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Ratgeber

Die neue Grundsteuer kommt: Was muss ich tun?

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft – was Eigentümer jetzt tun sollten

Lesedauer: 12 Minuten
16. Mai 2022

Mit der Grundsteuerreform soll die Grundsteuer ab 2025 gerechter verteilt werden. Obwohl sie erst in drei Jahren wirksam wird, müssen Eigentümer sich schon jetzt vorbereiten und ihre Daten an das Finanzamt übermitteln.

Alles zur neuen Grundsteuer und was Eigentümer jetzt tun müssen, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste zur neuen Grundsteuer und was jetzt zu tun ist auf einen Blick

    • Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuerreform wirksam. Mit ihr wird die Grundsteuer wertabhängig berechnet, sodass die Steuerlast gerechter verteilt wird.
    • Wie hoch die neue Grundsteuer ausfallen wird, lässt sich noch nicht pauschal beantworten. Eigentümer mit einer Immobilie in einer Metropolregion werden mehr zahlen müssen als Eigentümer mit vergleichbarer Immobilie in weniger gefragten Regionen. Insgesamt soll die Reform aber aufkommensneutral ausfallen. Das bedeutet: In Summe soll die Gesamtheit der Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer bezahlen müssen.
    • Schon in diesem Jahr müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung abgeben und so dem Finanzamt alle erforderlichen Daten übermitteln. Frist ist der 31. Oktober 2022.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird generell auf jeden Grundbesitz erhoben – also auf Grundstücke, Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Das heißt: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen.

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen deutscher Städte und Gemeinden. Die mit der Grundsteuer verbundenen Einnahmen betragen insgesamt 15 Milliarden Euro pro Jahr. Aus ihnen werden Schulen, Kitas, Büchereien, Schwimmbäder, Feuerwehr, Krankenhäuser, Straßen, Radwege oder Brücken finanziert.

 

Warum gibt es eine neue Grundsteuer?

Die Reform der Grundsteuer soll zu einer gerechteren Verteilung der Steuerlast führen und indirekt dazu beitragen, Grundstücksspekulationen zu vermeiden. Die bisherige Grundsteuerberechnung basierte auf alten Grundstückswerten – im Westen der Bundesrepublik auf Feststellungen aus dem Jahr 1964, im Osten aus dem Jahr 1935. Am 10. April 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass diese Berechnung gegen das Gleichheitsprinzip verstoße.

Ab dem 1. Januar 2025 wird deshalb eine neue Grundsteuer für baureife Grundstücke eingeführt. Ab dann wird auch der Grundsteuerwert als neuer Wert des Grundbesitzes maßgeblich, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Auf Basis dieses Grundsteuerwerts werden die Grundsteuer, die Grunderwerbssteuer und die Zweitwohnungssteuer neu ermittelt.

Im Ergebnis soll sich der Grundsteuerwert von flächenmäßig identischen Immobilen so auswirken, dass für die wertvollste Immobilie auch die höchste Steuer anfällt.

 

Wie hoch ist die neue Grundsteuer?

Die Reform soll aufkommensneutral ausfallen. Heißt: Kommunen sollen weiterhin mit den gleichen Beträgen rechnen wie zuvor. Allerdings werden mit der Grundsteuerreform die Immobilienwerte neu bestimmt. Einige Eigentümer werden daher mehr zahlen müssen, andere weniger. Es geht vor allem darum, die Steuerlast gerechter zu verteilen: Eigentümer mit Immobilien in gefragten Metropolen werden zukünftig mehr zahlen müssen als Eigentümer mit vergleichbarer Immobilie in strukturschwachen Regionen.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist also noch nicht klar, wie hoch die individuelle Grundsteuer zukünftig ausfällt. Mit der Steuerreform müssen für etwa 36 Millionen Grundstücke neue Bemessungsgrundlagen festgestellt werden. Bis Ende 2024 sollen Kommunen die neue Grundsteuer berechnen. Ab diesem Zeitpunkt erfolgt alle sieben Jahre eine Neubewertung.

 

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Damit die Grundsteuer zukünftig wertabhängig ist, wird sie in drei Schritten berechnet.

Neue Grundsteuerberechnung:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer ab 2025

Zur Erklärung:

  1. Grundsteuerwert: Der Grundsteuerwert wird von dem zuständigen Finanzamt ermittelt und mit der neuen Reform neu festgesetzt. Basis dafür ist die Grundsteuererklärung.
  2. Steuermesszahl: Zur Berechnung der neuen Grundsteuer wird der Grundsteuerwert mit der je nach Grundstücksart unterschiedlich großen Steuermesszahl multipliziert. Der Anstieg des Grundsteuerwerts, der seit 1935 beziehungsweise 1964 nicht mehr aktualisiert wurde, wird durch die Reduzierung der Steuermesszahl auf etwa ein Zehntel ihrer bisherigen Höhe ausgeglichen. Für Wohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser wird die Steuermesszahl 0,31 Promille betragen. Für andere Grundstücksarten, wie zum Beispiel für unbebaute Grundstücke, wird sie 0,34 Promille betragen. Insbesondere im sozialen Wohnungsbau gilt unter bestimmten Voraussetzungen eine ermäßigte Steuermesszahl.
  3. Hebesatz: Mit dem Hebesatz bestimmen Städte und Gemeinden die im jeweiligen Gebiet zu zahlende Grundsteuer. Verändert sich der Grundsteuermessbetrag aufgrund der Neubewertung deutlich, haben Kommunen die Möglichkeit, ihre Hebesätze so anzupassen, dass das Grundsteueraufkommen gleichbleibt. Weil eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung politisch nicht vermittelbar wäre, haben die Kommunen angekündigt, ihre Hebesätze ab 2025 so anzupassen, dass sich die Grundsteuerbelastung insgesamt nicht erheblich verändert. Aktuell schwanken die Hebesätze der Kommunen zwischen 340 und 900 Prozent.

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Was muss ich als Eigentümer jetzt tun?

Grundsteuererklärung fristgerecht abgeben

Obwohl die Reform erst 2025 in Kraft tritt, benötigen die Finanzämter schon jetzt alle erforderlichen Daten zur Neubewertung der Grundstücke. Diese müssen Sie in der elektronischen Steuererklärung angeben. Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung startet am 1. Juli 2022 und endet am 31. Oktober 2022.

Zur Feststellung des Grundsteuerwerts sollten Sie sich also rechtzeitig um den Steuerbescheid, den Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung kümmern.

Dort finden Sie alle notwendigen Daten:

  • Im Steuerbescheid ist das Aktenzeichen angegeben (Grundsteuer-Aktenzeichen, Einheitswert-Aktenzeichen oder Aktenzeichen Finanzamt).
  • Der Grundbuchauszug, der relevante Informationen wie die Grundstücksgröße enthält, ist beim Amtsgericht der Stadt oder der Gemeinde erhältlich.
  • Die Wohnfläche kann gemessen, den Angaben in Kauf- und Mietverträgen oder aus der Bauakte (Gemeinde) entnommen werden.

Tipp: Nehmen Sie wegen des absehbaren Andrangs frühzeitig Kontakt zu Hausverwaltungen und Steuerberatern auf. Kümmern Sie sich bei Bedarf außerdem rechtzeitig um ein gültiges Elsterzertifikat.

Welche Daten brauche ich für die neue Grundsteuerreform?

Folgende Daten müssen übermittelt werden:

  • Aktenzeichen
  • Lage des Grundstücks: Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort
  • Gemarkung(en) und Flurstück(e)
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Art des Grundstücks, z. B. unbebautes Grundstück oder Einfamilienhaus
  • Baujahr (nur nach 1949)
  • Anzahl der Wohnungen und Wohnfläche

Bitte beachten Sie: Besitzen Sie eine Immobilie in einem anderen Bundesland als Nordrhein-Westfalen, können die anzugebenden Informationen abweichen. Mehr dazu auf: www.grundsteuerreform.de

Was passiert, wenn ich die Frist nicht einhalte?

Bei Überschreiten der Abgabefrist der Steuererklärung drohen Bußgelder und schlimmstenfalls eine Schätzung durch das zuständige Finanzamt.

 

Die neue Grundsteuer in unserer Region

Mit dem Hebesatz bestimmen die einzelnen Städte die Grundsteuer für das gesamte Stadtgebiet. Im Zuge der neuen Reform werden voraussichtlich auch die Städte im Rhein-Erft- und Rhein-Sieg-Kreis den Hebesatz so anpassen, dass das Grundsteueraufkommen in Summe gleichbleibt. Grundlage dafür ist der neue Grundsteuerwert, der vom zuständigen Finanzamt neu festgesetzt wird.

Grundsteuer Köln

In Köln beträgt der aktuelle Hebesatz, der vom Rat der Stadt Köln für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt wurde:

  • 165 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 515 % für sonstige Immobilien

Wie die Stadt Köln den Hebesatz mit der neuen Grundsteuer anpasst, ist noch nicht klar. Eigentümer von Einfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken in Köln werden voraussichtlich mehr zahlen müssen. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern könnten von der Reform profitieren.

Grundsteuer Bonn

In Bonn beträgt der aktuelle Hebesatz, der vom Rat der Stadt Bonn für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt wurde:

  • 340 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • 680 % für sonstige Immobilien

Wie genau der Rat der Stadt Bonn den Hebesatz anpassen wird, ist noch nicht klar. Eigentümer von Einfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken müssen wahrscheinlich ab 2025 mehr zahlen. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern werden voraussichtlich weniger zahlen müssen.

Haben Sie noch Fragen?

Wissenswertes zur Grundsteuerreform finden Sie auch auf der Seite www.grundsteuerreform.de. Dort beantwortet der virtuelle Assistent der Steuerverwaltung alle Fragen zur Grundsteuerreform: www.steuerchatbot.de

Tipp: Für einfach gelagerte Sachverhalte wie bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern in Ländern (u. a. Nordrhein-Westfalen), die bei der Grundsteuer das Bundesmodell anwenden, wird Anfang Juli 2022 eine vereinfachte elektronische Übermittlungsmöglichkeit für die Steuererklärung freigeschaltet: www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

KAMPMEYER – Ihr Partner in Köln, Bonn und Umgebung

Sie haben Fragen zur neuen Grundsteuer? Als Qualitätsmakler sind wir in Köln, Bonn sowie der gesamten Metropolregion Rheinland für Sie da.

Auch bei Fragen rund um den Wert Ihrer Immobilie helfen wir Ihnen gerne weiter. Vereinbaren Sie dazu ganz unverbindlich online einen Termin mit einem unserer Experten – oder nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

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Häufig gestellte Fragen zur neuen Grundsteuerreform

  • Wen betrifft die neue Grundsteuerreform?

    Alle Eigentümer – schließlich muss jeder Eigentümer die Grundsteuer zahlen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer sich von der Grundsteuer befreien lassen.

  • Wie berechnet sich die Grundsteuer?

    Die neue Grundsteuer berechnet sich wertorientiert aus folgender Formel:

    Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer ab 2025

    Bitte beachten Sie: NRW hält sich, genau wie viele andere Bundesländer, an das Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachen, Saarland und Sachsen haben die Berechnung der Grundsteuer modifiziert.

  • Wird die Grundsteuer ab 2025 teurer?

    Die Höhe der Grundsteuer ist individuell. Ob die Grundsteuer ab 2025 teurer wird, lässt sich daher noch nicht pauschal beantworten. Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentümer von unbebauten Grundstücken müssen wahrscheinlich mit einer höheren Grundsteuer rechnen. Auch in Metropolen wird die Grundsteuer vermutlich steigen.

    Eigentümer von Immobilien in strukturschwachen Regionen sowie Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen zukünftig wahrscheinlich weniger Grundsteuer zahlen.

  • Wer berechnet die neue Grundsteuer?

    Das Finanzamt berechnet zunächst den Grundsteuerwert. Anschließend berechnen die einzelnen Kommunen die jeweilige Grundsteuer und übermitteln diese an die Eigentümer in ihrer Gemeinde.

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