Mit dem Bieterverfahren den Immobilienverkauf erfolgreich realisieren
Wenn Ihre Kaufinteressenten die Preisermittlung übernehmen: Das Bieterverfahren gewinnt in Deutschland – insbesondere in Ballungsräumen – zunehmend an Bedeutung. Denn vor allem bei gefragten Immobilien führt es fast immer zu einem höheren Verkaufserlös und schnellerem Abschluss.
Was hinter dem Bieterverfahren steckt, wie es funktioniert und ob es sich auch für Ihren Immobilienverkauf lohnt, erfahren Sie hier.
Was ist das Bieterverfahren bei Immobilien?
Anders als der Begriff vermuten lässt, handelt es sich beim Bieterverfahren nicht um eine Versteigerung Ihrer Immobilie. Stattdessen ist das Bieterverfahren eine Methode, um den Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln und potenzielle Käufer anzuziehen. Genau wie bei einer Auktion geben Kaufinteressenten jedoch ein Gebot ab. Dabei entscheidet allerdings nicht der Höchstpreis, wer die Immobilie bekommt, sondern der Eigentümer selbst. Jedes Gebot ist unverbindlich: Auch Bieter können ihr Gebot bis zur Beurkundung beim Notar zurückziehen.
Während beim herkömmlichen Verkauf der Eigentümer den Verkaufspreis vorgibt, gibt es beim Bieterverfahren also keinen vorab festgelegten Verkaufspreis: Die Immobilie wird ohne Preis inseriert. Potenzielle Käufer können einen Preis vorschlagen beziehungsweise ein unverbindliches Gebot abgeben. In den meisten Fällen wird auch kein Mindestpreis angegeben, damit Kaufinteressenten unvoreingenommen bieten. Das Bieterverfahren kann beim Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück sinnvoll sein.
Übrigens: Früher wurde das Bieterverfahren vor allem bei Immobilien eingesetzt, bei denen seit langer Zeit kein Abschluss erzielt werden konnte. Heute wird das Verfahren vor allem bei Immobilien eingesetzt, die gefragt sind. Das Ziel dabei: einen hohen Verkaufspreis erzielen.
Wann lohnt sich ein Verkauf per Bieterverfahren?
In folgenden Fällen ist das Bieterverfahren möglicherweise genau die richtige Verkaufsmethode für Ihre Immobilie:
- Sie möchten einen schnellen Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, zum Beispiel weil Sie den Verkaufserlös zeitnah benötigen. Das Bieterverfahren ermöglicht meist einen schnelleren Abschluss als der konventionelle Verkauf.
- Sie möchten eine Immobilie verkaufen, bei der Sie mit einer hohen Nachfrage Das Bieterverfahren ergibt unterm Strich meist einen höheren Verkaufspreis als der konventionelle Verkauf.
- Sie haben eine Immobilie seit einiger Zeit ohne bisherigen Verkaufserfolg Das Bieterverfahren erweitert den Kreis an potenziellen Käufern.
- Es ist keine Wertermittlung Ihrer Immobilie nach einem bestimmten Wertermittlungsverfahren möglich. Das ist zum Beispiel bei renovierungs- und sanierungsbedürftigen Immobilien in guter Lage der Fall. Hier gehen die Schätzungen des Immobilienwerts oft weit auseinander. Mit dem Bieterverfahren überlassen Sie die Wertermittlung Ihren Kaufinteressenten.
Welche Bieterverfahren gibt es?
Bei einem privaten Bieterverfahren bieten Interessenten im geschlossenen Rahmen und oft auf Einladung. Der Verkäufer – mit oder ohne Makler – wählt gezielt eine bestimmte Gruppe an Interessenten aus, die ein Gebot abgeben dürfen. Mit dieser exklusiven Variante entsteht ein hoher Grad an Diskretion und es werden gezielt Käufer mit spezifischem Interesse und finanzieller Ernsthaftigkeit angesprochen.
Das öffentliche Bieterverfahren ist für alle Interessenten zugänglich und wird oft bei Immobilien mit hohem Nachfragepotenzial eingesetzt. Hierbei wird die Immobilie öffentlich ausgeschrieben, und alle Angebote werden gesammelt und nach Fristablauf geprüft. Dieses Verfahren fördert Transparenz und ermöglicht eine breite Teilnahme.
Beim offenen Bieterverfahren sehen alle Teilnehmer die Gebote der anderen, was zu einem direkten Wettbewerb führt. Diese Methode kann Bieterkämpfe anregen, da sich Gebote an den Höchstgeboten orientieren. Das Verfahren eignet sich gut, wenn die Nachfrage hoch ist und die Emotionen potenzieller Käufer gezielt angesprochen werden sollen, etwa bei exklusiven Immobilien.
Ein anonymes Bieterverfahren schützt die Identität der Kaufinteressenten und gibt keine Informationen über die Höhe der Gebote preis. Diese Variante sorgt für Diskretion und kann zu höheren Geboten führen, da Bieter ohne Einfluss von anderen versuchen, ein starkes Maximalangebot abzugeben. Sie ist besonders für Luxusimmobilien oder sensible Verkäufe geeignet.
Bei einem strukturierten Bieterverfahren werden Aspekte von offenen und geschlossenen Verfahren miteinander kombiniert. Das bedeutet: Ein strukturiertes Verfahren wird in mehreren Runden durchgeführt, bei denen die Bieter ihre Angebote schrittweise anpassen können. Dadurch entsteht ein kontrollierter Wettbewerb, der Bieter dazu anregt, über mehrere Gebotsrunden hinweg höhere Summen zu bieten. Diese Methode eignet sich gut für hochpreisige Immobilien und maximiert den Verkaufserlös durch gezieltes Wettbewerbsmanagement.
Das Online-Bieterverfahren verlagert das Verfahren auf eine digitale Plattform, was eine größere Flexibilität und Reichweite bietet. Es kann sowohl offen als auch anonym gestaltet sein und erlaubt eine einfache, ortsunabhängige Teilnahme. Diese Variante spricht besonders junge und technikaffine Käufergruppen an und ist eine gute Möglichkeit, eine breite Zielgruppe zu erreichen.
Wie läuft ein Bieterverfahren ab?
1. Die Immobilie wird inseriert
Genau wie beim konventionellen Verkauf wird Ihre Immobilie online inseriert. Während bei einem herkömmlichen Inserat ein Preis angegeben ist, gibt es beim Verkauf per Bieterverfahren keine Preisangabe. Normalerweise wird auch kein Mindestpreis festgelegt. Wollen Sie als Eigentümer einen Mindestpreis festlegen, sollten Sie einen Experten hinzuziehen, um den Preis zu bestimmen. In Ihrer Annonce muss außerdem sofort hervorgehen, dass es sich um ein Bieterverfahren und bei dem Preis um den Mindestpreis handelt.
Die Anzeige sollte zudem eine Bietfrist sowie einen Besichtigungstermin enthalten. Die Bietfrist für Kaufinteressenten beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Zu dem Besichtigungstermin dürfen alle Kaufinteressenten kommen, wobei Sie auch individuelle Einzeltermine anbieten können.
Checkliste für Ihre Anzeige:
- Hinweis, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt
- Bietfrist, bis wann Kaufinteressenten ihre Gebote abgeben müssen
- Besichtigungstermin, an dem Kaufinteressenten die Immobilie in einer offenen Besichtigung anschauen können
- Gegebenenfalls der Hinweis, dass es sich um einen Mindestpreis handelt, wenn Sie einen angeben wollen
2. Es finden Besichtigungstermine statt
Üblicherweise geben Sie im Inserat bereits einen festen Besichtigungstermin an. In der Regel findet eine offene Besichtigung mit allen Kaufinteressenten statt. Natürlich können auch Einzelbesichtigungen nach Absprache angeboten werden. Während des Besichtigungstermins erhalten die Kaufinteressenten ein ausführliches Exposé.
3. Kaufinteressenten geben Gebote ab
Innerhalb der von Ihnen festgelegten Frist geben Ihre Kaufinteressenten das jeweilige Gebot ab. Üblicherweise beträgt die Frist bis zu zwei Wochen. Bei der Gebotsabgabe gibt es zwei verschiedene Vorgehensweisen:
Findet das Bieterverfahren offline statt, geben potenzielle Käufer ihr Gebot schriftlich per E-Mail, Brief oder Fax ab. Sind alle Gebote abgegeben, wird das Höchstgebot veröffentlicht beziehungsweise jeder Kaufinteressent über das Höchstgebot informiert. Bei einem dynamischen Bieterverfahren können Interessenten ihr Gebot noch einmal anpassen. Dann geht das Bieterverfahren in eine zweite Runde (zweistufiges Bieterverfahren).
Beim Online-Bieterverfahren, auch digitales Bieterverfahren genannt, findet die Gebotsabgabe über eine Plattform statt. In der Regel können sich die Bieter mit individuellen Zugangsdaten innerhalb eines kurzen Zeitfensters einloggen, um ihr Gebot abzugeben. Innerhalb weniger Stunden wird so das Höchstgebot ermittelt. Kaufinteressenten können das Höchstgebot einsehen, veränderte Gebote anderer Bieter verfolgen und ihr Gebot selbst anpassen. Im Vergleich zum Offline-Verfahren gelingt die Preisermittlung mittels Online-Verfahren deutlich schneller. Der Wettbewerbsgedanke führt hier außerdem meist dazu, dass der Preis schnell in die Höhe getrieben wird. Das Ergebnis ist oft ein hoher Verkaufspreis weit über dem Marktwert – einer der großen Vorteile eines digitalen Bieterverfahrens.
4. Sie entscheiden sich für ein Angebot
Ist die Frist abgelaufen, entscheiden Sie sich für eines der Gebote. In den meisten Fällen wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Immobilie an andere Interessenten mit einem geringeren Gebot zu verkaufen. Insbesondere wenn Ihre Immobilie für Sie einen emotionalen Wert hat, spielt es womöglich eine Rolle, dass Sie genau den richtigen Käufer für Ihr Eigentum finden.
Sie können mit Ihren Bietern ebenfalls in den Dialog treten und weiterverhandeln. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf per Bieterverfahren, übernimmt dieser die Verhandlung für Sie.
5. Der Verkauf wird sicher abgeschlossen
Erst wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet und von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist der Verkauf rechtskräftig. Solange hat Ihr Kaufinteressent die Möglichkeit, das Gebot zurückzuziehen.
Bitte beachten Sie: Bevor der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wird, muss die Finanzierung des Kaufinteressenten geprüft, ein Kaufvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien geprüft werden.
Gibt es immobilienspezifische Unterschiede beim Bieterverfahren?
Wohnimmobilien – egal ob Häuser oder Wohnungen – sprechen vor allem private Käufer an – und das bedeutet auch: Hier spielen Emotionen eine Rolle. Denn während Investoren in der Regel eher auf Basis von rationalen Analysen eine Entscheidung treffen, lassen sich private Käufer eher von ihren Emotionen leiten. Das Bieterverfahren kann daher eine sinnvolle Methode sein, um den Preis festzulegen – vor allem dann, wenn die Immobilie in einer gefragten Lage liegt, sanierungs- oder modernisierungsbedürftig ist und Sie als Eigentümer unsicher sind, wie viel Käufer für die Immobilie und die nötigen Reparaturen zahlen.
Mehrfamilienhäuser dienen als Kapitalanlage, weshalb Sie beim Bieterverfahren vor allem Investoren ansprechen. Nicht nur der Preis, auch die möglichen Mieteinnahmen, Renovierungskosten und möglichen Wertsteigerungen spielen hier eine Rolle. Da der Verkaufspreis dadurch oft schwerer einschätzbar ist, kann das Bieterverfahren sinnvoll sein. Zudem kann es Ihnen langwierige Einzelverhandlungen und damit einen langen Verkaufsprozess ersparen.
Bei Luxusimmobilien ist es oft schwierig, einen Marktpreis festzulegen. Schließlich sind Villen, Penthouses oder Anwesen in exklusiven Lagen so einzigartig, dass es kaum Vergleichswerte gibt. Das Bieterverfahren kann hier helfen, einen Preis festzulegen. In der Regel ist die Zielgruppe klein und exklusiv, weshalb Sie am besten auf einzelne Besichtigungstermine und ein diskretes Bieterverfahren setzen.
Auch bei stark renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann das Bieterverfahren sinnvoll sein, um einen realistischen Preis zu ermitteln, der den Renovierungsbedarf einfließen lässt. So sprechen Sie auch verschiedene Interessenten an: Investoren, die Ihre Immobilie sanieren und weiterverkaufen möchten, Vermieter, die langfristig Einnahmen generieren wollen oder Privatpersonen, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Denn das Bieterverfahren berücksichtigt verschiedene Preisvorstellungen.
Grundstücke unterliegen anderen Bewertungskriterien als Immobilien. Hier sind der Bebauungsplan, die Grundstücksgröße und die Nutzbarkeit, wie etwa für Wohn- oder Gewerbezwecke, ausschlaggebend. Die Preisgestaltung ist daher oft komplex, weshalb sich das Bieterverfahren oft gut eignet.
Häufig gestellte Fragen zum Bieterverfahren
Bei einer Auktion oder Versteigerung ist das Höchstgebot rechtlich bindend. Das heißt: Erhalten Bietende den Zuschlag, müssen sie die Immobilie zum Gebotspreis kaufen. Gleichzeitig sind Immobilieneigentümer verpflichtet, die Immobilie zu dem jeweiligen Preis zu verkaufen, selbst wenn der Preis unterhalb ihrer Vorstellung liegt.
Beim Bieterverfahren ist jedes Gebot unverbindlich. Als Eigentümer können Sie beim Bieterverfahren selbst entscheiden, ob Sie das Höchstgebot annehmen oder ablehnen. Sie sind nicht verpflichtet, den Verkauf zum Höchstgebot abzuwickeln und können Ihre Immobilie auch an Interessenten mit einem niedrigeren Gebot verkaufen. Gleiches gilt jedoch auch für Bietende: Sie können ihr Gebot jederzeit zurückziehen.
Das Bieterverfahren birgt die Gefahr, Personen anzuziehen, die ausschließlich an einem Schnäppchen interessiert sind. Gleichzeitig können Bietende jederzeit vor der Beurkundung abspringen und ihr Gebot zurückziehen. Als Eigentümer ist deshalb beim Bieterverfahren Vorsicht geboten. Damit der Verkauf schnell und sicher realisiert wird, empfiehlt es sich, einen Makler mit dem Verkauf per Bieterverfahren zu beauftragen.
Nein, ein Gebot bei einem Bieterverfahren für Immobilien ist nicht verbindlich. Kaufinteressenten können jederzeit ihre Angebote zurücknehmen, wodurch sich ein höheres Risiko für den Verkäufer der Immobilie ergibt. Ein Angebot wird erst dann verbindlich, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet und von beiden Seiten unterschrieben wurde.
Meist treibt der Wettbewerbsgedanke den Preis nach oben: Je mehr Interessenten ein Gebot abgeben, desto schneller steigt der Preis.