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Ratgeber

Wohnungs- und Hausverkauf: Worauf Sie beim Vertrag für den Immobilienverkauf achten sollten

Das Wichtigste rund um den Immobilienkaufvertrag

Lesedauer: 15 Minuten
02. August 2021

Sie haben einen Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden und sind sich über den Kaufpreis einig? Dann steht nun der offizielle Teil des Immobilienverkaufs an: Der Vertrag muss aufgesetzt und notariell beurkundet werden. Erst dann wechselt die Immobilie rechtskräftig ihren Eigentümer.

Erfahren Sie hier, wie der Immobilienkaufvertrag entsteht, welche Details der Vertrag enthalten muss, welche Dokumente Sie für den Abschluss benötigen und worauf Sie beim Vertrag achten sollten.

Wer erstellt den Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung?

Es gibt keine verbindliche Regelung, wer den Immobilienkaufvertrag entwirft.

Einem Laien ist es jedoch meist nicht möglich, alle juristischen Details zu beachten und rechtssicher auszuformulieren. Deshalb ist es ratsam, einen Experten damit zu betrauen: Dies ist in aller Regel der Notar. Entwirft der Notar den Vertrag für den Immobilienverkauf nicht selbst, wird er dennoch prüfen, ob er rechtlich einwandfrei ist.

Haben Sie einen Makler damit beauftragt, Sie beim Wohnungs- oder Hausverkauf zu unterstützen, kann er auch den Entwurf des Immobilienkaufvertrages durch den Notar begleiten. Das ist sogar sinnvoll, denn schließlich war er bei den Terminen zwischen Käufer und Verkäufer dabei und kennt die Absprachen, die getroffen wurden.

Vertragserstellung mit KAMPMEYER: Vertrauen Sie uns Ihren Wohnungs- oder Hausverkauf an, kümmern wir uns neben vielen anderen Aufgaben, die beim Immobilienverkauf anfallen, ebenfalls um die Vertragsgestaltung. So ist der gesamte Verkaufsprozess besonders entspannt für Sie.

Was muss in einem Immobilienkaufvertrag stehen?

Haus oder Wohnung verkaufen: Das muss im Vertrag stehen

Neben den üblichen juristischen Klauseln muss der Vertrag beim Immobilienverkauf folgende Punkte beinhalten:

  • Verkäufer und Käufer: Erfassen Sie vollständige Namen, Geburtsdaten und aktuelle Wohnorte. Achten Sie auf die korrekte Rechtschreibung der Namen.
  • Kaufgegenstand: Das Haus, die Wohnung oder das Grundstück sollte genau beschrieben werden. Dazu zählen Größe des Grundstücks, Bewirtschaftungsart und Lage – diese Informationen sind im Grundbuch zu finden. Dies gilt ebenfalls für Belastungen der Immobilie, wie beispielsweise Grundschulden, oder Dienstbarkeiten, wie Wege- oder Leitungsrechte.
  • Sonstige Veräußerung: Verkaufen Sie zusammen mit der Immobilie Gegenstände, die ohne Zerstörung des Gebäudes herausgenommen werden können, wie Markisen, Lampen oder eine Einbauküche? Weisen Sie diese gesondert aus – dadurch verringert sich der Kaufpreis für die eigentliche Immobilie, und der Käufer muss weniger Grunderwerbssteuer entrichten.
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Neben dem Kaufpreis muss im Immobilienkaufvertrag Ihr Bankkonto genannt werden, auf das die Summe fließen soll. Zahlt der Käufer in Raten, fügen Sie einen Zahlungsplan hinzu. Klären Sie, was passiert, wenn eine Zahlung verspätet eingeht. Halten Sie fest, dass es eine Auflassungsvormerkung geben soll und der Antrag auf Umschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn alle Zahlungen (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Notargebühren) beglichen sind.
  • Zeitpunkt der Übergabe: Im Vertrag wird festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Voraussetzungen und Umständen die Übergabe der Immobilie stattfindet.
  • Mängel: Zwar ist bei gebrauchten Immobilien die Haftung ausgeschlossen und es gilt: gekauft wie gesehen. Der Verkäufer muss ihm bekannte Mängel jedoch angeben, um sich nicht der arglistigen Täuschung schuldig zu machen – denn dann haftet er doch. Geben Sie deshalb zur eigenen Sicherheit alle bekannten Mängel und Altlasten im Kaufvertrag an.
  • Bevollmächtigung: Mit einer Antragsvollmacht darf der Notar unter anderem beim Grundbuchamt beantragen, dass die Immobilie auf den neuen Eigentümer überschrieben wird.
  • Kostenübernahme: Halten Sie in einer Klausel fest, wer die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt trägt – wenn nicht anders vereinbart, ist das der Käufer.

In bestimmten Fällen gibt es weitere Details, wie die Regelung der Erschließungskosten, Übernahme der anteiligen Bewirtschaftungskosten, vereinbarte Gewährleistungsansprüche oder andere besondere Vereinbarungen, die ebenfalls im Vertrag geregelt werden müssen. Sollten Sie sich unsicher sein, fragen Sie einen Makler oder Notar um Rat.

Besonderheiten im Vertrag beim Wohnungsverkauf

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft: Schließlich ist die Wohnung nicht autark, sie befindet sich auf einem Grundstück in einem Gebäude mit anderen Wohneinheiten und gemeinsam genutzten Räumen und Flächen.

Folgende Punkte müssen deshalb zusätzlich im Wohnungskaufvertrag stehen:

  • Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten: Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum? Prüfen Sie die Teilungserklärung, in der die genaue Aufteilung und Nutzung der Gebäudeteile und Flächen beschrieben ist. Dazu gehören unter anderem auch Angaben zum Stimmrecht, Aufteilung der Kosten und Lasten oder die Bestellung eines Hausverwalters.
  • Nummer und Lage der Wohnung: Um welche Wohneinheit im Wohngebäude handelt es sich genau?
  • Sondernutzungsrechte: Gibt es gemeinschaftliche Räume oder Flächen auf dem Grundstück beziehungsweise im Gebäude der Eigentümergemeinschaft, die ausschließlich einzelne Parteien nutzen dürfen?
  • Hausgeld: Das Hausgeld ist eine Nebenkosten-Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer regelmäßig an den Verwalter der Immobilie entrichten. Die Höhe und Zahlungsmodalitäten des Hausgeldes sollten im Kaufvertrag geregelt sein.
  • Instandhaltungsrücklage: Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) schreibt vor, dass Eigentümergemeinschaften Rücklagen für erforderliche Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums bilden müssen. Meist wird ein bestimmter jährlicher Betrag pro Quadratmeter festgelegt, abhängig von Alter und Zustand der Immobilie. Details zur Instandhaltungsrücklage gehören in den Kaufvertrag der Wohnung.

Weitere Punkte können beispielsweise Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen oder bestimmte Besonderheiten aus der Gemeinschaftsordnung sein.

5 Tipps für den Vertrag und die Vertragsprüfung

Wohnungs- & Hausverkauf: Worauf Sie beim Vertrag unbedingt achten sollten

  1. Lassen Sie sich Zeit für eine sorgfältige Prüfung des Vertrags. Schließen Sie den Vertrag niemals unter Zeitdruck ab.
  2. Beanspruchen Sie professionelle Hilfe: Lassen Sie sich von einem Notar oder Makler helfen, um offene Fragen zu klären. Erst wenn alle Fragen geklärt sind, sollten Sie den Vertrag unterzeichnen.
  3. Stellen Sie sicher, dass im Kaufvertrag die Kostenverteilung klar geregelt Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für den Notar, für das Grundbuchamt und für den Makler. Eine vollständige Übersicht aller Kosten beim Immobilienverkauf finden Sie in unserem Beitrag „Haus- und Wohnungsverkauf: Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienverkauf an“
  4. Überprüfen Sie, ob der im Vertrag vereinbarte Termin zur Übergabe realistisch ist. Andernfalls machen Sie sich schadensersatzpflichtig.
  5. Die Übergabe der Immobilie sollte in jedem Fall erst stattfinden, nachdem Sie den vollständigen Kaufpreis erhalten haben. Treffen Sie keine mündlichen Vereinbarungen zu einer frühzeitigen Übergabe.

Weitere Tipps und Hilfen für einen sicheren Abschluss des Immobilienverkaufs finden Sie in unserem Beitrag „Der Abschluss beim Wohnungs- und Hausverkauf“.

Welche Rolle spielt der Notar beim Vertrag für den Wohnungs- und Hausverkauf?

In Deutschland wechselt eine Immobilie nur mithilfe eines Notars ihren Eigentümer: Erst mit einer notariellen Beurkundung wird der Vertragsabschluss rechtskräftig. Mündliche Vereinbarungen gelten nicht.

Es gibt keine rechtliche Regelung darüber, wer den Notar auswählen darf. Üblicherweise hat hier der Käufer Vorrang, da er die Notarkosten übernimmt. Die Gebühren sind einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Der Notar dient als neutrale Instanz, die beide Parteien über die rechtliche Bedeutung der Vertragsinhalte aufklärt und für Fragen zur Verfügung steht.

Zudem erledigt der Notar noch weitere Aufgaben:

  • Im Vorfeld des Vertragsabschlusses prüft der Notar den Grundbucheintrag und macht beide Parteien auf eventuelle Besonderheiten aufmerksam.
  • Er muss beim einem Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher den Vertragsentwurf, den er geprüft oder erstellt hat, beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zukommen lassen. Das stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer im Vorfeld genügend Zeit haben, den Vertrag zu prüfen und eventuelle Fragen zu klären.
  • Am Beurkundungstermin verliest und erläutert der Notar den Vertrag und beantwortet Fragen. Kleine Änderungen an einzelnen Klauseln können noch vorgenommen werden.
  • Ist der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, lässt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Damit ist die Immobilie für den Käufer reserviert und kann nicht an jemand anderen verkauft werden. Zudem schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer vor neuen Belastungen der Immobilie: Der Verkäufer kann die Immobilie beispielsweise nicht mehr beleihen. Darüber hinaus hat der Käufer auch das Vorrecht gegenüber eventuellen Gläubigern des Verkäufers.
  • Der Notar zeigt den Immobilienverkauf dem Finanzamt an, sodass ein Bescheid für die Grunderwerbssteuer an den Käufer rausgeht.
  • Der Notar überwacht den fristgerechten Eingang der im Immobilienkaufvertrag vereinbarten Zahlung.
  • Schließlich beantragt er die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

Beachten Sie, dass der Prozess ab dem Zeitpunkt, wenn Sie einen Käufer gefunden haben, bis die Immobilie mit dem Grundbucheintrag ihren Eigentümer wechselt, mindestens vier bis acht Wochen dauert. In einigen Fällen kann es länger dauern: beispielsweise bei einer Erbschaft, wenn die neuen Eigentumsverhältnisse noch nicht im Grundbuch vermerkt sind.

Welche Unterlagen benötigt der Notar für die Vertragserstellung beim Wohnungs- oder Hausverkauf?

Bevor der Notar die Beurkundung vollzieht, wird er durch den Makler umfassend zu den Kaufvertragsinhalten informiert. Selbstverständlich steht der Notar auch für ein Vorgespräch zwischen Käufer, Verkäufer und Notar zur Verfügung. Käufer und Verkäufer sollten zu diesem Zeitpunkt bereits über Mängel und Gegenstände, die der Käufer übernehmen wird, gesprochen haben. Denn in der Vorinformation/im Vorgespräch geht es darum, den Notar umfassend über alle Vereinbarungen zu informieren. Auch die bestehende Grundbuchlast, die Zahlung, Finanzierung und Übergabe werden hier erörtert. Beachten Sie, dass der Notar in erster Linie sicherstellt, dass der Vertrag juristisch einwandfrei ist. Er kennt die bereits mündlich getroffenen Vereinbarungen nicht, weshalb es wichtig ist, dass Sie ihn umfassend informieren.

Zur Vorbereitung des Kaufvertrages werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Personalausweise und Steueridentifikationsnummern von Käufer und Verkäufer
  • den Energieausweis des Gebäudes
  • Bauzeichnungen und Grundrisse
  • Nachweise über Sanierungsmaßnahmen, falls diese erfolgt sind
  • die Gebäudeversicherungspolice
  • den letzten Grundsteuerbescheid
  • den Erbschein, falls der Verkäufer im Erbfall noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist

Den Grundbuchauszug fordert der Notar selbstständig beim Grundbuchamt an.

Sichere Vertragserstellung und sicherer Verkauf mit KAMPMEYER

Von der Vorbereitung, über die Vermarktung bis hin zum sicheren Abschluss: Als Qualitätsmakler in der Metropolregion Rheinland übernehmen wir den gesamten Verkaufsprozess für Sie. Neben der Begleitung der Erstellung eines Kaufvertrags für Ihre Immobilie, erledigen wir alle anfallenden Aufgaben – und realisieren den Verkauf meist in nur wenigen Wochen für Sie.

Sie benötigen professionelle Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie in Köln, Bonn oder der Metropolregion Rheinland? Dann lassen Sie uns sprechen.

Unverbindlich Kontakt aufnehmen

Eigentümer, die ihre Immobilie privat verkaufen möchten, finden bei uns alle Informationen rund um den Verkauf ohne Makler.

Häufig gestellte Fragen rund um den Vertrag beim Haus- und Wohnungsverkauf

Hier finden Sie die wichtigsten Fragen und Antworten auf einen Blick. Sie möchten mehr wissen? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne!

  • Brauche ich einen Notar für den Immobilienverkauf?

    Ja. Damit eine Immobilie in Deutschland den Eigentümer wechseln kann, ist eine notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags notwendig. Nicht notariell beurkundete Verträge oder mündliche Absprachen haben keine Gültigkeit beim Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf.

  • Was sollte alles in einem notariellen Kaufvertrag geregelt werden?

    In den Immobilienkaufvertrag gehören die Daten von Käufer und Verkäufer, genaue Angaben zur Immobilie (Lage, Ausstattung, Kaufpreis, Mängel), relevante Grundbucheinträge, Details zur Übergabe sowie weitere Vereinbarungen. Beim Wohnungskauf sollte der Vertrag zudem Angaben zur Wohneinheit, Rechten und Pflichten des Eigentümers, Sondernutzungsrechten, Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage enthalten.

  • Welche Dokumente brauche ich für den Immobilienkaufvertrag?

    Käufer und Verkäufer müssen beim Notar einen Personalausweis vorzeigen sowie ihre Steueridentifikationsnummer angeben. Zudem sind Unterlagen zur Immobilie vorzulegen. Dazu gehören der Energieausweis, Bauzeichnungen und Grundrisse, Nachweise über eventuelle Sanierungen, die Gebäudeversicherungspolice und der letzte Grundsteuerbescheid. Den Grundbuchauszug fordert der Notar selbstständig an.

  • Wie laufen Beurkundung und Vollzug des Immobilienkaufs ab?

    Sind sich beide Parteien über die Vertragsmodalitäten einig, folgt der Beurkundungstermin beim Notar. Dieser verliest den Vertrag und beantwortet Fragen. Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst er eine Auflassungsvormerkung – also eine Reservierung der Immobilie im Grundbuch für den Käufer. Zudem zeigt der Notar den Immobilienverkauf beim Finanzamt an, sodass ein Grunderwerbssteuerbescheid festgesetzt werden kann. Sind die Zahlungen des Kaufpreises, der Grunderwerbssteuer und der Notargebühren fristgerecht eingegangen, veranlasst der Notar den Grundbucheintrag. Ist dieser erfolgt, hat die Immobilie rechtskräftig den Eigentümer gewechselt.

  • Kann ich als Käufer oder Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

    Hat die Beurkundung des Vertrags beim Notar stattgefunden, ist er rechtlich bindend. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn sich eine Partei nicht an die Vereinbarungen aus dem Vertrag hält: Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt oder sich herausstellt, dass der Verkäufer Mängel verschwiegen hat.

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