Wie Bilder verkaufen: 11 Tipps zur Immobilienfotografie

Fotos machen, Exposé erstellen und Immobilie vermarkten – das klingt in den meisten Fällen leichter, als es ist. Dabei sind professionelle Immobilienfotos oft die Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. Unsere elf Tipps zur Immobilienfotografie helfen Ihnen dabei, aussagekräftige Bilder von Ihrer Immobilie zu machen, die bei der Vermarktung zum Einsatz kommen sollen. Die Tipps gehen auf die wichtigsten Voraussetzungen ein und bieten Ihnen eine praktische Unterstützung, wenn es darum geht, hochwertige Fotos von Häusern, Wohnungen oder Wohnräumen zu machen.

Darum sind hochwertige Immobilienfotos so wichtig

Ein Grund, sich als Immobilienverkäufer näher mit Immobilienfotografie zu beschäftigen, besteht in ihrer jüngeren Entwicklung und in der Qualität, die heute bei der Vermarktung von Wohnimmobilien erreicht wird. Seit Ende der späten neunziger Jahre sind Bilder in Immobilieninseraten immer selbstverständlicher und ihre Qualität immer besser geworden. Jetzt, 30 Jahre später, sind sie ein unverzichtbarer Bestandteil jeden Inserats. Es gibt vertonte Clips, virtuelle Besichtigungen und auf verschiedene Arten der Darstellung spezialisierte Dienstleister. Nach wie vor finden wir im Internet aber auch unscharfe und falsch belichtete Aufnahmen von ungepflegten Gärten. Es sind Schatten- oder Spiegelbilder von Fotografen zu sehen und immer wieder grüßen der hochgeklappte Toilettendeckel und der abgenutzte Duschvorhang.

Als Eigentümer sollten Sie wissen: Potenzielle Käufer und Mieter entscheiden anhand der Bilder meist innerhalb von wenigen Sekunden, ob sie Ihre Immobilie ansprechend finden. Hochwertige, professionelle Immobilienfotos steigern Ihre Verkaufschancen oder Chancen zur Vermietung. Insgesamt lassen sich Wohnungen und Häuser mit aussagekräftigen Bildern schneller und besser vermarkten.

Wie professionell muss es sein?

Ihr Immobilienangebot bestimmt die Art und Weise der Immobilienfotografie

Die Qualität reicht mittlerweile von lieblosen Schnellschüssen über Panoramabilder oder ausgesuchte, architektonische Details bis zur durch und durch professionell gestalteten Immobilienfotografie. Eigentümern fällt es manchmal schwer, das richtige Maß für ihr Immobilienangebot zu bestimmen. Wie Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht rücken und vermarktungsfördernd fotografieren, hängt von Ihrem Angebot und Ziel ab. Unsere Tipps helfen Ihnen bei den wichtigsten Entscheidungen und geben praktische Unterstützung.

Detaillierte Informationen rund um das Thema „Immobilienfotos – die Immobilie richtig fotografieren“

Im Interview mit der Architektin und Fotografin Dorit Werheid sowie dem Immobilienmakler Robert Kampmeyer

Frage: Besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen den Ansprüchen an die Fotografie bei der Vermietung und beim Verkauf einer Wohnung?

Roland Kampmeyer: Das Maß aller Dinge ist, wie so oft, die Erwartung der Suchenden. Käufer erwarten hochwertige Fotografien, aus denen sich die Wohnsituation in allen Einzelheiten erschließt. Sie wünschen sich eine Darstellung der Wohnatmosphäre des ganzen Gebäudes. Das geht nur mit stimmungsvollen Bildern. Deshalb werden bei Kaufangeboten zum Beispiel Stockfotos, also Stimmungsfotos von Bildagenturen, häufiger eingesetzt als bei Mietangeboten. Fotos von Mietwohnungen konzentrieren sich auf den faktischen Zustand der Räume. Dass die Atmosphäre in den Fotos präsentiert wird, erwarten Mieter in der Regel nicht. Normalerweise sollte für die Miete also eine konzentrierte Bebilderung ausreichen, die den Zuschnitt und den Zustand der Räume gut erkennen lässt. Vermieter machen aber nichts falsch, wenn sie sich an der Qualität gut gemachter Kaufangebote orientieren. Der Aufwand sollte immer in einem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen stehen, welcher auch von der Art des Angebots abhängt. Ansonsten gelten beim Verkauf und bei der Vermietung die gleichen Grundsätze.

Dorit Werheid: Das stimmt, im Wesentlichen folgt die Fotografie in beiden Fällen denselben Regeln. Trotz des üblicherweise geringeren Aufwands für das Fotografieren von Mietwohnungen, sollten Vermieter die Wirkung von Bildern nicht unterschätzen. Während lieblose Präsentationen vielleicht bei einer Studenten-WG mit geringem Einkommen auf Interesse stoßen, kommen bei einem gut situierten Doppelverdiener-Haushalt wahrscheinlich eher vorteilhaft präsentierte Räume und hochwertige Fotografien an.

Frage: Kann für die Werbung auch bereits vorhandenes Bildmaterial eingesetzt werden?

Dorit Werheid: Das kommt darauf an. Ein neuer Termin ist auch dann erforderlich, wenn es bereits besonders schöne Aufnahmen gibt. Bei jeder Vermarktung sollten neue Fotos gemacht werden, die einen aussagekräftigen und ästhetischen Eindruck von der aktuellen Wohnsituation vermitteln. Sonst sind unnötigen Enttäuschungen Tür und Tor geöffnet. Gar keine Fotos zu veröffentlichen oder ausschließlich auf vorhandene Bilder aus früheren Exposés oder Inseraten zurückzugreifen, ist keine Option.

Roland Kampmeyer: Das Team Kampmeyer beobachtet Wohnungsangebote sehr genau. Hin und wieder finden wir mitten im Winter sommerliche Bilder oder umgekehrt. Ältere Fotografien einzusetzen, ist schon deswegen kritisch, weil Interessenten auf eine langwierige Vermarktung der Wohnung und in der Folge auf ein unattraktives Angebot schließen könnten. An aktuellen Fotos geht aus vielen Gründen kein Weg vorbei. Einer davon besteht darin, sich als Eigentümer wieder einmal selbst ein Bild von den aktuellen Verhältnissen zu machen.

Frage: Fotografieren kann heutzutage doch so gut wie jeder. Smartphones und moderne Digitalkameras machen alles vollautomatisch. Trotzdem sind die Fotos in manchen Inseraten zum Davonlaufen. Wie kommt es besonders bei Privatangeboten zu so enormen Unterschieden?

Roland Kampmeyer: Meistens sind der Wechsel des Wohnorts oder der Verkauf von Wohnungseigentum mit einer ganzen Reihe von Aufgaben verbunden. Deshalb hat das Fotografieren manchmal keine besondere Priorität. Dann werden mit dem Smartphone hoppla hopp geschossene Bilder veröffentlicht. Andere lassen sich Zeit. Sie stecken viel Liebe in die Fotografie und kontrollieren die Qualität jedes einzelnen Fotos mit aller Sorgfalt. Das führt dann natürlich zu riesigen Unterschieden. Ich empfehle dringend, sich schon ganz am Anfang den ein oder anderen Hinweis ganz persönlich abzuholen. Ob Fotografen oder Makler, echte Profis stehen für eine kostenfreie und unverbindliche Beratung zur Verfügung. Das sollte unbedingt jeder nutzen, der mit der Wohnraumvermarktung Neuland betritt. Ungeübte vergessen zum Beispiel meistens, die Umgebung in die Aufnahmen einzubeziehen. Dabei gehört die Nachbarschaft, eine reizvolle Landschaft oder ein attraktives urbanes Umfeld zur Immobilie dazu. Darauf weise ich gerne hin, weil diese Bilder häufig fehlen. Wenn ein Haus oder eine Wohnung noch bewohnt sind, geht es bei der Vorbereitung zum Beispiel auch um private Dinge, die vom Wesentlichen ablenken. In vielen Fällen kann und sollte zum Beispiel ein Home Staging durchgeführt werden, das nichts vom persönlichen Lebensstil der aktuellen Bewohner preisgibt. Persönliche Gegenstände wie zum Beispiel Hygieneartikel gehören nicht aufs Bild. Nur wenn die Räume sich von ihrer besten Seite zeigen, lohnt sich die Mühe des Fotografierens. Es gilt erstmal alle Schritte in die richtige Reihenfolge zu bringen.

Dorit Werheid: Irgendwann sollte man sich fragen, wieviel Zeit und Geld man in die Aufnahmen stecken möchte und ob es einem Spaß macht, Wohnraum effektvoll zu inszenieren. Mit der Fotogenität der Räume werden wichtige Akzente gesetzt, die mit den richtigen Lichtverhältnissen anfangen und weit über die Auswahl pittoresker Accessoires hinausgehen. Vieles lässt sich schön fotografieren, Störfaktoren eher nicht. Sonst erhält man im wahrsten Sinne des Wortes eine Bildstörung. Von einem frisch gemähten Rasen, gepflegten Bäumen, Sträuchern, Blumen, Bildern und Stuck gehen zum Beispiel positive Signale aus von Gartenschläuchen, Wäscheständern, Mülleimern, Putz- oder Reinigungsgeräten eher nicht. Wer wirklich clever fotografieren möchte, arrangiert auch die Einrichtungsgegenstände und gestaltet die Räume innen und außen vorher möglichst attraktiv. In der Immobilienfotografie kommt es auf das Objekt beziehungsweise die Auswahl der Motive und der Perspektive an. Zeigen Sie alle Räume und ihre Atmosphäre so vorteilhaft wie möglich und entfernen Sie alle störenden oder unansehnlichen Dinge. Durch vorbereitende Arbeiten werden Immobilien attraktiver und am Ende des Tages maximieren sie den Vermarktungserfolg. Versuchen Sie, Ihre Immobilie im Betracht des potentiellen Käufers/Besucher zu sehen. Was ist das Besondere an Ihrer Immobilie? Nicht immer ist die eigene Lieblingsleseecke das Besondere, sondern beispielsweise die Großzügigkeit der Räume oder die Anordnung und Blickbeziehung der Wohnräume wie Küche, Essbereich, Wohnzimmer. Dann setzen Sie dies in Szene, öffnen Türen etc.

Frage: Wie komme ich dem Ziel der perfekten Präsentation durch Bilder am schnellsten näher?

Roland Kampmeyer: Es ist wichtig, die Situation und die eigenen Ressourcen richtig einzuschätzen. Wie gesagt, empfehle ich jedem, der keine oder nur wenig Erfahrung mit der Vermarktung von Wohnimmobilien hat, sich beraten zu lassen und sich ein vollständiges Bild von Aufwand und Umfang der Vermarktungsabläufe zu machen.

Dorit Werheid: Das sehe ich ähnlich. Übersicht ist das A und O. An Vieles wird anfangs oft gar nicht gedacht und wirkt sich später entscheidend auf alles aus. Wie zum Beispiel Ausstattungsgegenstände und technische Ausrüstung. Vertriebsoptimale Bilder beanspruchen je nach Erfahrung und Lage der Dinge mehr oder weniger Mühe und Zeit. Es geht dabei allerdings nie um perfekte Fotografie, sondern um attraktive Bildsequenzen. Ungeübte können den Blick für die richtigen Komponenten und Kompositionen schärfen, wenn sie versuchsweise ein paar Fotos mit dem Smartphone machen. Sie sind oft gut als Ausgangsmaterial für die Entwicklung konkreter Ideen geeignet und bilden eine Grundlage für die notwendigen Vorbereitungen.

Frage: Was genau gehört denn zur richtigen Vorbereitung?

Roland Kampmeyer: Es ist ein himmelweiter Unterschied, ob zum Beispiel Drohnenfotos erforderlich sind oder ob wenige ansprechende Fotografien eines Apartments den Zweck erfüllen. Erst nachdem klar ist, ob und wofür ausreichend Zeit zur Verfügung steht, ist es sinnvoll, über den spontanen Einsatz von Smartphones hinauszudenken. Wenn alle Schritte zu Ende gedacht wurden, ist es sinnvoll, genau zu planen und die Fototermine organisatorisch umfassend vorzubereiten. Sich erst selbst um Aufnahmen zu bemühen, die allen Regeln der Kunst gerecht werden, und dann doch ein Home Staging, eine 360 Grad Tour oder einen Makler zu beauftragen, ist vergebene Liebesmüh.

Dorit Werheid: Zur richtigen Vorbereitung eigener Fototermine gehört die Dekoration der Immobilie. Sie gehört dazu wie Geschenkpapier zu einem schönen Geschenk. Dekoration kann die entscheidenden Akzente in die Fotografien bringen. Natürlich sollten die Aufnahmen nicht überladen wirken. Eine schöne Kerze, ein paar Pflanzen und das ein oder andere Bild an den Wänden können wahre Wunder bewirken. Es reicht meistens nicht, wenn alles sauber und ordentlich ist. Das Auge braucht und will mehr als Ordnung und Sauberkeit. Deswegen sind Accessoires so wichtig. Geben Sie dem Betrachter der Aufnahmen Anhaltspunkte, um welchen Raum es sich handelt. Mit anderen Worten: Es ist vorteilhaft, wenn Sie Ihr Esszimmer vor dem Shooting stilvoll eindecken.

Frage: In manchen Wohnungen sind die Zimmer bereits leer geräumt. Dann gibt es nichts, was die Atmosphäre betonen könnte. Ist das problematisch?

Roland Kampmeyer: Das ist in der Vermarktungspraxis immer wieder ein Thema. In manchen Fällen sind dann optimale Voraussetzungen für ein Home Staging gegeben. In anderen Fällen drängt die Zeit. Dann sollte nach einer anderen Lösung geschaut werden. Dann bietet sich zum Beispiel das Digital Home Staging an. Das heißt, die Wohnung wird virtuell mithilfe von speziellen Bildbearbeitungsprogrammen eingerichtet.

Dorit Werheid: Kahle Räume sind auf jeden Fall ein Stimmungskiller und dann kommt manchmal sogar noch die schmucklose Glühbirne ins Bild, die am blanken Stromkabel von der Decke hängt. Die Situation lässt sich mit einer geschmackvollen Leuchte, wenigen, aber dekorativen Möbeln leicht verwandeln und schon sind wir wieder beim Thema: Ein paar geschmackvolle Accessoires sind meines Erachtens unverzichtbar.

Frage: Welche Komponenten und Faktoren sind neben der Dekoration noch ausschlaggebend für die Bilder einer Immobilie?

Dorit Werheid: Beim Fotografieren ist die Perspektive ausschlaggebend. Oft bietet sich die Zimmertür als bester Betrachterstandpunkt an. Eine Diagonale aus gehockter Haltung sorgt als Sichtachse für eine ausreichende Tiefe des möglichst vollständig abgebildeten Raums. Außerdem ist Sonnenlicht ein entscheidender Faktor. Aufnahmen in Richtung des einfallenden Lichts lassen den Raum meistens finster wirken. Es empfiehlt sich, Gegenlicht zu vermeiden und mit dem natürlichen Licht zu fotografieren. Wer die richtigen Lichtverhältnisse abpasst, wird von den Ergebnissen wahrscheinlich angenehm überrascht. Innerhalb von geschlossenen Räumen mit Tageslicht sorgen gute Lichtverhältnisse in den Morgen- oder Abendstunden für eine behagliche Atmosphäre.

Frage: Für die Privatsphäre ist es ja eher günstig, dass eine Wohnung nicht mehr bewohnt ist. Bestehen neben Digital Home Staging oder der Beleuchtung und Dekoration der Wohnung weitere Möglichkeiten, eine unbewohnte Wohnung in Bildern geschickt zu präsentieren?

Dorit Werheid: Im Wesentlichen sind die Möglichkeiten bei einer leer stehenden Wohnung damit ausgeschöpft. Es ist natürlich möglich, ein echtes Home Staging durchzuführen. Das kann auch in Besichtigungsterminen helfen. Leere Räume blockieren jedenfalls die Vorstellungskraft und geschicktes Home Staging regt die Fantasie an. Dadurch kann es wahre Vermarktungswunder bewirken. Manchmal kann auch ein schönes Detail wie ein Tür- oder Fenstergriff, beispielsweis bei einer Altbauwohnung, den Flair der Immobilie wiedergeben.

Roland Kampmeyer: Mit der Entscheidung über die Visualisierung eines Wohnungsangebots wird die Auswahl zwischen klassischen Fotografien, 360 Grad Touren, Drohnenfotos, Videoclips und digitalen Grundrissen getroffen. Natürlich können und sollten auch mehrere Instrumente gleichzeitig zum Einsatz kommen. Zwischen ihnen gibt es teilweise große, aber auch relativ kleine Unterschiede, wie den zwischen der digitalen Möblierung von Grundrissen und dem Digital Home Staging. Die damit verbundenen Kenntnisse sind ziemlich umfangreich. Im Fall der klassischen Fotografie zählt das Wissen um die richtige Beleuchtung, um die Beschaffung dekorativer Möbel und Accessoires doppelt und dreifach. Ich bin froh, dass wir dabei von einer hochspezialisierten Fotografin wie Dorit Werheid von PICSANDPLAN unterstützt werden. Über den Einsatz der technischen Ausrüstung muss immer wieder entschieden werden. Private Fotografen sollten sich genau wie die Profis gut mit dem Einsatz einer hochwertigen Digitalkamera auskennen. Ein geschicktes Händchen mit einfacher Deko und ein guter Blick für eine vorteilhafte Perspektive machen sich in leeren Räumen immer bezahlt.

Frage: Welches fotografische Equipment sollte unbedingt vorhanden sein?

Dorit Werheid: Einige Smartphones machen heute zwar erstaunlich gute Fotos. Um mit den in geschlossenen Räumen meistens schwierigen Lichtverhältnissen zurechtzukommen, sollte allerdings eine leistungsfähige Digitalkamera eingesetzt werden. Laien fehlt normalerweise die notwendige Erfahrung, mit Lichtverhältnissen im Innenbereich richtig umzugehen. Sie stellen dann überrascht fest, dass Blitzgeräte oft mehr schaden als nützen. Einer warme und weiche Lichtsituation mit ausreichender Helligkeit lässt sich durch eine hochwertige Digitalkamera erzeugen, deren Einsatz allerdings gekonnt sein sollte. Superweitwinkel ermöglichen in geschlossenen Räumen deutlich größere und viel realitätsnähere Bildausschnitte. Auch ein Stativ gehört bei gehobenen Ansprüchen zum unverzichtbaren Zubehör. Welches Equipment tatsächlich sinnvoll und erforderlich ist, lässt sich erst sagen, wenn das Ergebnis aller Überlegungen lautet: Für die vollständige Vermarktung reichen meine Kenntnisse, meine Fähigkeiten und meine Zeit vollkommen aus.

Frage: In den sozialen Medien ist die Nachbearbeitung von Fotos absolut üblich. Ist digitale Bildbearbeitung auch bei der Immobilienvermarktung zu empfehlen?

Dorit Werheid: Wie gesagt, ist das Zuschneiden immer wieder mal erforderlich. Die Nachbearbeitung von Bildern geht in der Regel deutlich darüber hinaus wie beim Digital Home Staging. Ungünstige Belichtungen, blasse Farben, kühle Stimmungen, verzerrte Perspektiven und stürzende Linien können korrigiert werden. Nach der Bearbeitung sollten die Bilder der Wirklichkeit entsprechen. Wohnungen sollten im möglichst besten Licht gezeigt, Verfälschungen aber auf jeden Fall vermieden werden. Bildbearbeitung ist reine Kosmetik, keine Schönheitsoperation.

Roland Kampmeyer: Bei allem, was für die bestmögliche Präsentation einer Immobilie getan werden kann, sollten Täuschungen vermieden werden, sonst macht die Enttäuschung alles nur noch schwieriger. Transparenz über den Zustand ist auch mittels der Fotografie oberstes Gebot eines Profis.