Alles, was Sie rund um den Wohnungs- und Hausverkauf bei einer Trennung wissen müssen

Eine Trennung ist emotional und erfordert oft viel Organisation – insbesondere dann, wenn sich das Paar gemeinsam den Traum vom Eigenheim erfüllt hat. Was passiert bei einer Trennung mit der Eigentumswohnung? Wie lässt sich der Hausverkauf bei einer Trennung schnell realisieren? Welche Alternativen zum Verkauf gibt es? Und was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Wie Sie die gemeinsame Immobilie bei einer Trennung beziehungsweise Scheidung verkaufen, was es mit dem Zugewinnausgleich auf sich hat und welche Alternativen zum Wohnungs- oder Hausverkauf bestehen, erfahren Sie hier.

In der Ehe befinden sich die Ehepartner in der Regel in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft – außer sie vereinbaren in einem Ehevertrag einen anderen Güterstand. Wer keinen Ehevertrag hat, lebt also automatisch in der Zugewinngemeinschaft.

Zugewinngemeinschaft bedeutet: Das Vermögen, das in der Ehe erwirtschaftet wurde, gehört beiden Partnern gleichermaßen. Im Falle einer Scheidung kommt es zum sogenannten Zugewinnausgleich: Das Vermögen, das Sie während der Ehe hinzugewonnen haben, wird gleichmäßig aufgeteilt.

Für die Berechnung des Zugewinnausgleichs wird das Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft gegenübergestellt. Die Differenz der Beträge bildet den Zugewinn. Laut Zugewinnausgleich steht beiden Eheleuten der Vermögenszuwachs zur Hälfte zu.

Ein Beispiel:

Ehepartner 1 hat ein Anfangsvermögen von 60.000 Euro und ein Endvermögen von 110.000 Euro. Der Zugewinn beträgt 50.000 Euro.

Ehepartner 2 hat ein Anfangsvermögen von 15.000 Euro und ein Endvermögen von 60.000 Euro. Der Zugewinn beträgt 45.000 Euro.

Die Differenz der jeweiligen Zugewinne beträgt 5.000 Euro.

5.000 Euro / 2 = 2.500 Euro. Das bedeutet: Ehepartner 1 muss Ehepartner 2 bei der Scheidung einen Zugewinnausgleich in Höhe von 2.5000 Euro zahlen.

Beim Zugewinnausgleich handelt es sich um einen Geldzahlungsanspruch. Da eine Immobilie nicht einfach aufgeteilt werden kann, müssen sich die Ehepartner einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Ist nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, gehört ihm die Immobilie nach der Scheidung allein. Sind beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gilt es, sich im Falle einer Trennung zu einigen.

Gut zu wissen: Auch wenn ein Ehepartner laut Grundbucheintrag Alleineigentümer ist, das Haus jedoch während der Ehe gekauft oder gebaut hat, führt das Eigentum zu einem Zugewinnausgleich. Auch wenn das Haus ausgebaut oder modernisiert wird, fällt die Wertsteigerung in den Zugewinnausgleich.

In vielen Fällen ist der Verkauf der Immobilie die beste Option. Denn der Verkaufserlös lässt sich leicht aufteilen. Neben dem Verkauf gibt es dennoch weitere Optionen, wie Sie im Falle einer Trennung mit der gemeinsamen Immobilie umgehen können:

1. Eigentumsübertragung: Wird einem Partner das Eigentum übertragen, erhält der ausziehende Partner eine Ausgleichszahlung.
2. Realteilung: Die Immobilie wird in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. Jeder Partner entscheidet selbst, was mit seinem Teil passiert.
3. Gemeinsames Wohnrecht: Die Ehepartner leben weiterhin zusammen in der gemeinsamen Immobilie.
4. Übertragung auf gemeinsame Kinder: Ihr gemeinsames Kind wird alleiniger Eigentümer und bekommt so alle Rechten und Pflichten übertragen.
5. Vermietung: Sie vermieten die Immobilie gemeinsam an Dritte.
6. Teilungsversteigerung: Können sich die Ehepartner nicht einigen, kommt es zur Teilungsversteigerung, bei der das Haus beziehungsweise die Wohnung öffentlich versteigert wird.
7. Verkauf: In den meisten Fällen wird das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung nach einer Trennung verkauft.

1. Eigentumsübertragung und Auszahlung eines Partners

Möchten Sie selbst oder Ihr Partner die Immobilie behalten, erfolgt mit der Eigentumsübertragung in der Regel eine Auszahlung des Partners, der das Haus beziehungsweise die Wohnung nicht behält.

Die Höhe der Auszahlung ermitteln

Um den Auszahlungswert festzulegen, wird zunächst der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Von diesem Wert wird die verbleibende Restschuld abgezogen und durch zwei geteilt. Laut Zugewinnausgleich steht dem Partner, der aus der Immobilie auszieht, dieser Wert zu.

Tipp: Gewinnen Sie in nur wenigen Klicks einen ersten Eindruck über den Wert Ihrer Immobilie mit unserem kostenlosen Online-Immobilienwertrechner.

„Immobilienwert unverbindlich ermitteln“

Beachten Sie bei der Eigentumsübertragung auch, dass der ausgezogene Partner unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Wohnvorteil des zukünftigen Eigentümers hat. In der Regel beträgt dieser die Hälfte der ortsüblichen Miete für eine angemessene kleinere Wohnung. Lassen Sie bei der Eigentumsübertragung prüfen, ob Sie oder Ihr Partner den Anspruch geltend machen kann.

Die Eigentumsübertragung

Für eine rechtmäßige Eigentumsübertragung der Immobilie müssen beide Partner anwesend sein und die Erklärung von einem Notar beurkunden lassen.

Nachdem der zukünftige Eigentümer den Ehepartner ausgezahlt hat, wird der ausgezogene Partner aus dem Grundbucheintrag gestrichen und der im Haus beziehungsweise in der Wohnung bleibende Partner als alleiniger Eigentümer eingetragen. Wenden Sie sich hierzu an das Grundbuchamt beziehungsweise einen Notar, der die Eigentumsänderung im Grundbuch beantragt.

Sind Sie verheiratet, ist es sinnvoll, dass Sie die Immobilie vor der endgültigen Scheidung überschreiben. Denn mit einem Eigentümerwechsel fällt normalerweise auch die Grunderwerbssteuer an. Eigentümerwechsel unter Eheleuten sind jedoch steuerfrei.

Kredite übertragen

Bei einer Eigentumsübertragung wird der laufende Kredit auf den zukünftigen Alleineigentümer übertragen. Beachten Sie, dass die Bank dieser Übertragung zustimmen muss. Nur wenn die Bank zustimmt, kann ein Partner aus der Haftung für den Kredit entlassen werden.

Einige Banken möchten in diesem Fall einen neuen Kreditvertrag aufsetzen. Sie lösen deshalb oft den alten Kreditvertrag vorzeitig auf und verlangen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Was Sie bei der Übertragung des Wohneigentums beachten sollten

Mögliche Fallen bei der Eigentumsübertragung

• Grunderwerbssteuer sparen: Steht die Übertragung nicht im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung, müssen Sie für die Immobilie eine Grunderwerbssteuer zahlen.
• Spekulationssteuer sparen: Bei der Übertragung kann möglicherweise auch die Spekulationssteuer anfallen. Um diese zu sparen, müssen Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
• Anfallende Kosten im Blick behalten: Bei einer Wohnungs- oder Hausübertragung fallen in der Regel Kosten für das Grundbuchamt und den Notar an. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank sowie die Nutzungsentschädigung für den ausgezogenen Partner sollten Sie bei der Eigentumsübertragung im Blick behalten.
• Das Wohnrecht des Ehepartners bleibt bestehen: Auch mit der Eigentumsübertragung behalten beide Ehepartner das Recht, in der Wohnung beziehungsweise im Haus zu leben. Das Wohnrecht des ausgezahlten Ehepartners erlischt erst mit einer rechtskräftigen Scheidung.

2. Realteilung

Die Realteilung wird eher selten vorgenommen. Einfach erklärt bedeutet sie: Aus einer Wohneinheit werden zwei voneinander getrennte Wohneinheiten. Dazu wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut und anschließend gemäß Wohnungseigentümerschaft aufgeteilt. Voraussetzung ist, dass die Immobilie für einen solchen Umbau geeignet ist.

Die Realteilung kann sinnvoll sein, wenn:

• beide Partner auch nach der Trennung die Immobilie bewohnen möchten und sich vorstellen können, nebeneinander zu wohnen.
• ein Partner nach der Trennung in der Immobilie wohnen möchte, das Haus aber zum Beispiel zu groß ist. Dann kann der zweite Teil vermietet oder verkauft werden.
• keiner in der Immobilie wohnen möchte, seinen Teil aber verkaufen oder vermieten möchte. Überlegen Sie in diesem Fall gut, ob der gemeinsame Verkauf wirtschaftlich gesehen nicht die bessere Lösung ist.

3. Gemeinsames Wohnrecht

Auch die Einigung auf ein gemeinsames Wohnrecht ist selten. Können sich die Ehepartner jedoch vorstellen, weiterhin zusammen in der gemeinsamen Immobilie zu wohnen, besteht die Option, das Haus beziehungsweise die Wohnung zu teilen. Dabei können Sie entweder das gesamte Objekt gemeinsam nutzen oder, sofern es sich um ein mehrstöckiges Objekt handelt, die Etagen aufteilen.

Die Vereinbarung über das gemeinsame Wohnrecht sollten Sie schriftlich festhalten – entweder im Ehevertrag oder nachträglich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

4. Übertragung auf gemeinsame Kinder

Haben Sie gemeinsame Kinder, können Sie die gemeinsame Immobilie auch auf diese übertragen. Bitte beachten Sie, dass Sie Ihrem Kind so auch alle Rechte und Pflichten übertragen, die mit der Immobilie einhergehen. Dazu zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Betriebskosten und alle Eigentümerpflichten.

Ist Ihr Kind bei der Übertragung noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht der Übertragung der Immobilie zustimmen.

5. Vermietung der gemeinsamen Immobilie

Möchten Sie oder Ihr Partner die Immobilie nicht selbst bewohnen, aber auch nicht verkaufen, können Sie die gemeinsame Immobilie vermieten. Beachten Sie bei der Entscheidung für die Vermietung Ihres Eigenheims, dass Sie gemeinsam als Vermieter auftreten und gemeinsame Entscheidungen treffen müssen.

Argumente für die Vermietung der gemeinsamen Immobilie:

• Sie können Ihren Immobilienkredit mit Hilfe der Mieteinnahmen zahlen.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt.
• Sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditrate, können Sie den restlichen Betrag aufteilen.

Argumente gegen die Vermietung:

• Sie müssen trotz Trennung gemeinsame Entscheidungen treffen. Die Entscheidung zur Vermietung ist nur sinnvoll, wenn Sie weiterhin ein gutes Verhältnis pflegen.
• Die Vermietung einer Immobilie kostet Zeit und Geld. Denn als Vermieter müssen Sie regelmäßig in die Immobilie investieren.

Noch mehr Argumente finden Sie in unserem Beitrag „Immobilie verkaufen oder vermieten?“.

6. Teilungsversteigerung

Bei der Teilungsversteigerung wird Ihr gemeinsames Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Das höchste Gebot erhält automatisch den Zuschlag.

Doch wann kommt es zur Teilungsversteigerung? Immer dann, wenn sich Ehepaare nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung passieren soll.

Die Teilungsversteigerung müssen Sie beim Amtsgericht beantragen. Den Antrag kann auch nur ein Ehepartner stellen – unabhängig davon, wie groß dessen Anteil an der Immobilie ist. Nachdem das Gericht den Miteigentümer über den Antrag auf Teilungsversteigerung informiert hat, hat dieser zwei Wochen Zeit, um Einspruch zu erheben.

Mit dem Verkaufserlös begleichen Sie zunächst die Kosten für das Gericht sowie für den Sachverständigen. Das Gericht erstellt im Anschluss einen Teilungsplan, in dem die Ehepartner bestimmen, wie der Erlös aufgeteilt wird. Können sich die Ehepartner nicht einigen, wird der Betrag beim Gericht hinterlegt. Die Ehepartner müssen die Aufteilung dann gerichtlich festlegen lassen.

Bei der Teilungsversteigerung erzielen Sie fast immer einen geringeren Verkaufspreis für Ihre Immobilie als beim freihändigen Verkauf. Durch die Gerichtskosten und Kosten für den Sachverständigen wird der Verkaufserlös zusätzlich geschmälert.

Warum ein Ehevertrag sinnvoll sein kann

In einem Ehevertrag ist genau geregelt, was mit den einzelnen Vermögensgegenständen bei einer Scheidung passiert. Entscheiden Sie sich in einer Ehe dazu, eine gemeinsame Immobilie zu kaufen, kann ein Ehevertrag im Falle einer Scheidung hohe Kosten vermeiden – vor allem dann, wenn es zu einer Teilungsversteigerung kommt.

Die Gütertrennung ist das Gegenmodell zur Zugewinngemeinschaft: Während in einer Zugewinngemeinschaft gemeinsam erworbenes Vermögen beiden Partnern zu gleichen Teilen zusteht und es im Falle einer Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt, verhindert die Gütertrennung den Vermögensausgleich bei einer Trennung. Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Regelfall. Die Gütertrennung muss explizit im Ehevertrag vereinbart werden.

Finanzielle Gründe

Viele Paare, die sich trennen oder scheiden lassen, verkaufen die gemeinsame Immobilie aus finanziellen Gründen. Denn mit der Trennung verteilt sich das gemeinsame Einkommen auf zwei Haushalte. Durch die doppelte Haushaltsführung erhöhen sich die Gesamtkosten.

Bei einer Scheidung werden häufig durch den anstehenden Zugewinnausgleich liquide Mittel benötigt. Diese können Sie durch den Hausverkauf bereits im Trennungsjahr erlangen.

Der Wunsch nach einem Neuanfang

Oft ist der Hausverkauf auch mit dem Wunsch nach einem Neuanfang verbunden. Während viele ein neues Zuhause in der Wohngegend suchen, entscheiden sich einige bewusst für eine neue Gegend.

Das Haus ist zu groß

Mit einer Trennung ändern sich auch die Lebensumstände. Oft ist das Haus, das für zwei Personen ausgerichtet ist, zu groß für eine Person. Paare mit Kinderwunsch entscheiden sich meist beim Kauf für ein Haus mit mehreren Schlafzimmern.

Verkauf im Trennungsjahr

Ist eine Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft schon im Trennungsjahr ausgeschlossen, kann der Verkauf der gemeinsamen Immobilie bereits in dieser Zeit sinnvoll sein. Voraussetzung ist dabei, dass beide Partner mit dem Verkauf einverstanden sind. Auch wenn nur ein Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, müssen beider Partner dem Verkauf zustimmen.

In den meisten Fällen steht mit der Scheidung auch ein Zugewinnausgleich an. Benötigen Sie oder Ihr Partner hierfür liquide Mittel, kann der Verkauf der gemeinsamen Immobilie schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein. Verkaufen Sie das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung im Trennungsjahr, verringern Sie außerdem die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie.

Gut zu wissen: Der Auszug während des Trennungsjahres ist kein Muss. Beide Eheleute können im Trennungsjahr unter der gleichen Anschrift gemeldet sein, müssen jedoch getrennt von Tisch und Bett leben. Beachten Sie, dass das Wohnrecht beider Ehepartner geschützt ist. Das bedeutet: Kein Ehepartner kann den anderen einfach vor die Tür setzen.

Zieht ein Ehepartner aus und spricht innerhalb der nächsten sechs Monate nach dem Auszug keine ernsthaften Rückkehrabsichten aus, erhält der verbliebene Partner das alleinige Nutzungsrecht. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall davon aus, dass der ausgezogene Ehepartner dem verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Da der verbliebene Partner nun jedoch einen Wohnvorteil hat, hat der Partner, der aus der Immobilie ausgezogen ist, ein Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Grundlage zur Berechnung des sogenannten Wohnvorteils bildet der ortsübliche Mietspiegel.

Verkauf nach dem Trennungsjahr

Nach dem Trennungsjahr, das heißt zwölf Monate nach der Trennung, ist jeder Ehepartner berechtigt, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Die Zustimmung eines Ehepartners kann dabei sogar eingeklagt werden.

Tipp: Setzen Sie sich beim Verkauf nicht unter Zeitdruck. Denn der Verkauf ohne Makler benötigt Zeit. Ein Verkauf unter Zeitdruck führt in den meisten Fällen zu einem geringeren Verkaufserlös. Soll der Verkauf in wenigen Wochen realisiert werden, beauftragen Sie einen erfahrenen Makler. Dieser kann in kürzester Zeit eine große Interessentengruppe erreichen.

Warum der Verkauf mit einem Makler sinnvoll ist

Wer sich entscheidet, das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung wegen einer Trennung zu verkaufen, sucht meist nicht nur einen Käufer, der die Immobilie schätzt, sondern möchte auch einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Dabei ist ein Verkauf in Eigenregie nur sinnvoll, wenn Sie bereits Erfahrung mit dem Verkauf einer Immobilie haben. In den meisten Fällen lohnt es sich, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Denn der Makler erzielt den für Sie besten Verkaufspreis und sorgt dafür, dass der Verkauf sicher und rechtmäßig abläuft.

Ein Makler ist außerdem eine neutrale Person. Beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie kann er möglichen Konflikten vorbeugen.

Was passiert mit den gemeinsamen Krediten bei einer Trennung?

Bei einer Trennung oder Scheidung ist die gemeinsame Immobilie oft noch nicht abbezahlt. Daher stellt sich schnell die Frage: Wer kommt für die gemeinsamen Schulden auf?

Entscheidend ist dabei der Vertrag mit Ihrer Bank. Haben Sie den Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet, haften Sie beide für die Finanzierung. In den meisten Fällen sind beide Partner Kreditnehmer. Für den gemeinsamen Kredit ist es also irrelevant, ob Sie noch verheiratet sind oder schon geschieden. Es spielt auch keine Rolle, ob ein Partner bereits aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist.

Damit ein Partner aus dem Vertrag entlassen wird, ist die Zustimmung durch Ihre Bank erforderlich. Die Bank ist nicht verpflichtet, einen Partner aus seiner Mithaftung zu entlassen. Möchten Sie die Immobilie verkaufen, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen. Denn wer einen Kredit frühzeitig abbezahlen möchte, zahlt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Gut zu wissen: Verweigern Sie die Zahlung oder können Sie sie nicht leisten, darf Ihre Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen. Bei der Zwangsversteigerung erzielt die Bank in der Regel einen deutlich geringeren Verkaufserlös als bei einem freihändigen Verkauf.

Bewertung der gemeinsamen Immobilie

Mit der Immobilienbewertung erfahren Sie vor dem Verkauf, was Ihre Immobilie wert ist. Die Ermittlung des Immobilienwerts kann Ihnen auch bei der Entscheidung für oder gegen den Verkauf helfen und zum Beispiel die Frage beantworten, ob ein Partner den anderen auszahlen kann.

Der Wert Ihrer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Insbesondere die Immobilie selbst und die Lage bestimmen den Wert. Auch individuelle Besonderheiten wirken sich zum Teil stark auf den Verkaufspreis aus und sollten daher in die Bewertung einfließen. In unserem Ratgeber-Beitrag  „Was ist meine Immobilie wert?“ erfahren Sie alles rund um die Verkaufspreisermittlung von Haus, Wohnung und Grundstück.

Nutzen Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung für eine erste Einschätzung Ihres Immobilienwerts. Für eine verbindliche Kaufpreis-Einordnung begutachten unsere Experten Ihre Immobilie gerne vor Ort und senden Ihnen im Anschluss eine verbindliche Bewertung zu. Wir sind Ihr zuverlässiger Partner für die Immobilienbewertung in Köln, Bonn sowie der Region.