Jeder Wohnungs- und Hausverkauf muss notariell beurkundet werden – so sieht es das Gesetz vor. Nur mit der Unterschrift beider Vertragsparteien und der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ist der Verkauf einer Immobilie rechtskräftig.
Alles rund um den Ablauf, die Kosten und notwendigen Unterlagen, erfahren Sie hier. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten sollten, um den Verkauf sicher abzuschließen.
1. Wahl und Beauftragung des Notars
Wer beauftragt den Notar?
Es gibt keine juristische Regelung dazu, wer den Notar beim Immobilienverkauf beauftragt. In den meisten Fällen wählt allerdings der Käufer den Notar aus. Dabei empfiehlt es sich, einen Notar zu beauftragen, der für beide Parteien gut erreichbar ist. So können Käufer und Verkäufer bequem persönlich am Notartermin teilnehmen. Über die Bundesnotarkammer oder die Landesnotarkammern finden Sie Notare in Ihrer Nähe.
Gut zu wissen: Wird der Notartermin abgesagt, sind die Kosten vom Auftraggeber zu zahlen. Vereinbaren Sie den Notartermin also erst, wenn sich beide Parteien über einen Preis einig sind und der Käufer die Finanzierungsbestätigung der Bank vorweisen kann. Verkäufer, die einen Notar beauftragen, sollten sich vom Käufer sowohl den Kauf als auch die Übernahme der Notarkosten schriftlich bestätigen lassen.
Was kostet der Notartermin?
Vom Vorgespräch über den Kaufvertragsentwurf und die Kaufabwicklung: Die Notargebühren beim Wohnungs- und Hausverkauf decken alle oben genannten Leistungen ab. Dabei richten sich die Gebühren für den Notar nicht nach Aufwand, sondern werden pauschal berechnet. Beim Wohnungs- und Hausverkauf liegen die Notarkosten zwischen 1 und 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie. Im Gerichts- und Notarkostengesetz sind die Notargebühren genau vorgegeben und deshalb bei allen Notaren gleich. Eine genaue Information zur Höhe der Kosten erhalten Sie in der Gebührentabelle GNotKG oder direkt beim Notar.
Wer zahlt den Notar beim Wohnungs- beziehungsweise Hausverkauf?
Egal ob Wohnungsverkauf oder Hausverkauf: Die Notarkosten beim Immobilienverkauf gehen in der Regel zulasten des Käufers. Bitte beachten Sie jedoch, dass für Sie als Verkäufer Kosten für den Notar entstehen, wenn dieser Löschungen von Grundschulden oder sonstigen Belastungen veranlassen soll.
2. Vorbereitung und Vorgespräch
Damit der Beurkundungstermin reibungslos abläuft, sollten Sie den Termin sorgfältig vorbereiten. Stellen Sie auch sicher, dass alles Wichtige zum Kaufvertrag mit dem Käufer Ihrer Immobilie geklärt ist.
Folgende Punkte sollten vor dem Notartermin geklärt sein:
- Kaufpreis
- Zahlungsmodalitäten
- Umgang mit bestehenden Verbindlichkeiten des Verkäufers
- Weitere Nebenabreden, zum Beispiel die Übernahme von Möbeln, Verträgen usw.
Als Verkäufer sollten Sie sich außerdem über die Bonität Ihres Käufers vergewissern. Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, übernimmt dieser die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten.
Welche Unterlagen benötigt der Notar vor dem Termin?
Vor dem eigentlichen Notartermin erstellt der Notar einen sogenannten Kaufvertragsentwurf. Dazu benötigt der Notar vorab folgende Unterlagen:
- Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
- Art und Anschrift der Immobilie
- Angaben zu bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen
- Auflistung der Dinge, die vom Käufer übernommen werden
- Kaufpreis, aufgeteilt nach Grundstück und Gegenständen
- Angaben zu möglichen Sachmängeln
- Termin der Übergabe
- Sofern Sie einen Makler beauftragt haben: Name, Anschrift und Kosten für den Makler
Bitte beachten Sie, dass der Notar weitere Unterlagen von Ihnen benötigt, um den Kauf abzuwickeln. Dazu zählen:
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), sofern vorhanden; sind Sie im Falle eines Erbes noch nicht als Eigentümer im Grundbuch vermerkt, benötigt der Notar außerdem einen Erbnachweis (notarielles Testament bzw. Erbvertrag oder Erbschein)
- Unterlagen zur Löschung finanzieller Belastungen im Grundbuch, sofern vorhanden
Der Käufer beziehungsweise seine finanzierende Bank benötigt darüber hinaus von Ihnen unter anderem:
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Flurkarte beziehungsweise Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Grundrisspläne
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Letzter Grundsteuerbescheid
- Gebäudeversicherungspolice
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
Das Vorgespräch mit Käufer und Notar
Auf Wunsch findet vor dem eigentlichen Beurkundungstermin ein Vorgespräch zwischen Käufer, Verkäufer und Notar statt. Idealerweise hat der Notar zu diesem Zeitpunkt bereits Einsicht in die Unterlagen. Im Gespräch selbst können weitere Besonderheiten abgesprochen werden.
3. Der Kaufvertragsentwurf
Mit den von Ihnen übermittelten Unterlagen erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Diesen Entwurf erhalten Käufer und Verkäufer rechtzeitig vor dem Termin der Beurkundung. Beide Parteien haben so zwei Wochen Zeit, den Entwurf zu lesen, Fragen zu klären und Wünsche zu besprechen.
Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt, unterstützt dieser Sie selbstverständlich bei der Überprüfung des Vertrags.
4. Der Beurkundungstermin beim Notar vor Ort
Am Beurkundungstermin nehmen Käufer, Verkäufer und Notar teil. Haben Sie einen Makler beauftragt, ist auch dieser zum Termin anwesend.
Welche Unterlagen benötigt der Notar während des Notartermins?
Verkäufer müssen zum Notartermin folgende Unterlagen mitbringen:
- Ausweisdokument: Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer: Bitte beachten Sie, dass Ihre Steuer-ID nicht gleich Ihrer Steuernummer ist.
- Unterlagen über abzulösende Darlehen, sofern vorhanden
Der Käufer sollte zum Notartermin die Unterlagen über die Finanzierung der Immobilie mitbringen.
Der Ablauf des Termins
Der Notartermin dauert in der Regel etwa 60 bis 90 Minuten und läuft wie folgt ab:
- Beide Vertragsparteien weisen sich durch die Vorlage eines Ausweisdokuments aus.
- Der Notar verliest den Vertragsentwurf, erklärt juristische Fachbegriffe und beantwortet offene Fragen. Der Notar nimmt dabei eine neutrale Haltung ein und ist verpflichtet, Fragen umfassend zu beantworten.
- Möchten Käufer und Verkäufer Korrekturen am Vertrag vornehmen, trägt der Notar diese in den originalen Vertragsentwurf ein.
- Der Kaufvertrag wird von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar notariell beglaubigt.
Nach dem Termin erhalten Käufer und Verkäufer den korrigierten Vertrag per Post. Das Original mit den handschriftlichen Änderungen wird in der Urkundensammlung des Notars abgelegt.
5. Abwicklung des Kaufvertrags
Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
Nach dem Termin veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Die Auflassungsvormerkung ist ein Reservierungsrecht, das den Käufer zum Beispiel im Falle einer Insolvenz des Verkäufers schützt. Sie dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung.
Veräußerungsanzeige beim Finanzamt
Nach dem Beurkundungstermin reicht der Notar außerdem die Veräußerungsanzeige beim Finanzamt ein. Sie führt alle steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrags auf. Im Anschluss fordert das Finanzamt den Käufer der Immobilie dazu auf, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Zahlt der Käufer die Steuer, sendet das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar. Erst dann darf das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben werden.
Fälligkeitsmitteilung
Sind alle Voraussetzungen für den Eigentümerwechsel erfüllt, erhält der Käufer vom Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Damit wir er aufgefordert, den Kaufpreis vollständig zu zahlen.
Grundbucheintragung des neuen Eigentümers
Ist der Kaufpreis vollständig eingegangen, veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers.
Häufig gestellte Fragen zum Notartermin beim Wohnungs- und Hausverkauf
Egal ob Wohnungsverkauf, Hausverkauf oder Grundstücksverkauf: Jeder Immobilienverkauf muss hierzulande von einem Notar beurkundet werden. Im Rahmen des Verkaufsprozesses nimmt der Notar eine neutrale und unparteiische Rolle ein: Er ist ein unabhängiger Dritter und hat die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen, juristische Fachbegriffe zu erklären und noch offene Fragen neutral und umfassend zu beantworten. Das bedeutet: Verkäufer und Käufer können sich beim Notar rechtlich beraten lassen. Alle rechtlichen Fragen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, muss der Notar ausführlich beantworten, finanzielle und wirtschaftliche Fragen hingegen nicht.
Die Aufgaben des Notars:
- Erstellung eines Vertragsentwurfs und Bereitstellung an die Vertragsparteien
- Beurkundung des Vertrags
- Abwicklung des Vertrages, unter anderem Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, Veräußerungsanzeige ans Finanzamt, Einholung von Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzichtsanfrage bei der Gemeinde (Hausverkauf), Einholung Verwaltergenehmigung (Wohnungsverkauf), Fälligkeitsmitteilung, Anzeige Gutachterausschuss, Zahlungsüberwachung, Eigentumsumschreibung
Nein, jeder Immobilienverkauf benötigt einen Notar, damit er rechtskräftig ist.
Der Notartermin dauert meist etwa 60 bis 90 Minuten.
In den Notargebühren sind alle Leistungen, darunter auch der Vertragsentwurf, enthalten. Die Notarkosten werden dabei pauschal berechnet und liegen in der Regel zwischen 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis.
Ja, Sie können auch eine andere Person zum Notartermin schicken. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Erteilen einer notariellen Vollmacht: Eine Vollmacht, die vom Notar erstellt wurde, berechtig eine andere Person, Sie beim Notartermin zu vertreten und den Kaufvertrag rechtskräftig zu unterzeichnen. Der Vertrag ist nach der Unterzeichnung direkt wirksam. Bitte beachten Sie, dass für eine notarielle Vollmacht Kosten anfallen, die vom Wert Ihrer Immobilie abhängen.
- Vertreter ohne Vertretungsmacht zum Notartermin schicken: Schicken Sie einen Vertreter ohne Vertretungsmacht (zum Beispiel Ihren Partner oder Ihr Kind) zum Beurkundungstermin, kann dieser den Kaufvertrag in Ihrem Namen unterzeichnen. Der Vertrag ist allerdings erst rechtswirksam, wenn eine notarielle Nachgenehmigung für die Vertretung vorliegt.
Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, selbst anwesend zu sein und sich nur im Notfall durch eine andere Person vertreten zu lassen.
Seit dem 01. Oktober 2013 müssen Notare, wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft oder umgekehrt, dem Verbraucher den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zustellen. Diese Frist schützt Beteiligte vor übereilten Unterschriften. Unter bestimmten Voraussetzungen muss die 14-Tage-Frist nicht zwingend eingehalten werden.
Die Dauer ist individuell und hängt zum Beispiel davon ab, wie schnell das Grundbuchamt und die Banken die Unterlagen bearbeiten. Oft liegen vier bis sechs Wochen zwischen der Beurkundung und Kaufpreiszahlung.
Die Immobilie wird nach vollständiger Kaufpreiszahlung übergeben. Der Termin zur Übergabe ist dabei in der Regel Teil des Kaufvertrags und damit bereits vor der Beurkundung beim Notar festlegt.
Es dauert normalerweise vier bis acht Wochen, bis der Verkauf im Notariat abgeschlossen ist. Bitte beachten Sie: Der Termin zur Übergabe ist im Kaufvertrag festgehalten und muss eingehalten werden.