Immobilie vermieten: was Eigentümer beachten sollten

Sie möchten Ihre Immobilie vermieten und schnell einen geeigneten Mieter finden? Wir zeigen Ihnen, wie das geht und was Sie dabei beachten sollten.

Lohnt sich die Vermietung meiner Immobilie?

Ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie lohnt, hängt von der Rendite sowie ihren privaten Gegebenheiten ab. Bei Eigentumswohnungen ist die Vermietung in vielen Fälle eine lukrative Lösung. Bei Häusern ist oft der Verkauf die bessere Variante. Natürlich kommt es dabei auch auf die Immobilienart und die Lage Ihrer Immobilie an. Je nach Gegebenheiten kann es sich auch lohnen, die Immobilie selbst zu nutzen statt sie zu vermieten.

Sind Sie sich unsicher, ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie lohnt, lesen Sie in unserem Ratgeber „Immobilie verkaufen oder vermieten?“ alle Vor- und Nachteile. Auch unsere Qualitätsmakler helfen Ihnen in der Metropolregion Rheinland gerne weiter und finden zusammen mit Ihnen die beste Lösung für Ihre Immobilie.

Vermietung mit oder ohne Makler

Selbstverständlich können Sie die Vermietung auch eigenständig durchführen. Es gibt allerdings viele gute Gründe für die Vermietung mit einem regionalen Makler:

• Sicherheit, was den Mietvertrag und die Miethöhe angeht
• professionelle Präsentation Ihrer Immobilie
• garantiert einen passenden Mieter finden
• Leerstand vermeiden und schneller einen Mieter finden
• wertvolle Zeit sparen
• Maklerprovision über Werbekosten von der Steuer absetzen

Übrigens: Mit KAMPMEYER erhalten Sie bei der Vermietung eine 1-Jahres-Flat. Sollte innerhalb des ersten Jahres eine erneute Vermietung erforderlich sein, übernehmen wir diese kostenfrei für Sie. Das gibt Ihnen maximale Sicherheit für ein ganzes Jahr.

Die Immobilie Schritt für Schritt vermieten

1. Immobilie inserieren und vermarkten

Energieausweis erstellen lassen

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen, um potenzielle Mieter über den Energieverbrauch und die Gesamteffizienz der Immobilie zu informieren. Das sieht die Energieeinsparverordnung vor. Dabei gibt es zwei Arten von Energieausweisen:

• Der Verbrauchsausweis orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Er ist günstiger als der Bedarfsausweis.
• Der Bedarfsausweis bewertet den theoretischen Energiebedarf und wird durch Berechnungsverfahren ermittelt. Er wird in der Regel nur für Neubauten angewandt.

Grundsätzlich können Sie frei entscheiden, welche Art des Energieausweises Sie beantragen wollen. Beide sind 10 Jahre gültig. Den Verbrauchsausweis erhalten Sie zum Beispiel bei Ihrem Schornsteinfeger.

Faire und marktgerechte Miete festlegen

Der finale Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen.

Die Nettokaltmiete bestimmen

Für die Nettokaltmiete spielen folgende Faktoren eine Rolle:

1. Lage

Die Miethöhe wird maßgeblich durch die Lage der Immobilie beeinflusst. Ein Unterschied zwischen städtischen und ländlichen Regionen ist dabei klar erkennbar und auch regional kann die Lage den Mietpreis noch einmal verändern.

2. Ausstattung

Auch die Ausstattung beeinflusst den Mietpreis: Bauart, Größe, Zimmeranzahl, Balkon oder Terrasse und die Heizungsart sollten in die Preisfindung einbezogen werden.

3. Zustand

Daneben spielt auch der Zustand, zum Beispiel Alter und Energiebilanz, für die Mietpreisfindung eine wichtige Rolle.

Um einen realistischen Mietpreis zu bestimmen, sollten Sie

• den aktuellen Mietspiegel Ihrer Region recherchieren und mit der Wohnfläche der Immobilie den groben Mietpreis berechnen. Dieser darf maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Unsere Marktberichte dienen Ihnen dabei als Grundlage und helfen Ihnen, den richtigen Preis in Köln und Bonn sowie im gesamten Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis zu finden.
• die Mieten vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage hinzuzuziehen und genau überlegen, welche Miete gerechtfertigt ist.

Grundsätzlich gilt dabei natürlich: Je höher die Miete, desto höher die Rendite. Eigentümer sollten allerdings auch beachten, dass eine zu hohe Miete den Prozess der Vermietung verlangsamen kann. Ihre angesetzte Miete sollte daher weder zu hoch noch zu niedrig sein und vorab gut durchdacht werden. Bitte beachten Sie auch: Die Miete kann im Nachhinein nicht uneingeschränkt verändert werden.

Die Mietnebenkosten festlegen

 Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Nettokaltmiete die zu erwartenden Nebenkosten. Damit Sie die Nebenkosten anrechnen dürfen, müssen diese im Mietvertrag geregelt werden.

Verbrauchsunabhängige Nebenkosten, die mit einem Umlageschlüssel auf die Mieter verteilt werden:

• Grundsteuer
• Abwasser
• Gebäude- und Straßenreinigung, Müllabfuhr
• Versicherungen
• Gartenpflege und Hausmeisterarbeiten
• Hausstrom
• sonstige Betriebskosten

Die jeweiligen Kosten werden entweder nach Wohnfläche, Größe des Haushalts oder auf die Anzahl der Wohneinheiten aufgeteilt.

Verbrauchsabhängige Nebenkosten:

• Heizung
• Warmwasser

Auch die Mietkaution hängt vom Mietpreis ab. Sie darf bis zu drei Nettokaltmieten betragen, die die Mieter auch in drei Raten entrichten können.

Noch mehr Informationen rund um umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten und dazu, wie Sie die Nebenkosten als Vermieter berechnen, finden Sie im Ratgeber. Dort zeigen wir Ihnen auch, wie Sie den Mietpreis berechnen.

Ansprechende Fotos machen

Ihre potenziellen Mieter entscheiden innerhalb von wenigen Sekunden, ob sie Ihre Immobilie ansprechend finden oder nicht. Hochwertige Fotos steigern die Chancen und in der Regel die Schnelligkeit der Vermietung. Die 3 wichtigsten Regeln dabei:

1. Fotografieren Sie bei Tageslicht, am besten in der Morgen- oder Abendsonne. Das schafft eine stimmungsvolle Lichtsituation.
2. Die Zimmertür ist der ideale Betrachterstandpunkt. Schießen Sie das Foto am besten in gehockter Haltung und sorgen Sie für ausreichend Tiefe im Raum. Bilden Sie den Raum vollständig ab und machen Sie klar, welchen Zweck er hat.
3. Achten Sie auf Sauberkeit und Ordnung – vor allem, wenn die Immobilie (noch) möbliert ist.

Noch mehr Tipps und Tricks für professionelle Immobilienfotos finden Sie in unserem Ratgeber.

Immobilie beschreiben

Beschreiben Sie Ihre Immobilie so genau wie möglich. Überlegen Sie sich vorab, wen Sie (vermutlich) mit Ihrem Inserat ansprechen und greifen Sie genau die Aspekte auf, die ihrer Zielgruppe wichtig sind.

Das zählt häufig für Familien:

• Nähe zu Kindergärten und Schulen
• Nähe zu Arztpraxen
• ruhige Lage und Nachbarschaft
• Spielplätze und Naherholungsgebiete
• Parkmöglichkeiten

Das zählt meist für Singles:

• zentrale Lage
• gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und/oder Autobahn
• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten

Wichtige Informationen für alle:

• Zimmeranzahl und -zweck
• Größe insgesamt sowie der einzelnen Räume, idealerweise mit Grundriss
• Balkon- oder Terrassengröße – sofern vorhanden
• Miete, Betriebs- und Nebenkosten
• Einzugstermin
• genaue Lagebeschreibung

Immobilie inserieren

Online-Immobilieninserate erreichen in der Regel zahlreiche potenzielle Mieter in kurzer Zeit. Inserieren Sie Ihre Immobilie daher bequem über bekannte Plattformen, nutzen Sie aber auch andere Wege, um auf Ihr Angebot aufmerksam zu machen: Teilen Sie Ihr Mietinserat in den sozialen Netzwerken, nutzen Sie gegebenenfalls auch Regionalzeitungen oder Schwarze Bretter, um weitere Zielgruppen zu erschließen.

2. Den passenden Mieter finden

Eine Auswahl potenzieller Mieter treffen

Vor den eigentlichen Besichtigungen sollten Sie eine (kleine) Auswahl an potenziell geeigneten Mietern treffen – und zwar im ersten Schritt auf Basis der Nachricht, die Sie von ihnen bekommen.

Koordinieren Sie im Anschluss die Besichtigungstermine. Sie können zu einer Sammelbesichtigung einladen oder Ihren potenziellen Mietern die Möglichkeit geben, in einer Einzelbesichtigung die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen. Kommunizieren Sie im Vorfeld, um was für eine Art der Besichtigung es sich handelt.

Immobilie für Besichtigungen vorbereiten

Kleinere Schönheitsreparaturen sollten Sie noch vor der Besichtigung durchführen. Achten Sie unmittelbar vor der Besichtigung auch darauf, dass die Immobilie aufgeräumt und sauber ist.

Ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Besichtigung noch bewohnt, bitten Sie den aktuellen Mieter darum, die Immobilie aufgeräumt zu präsentieren.

Besichtigungen professionell durchführen

Führen Sie die potenziellen Mieter durch die Immobilie, zeigen Sie Ihnen alles Wichtige und lassen Sie Ihnen im Anschluss genug Zeit, sich eigenständig umzuschauen. Stehen Sie in dieser Zeit für Fragen bereit und antworten Sie zu jeder Zeit ehrlich, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Verschaffen Sie sich während der Besichtigung außerdem einen ersten Eindruck der Mieter: Passen sie in die Hausgemeinschaft oder Nachbarschaft?

Bonität der Mieter überprüfen und Mieter festlegen

Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, haben Sie das Recht, eine Bonitätsprüfung sowie Selbstauskunft von jedem Interessenten zu verlangen. Nutzen Sie diese Unterlagen, um Ihre Interessenten im Vorfeld zu prüfen und das Risiko späterer Zahlungsausfälle zu minimieren.

3. Mietervertrag unterzeichnen und Immobilie verwalten

Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen

Der Mietvertrag sollte alle Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sowie die Miethöhe und andere Rahmenbedingungen schriftlich festlegen. Vermeiden Sie dabei ungültige Klauseln und lassen Sie sich hinsichtlich der aktuellen Rechtslage beraten. Bereiten Sie den Mietvertrag in zweifacher Ausführung vor – eine für Sie und eine für Ihren Mieter.

Immobilie übergeben

Fertigen Sie mit Ihrem neuen Mieter ein ausführliches Übergabeprotokoll an und protokollieren Sie Mängel. Auch Zählerstände sollten im Protokoll festgehalten werden.

Übergeben Sie im Anschluss alle Schlüssel an die Mieter und notieren Sie auch die Anzahl der Schlüssel im Protokoll.

Vermieterpflichten nachkommen

Ist Ihre Immobilie vermietet und an den neuen Mieter übergeben, müssen Sie Ihren laufenden Pflichten nachkommen. Dazu zählen:

• Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von 14 Tagen ausstellen
• Instandhaltung der Bausubstanz sowie der Fassaden
• Bewohnbarkeit der Immobilie sicherstellen
• Funktionsfähigkeit der Heizungsanlagen garantieren
• Nebenkostenabrechnung erstellen
• Information an Mieter über mögliche Modernisierungen

Sollte es Probleme zwischen Ihnen und Ihrem Mieter geben, suchen Sie das persönliche Gespräch und finden Sie eine konstruktive Lösung.

Bitte beachten Sie, dass Sie Ihre Mieter nicht einfach kündigen können, sondern vorab eine Mahnung aussprechen müssen. Nur eine schwere Pflichtverletzung erlaubt eine fristlose Kündigung.

Übrigens: Trotz sorgfältiger Prüfung der Mieter kann es zu Unstimmigkeiten kommen. Eine Rechtsschutzversicherung schützt Sie als Eigentümer im Falle von Rechtsstreitigkeiten vor hohen Kosten und bietet so die beste Absicherung.

Miete versteuern und Steuervorteile nutzen

Ab 520 Euro Mieteinnahmen pro Jahr müssen Sie die Miete versteuern. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, einige Ausgaben im Rahmen der jährlichen Steuererklärung als Werbungskosten abzusetzen. Dazu zählen:

• Kosten für die Müllabfuhr, den Hausmeister oder Gärtner
• Grundsteuer
• Beratung durch Steuerexperten oder Immobilienmakler
• Kosten, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, können abgeschrieben werden

Übrigens: Vor allem im ersten Jahr der Vermietung können Sie steuerlich profitieren. Lassen Sie sich hierzu am besten professionell beraten.