Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor der Frage: Was soll mit der Immobilie passieren? Neben der Eigennutzung oder Vermietung kommt für viele auch der Verkauf der geerbten Immobilie infrage – und ist oft der beste Weg. Worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten, welche Fristen und Steuerregelungen es gibt und wann der Verkauf sinnvoll ist, erfahren Sie hier.
Alles rund um den Immobilienverkauf nach einer Erbschaft
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers. Bevor Sie Ihr Erbe annehmen, sollten Sie daher prüfen, mit welchen Pflichten und Verbindlichkeiten die Immobilie belastet ist. Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen Auskunft. Jeder Erbe hat ein Recht auf Einsicht der Grundbucheinträge.
Übersteigen die Verbindlichkeiten den Vermögenswert, ist Ihr Erbe überschuldet. In diesem Fall sollten Sie überlegen, die Erbschaft auszuschlagen, also nicht anzunehmen. Sollten Sie sich unsicher sein, nehmen Sie anwaltliche Hilfe vor Ihrer Entscheidung in Anspruch. Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbes.
Ist die Immobilie frei von Schulden oder übersteigt der Vermögenswert die Verbindlichkeiten, können und sollten Sie das Erbe annehmen. In diesem Fall stellen Sie für die Immobilie einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags. Dafür benötigen Sie ein Testament, einen Erbvertrag oder Erbschein. Nur mit dem entsprechenden Nachweis werden Sie als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Berichtigung ist gebührenfrei, sofern Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragen. Nach dieser Zeit bemisst sich die Gebühr für die Berichtigung am Wert der Immobilie.
Ein Notar oder Steuerberater kann Ihnen bei der Prüfung Ihres Erbes helfen.
Ein Erbschein ist ein amtliches Zeugnis zur Erbschaft. Er weist nach, wer rechtmäßiger Erbe ist und wie groß sein Erbteil an der Erbmasse ist beziehungsweise zu welchen Teilen das Erbe an die Erbengemeinschaft übergeht. Mit dem Antrag eines Erbscheins nehmen Sie Ihr Erbe automatisch an. Einen Erbschein sollten Sie daher nur beantragen, wenn Sie das Erbe auch wirklich annehmen möchten!
Den Erbschein beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht des Verstorbenen. In einer Erbengemeinschaft können Sie sich entweder einen gemeinschaftlichen oder einen Teil-Erbschein für Ihren Anteil ausstellen lassen.
Gut zu wissen: Einen Erbschein benötigen Sie nur, wenn Sie Ihr Erbrecht beweisen müssen und Ihnen die Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen wurde.
Ob Sie Ihre geerbte Immobilie am besten selbst nutzen, vermieten oder verkaufen, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. In den meisten Fällen ist der Wohnungs- beziehungsweise Hausverkauf nach einer Erbschaft die beste Lösung.
Sind Sie Alleinerbe, kommt möglicherweise die Eigennutzung der geerbten Immobilie für Sie infrage. Oft entsteht der Wunsch, selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen, wenn es sich dabei zum Beispiel um das Elternhaus handelt und Erinnerungen an dem Haus hängen.
Ob die Eigennutzung das Richtige für Sie ist, hängt von vielen Faktoren ab. Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:
Beachten Sie auch, dass bei jedem Erbe eine Erbschaftssteuer anfällt. Diese ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Miterbe, muss sich die Erbengemeinschaft einig sein, dass Sie oder einer der Miterben die Immobilie selbst nutzt. In diesem Fall muss der zukünftige Bewohner in der Lage sein, die Miterben auszuzahlen. Auch über die Höhe der Auszahlung an die Miterben muss sich die Erbengemeinschaft einigen.
Ob die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie sinnvoll ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Grundsätzlich kann die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses sowie einer geerbten Wohnung sinnvoll sein. Auf die Frage, ob es sich lohnt, ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, statt zu verkaufen, lautet die Antwort meist: Nein. Denn der Verkauf eines Einfamilienhauses ist in der Regel sinnvoller als die Vermietung. Der Grund: Während Sie bei einem Mehrfamilienhaus hohe Sanierungskosten auf die einzelnen Mieter umlegen können, müssen Sie bei einem Einfamilienhaus als Vermieter einen großen Teil der Kosten selbst tragen. Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietwohnungen liefern meist bessere Renditen und Quadratmeterpreise als ein Einfamilienhaus.
Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, gilt es außerdem zu beachten, dass alle Miterben der Vermietung zustimmen. In einer Erbengemeinschaft sollten Sie Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung klar definieren und vereinbaren, um Konflikten vorzubeugen.
Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf des geerbten Hauses beziehungsweise der geerbten Wohnung. Denn oft passt die Immobilie selbst oder die Lage nicht zu den individuellen Vorstellungen. Insbesondere bei älteren Immobilien ist außerdem ein hoher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zu erwarten.
Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Verkauf meist die einfachste und oft konfliktärmste Lösung.
Warum der Verkauf der geerbten Immobilie für viele der beste Weg ist:
Der Verkauf einer Immobilie ist meist nur schwer realisierbar, wenn Sie selbst nicht in der Nähe der Immobilie wohnen. In diesem Fall lohnt es sich, einen Makler vor Ort mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen.
Der Verkauf einer Immobilie ist in der Regel steuerpflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. In den meisten Fällen müssen Sie die Erbschaftssteuer sowie die Spekulationssteuer zahlen. Während die Erbschaftssteuer mit jedem Erbe anfällt und unabhängig davon ist, ob Sie die Immobilie verkaufen oder nicht, fällt die Spekulationssteuer nur beim Verkauf der geerbten Immobilie an.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Mit jedem Erbe fällt eine Erbschaftssteuer an. Spätestens drei Monate nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Diese Frist sollten Sie unbedingt einhalten. Ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.
Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie jedoch Ihren persönlichen Steuerfreibetrag geltend machen. Nur wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschaftssteuer an. In diesem Fall wird vom Verkehrswert der Immobilie Ihr Freibetrag abgezogen und der Restwert versteuert. Die Erbschaftsteuer fällt also nicht auf Ihr gesamtes Erbe, sondern nur auf die Überschreitung des Freibetrags an.
Übrigens: Entscheidend ist das gesamte Erbe. Erben Sie also weitere Vermögensgegenstände, wird Ihr Freibetrag schneller ausgeschöpft.
Der Verwandtschaftsgrad bestimmt nicht nur den Freibetrag, sondern auch die (Erbschafts-)Steuerklasse.
| Wert des Erbes | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Ab 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Ein Beispiel: Sie erben das Haus Ihrer Großeltern im Wert von 200.000 Euro. Ihr Freibetrag beträgt 100.000 Euro. Sie müssen 100.000 Euro in Steuerklasse I (sieben Prozent) versteuern. Das sind 7.000 Euro steuern.
Gut zu wissen: Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswert-Ermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussende Faktoren werden daher oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus beziehungsweise die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, sollten Sie einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragen.
Liegt der Verkehrswert Ihrer Immobilie unterhalb Ihres persönlichen Freibetrags, erben Sie die Immobilie steuerfrei – vorausgesetzt Ihr Freibetrag wird nicht durch andere Vermögensgegenstände ausgeschöpft. Trifft eine der folgenden Szenarien zu, sparen Sie sich die Erbschaftssteuer – auch wenn der Verkehrswert Ihren Freibetrag übertrifft:
Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich fällig, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, also innerhalb von zehn Jahren, erneut verkaufen.
Ob die Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös Ihrer geerbten Immobilie anfällt, hängt von zwei Faktoren ab:
Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie an, wenn:
Der Verkauf Ihrer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn:
Nicht der gesamte Erlös unterliegt der Spekulationssteuerpflicht. Die Spekulationssteuer fällt nur auf die Wertsteigerung an. Das bedeutet: Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist steuerpflichtig. Die Kosten für den Makler und Notar dürfen Sie abziehen.
Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) fällt für den Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer an, wenn:
Gut zu wissen: Bei der Dreijahresfrist, bei der Sie selbst oder Ihr Kind dauerhaft im Haus beziehungsweise der Wohnung gewohnt haben müssen, gelten angebrochene Kalenderjahre. Das bedeutet: Wohnen Sie zum Beispiel von November 2019 bis Februar 2021 in der geerbten Immobilie, ist die Dreijahresfrist erfüllt.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser. Entscheidend ist also das ursprüngliche Kaufdatum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Erbe antreten.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie stellt sich auch die Frage nach dem idealen Zeitpunkt. Denn wer ein Haus beziehungsweise eine Wohnung nach einer Erbschaft verkaufen möchte, sucht nicht nur einen Käufer, der die Immobilie schätzt, sondern möchte auch den besten Verkaufspreis erzielen. Dabei kann der Zeitpunkt entscheidend sein. Wer den richtigen Zeitpunkt abwartet, spart die Spekulationssteuer.
Der perfekte Zeitpunkt Ihre Erbimmobilie zu verkaufen ist:
Ja, grundsätzlich können Sie Ihre geerbte Immobilie jederzeit nach der Grundbuchberichtigung verkaufen. Um die Spekulationssteuer zu sparen, sollten Sie jedoch die Zehnjahres- beziehungsweise Dreijahresfrist beachten.
Tipp: Verkaufen Sie Ihre Immobilie möglichst nicht unter Zeitdruck. Wer unter Zeitdruck verkauft, erzielt in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Soll der Verkauf schnell realisiert werden, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Denn der kann in kurzer Zeit eine große Interessentengruppe erreichen.
Haben Sie sich dazu entschieden, die Immobilie nach einer Erbschaft zu verkaufen, sollten Sie die Kosten, die mit dem Verkauf entstehen, im Blick behalten. In der Regel zählen dazu:
Wer einen Makler mit dem Verkauf seiner geerbten Immobilie beauftragt, muss ihn für seine Dienstleistung bezahlen. Die sogenannte Maklercourtage ist oft abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Einige Makler verkaufen Immobilien zum Festpreis, damit Sie beim Verkauf maximale Planungssicherheit haben.
Gut zu wissen: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip nicht nur in der Vermietung, sondern auch beim Verkauf einer Wohnung sowie eines Einfamilienhauses. Käufer und Verkäufer teilen sich somit die Maklercourtage zu gleichen Teilen.
Wer sein geerbtes Haus oder seine geerbte Wohnung ohne Makler verkaufen möchte, sollte die direkten Vermarktungskosten einplanen. Denn beim privaten Verkauf entstehen zum Beispiel Kosten für das Schalten von Immobilienanzeigen sowie Gebühren von Ämtern.
Instandsetzungsmaßnahmen wirken sich oft positiv auf den Verkaufspreis aus. Möglicherweise lohnt es sich für Sie, vor dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie notwendige Reparaturen im Haus beziehungsweise der Wohnung durchzuführen.
Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Makler bewerten, der schon im Schritt der Immobilienbewertung entscheidet, ob sich Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Sie als Verkäufer auszahlen.
Ist die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt und Sie möchten als Erbe das Darlehen vor dem Ende der eigentlichen Kreditlaufzeit abbezahlen, fällt beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Grundsätzlich unterscheidet sich der Verkauf eines geerbten Grundstücks kaum vom Haus- oder Wohnungsverkauf nach einer Erbschaft. Auch bei einem geerbten Grundstück sollten Sie vor der Grundbuchberichtigung gründlich abwägen, ob Sie das geerbte Grundstück annehmen oder ausschlagen. Beachten Sie, dass Sie mit der Annahme des Erbes auch sämtliche Rechte und Pflichten übernehmen. Dazu zählen zum Beispiel die Zahlung der Grundsteuer oder die Räumung des Gehwegs vor dem Grundstück bei Schnee.
Sind Sie Alleinerbe und mit der Grundbuchberichtigung rechtmäßiger Eigentümer, können Sie selbst entscheiden, was mit dem Grundstück passieren soll: selbst nutzen, verkaufen oder ein Erbbaurecht bestellen.
Erben Sie ein Grundstück, spielt es vor allem eine Rolle, ob das Grundstück als Baugrundstück genutzt werden kann. Werfen Sie hierzu einen Blick in den Flächennutzungs- beziehungsweise Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan sehen Sie, ob das Grundstück bebaut werden darf. Im Bebauungsplan wird festgelegt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Der Plan gibt zum Beispiel Auskunft über die maximale Höhe, Geschossanzahl oder Dachform.
Möchten Sie Ihr geerbtes Grundstück verkaufen, gilt auch hier: Die Erbschaftssteuer muss immer dann gezahlt werden, wenn der Grundstückswert die persönliche Freigrenze überschreitet.
Auch für unbebaute Grundstücke wird die Spekulationssteuer fällig. Im Gegensatz zum Haus- oder Wohnungsverkauf müssen Sie die Spekulationssteuer beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks jedoch auch zahlen, wenn das Grundstück durch den Erblasser selbst genutzt wurde. Der Grund: Der Gesetzgeber möchte ausschließlich Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, steuerlich begünstigen. Ist das Grundstück seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Erblassers, fällt auch beim Grundstücksverkauf keine Spekulationssteuer an.
Nach der Grundbuchberichtigung sind Sie rechtmäßiger Eigentümer und können selbst entscheiden, was mit dem Grundstück passiert und wann Sie es verkaufen möchten. Auch beim Grundstücksverkauf gilt: Ist die Zehnjahresfrist vergangen, sparen Sie sich die Spekulationssteuer. Danach lohnt es sich oft, das geerbte Grundstück zu verkaufen.
In einer Erbengemeinschaft müssen Sie gemeinsam entscheiden, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Denn, anders als bei einem geerbten Geldbetrag, können Sie die Immobilie nicht einfach aufteilen.
Erbengemeinschaften haben folgende Möglichkeiten:
Nur wenn alle Miterben dem Verkauf zustimmen, können Sie ein geerbtes Haus beziehungsweise eine geerbte Wohnung verkaufen. Eine Mehrheitsentscheidung gegen den Willen einzelner Miterben ist in der Erbengemeinschaft nicht zulässig.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft beim Hausverkauf uneinig ist?
Können Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht einigen, wird die Immobilie in der Regel teilungsversteigert. Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Verkaufserlös meist unter dem Verkaufserlös, den Sie bei einem herkömmlichen Verkauf erzielen können. Außerdem entstehen Kosten für das Gericht und den Sachverständigen, die den Gewinn mindern.
Für eine Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie muss mindestens ein Erbe diese beim zuständigen Amtsgericht fordern. Das Amtsgericht verkauft die Immobilie dann nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung: Das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Ist die Immobilie verkauft, müssen sich die Miterben auf eine Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Nur nach einer Einigung wird der Verkaufserlös ausgezahlt. Können sich die Erben nicht einigen, wird der Verkaufserlös beim Amtsgericht verwahrt und erst ausgezahlt, wenn sich die Erben auf einen Auseinandersetzungsvertrag geeinigt haben.
Tipp: Beziehen Sie bei Unstimmigkeiten eine neutrale Person ein, die sich mit Immobilien, Steuern und Erbrecht auskennt. So können Sie gemeinsam analysieren, welche Lösung die beste ist.
Möchten Sie in einer Erbengemeinschaft den Verkauf eines Grundstücks realisieren, gilt auch hier: Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Lassen es die Gegebenheiten zu, können Sie das Grundstück auch aufteilen. So können zum Beispiel beide Erben selbst entscheiden, wie sie ihren Teil nutzen.
Möchten Sie wissen, was Ihr geerbtes Haus beziehungsweise Ihre geerbte Wohnung wert ist, sollten Sie einen Experten mit der Bewertung Ihrer Immobilie beauftragen. Nur so gehen Sie sicher, dass der Immobilienwert alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt und Sie beim Verkauf den besten Verkaufspreis erzielen. Denn neben der Immobilie selbst spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle. Auch Kleinigkeiten können den Wert mindern oder steigern.
Während das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie anhand starrer Kriterien ermittelt, um auf Basis dessen den Wert der Erbmasse zu berechnen, berücksichtigt ein Makler die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie. Im Gegensatz zum Sachverständigen und Gutachter hat ein regionaler Makler einen weiteren entscheidenden Vorteil: Ein Makler mit regionaler Expertise weiß, was auf dem regionalen Immobilienmarkt möglich ist und berücksichtigt daher schon bei der Bewertung Ihrer Immobilie das Angebot und die Nachfrage – damit Sie den besten Verkaufspreis erzielen.
Der Wert einer Immobilie wird durch den Zustand, die Substanz und Ausstattung und vor allem die Lage bestimmt. Diese Faktoren und alle wertbeeinflussenden individuellen Merkmale der Immobilie fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Lassen Sie Ihre Immobilie durch einen regionalen Makler bewerten, wird auch die Marktsituation, also die Angebots- und Nachfragesituation, berücksichtigt – und ein realistischer, marktorientierter Verkaufspreis ermittelt.
Bei Grundstücken bilden die sogenannten Bodenrichtwerte eine gute Grundlage, um sich einen ersten Eindruck vom Grundstückswert zu verschaffen. Bodenrichtwerte werden anhand bisher erzielter Verkaufspreise ermittelt. Wie beim Immobiliengutachten gilt auch bei der Bewertung Ihres geerbten Grundstücks: Lassen Sie einen Experten das Grundstück mit seinen individuellen Merkmalen begutachten und anschließend bewerten!
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