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Allgemein Ratgeber

Steuern beim Immobilienverkauf: Diese Steuern sollten Sie beim Wohnungs- und Hausverkauf einplanen

Alles Wichtige zum Thema Steuern für Sie zusammengefasst

Lesedauer: 12 Minuten
29. November 2021

Hier erfahren Sie, welche Steuern beim Wohnungs- und Hausverkauf anfallen, wann Sie Ihr Eigenheim steuerfrei verkaufen können und wie Sie die Steuerlast mindern.

Das Wichtigste zum Themen Steuern & Immobilienverkauf auf einen Blick

  • Beim Verkauf einer Immobilie dreht sich alles um die sogenannte Spekulationssteuer: Sie wird fällig, wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren verkaufen und beim Verkauf Gewinn erwirtschaften. Genau genommen handelt es sich bei diesem umgangssprachlichen Begriff um die Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte.
  • Wer seine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hat, kann in der Regel steuerfrei
  • Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt und zum Beispiel vermietet, muss die sogenannte Spekulationssteuer Ausgenommen sind Eigentümer, die ihre Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden Kalenderjahren davor (also in den letzten drei Jahren) selbst bewohnt haben.
  • Die Grunderwerbssteuer muss der Käufer Ihrer Immobilie zahlen.
  • Bei gewerblichen Verkäufen muss der Verkäufer die Gewerbesteuer, der Käufer die Umsatzsteuer entrichten.
Übersicht Steuern beim Immobilienverkauf

Steuern beim Hausverkauf

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie folgende Steuern einplanen:

  • Grundsätzlich ist der Gewinn beim Hausverkauf steuerpflichtig: § 23 EstG regelt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich der Steuerpflicht unterliegen. Die Spekulationsfrist beim Verkauf eines Hauses beträgt zehn Jahre. Entscheidend ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags.
  • Liegt der Kauf Ihres Hauses zehn Jahre oder länger zurück, ist der Hausverkauf für Sie steuerfrei.
  • Liegt der Kauf Ihres Hauses weniger als zehn Jahre zurück, ist entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst genutzt oder vermietet haben: Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnt haben, sind ebenfalls von der Spekulationsfrist befreit. Der Hausverkauf ist in diesem Fall steuerfrei. Eigentümer, die ihre Immobilie nicht selbst genutzt haben, müssen die Spekulationssteuer zahlen. Es sei denn, sie haben im Verkaufsjahr sowie in den zwei Kalenderjahren davor das Haus zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt.
  • Verkaufen Sie drei oder mehr Häuser innerhalb von fünf Jahren mit dem Ziel, Gewinne zu erzielen, stuft das Finanzamt die Verkäufe als gewerblich ein. In diesem Fall müssen Sie als Verkäufer in manchen Fällen auch die Gewerbesteuer zahlen.

Wie viele Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?

Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von der Höhe des Gewinns sowie Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Haben Sie bei einer Vermietung in der Vergangenheit Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht, vermindern diese die Anschaffungskosten.

Ein Beispiel:

Verkaufspreis des Hauses: 430.000 Euro

  • Veräußerungskosten*: 1000 Euro
  • Anschaffungskosten*: 2000 Euro

Gewinn: 102.000 Euro

Persönlicher Steuersatz: 40 Prozent

Spekulationssteuer: 40.800 Euro

*1: Unter Veräußerungskosten fallen zum Beispiel Malerarbeiten oder Instandsetzungen der Außenanlagen.

*2: Die Anschaffungskosten beinhalten den Kaufpreis des Hauses sowie die Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren.

Ist Ihr vermietetes Haus stark im Wert gestiegen, ist ein Verkauf nach den zehn Jahren für viele Eigentümer die beste Lösung.

Das Haus steuerfrei verkaufen

Der Verkauf Ihres Hauses ist steuerfrei, wenn Sie das Haus:

  1. selbst bewohnt haben
  2. im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Übrigens: Diese Regelung gilt auch für angebrochene Kalender. Das heißt, wenn Sie Ihr Haus 2016 gekauft haben, ab November 2020 selbst bewohnt haben und nun im Januar 2022 verkaufen möchten, fällt keine Spekulationssteuer an.

 

Gewusst: „Eigene Wohnzwecke“ bedeutet, dass das Haus von Ihnen selbst oder durch Ihre Kinder bewohnt wird, sofern diese noch Kindergeld beziehen.

Steuern beim Wohnungsverkauf

Welche Steuern fallen beim Wohnungsverkauf an?

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie folgende Steuern einplanen:

  • Verkaufen Sie Ihre Wohnung mit Gewinn ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. § 23 EstG regelt, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich der Steuerpflicht unterliegen, wobei die Spekulationsfrist beim Verkauf zehn Jahre beträgt. Entscheidend ist das Beurkundungsdatum auf dem Kaufvertrag.
  • Liegt der Wohnungskauf mindestens zehn Jahre zurück, ist sind die Gewinne beim Verkauf steuerfrei.
  • Liegen zwischen Kauf und Verkauf Ihrer Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre, kommt es drauf an, ob Sie Ihre Wohnung selbst bewohnt oder vermietet haben: Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, ist von der Steuerpflicht befreit. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss die Spekulationssteuer zahlen, außer die Wohnung wird im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren danach zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt.
  • Bitte beachten Sie, dass der Verkauf, sobald Sie drei oder mehr Häuser innerhalb von fünf Jahren verkaufen, vom Finanzamt als gewerblich eingestuft wird. Gewerbliche Verkäufer müssen dann zusätzlich zur Einkommenssteuer häufig auch die Gewerbesteuer zahlen.

Wie viele Steuern muss ich beim Wohnungsverkauf zahlen?

Die Höhe des Veräußerungsgewinns sowie Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz bestimmen die Höhe der Spekulationssteuer. Haben Sie Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht, während Ihre Wohnung vermietet war, vermindern diese die Anschaffungskosten.

Ein Beispiel:

Verkaufspreis der Wohnung: 320.000 Euro

  • Veräußerungskosten*: 1000 Euro
  • Anschaffungskosten*: 2000 Euro

Gewinn: 58.000 Euro

Persönlicher Steuersatz: 40 Prozent

Spekulationssteuer: 23.200 Euro

*1: Unter Veräußerungskosten fallen zum Beispiel Malerarbeiten oder Instandsetzungen der Außenanlagen.

*2: Die Anschaffungskosten beinhalten den Kaufpreis der Wohnung sowie die Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren.

Ist Ihr vermietetes Haus stark im Wert gestiegen, ist ein Verkauf nach den zehn Jahren für viele Eigentümer die beste Lösung.

Die Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen

Der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ist steuerfrei, wenn Sie die Wohnung:

  1. selbst bewohnt haben
  2. im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Übrigens: Diese Regelung gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Haben Sie Ihre Wohnung also zum Beispiel 2016 gekauft, ab November 2020 selbst bewohnt und möchten sie nun im Januar 2022 verkaufen, entfällt die Spekulationssteuerpflicht für Sie.

 

Gewusst: „Eigene Wohnzwecke“ bedeutet, dass die Wohnung von Ihnen selbst oder durch Ihre Kinder bewohnt wird, sofern diese noch Kindergeld beziehen.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Beim Verkauf eines Grundstücks sind Verkäufer verpflichtet, die Spekulationssteuer zu zahlen. Anders als beim Wohnungs- und Hausverkauf kann ein Grundstück nicht selbst genutzt werden, wodurch die Regelung mit der Eigennutzung entfällt.

Steuern bei einer geerbten Immobilie

Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers: Liegt der Kauf der geerbten Immobilie mindestens zehn Jahre zurück, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Sind weniger als zehn Jahre seit dem Kauf vergangen, entscheidet auch hier die Eigennutzung, ob der Verkauf steuerfrei ist.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis und Wert der Immobilie kann es außerdem sein, dass die Erbschaftssteuer fällig wird. Der Verwandtschaftsgrad bestimmt Ihren Freibetrag.

Alles rund um das Thema Erbe und Verkauf erfahren Sie in unserem Beitrag “Geerbte Immobilie verkaufen”.

Wie kann ich die Steuerlast mindern?

Ist die Spekulationssteuer fällig, können Sie folgende Kosten vom Verkaufsgewinn abziehen und so die Steuerlast senken:

  • Notarkosten
  • Maklergebühren
  • Grundbucheintrag
  • Kosten für Inserate, Annoncen oder Home Staging
  • Kosten für das Wertgutachten
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn diese innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf umgesetzt wurden

Erfolgreich verkaufen mit KAMPMEYER

Als Qualitätsmakler übernehmen wir nicht nur den sicheren Verkauf für Sie, sondern geben Ihnen auch eine detaillierte Übersicht über alle anfallenden alle anfallenden Kosten und Steuern. Wir bereiten den Verkauf professionell und sicher vor, sind zu jeder Zeit an Ihrer Seite und sorgen für einen reibungslosen Ablauf.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema Steuern beim Wohnungs- und Hausverkauf

  • Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

    Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird und der Eigentümer seine Immobilie in den letzten drei Jahren nicht selbst bewohnt hat. Die Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.

  • Wie kann ich die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen?

    Ziehen Sie die Veräußerungskosten und Anschaffungskosten beim Verkaufspreis Ihrer Immobilie ab, um den Gewinn zu ermitteln. Berechnen Sie dann mit Hilfe Ihres persönlichen Steuersatzes die zu zahlende Spekulationssteuer.

  • Was ist die Grunderwerbssteuer beim Immobilienverkauf?

    Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem Immobilienverkauf an und ist vom Käufer einer Immobilie zu entrichten. Die Höhe ist dabei abhängig vom jeweiligen Bundesland. Sie variiert zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis einer Immobilie.

  • Was ist die Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf?

    Die Gewerbesteuer wird fällig, wenn Sie drei oder mehr Immobilienverkäufe innerhalb von fünf Jahren durchführen. In diesem Fall kann es sein, dass das Finanzamt Sie als gewerblich einstuft. Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze gilt allerdings nicht in jedem Fall. Bei jeder Transaktion prüfen die Steuerbehörden, ob ein gewerblicher Handel vorliegt.

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