Haus- und Wohnungsverkauf: Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienverkauf an

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es viel zu beachten. Von der Beschaffung aller Unterlagen über die Erstellung des Exposés bis zur Auswahl des Notars – die To-do-Liste ist lang. Eine wichtige Frage, die sich jeder stellt, der eine Immobilie verkauft: Welchen Erlös möchte ich beim Haus- oder Wohnungsverkauf erzielen? Um diese Frage zu beantworten, ist es wichtig, nicht nur den richtigen Verkaufspreis zu bestimmen, sondern auch die Kosten des Immobilienverkaufs einzubeziehen.

Welche Nebenkosten beim Haus- und Wohnungsverkauf anfallen, welche davon obligatorisch sind und welche Sie reduzieren oder vermeiden können, erfahren Sie hier!

Inhalt

1. Diese Nebenkosten fallen für den Verkäufer an
2. Diese Nebenkosten lassen sich beim Verkauf reduzieren
3. Diese Nebenkosten fallen für den Käufer an

Kosten für den Energieausweis

Bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, benötigen Sie einen Energieausweis – das schreibt der Gesetzgeber vor. Das Dokument muss dem Kaufinteressenten spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden. Kümmern Sie sich also frühzeitig darum, den Energieausweis zu beschaffen. Beachten Sie dabei, dass es zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen gibt: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis gibt die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf Grundlage technischer Daten an. Beim Verbrauchsausweis werden die Energiekennwerte unter anderem anhand tatsächlicher Verbrauchsdaten der letzten Jahre ermittelt. Die Kosten für den Energieausweis variieren: Für einen Verbrauchsausweis zahlen Sie etwa 50 bis 80 Euro, für einen Bedarfsausweis sind meist etwa 300 Euro fällig.

Kleiner Tipp: Fragen Sie Ihren Schornsteinfeger, ob er Ihnen einen Energieausweis ausstellen kann.

Weitere Kosten für noch fehlende Unterlagen

Spätestens bei der Vorbereitung des Verkaufs fällt den meisten Verkäufern auf, dass einige wichtige Unterlagen fehlen. Auch hierfür sollten Sie Kosten einplanen: Je nach Umfang liegen diese bei etwa 50 bis 100 Euro.

Welche Unterlagen beim Immobilienverkauf notwendig sind und wo Sie noch fehlende Unterlagen beantragen, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Welche Unterlagen sind beim Immobilienverkauf Pflicht?“.

Renovierungs- und Sanierungskosten

Bevor Sie den Haus- oder Wohnungsverkauf angehen, sollten Sie sich die Frage stellen, ob eine Renovierung der Immobilie vorab sinnvoll ist. Eine pauschale Antwort gibt es bei dieser Frage nicht: Es kommt darauf an, welche Zielgruppe Sie ansprechen möchten. Ein frisch renoviertes oder saniertes Objekt erzielt höhere Erlöse. Auf der anderen Seite erreichen Sie dann nur die potenziellen Käufer, die ein entsprechendes Budget zur Verfügung haben.

Ob sich Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten vor dem Verkauf für Ihre Immobilie lohnen, schätzen unsere Experten von KAMPMEYER Immobilien gerne bei einem Termin vor Ort ein.

Kosten für ein Wertgutachten

Vor dem Verkauf einer Immobilie muss der Wert einer Immobilie bestimmt werden, um den richtigen Verkaufspreis festzulegen. In seltenen Fällen wird hier ein rechtssicheres Wertgutachten, ein sogenanntes Verkehrswertgutachten, benötigt. Dieses ausführliche Vollgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt und hat vor Gericht bestand. Wenn es also um die Wertermittlung bei einer Scheidung, Erbstreitigkeit, Zwangsversteigerung oder anderen rechtlichen Angelegenheiten geht, brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten, das zeitaufwendig und kostspielig ist. Die Kosten variieren, sind frei verhandelbar und hängen vom Verkehrswert Ihrer Immobilie ab. Rechnen Sie mit etwa 0,5 bis 1 Prozent vom Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Bei einem einfachen Privatverkauf ist in der Regel eine Immobilienbewertung ausreichend. Als Qualitätsmakler ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie auf Basis einer umfangreichen Marktwert-Analyse. Der Vorteil: Während Sie von einem Sachverständigen einen Preis erhalten, den Sie jederzeit für Ihre Immobilie erhalten können, nehmen wir von Anfang an die Sicht eines Vermarktungsexperten ein – und ermitteln einen marktgerechten Verkaufspreis für den aktuellen Zeitpunkt. Entscheiden Sie sich für den Verkauf mit KAMPMEYER ist die Immobilienbewertung kostenlos.

Vermarktungskosten

1. Um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermarkten, brauchen Sie die Aufmerksamkeit der passenden Zielgruppe. Dafür ist es wichtig, die Verkaufsanzeige an den richtigen Stellen zu platzieren: Neben Anzeigen auf den gängigen Immobilienportalen sind unter Umständen Annoncen in Tageszeitungen und Fachzeitschriften sowie Aushänge sinnvoll, beispielsweise an schwarzen Brettern bei Banken.
2. Für eine ansprechende Darstellung ist ein attraktives Exposé mit professionellen Immobilienfotos sowie aussagekräftigen Texten notwendig. Meist lohnt es sich, hier professionelle Hilfe hinzuziehen. Denn das zahlt sich am Ende positiv auf den Verkaufspreis aus. Die Kosten dafür variieren von Anbieter zu Anbieter. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf, übernimmt dieser auch die Exposé-Erstellung.
3. Für eine erfolgreiche Vermarktung lohnt es sich oft auch, einen 360°-Rundgang zu erstellen. Denn der macht Ihre Immobilie erlebbar. Die Kosten sind abhängig davon, ob Sie den Rundgang professionell erstellen lassen oder auf Apps zurückgreifen und die virtuelle Besichtigung selbst erstellen. Diese sind zum Teil sogar kostenlos.
4. Möchten Sie Ihre Immobilie ins perfekte Licht rücken möchten, ist Home Staging eventuell eine Option: Hierbei wird das Haus wohnlich eingerichtet, sodass die potenziellen Käufer besser in der Lage sind, sich vorzustellen, wie ihr zukünftiges Zuhause aussehen könnte.

Die Höhe der Vermarktungskosten ist stark abhängig davon, inwiefern Sie professionelle Hilfe hinzuziehen. Wir empfehlen: Sparen Sie nicht an der Vermarktung. Denn eine professionelle Vermarktung ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf.

Maklerkosten

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht nur zeitintensiv, er erfordert auch ein gewisses Maß an Wissen und Erfahrung. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen möchten, sollten Sie viel Zeit einplanen und sich gründlich informieren. Mit einem Makler hingegen haben Sie einen Experten an Ihrer Seite, der weiß, worauf es ankommt. Er erzielt für Sie den besten Verkaufspreis und vermarktet Ihre Immobilie sicher und schnell. Die Kosten variieren und sind frei verhandelbar. Bei der herkömmlichen Maklerprovision fallen meist drei bis sechs Prozent des Immobilienwerts an.

Maklerkosten mit KAMPMEYER: Entscheiden Sie sich für einen Verkauf mit KAMPMEYER profitieren Sie nicht nur von einem sicheren und professionellen Verkauf, sondern auch von unserem Verkaufsversprechen. Für 2,95 Prozent vom Kaufpreis verkaufen wir Ihre Immobilie zu dem für Sie besten Preis. Unsere Maklerleistung umfasst dabei die Vorbereitung, Vermarktung und den sicheren Abschluss des Verkaufs.

Gut zu wissen: Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer nach dem neuen Gesetz zur Maklerprovision die Kosten für den Makler. Für Sie als Verkäufer lohnt sich der Verkauf mit Makler am Ende meist.

Notarkosten

Grundsätzlich übernimmt der Käufer die Notarkosten beim Immobilienkauf. Lässt der Verkäufer jedoch Rechte Dritter löschen, weil der Käufer die Immobilie lastenfrei erwerben möchte, übernimmt der Verkäufer dafür die Kosten. Bei der sogenannten Grundlast kann es sich zum Beispiel um eine Grundschuld gegenüber der Bank oder um ein bestehendes Wohnrecht handeln. Die Kosten zur Löschung der Grundschuld liegen bei etwa 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld.

Vorfälligkeitsentschädigung

Verkaufen Sie Ihre Immobilie, die über einen Bankkredit finanziert wird, bevor sie vollständig abbezahlt ist, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ergibt sich daraus, dass für die Finanzierung meist Zinsen über zehn oder mehr Jahre festgeschrieben werden. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie langfristig mit den Raten planen können. Möchten Sie den Kredit jedoch vor Ablauf der Zinsbindung ablösen, kann die Bank Schadensersatz einfordern.

Gewusst: Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf umgehen, indem Sie mithilfe des alten Darlehens eine neue Immobilie finanzieren – das ist ein sogenannter Objekttausch. Das neue Objekt muss allerdings mindestens den gleichen Wert haben wie das alte. Alternativ ist auch ein sogenannter Schuldnertausch möglich: Hierbei übernimmt der Käufer Ihrer Immobilie den Darlehensvertrag und zahlt ihn weiter bei der Bank ab. Voraussetzung ist, dass der neue Kreditnehmer eine mindestens genauso gute Bonität vorweisen kann wie sein Vorgänger. Der Verkaufserlös verringert sich um die entsprechende Summe, die noch abbezahlt werden muss.

Spekulationssteuer

Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb und machen damit Gewinn, wird die Spekulationssteuer fällig. Die Höhe des Betrags hängt von Ihrem Einkommensteuersatz sowie dem Wertgewinn der Immobilie ab.

Haben Sie allerdings das Haus im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Welche Nebenkosten beim Wohnungs- und Hausverkauf lassen sich reduzieren?

Einige der Nebenkosten beim Immobilienverkauf lassen sich in manchen Fällen reduzieren oder entfallen komplett. Andere Posten sind obligatorisch und sollten daher beim Verkauf einer Immobilie eingeplant werden.

So lassen sich Nebenkosten reduzieren:

• Energieausweis: Sie benötigen in jedem Fall einen Energieausweis für den Verkauf. Informieren Sie sich, ob für Ihre Immobilie ein Verbrauchsausweis reicht – dieser ist um ein Vielfaches günstiger als ein Bedarfsausweis. In der Regel brauchen Sie einen Bedarfsausweis nur für Neubauten oder wenn weniger als drei Abrechnungsperioden zur Ermittlung des durchschnittlichen Energieverbrauchs vorliegen.
• Renovierungs- und Sanierungskosten: Ob sich eine Renovierung beziehungsweise Sanierung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf lohnt, muss individuell entschieden werden. Wir beraten Sie gerne!
• Kosten für ein Wertgutachten: Meist können Sie sich bei einem regulären Privatverkauf die Kosten für ein Wertgutachten sparen – es sei denn, Sie brauchen ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten. Anderenfalls empfehlen wir, eine Immobilienbewertung durch einen Experten vornehmen zu lassen. Wir übernehmen das gerne für Sie – kostenfrei!
• Bewerbungskosten: Wenn Sie schnell viele potenzielle Käufer erreichen möchten, sollten Sie bei der Bewerbung nicht sparen. So erhöhen Sie die Chancen, den bestmöglichen Erlös für Ihre Immobilie zu erhalten.
• Maklerkosten: Wenn Sie genug Zeit investieren und Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen, sparen Sie sich die Maklercourtage. Bedenken Sie jedoch, dass ein Immobilienvermarktungsexperte in der Regel einen besseren Verkaufspreis für Sie aushandeln kann. Wenn Sie uns beauftragen, entfallen für Sie zudem die Bewerbungskosten.
• Notarkosten: Besteht der Käufer darauf, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen und es sind noch Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen, müssen Sie mit den entsprechenden Notarkosten zur Löschung dieser rechnen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nur dann an, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen. Lässt sich das nicht vermeiden, ziehen Sie einen Objekt- oder Schuldnertausch in Erwägung, um diesen Kosten zu entgehen.
• Spekulationssteuer: Liegt der Kauf der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch keine zehn Jahre zurück und es handelt sich nicht um Ihr Wohnhaus, kommen Sie um diesen Posten nicht herum. Planen Sie Ihren Verkauf am besten frühzeitig: Können Sie eventuell noch ein paar Jahre warten? Oder bewohnen Sie das Objekt sowieso schon seit mindestens drei Jahren selbst?

Notarkosten

Der Gang zum Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht: Nur mit einem Notar wechselt eine Immobilie hierzulande rechtsgültig ihren Eigentümer. Die Kosten dafür übernimmt der Käufer: Sie betragen 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis und werden im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Lediglich die Kosten für die Löschung von Rechten Dritter übernimmt der Verkäufer.

Kosten für den Grundbucheintrag

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke der jeweiligen Gemeinde vermerkt sind – samt den Eigentumsverhältnissen, den Nutzungs- und Nießrechten sowie Pfandrechten wie Grundschulden und Hypotheken.

Kaufen Sie eine Immobilie, werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Diesen Eintrag veranlasst der Notar – somit sind die Kosten für den Grundbucheintrag bereits in den Notarkosten enthalten.

Grunderwerbssteuer

Das Finanzamt verlangt von Immobilienkäufern eine Grunderwerbssteuer. Diese fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus: Es können 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig werden.

Maklerprovision

Käufer und Verkäufern teilen sich beim Wohnungs- oder Hausverkauf die Maklerprovision zu gleichen Teilen.