen beide Partner anwesend sein und die Erklärung von einem Notar beurkunden lassen. Nachdem der zukünftige Eigentümer den Ehepartner ausgezahlt hat, wird der ausgezogene Partner aus dem Grundbucheintrag gestrichen und der im Haus beziehungsweise in der Wohnung bleibende Partner als alleiniger Eigentümer eingetragen. Wenden Sie sich hierzu an das Grundbuchamt beziehungsweise einen Notar, der die Eigentumsänderung im Grundbuch beantragt. Sind Sie verheiratet, ist es sinnvoll, dass Sie die Immobilie vor der endgültigen Scheidung überschreiben. Denn mit einem Eigentümerwechsel fällt normalerweise auch die Grunderwerbssteuer an. Eigentümerwechsel unter Eheleuten sind jedoch steuerfrei.
Kredite übertragen
Bei einer Eigentumsübertragung wird der laufende Kredit auf den zukünftigen Alleineigentümer übertragen. Beachten Sie, dass die Bank dieser Übertragung zustimmen muss. Nur wenn die Bank zustimmt, kann ein Partner aus der Haftung für den Kredit entlassen werden. Einige Banken möchten in diesem Fall einen neuen Kreditvertrag aufsetzen. Sie lösen deshalb oft den alten Kreditvertrag vorzeitig auf und verlangen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Was Sie bei der Übertragung des Wohneigentums beachten sollten
- Grunderwerbssteuer sparen: Achten Sie darauf, dass die Übertragung im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht. Denn ansonsten müssen Sie für die Immobilie eine Grunderwerbssteuer zahlen.
- Spekulationssteuer sparen: Bei der Übertragung kann möglicherweise auch die Spekulationssteuer anfallen. Um diese zu sparen, müssen Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
- Anfallende Kosten im Blick behalten: Bei einer Wohnungs- oder Hausübertragung fallen in der Regel Kosten für das Grundbuchamt und den Notar an. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank sowie die Nutzungsentschädigung für den ausgezogenen Partner sollten Sie bei der Eigentumsübertragung im Blick behalten.
- Das Wohnrecht des Ehepartners bleibt bestehen: Auch mit der Eigentumsübertragung behalten beide Ehepartner das Recht, in der Wohnung beziehungsweise im Haus zu leben. Das Wohnrecht des ausgezahlten Ehepartners erlischt erst mit einer rechtskräftigen Scheidung.
Die Realteilung wird eher selten vorgenommen. Einfach erklärt bedeutet sie: Aus einer Wohneinheit werden zwei voneinander getrennte Wohneinheiten. Dazu wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut und anschließend gemäß Wohnungseigentümerschaft aufgeteilt. Voraussetzung ist, dass die Immobilie für einen solchen Umbau geeignet ist. Die Realteilung kann sinnvoll sein, wenn:
- beide Partner auch nach der Trennung die Immobilie bewohnen möchten und sich vorstellen können, nebeneinander zu wohnen.
- ein Partner nach der Trennung in der Immobilie wohnen möchte, das Haus aber zum Beispiel zu groß ist. Dann kann der zweite Teil vermietet oder verkauft werden.
- keiner in der Immobilie wohnen möchte, seinen Teil aber verkaufen oder vermieten möchte. Überlegen Sie in diesem Fall gut, ob der gemeinsame Verkauf wirtschaftlich gesehen nicht die bessere Lösung ist.
Auch die Einigung auf ein gemeinsames Wohnrecht ist selten. Können sich die Ehepartner jedoch vorstellen, weiterhin zusammen in der gemeinsamen Immobilie zu wohnen, besteht die Option, das Haus beziehungsweise die Wohnung zu teilen. Dabei können Sie entweder das gesamte Objekt gemeinsam nutzen oder, sofern es sich um ein mehrstöckiges Objekt handelt, die Etagen aufteilen. Die Vereinbarung über das gemeinsame Wohnrecht sollten Sie schriftlich festhalten – entweder im Ehevertrag oder nachträglich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung.
Haben Sie gemeinsame Kinder, können Sie die gemeinsame Immobilie auch auf diese übertragen. Bitte beachten Sie, dass Sie Ihrem Kind so auch alle Rechte und Pflichten übertragen, die mit der Immobilie einhergehen. Dazu zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Betriebskosten und alle Eigentümerpflichten. Ist Ihr Kind bei der Übertragung noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung der Immobilie zustimmen.
Möchten Sie oder Ihr Partner die Immobilie nicht selbst bewohnen, aber auch nicht verkaufen, können Sie die gemeinsame Immobilie vermieten. Beachten Sie bei der Entscheidung für die Vermietung Ihres Eigenheims, dass Sie gemeinsam als Vermieter auftreten und gemeinsame Entscheidungen treffen müssen.
Argumente für die Vermietung der gemeinsamen Immobilie:
- Sie können Ihren Immobilienkredit mit Hilfe der Mieteinnahmen zahlen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt.
- Sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditrate, können Sie den restlichen Betrag aufteilen.
Argumente gegen die Vermietung:
- Sie müssen trotz Trennung gemeinsame Entscheidungen treffen. Die Entscheidung zur Vermietung ist nur sinnvoll, wenn Sie weiterhin ein gutes Verhältnis pflegen.
- Die Vermietung einer Immobilie kostet Zeit und Geld. Denn als Vermieter müssen Sie regelmäßig in die Immobilie investieren.
Noch mehr Argumente finden Sie in unserem Beitrag „Immobilie verkaufen oder vermieten?“.
Bei der Teilungsversteigerung wird Ihr gemeinsames Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Das höchste Gebot erhält automatisch den Zuschlag. Doch wann kommt es zur Teilungsversteigerung? Immer dann, wenn sich Ehepaare nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung passieren soll. Die Teilungsversteigerung müssen Sie beim Amtsgericht beantragen. Den Antrag kann auch nur ein Ehepartner stellen – unabhängig davon, wie groß dessen Anteil an der Immobilie ist. Nachdem das Gericht den Miteigentümer über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert hat, hat dieser zwei Wochen Zeit, um Einspruch zu erheben. Mit dem Verkaufserlös begleichen Sie zunächst die Kosten für das Gericht sowie für den Sachverständigen. Das Gericht erstellt im Anschluss einen Teilungsplan, in dem die Ehepartner bestimmen, wie der Erlös aufgeteilt wird. Können sich die Ehepartner nicht einigen, wird der Betrag beim Gericht hinterlegt. Die Ehepartner müssen die Aufteilung dann gerichtlich festlegen lassen. Bei der Teilungsversteigerung erzielen Sie fast immer einen geringeren Verkaufspreis für Ihre Immobilie als beim freihändigen Verkauf. Durch die Gerichtskosten und Kosten für den Sachverständigen wird der Verkaufserlös zusätzlich geschmälert.
Der ideale Zeitpunkt für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie
Was passiert mit den gemeinsamen Krediten bei einer Trennung?
Bei einer Trennung oder Scheidung ist die gemeinsame Immobilie oft noch nicht abbezahlt. Daher stellt sich schnell die Frage: Wer kommt für die gemeinsamen Schulden auf? Entscheidend ist dabei der Vertrag mit Ihrer Bank: Haben Sie den Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet, haften Sie beide für die Finanzierung.
Für den gemeinsamen Kredit ist es irrelevant, ob Sie noch verheiratet sind oder schon geschieden. Es spielt auch keine Rolle, ob ein Partner bereits aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist. Damit ein Partner aus dem Vertrag entlassen wird, ist die Zustimmung durch Ihre Bank erforderlich. Die Bank ist nicht verpflichtet, einen Partner aus seiner Mithaftung zu entlassen.
Verweigern Sie die Zahlung oder können Sie sie nicht leisten, darf Ihre Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen. Bei der Zwangsversteigerung erzielt die Bank in der Regel einen deutlich geringeren Verkaufserlös als bei einem freihändigen Verkauf.
Tipp: Möchten Sie die Immobilie verkaufen, sprechen Sie am besten frühzeitig mit Ihrer Bank. Denn es kann sein, dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn Sie den Kredit frühzeitig abbezahlen müssen.
Mit der Immobilienbewertung erfahren Sie vor dem Verkauf, was Ihre Immobilie wert ist. Die Ermittlung des Immobilienwerts kann Ihnen auch bei der Entscheidung für oder gegen den Verkauf helfen und zum Beispiel die Frage beantworten, ob ein Partner den anderen auszahlen kann. Sie ist kostenlos und unverbindlich. Für eine genaue Wertermittlung nehmen Sie gern Kontakt zu unseren Makler auf.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf nach einer Scheidung oder Trennung
Das Wohnrecht beider Partner bleibt bei einer Trennung beziehungsweise Scheidung zunächst unberührt. Keiner kann also vom Partner verlangen, dass dieser ohne Weiteres auszieht. Sind beide Eigentümer der Immobilie, einigen sich die Eheleute im Idealfall, wer die Wohnung bei einer Trennung behalten darf. Ist das nicht möglich, kommt es zur Teilungsversteigerung.
Sind beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen, kann keiner der beiden die Immobilie allein verkaufen. Im Trennungsjahr ist die Zustimmung beider Ehepartner für den Verkauf notwendig.
Nach dem Trennungsjahr kann die Zustimmung des Partners verlangt und sogar eingeklagt werden. Wird keine Einigung erzielt, kommt es zur Teilungsversteigerung. Da der Verkaufserlös in der Regel deutlich geringer als bei einem freihändigen Verkauf ist, sollten Sie in jedem Fall eine Einigung mit Ihrem Ehepartner anstreben.
In der Regel läuft der Verkauf in 6 Schritten ab:
- Eigentumsverhältnisse klären, Einigung erzielen
- Immobilienbewertung
- Vorbereitung des Verkaufs (Unterlagen zusammenstellen, Exposé erstellen usw.)
- Vermarktung der Immobilie
- Auswahl geeigneter Käufer
- Verkauf und Abschluss
Vom Verkaufserlös werden zunächst die Restschulden abgezogen. Dazu zählen die Kreditschulden sowie die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Der Erlös wird dann auf die Ehepartner aufgeteilt. Bei der Aufteilung spielt es keine Rolle, wie viel die einzelnen Partner in die Immobilie investiert haben.
Der Wert Ihrer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Insbesondere die Immobilie selbst und die Lage bestimmen den Wert. Auch individuelle Besonderheiten wirken sich zum Teil stark auf den Verkaufspreis aus und sollten daher in die Bewertung einfließen.
In unserem Ratgeber-Beitrag „Immobilienbewertung bei einer Scheidung“ erfahren Sie alles rund um die Verkaufspreisermittlung von Haus, Wohnung und Grundstück.
Es kann sinnvoll sein, die Immobilie schon im Trennungsjahr zu verkaufen, um Bewirtschaftungskosten zu sparen. Mit dem Verkauf erhalten Sie auch liquide Mittel, um den möglicherweise anfallenden Zugewinnausgleich zu bezahlen.
Sind beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen, kann keiner der beiden die Immobilie allein verkaufen. Im Trennungsjahr ist die Zustimmung beider Ehepartner für den Verkauf notwendig.
Nach dem Trennungsjahr kann die Zustimmung des Partners verlangt und sogar eingeklagt werden. Wird keine Einigung erzielt, kommt es zur Teilungsversteigerung. Da der Verkaufserlös in der Regel deutlich geringer als bei einem herkömmlichen Verkauf ist, sollten Sie in jedem Fall eine Einigung mit Ihrem Ehepartner anstreben.
Wenn sich ein Ehepartner weigert, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, kann der andere Ehepartner nach Ablauf des Trennungsjahres eine Teilungsversteigerung beantragen, um den Verkauf zu erzwingen.
Beachten Sie, dass die Immobilie bei einer Teilungsversteigerung in der Regel unter Marktwert versteigert wird.
Es ist daher ratsam, sich einvernehmlich zu einigen und gegebenenfalls eine Mediation zu nutzen.