Immobilienbewertung bei einer Erbschaft

Bei dem wertbeeinflussenden Faktor Lage wird zwischen der Mikrolage und der Makrolage unterschieden. Letztere meint die Stadt oder Region, in der sich die Immobilie befindet und ergibt eine wirtschaftliche und soziodemografische Einordnung. Die Mikrolage wiederum bezieht sich auf die unmittelbare Nachbarschaft und die Umgebung, beispielsweise die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und soziale sowie kulturelle Angebote. Generell gilt: Je besser die Makro- und Mikrolage der Immobilie eingestuft wird, desto höher ist der Wert.

In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut? Welche Energieeffizienzklasse hat sie? Müssen Renovierungsarbeiten vorgenommen werden? Je besser der Zustand, desto höher der Wert der Immobilie.

Weiteren Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben verschiedene Ausstattungsmerkmale. Dazu zählen einerseits die eingesetzten Baumaterialien und die Bauqualität, andererseits Merkmale wie ein Garten, ein Balkon, eine Fußbodenheizung oder ein Kamin.

Wir erleben oft, dass der Einfluss der Ausstattung auf die Gesamtbewertung unterschätzt wird – und das, obwohl die Ausstattung den Preis nach oben (oder unten) treiben kann. Wir empfehlen daher unbedingt alle Ausstattungsmerkmale gründlich zu begutachten und einzubeziehen.

Obendrein kommt ebenfalls das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ins Spiel. Je kleiner das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher kann ein Preis angesetzt werden und umgekehrt. Genau das hat ein regionaler Makler für Sie genau im Blick: Er weiß, was auf dem Immobilienmarkt möglich ist und kann den für Sie besten Preis ermitteln. Vor allem beim Verkauf einer geerbten Immobilie zahlt sich das aus.

Haben Sie eine Wohnimmobilie geerbt, können Sie den Wert durch das Vergleichswertverfahren bestimmen lassen. Hierbei werden reale Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen, um die Bewertung vorzunehmen. Dabei gilt: Je größer der Pool an Vergleichsobjekten, desto präziser kann der Wert bestimmt werden.

Wenn das Vergleichswertverfahren nicht infrage kommt, kann der Wert einer geerbten Immobilie mit dem Sachwertverfahren durch eine Formel errechnet werden. Dieses Vorgehen erfordert Sach- sowie Marktkenntnisse und sollte daher von Expertinnen oder Experten durchgeführt werden. Das Verfahren eignet sich sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien. Die Formel zur Berechnung des Immobilienwerts lautet:

Sachwert = (Bodenrichtwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor

Zur Erklärung:

• Der Bodenrichtwert zieht regionale Kaufpreise als Grundlage heran und gibt durchschnittliche Liegenschaftspreise der Region an.
• Etwas komplexer errechnet sich der Gebäudesachwert. Er wird aus den Regelherstellungskosten, der Bruttogrundfläche unter Abzug der Alterswertminderung ermittelt.
• Um die aktuelle Marktlage einzubeziehen, wird der Marktanpassungsfaktor zurate gezogen, der sich aus umfassenden Analysen von Gebäudearten und Regionen ergibt.

Für vermietete Objekte oder Spezialimmobilien wie Parkhäuser und Hotels eignet sich besonders das Ertragswertverfahren. Der Wert wird dabei anhand der Höhe der Mieteinnahmen ermittelt:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert + Zuschläge – Abzüge

Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Die Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen bilden den Gebäudeertragswert.

Eine weitere Methode zur Wertermittlung von Verkaufsimmobilien ist das Bieterverfahren. Wie der Name schon vermuten lässt, bestimmen bei diesem Verfahren Kaufinteressenten durch ihre Gebote den Preis. Der Eigentümer wählt am Ende aus, welches Gebot den Zuschlag bekommt. Besonders geeignet ist diese Methode für beliebte Immobilien in Ballungsräumen. Planen Sie Ihre geerbte Immobilie in einer Stadt wie Köln, Bonn oder Düsseldorf zu verkaufen, kann sich diese Verkaufsstrategie also für Sie auszahlen.