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Ratgeber

Geerbtes Haus oder geerbte Wohnung verkaufen

Die geerbte Immobilie verkaufen: Das müssen Sie beachten

Lesedauer: 30 Minuten
29. Januar 2021

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor der Frage: Was soll mit der Immobilie passieren? Neben der Eigennutzung oder Vermietung kommt für viele auch der Verkauf der geerbten Immobilie infrage – und ist oft der beste Weg. Worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten, welche Fristen und Steuerregelungen es gibt und wann der Verkauf sinnvoll ist, erfahren Sie hier.

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Geerbte Immobilie annehmen oder ausschlagen?

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers. Bevor Sie Ihr Erbe annehmen, sollten Sie daher prüfen, mit welchen Pflichten und Verbindlichkeiten die Immobilie belastet ist. Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen Auskunft. Jeder Erbe hat ein Recht auf Einsicht der Grundbucheinträge.

Übersteigen die Verbindlichkeiten den Vermögenswert, ist Ihr Erbe überschuldet. In diesem Fall sollten Sie überlegen, die Erbschaft auszuschlagen, also nicht anzunehmen. Sollten Sie sich unsicher sein, nehmen Sie anwaltliche Hilfe vor Ihrer Entscheidung in Anspruch. Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbes.

Ist die Immobilie frei von Schulden oder übersteigt der Vermögenswert die Verbindlichkeiten, können und sollten Sie das Erbe annehmen. In diesem Fall stellen Sie für die Immobilie einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags. Dafür benötigen Sie ein Testament, einen Erbvertrag oder Erbschein. Nur mit dem entsprechenden Nachweis werden Sie als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Berichtigung ist gebührenfrei, sofern Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragen. Nach dieser Zeit bemisst sich die Gebühr für die Berichtigung am Wert der Immobilie.

Ein Notar oder Steuerberater kann Ihnen bei der Prüfung Ihres Erbes helfen.

Was ist ein Erbschein?

Ein Erbschein ist ein amtliches Zeugnis zur Erbschaft. Er weist nach, wer rechtmäßiger Erbe ist und wie groß sein Erbteil an der Erbmasse ist beziehungsweise zu welchen Teilen das Erbe an die Erbengemeinschaft übergeht. Mit dem Antrag eines Erbscheins nehmen Sie Ihr Erbe automatisch an. Einen Erbschein sollten Sie daher nur beantragen, wenn Sie das Erbe auch wirklich annehmen möchten!

Den Erbschein beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht des Verstorbenen. In einer Erbengemeinschaft können Sie sich entweder einen gemeinschaftlichen oder einen Teil-Erbschein für Ihren Anteil ausstellen lassen.

Gut zu wissen: Einen Erbschein benötigen Sie nur, wenn Sie Ihr Erbrecht beweisen müssen und Ihnen die Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen wurde.

Wohnung oder Haus geerbt: einziehen, verkaufen oder vermieten?

Ob Sie Ihre geerbte Immobilie am besten selbst nutzen, vermieten oder verkaufen, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. In den meisten Fällen ist der Wohnungs- beziehungsweise Hausverkauf nach einer Erbschaft die beste Lösung.

In die geerbte Immobilie selbst einziehen

Sind Sie Alleinerbe, kommt möglicherweise die Eigennutzung der geerbten Immobilie für Sie infrage. Oft entsteht der Wunsch, selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen, wenn es sich dabei zum Beispiel um das Elternhaus handelt und Erinnerungen an dem Haus hängen.

Ob die Eigennutzung das Richtige für Sie ist, hängt von vielen Faktoren ab. Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:

  1. Passt die Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Beachten Sie dabei zum Beispiel die Größe der Immobilie, die Zimmeranzahl und die Größe des Grundstücks.
  2. Passt die Lage der Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Beachten Sie dabei auch Ihre aktuelle Wohnsituation, den Weg zur Arbeit und die Entfernung zum sozialen Umfeld.
  3. Wie hoch ist der Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf?

Beachten Sie auch, dass bei jedem Erbe eine Erbschaftssteuer anfällt. Diese ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Miterbe, muss sich die Erbengemeinschaft einig sein, dass Sie oder einer der Miterben die Immobilie selbst nutzt. In diesem Fall muss der zukünftige Bewohner in der Lage sein, die Miterben auszuzahlen. Auch über die Höhe der Auszahlung an die Miterben muss sich die Erbengemeinschaft einigen.

Die geerbte Immobilie vermieten

Ob die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie sinnvoll ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Grundsätzlich kann die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses sowie einer geerbten Wohnung sinnvoll sein. Auf die Frage, ob es sich lohnt, ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, statt zu verkaufen, lautet die Antwort meist: Nein. Denn der Verkauf eines Einfamilienhauses ist in der Regel sinnvoller als die Vermietung. Der Grund: Während Sie bei einem Mehrfamilienhaus hohe Sanierungskosten auf die einzelnen Mieter umlegen können, müssen Sie bei einem Einfamilienhaus als Vermieter einen großen Teil der Kosten selbst tragen. Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietwohnungen liefern meist bessere Renditen und Quadratmeterpreise als ein Einfamilienhaus.

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, gilt es außerdem zu beachten, dass alle Miterben der Vermietung zustimmen. In einer Erbengemeinschaft sollten Sie Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung klar definieren und vereinbaren, um Konflikten vorzubeugen.

Die Vorteile bei der Vermietung

  • Sie können die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen.
  • Das Haus oder die Wohnung dient weiterhin als Vermögensanlage.
  • Sie erhalten regelmäßige Einkünfte durch die Miete(n).

Die Nachteile bei der Vermietung

  • Wer die vermietete Immobilie später doch verkaufen möchte, erzielt in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis.
  • Die Vermietung einer Immobilie erfordert Zeit und Fachkenntnisse. Beachten Sie den Verwaltungsaufwand und die -kosten bei Ihrer Entscheidung.
  • Die Kosten für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können hoch sein.

Die geerbte Immobilie verkaufen

Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf des geerbten Hauses beziehungsweise der geerbten Wohnung. Denn oft passt die Immobilie selbst oder die Lage nicht zu den individuellen Vorstellungen. Insbesondere bei älteren Immobilien ist außerdem ein hoher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zu erwarten.

Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Verkauf meist die einfachste und oft konfliktärmste Lösung.

Warum der Verkauf der geerbten Immobilie für viele der beste Weg ist:

  • Meist höherer Gewinn als bei der Vermietung: Vor allem bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf wirtschaftlich gesehen am sinnvollsten.
  • In einer Erbengemeinschaft gestaltet sich die Eigennutzung und Vermietung meist schwierig: Bei der Eigennutzung müsste der Selbstnutzer alle Miterben auszahlen. Bei der Vermietung müssen Sie Zuständigkeiten klar definieren und regeln.
  • Mit dem Verkaufserlös können Sie Ihre Wunsch-Immobilie finanzieren: Entspricht die geerbte Immobilie nicht Ihrer Traum-Immobilie, können Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Wunsch-Immobilie kaufen.

Der Verkauf einer Immobilie ist meist nur schwer realisierbar, wenn Sie selbst nicht in der Nähe der Immobilie wohnen. In diesem Fall lohnt es sich, einen Makler vor Ort mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen.

Sie sind sich noch unsicher? In unserem Beitrag zum Thema “Vermieten oder verkaufen?” zeigen wir Ihnen, wann der Verkauf und wann die Vermietung für Sie sinnvoll ist.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

Der Verkauf einer Immobilie ist in der Regel steuerpflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. In den meisten Fällen müssen Sie die Erbschaftssteuer sowie die Spekulationssteuer zahlen. Während die Erbschaftssteuer mit jedem Erbe anfällt und unabhängig davon ist, ob Sie die Immobilie verkaufen oder nicht, fällt die Spekulationssteuer nur beim Verkauf der geerbten Immobilie an.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Spätestens drei Monate nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie das Finanzamt informieren.
  • Mit jedem Erbe fällt die Erbschaftssteuer an. Sie ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Jeder Erbe kann einen persönlichen Steuerfreibetrag geltend machen.
  • Die Spekulationssteuer beim Verkauf ist nicht mit der Erbschaftssteuer zu verwechseln.
  • Liegen zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Verkauf weniger als 10 Jahre, fällt die Spekulationssteuer an.
  • Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei.
Was ist die Erbschaftssteuer?

Mit jedem Erbe fällt eine Erbschaftssteuer an. Spätestens drei Monate nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Diese Frist sollten Sie unbedingt einhalten. Ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.

Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie jedoch Ihren persönlichen Steuerfreibetrag geltend machen. Nur wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschaftssteuer an. In diesem Fall wird vom Verkehrswert der Immobilie Ihr Freibetrag abgezogen und der Restwert versteuert. Die Erbschaftsteuer fällt also nicht auf Ihr gesamtes Erbe, sondern nur auf die Überschreitung des Freibetrags an.

Die Freibeträge im Überblick
  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder, Stief- und Adoptivkinder (sowie Enkelkinder, wenn die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • Stiefeltern: 20.000 Euro
  • Geschwister und Kinder der Geschwister: 20.000 Euro
  • Andere Erben: 20.000 Euro

Übrigens: Entscheidend ist das gesamte Erbe. Erben Sie also weitere Vermögensgegenstände, wird Ihr Freibetrag schneller ausgeschöpft.

Der Verwandtschaftsgrad bestimmt nicht nur den Freibetrag, sondern auch die (Erbschafts-)Steuerklasse.

Die Steuerklassen im Überblick
  • Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
  • Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Kinder der Geschwister und Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder sowie Cousinen und Cousins
  • Erbschaftssteuerklasse III: andere Erben
Wert des ErbesSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
Bis 600.000 €15 %25 %30 %
Bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
Bis 13.000.000 €23 %35 %50 %
Bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
Ab 26.000.000 €30 %43 %50 %

Ein Beispiel: Sie erben das Haus Ihrer Großeltern im Wert von 200.000 Euro. Ihr Freibetrag beträgt 100.000 Euro. Sie müssen 100.000 Euro in Steuerklasse I (11 Prozent) versteuern. Das sind 11.000 Euro steuern.

Gut zu wissen: Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswert-Ermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussende Faktoren werden daher oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus beziehungsweise die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, sollten Sie einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragen.

Kann ich eine Immobilie steuerfrei erben?

Liegt der Verkehrswert Ihrer Immobilie unterhalb Ihres persönlichen Freibetrags, erben Sie die Immobilie steuerfrei – vorausgesetzt Ihr Freibetrag wird nicht durch andere Vermögensgegenstände ausgeschöpft. Trifft eine der folgenden Szenarien zu, sparen Sie sich die Erbschaftssteuer – auch wenn der Verkehrswert Ihren Freibetrag übertrifft:

  1. Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt. Sie sind der Ehe-/Lebenspartner oder das Kind des Erblassers und bewohnen die Immobilie noch mindestens zehn Jahre selbst. Dann sparen Sie sich die Erbschaftssteuer, auch wenn Sie Ihren persönlichen Freibetrag überschreiten. Die Wohnfläche der Immobilie darf dabei nicht größer als 200 Quadratmeter sein.
  2. Kinder und Ehe-/Lebenspartner haben ein Anrecht auf einen Versorgungsfreibetrag. Dieser soll gewährleisten, dass sie weiterhin finanziell versorgt sind. Kombinieren Sie diesen Freibetrag mit Ihrem Freibetrag aus der Erbschaftssteuer, erhöhen Sie den steuerfreien Anteil Ihres Erbes. Für Ehepartner liegt der Versorgungsfreibetrag bei 256.000 Euro. Bei Kindern beeinflusst das Alter die Höhe:
  • Kinder im Alter von 0 bis 5 Jahren: 52.000 €
  • Kinder im Alter von 5 bis 10 Jahren: 41.000 €
  • Kinder im Alter von 10 bis 15 Jahren: 30.700 €
  • Kinder im Alter von 15 bis 20 Jahren: 20.500 €
  • Kinder im Alter von 20 bis 27 Jahren: 10.300 €

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich fällig, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, also innerhalb von zehn Jahren, erneut verkaufen.

Ob die Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös Ihrer geerbten Immobilie anfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

  1. die Nutzungsart der Immobilie
  2. die Eigentumsdauer des Erblassers

Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie an, wenn:

  • der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegt.

Der Verkauf Ihrer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn:

  • der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat.
  • der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb der Immobilie mehr als zehn Jahre zurückliegt.

Wie wird der Verkauf einer geerbten Immobilie versteuert?

Nicht der gesamte Erlös unterliegt der Spekulationssteuerpflicht. Die Spekulationssteuer fällt nur auf die Wertsteigerung an. Das bedeutet: Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist steuerpflichtig. Die Kosten für den Makler und Notar dürfen Sie abziehen.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Die Spekulationssteuer umgehen

Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) fällt für den Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer an, wenn:

  • Sie die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat, verkaufen. Man spricht hier von der Zehnjahresfrist.
  • Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt haben. Dauerhaft heißt: Sie waren beim Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet. Man spricht hier von der Dreijahresfrist.
  • Sie Ihr Kind mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs unentgeltlich, also mietfrei, in der Immobilie wohnen lassen. Ihr Kind muss dort selbst dauerhaft wohnen.
  • Sie die Immobilie zu einem Preis verkaufen, der Ihnen weniger als 600 Euro Gewinn einbringt. Wichtig: Sie dürfen diese Freigrenze pro Jahr auch nicht durch andere private Veräußerungsgeschäfte überschreiten.

Gut zu wissen: Bei der Dreijahresfrist, bei der Sie selbst oder Ihr Kind dauerhaft im Haus beziehungsweise der Wohnung gewohnt haben müssen, gelten angebrochene Kalenderjahre. Das bedeutet: Wohnen Sie zum Beispiel von November 2019 bis Februar 2021 in der geerbten Immobilie, ist die Dreijahresfrist erfüllt.

Wie berechnet sich die Zehnjahresfrist?

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser. Entscheidend ist also das ursprüngliche Kaufdatum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Erbe antreten.

Die Fristen beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Wann kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie stellt sich auch die Frage nach dem idealen Zeitpunkt. Denn wer ein Haus beziehungsweise eine Wohnung nach einer Erbschaft verkaufen möchte, sucht nicht nur einen Käufer, der die Immobilie schätzt, sondern möchte auch den besten Verkaufspreis erzielen. Dabei kann der Zeitpunkt entscheidend sein. Wer den richtigen Zeitpunkt abwartet, spart die Spekulationssteuer.

Der perfekte Zeitpunkt Ihre Erbimmobilie zu verkaufen ist:

  • 10 Jahre, nachdem der Erblasser das Haus beziehungsweise die Wohnung erworben hat.
  • 3 Kalenderjahre, nachdem Sie selbst oder Ihr Kind mietfrei und dauerhaft im Haus beziehungsweise in der Wohnung gewohnt haben.

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, grundsätzlich können Sie Ihre geerbte Immobilie jederzeit nach der Grundbuchberichtigung verkaufen. Um die Spekulationssteuer zu sparen, sollten Sie jedoch die Zehnjahres- beziehungsweise Dreijahresfrist beachten.

Tipp: Verkaufen Sie Ihre Immobilie möglichst nicht unter Zeitdruck. Wer unter Zeitdruck verkauft, erzielt in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Soll der Verkauf schnell realisiert werden, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Denn der kann in kurzer Zeit eine große Interessentengruppe erreichen.

Die Kosten beim Verkauf

Haben Sie sich dazu entschieden, die Immobilie nach einer Erbschaft zu verkaufen, sollten Sie die Kosten, die mit dem Verkauf entstehen, im Blick behalten. In der Regel zählen dazu:

  • Kosten für den Makler
  • Direkte Vermarktungskosten beim privaten Verkauf
  • Kosten für Reparaturen und Instandsetzung
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei einer noch nicht abbezahlten Immobilie

Die Kosten für den Makler

Wer einen Makler mit dem Verkauf seiner geerbten Immobilie beauftragt, muss ihn für seine Dienstleistung bezahlen. Die sogenannte Maklercourtage ist oft abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Einige Makler verkaufen Immobilien zum Festpreis, damit Sie beim Verkauf maximale Planungssicherheit haben.

Gut zu wissen: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip nicht nur in der Vermietung, sondern auch beim Verkauf einer Wohnung sowie eines Einfamilienhauses. Käufer und Verkäufer teilen sich somit die Maklercourtage zu gleichen Teilen.

Direkte Vermarktungskosten beim privaten Verkauf

Wer sein geerbtes Haus oder seine geerbte Wohnung ohne Makler verkaufen möchte, sollte die direkten Vermarktungskosten einplanen. Denn beim privaten Verkauf entstehen zum Beispiel Kosten für das Schalten von Immobilienanzeigen sowie Gebühren von Ämtern.

Kosten für Reparaturen und Instandsetzung

Instandsetzungsmaßnahmen wirken sich oft positiv auf den Verkaufspreis aus. Möglicherweise lohnt es sich für Sie, vor dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie notwendige Reparaturen im Haus beziehungsweise der Wohnung durchzuführen.

Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Makler bewerten, der schon im Schritt der Immobilienbewertung entscheidet, ob sich Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Sie als Verkäufer auszahlen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei einer noch nicht abbezahlten Immobilie

Ist die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt und Sie möchten als Erbe das Darlehen vor dem Ende der eigentlichen Kreditlaufzeit abbezahlen, fällt beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Geerbtes unbebautes Grundstück verkaufen

Grundsätzlich unterscheidet sich der Verkauf eines geerbten Grundstücks kaum vom Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Erbschaft. Auch bei einem geerbten Grundstück sollten Sie vor der Grundbuchberichtigung gründlich abwägen, ob Sie das geerbte Grundstück annehmen oder ausschlagen. Beachten Sie, dass Sie mit der Annahme des Erbes auch sämtliche Rechte und Pflichten übernehmen. Dazu zählen zum Beispiel die Zahlung der Grundsteuer oder die Räumung des Gehwegs vor dem Grundstück bei Schnee.

Was soll mit dem geerbten Grundstück passieren?

Sind Sie Alleinerbe und mit der Grundbuchberichtigung rechtmäßiger Eigentümer, können Sie selbst entscheiden, was mit dem Grundstück passieren soll: selbst nutzen, verkaufen oder ein Erbbaurecht bestellen.

Erben Sie ein Grundstück, spielt es vor allem eine Rolle, ob das Grundstück als Baugrundstück genutzt werden kann. Werfen Sie hierzu einen Blick in den Flächennutzungs- beziehungsweise Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan sehen Sie, ob das Grundstück bebaut werden darf. Im Bebauungsplan wird festgelegt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Der Plan gibt zum Beispiel Auskunft über die maximale Höhe, Geschossanzahl oder Dachform.

Grundstück geerbt: Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Möchten Sie Ihr geerbtes Grundstück verkaufen, gilt auch hier: Die Erbschaftssteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn der Grundstückswert die persönliche Freigrenze überschreitet.

Auch für unbebaute Grundstücke wird die Spekulationssteuer fällig. Im Gegensatz zum Haus- oder Wohnungsverkauf müssen Sie die Spekulationssteuer beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks jedoch auch zahlen, wenn das Grundstück durch den Erblasser selbst genutzt wurde. Der Grund: Der Gesetzgeber möchte ausschließlich Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, steuerlich begünstigen. Ist das Grundstück seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Erblassers, fällt auch beim Grundstücksverkauf keine Spekulationssteuer an.

Wann kann ich ein geerbtes Grundstück verkaufen?

Nach der Grundbuchberichtigung sind Sie rechtmäßiger Eigentümer und können selbst entscheiden, was mit dem Grundstück passiert und wann Sie es verkaufen möchten. Auch beim Grundstücksverkauf gilt: Ist die Zehnjahresfrist vergangen, sparen Sie sich die Spekulationssteuer. Danach lohnt es sich oft, das geerbte Grundstück zu verkaufen.

Der Verkauf in einer Erbengemeinschaft

Wohnungs- oder Hausverkauf als Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft müssen Sie gemeinsam entscheiden, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Denn, anders als bei einem geerbten Geldbetrag, können Sie die Immobilie nicht einfach aufteilen.

Erbengemeinschaften haben folgende Möglichkeiten:

  1. Ein Erbe zieht in das Haus beziehungsweise die Wohnung, zahlt die übrigen Miterben aus oder zahlt eine Miete an sie.
  2. Die Immobilie wird vermietet. Die Erbengemeinschaft ist Vermieter.
  3. Sie verkaufen das Haus oder die Wohnung als Erbengemeinschaft.

Nur wenn alle Miterben dem Verkauf zustimmen, können Sie ein geerbtes Haus beziehungsweise eine geerbte Wohnung verkaufen. Eine Mehrheitsentscheidung gegen den Willen einzelner Miterben ist in der Erbengemeinschaft nicht zulässig.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig ist?

Können Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht einigen, wird die Immobilie in der Regel teilungsversteigert. Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Verkaufserlös meist unter dem Verkaufserlös, den Sie bei einem herkömmlichen Verkauf erzielen können. Außerdem entstehen Kosten für das Gericht und den Sachverständigen, die den Gewinn mindern.

Für eine Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie muss mindestens ein Erbe diese beim zuständigen Amtsgericht fordern. Das Amtsgericht verkauft die Immobilie dann nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung: Das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Ist die Immobilie verkauft, müssen sich die Miterben auf eine Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Nur nach einer Einigung wird der Verkaufserlös ausgezahlt. Können sich die Erben nicht einigen, wird der Verkaufserlös beim Amtsgericht verwahrt und erst ausgezahlt, wenn sich die Erben auf einen Auseinandersetzungsvertrag geeinigt haben.

Tipp: Beziehen Sie bei Unstimmigkeiten eine neutrale Person ein, die sich mit Immobilien, Steuern und Erbrecht auskennt. So können Sie gemeinsam analysieren, welche Lösung die beste ist.

Grundstücksverkauf in einer Erbengemeinschaft

Möchten Sie in einer Erbengemeinschaft den Verkauf eines Grundstücks realisieren, gilt auch hier: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Lassen es die Gegebenheiten zu, können Sie das Grundstück auch aufteilen. So können zum Beispiel beide Erben selbst entscheiden, wie sie ihren Teil nutzen.

Was ist meine geerbte Immobilie wert?

Möchten Sie wissen, was Ihr geerbtes Haus beziehungsweise Ihre geerbte Wohnung wert ist, sollten Sie einen Experten mit der Bewertung Ihrer Immobilie beauftragen. Nur so gehen Sie sicher, dass der Immobilienwert alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt und Sie beim Verkauf den besten Verkaufspreis erzielen. Denn neben der Immobilie selbst spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle. Auch Kleinigkeiten können den Wert mindern oder steigern.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie im Erbfall?

Während das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie anhand starrer Kriterien ermittelt, um auf Basis dessen den Wert der Erbmasse zu berechnen, berücksichtigt ein Makler die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie. Im Gegensatz zum Sachverständigen und Gutachter hat ein regionaler Makler einen weiteren entscheidenden Vorteil: Ein Makler mit regionaler Expertise weiß, was auf dem regionalen Immobilienmarkt möglich ist und berücksichtigt daher schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie das Angebot und die Nachfrage – damit Sie den besten Verkaufspreis erzielen.

Wie wird der Wert eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung im Erbfall ermittelt?

Der Wert einer Immobilie wird durch den Zustand, die Substanz und Ausstattung und vor allem die Lage bestimmt. Diese Faktoren und alle wertbeeinflussenden individuellen Merkmale der Immobilie fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Lassen Sie Ihre Immobilie durch einen regionalen Makler bewerten, wird auch die Marktsituation, also die Angebots- und Nachfragesituation, berücksichtigt – und ein realistischer, marktorientierter Verkaufspreis ermittelt.

Wie wird der Wert eines Grundstücks im Erbfall ermittelt?

Bei Grundstücken bilden die sogenannten Bodenrichtwerte eine gute Grundlage, um sich einen ersten Eindruck vom Grundstückswert zu verschaffen. Bodenrichtwerte werden anhand bisher erzielter Verkaufspreise ermittelt. Wie beim Immobiliengutachten gilt auch bei der Bewertung Ihres geerbten Grundstücks: Lassen Sie einen Experten das Grundstück mit seinen individuellen Merkmalen begutachten und anschließend bewerten!

Jetzt erfahren, was Ihre geerbte Immobilie wert ist

Sie möchten sich einen ersten Eindruck über den Wert Ihrer Immobilie verschaffen? Unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung verrät Ihnen in nur wenigen Klicks, was Ihre Immobilie wert ist. Für eine verbindliche Bewertung begutachten unsere Experten Ihre Immobilie gerne vor Ort.

Worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten

  • Lassen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen: Damit der Grundbucheintrag berichtigt werden kann, benötigen Sie entweder das Testament, den Erbvertrag oder einen Erbschein, der Ihr Erbe eindeutig belegt.
  • Lassen Sie einen realistischen Immobilienwert ermitteln: Entscheidend ist die Immobilie selbst, aber auch die Lage. Am besten beauftragen Sie hierfür einen Immobilienmakler, der schon in diesem Schritt die Sicht eines Vermarktungsexperten einnimmt.
  • Beachten Sie die Zehnjahres- beziehungsweise Dreijahresfrist: So sparen Sie die Spekulationssteuer.
  • Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen und sorgen Sie für eine verkaufsfördernde Präsentation: Nur wer die Immobilie verkaufsfördernd präsentiert, kann die Immobilie erfolgreich vermarkten.
  • Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf: Ein Privatverkauf ist nur sinnvoll, wenn Sie bereits Erfahrung haben. Mit einem Makler erzielen Sie in der Regel einen höheren Verkaufspreis und stellen sicher, dass der gesamte Verkaufsprozess sicher abläuft.

Sie möchten Ihre Immobilie privat verkaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber alles rund um den Immobilienverkauf ohne Makler.

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KAMPMEYER Immobilien ist ein inhabergeführtes Maklerunternehmen für den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Anlageimmobilien in der Metropolregion Rheinland. Dazu zählen Köln, Bonn, der Rhein-Erft- sowie Rhein-Sieg-Kreis. Unsere detaillierten Kenntnisse über den lokalen Markt der Region bilden die Grundlage für die Bewertung Ihrer geerbten Immobilie. Damit sind wir mehr nur als Immobiliensachverständige oder Immobiliengutachter und ermitteln einen Preis, der vom Markt akzeptiert wird.

Auch für den Verkauf Ihrer Erbimmobilie sind wir Ihr Partner: Dabei nutzen wir das gesamte Nachfragepotenzial und erreichen so Interessentengruppen, die andere nicht erreichen. Eine verkaufsfördernde Präsentation und hohe Reichweite bilden die Grundlage für unseren Vermarktungserfolg. Geben Sie den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie in die Hände eines qualifizierten Maklers, der Ihre Vorstellungen und Ziele berücksichtigt. Denn Verstehen ist für uns der Beginn eines erfolgreichen Immobilienverkaufs.

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