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Immobilie vermieten Ratgeber

Mietpreis berechnen: Wie Eigentümer die (maximale) Miete für Haus und Wohnung berechnen

Lesedauer: 7 Minuten
19. Dezember 2022

Als Vermieter wollen Sie einen passenden Mieter finden und Ihre Immobilie zu dem für Sie besten Preis vermieten. Wir zeigen Ihnen, wie das geht.

Erfahren Sie, wie Sie einen Mietpreis berechnen, der das Maximum aus Ihrem Mietobjekt holt und vom Markt akzeptiert wird – natürlich unter Berücksichtigung des gesetzlichen Rahmens.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn es darum geht, das Maximum aus Ihrer Miete zu holen, geht es darum, die optimale Kaltmiete zu berechnen – denn sie bestimmt über die Rendite bei der Vermietung.
  • Die Kaltmiete sollte maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie viel Spielraum Sie haben, hängt von Ausstattung, Zustand und Lage der Immobilie ab.
  • In manchen Städten gilt die Mietpreisbremse. Sie besagt, dass die ortsübliche Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
  • Wer eine bereits vermietete Bestandsimmobilie erneut vermieten möchte, muss auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beachten. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In manchen Städten sogar nur um 15 Prozent.
  • Bei möblierten Wohnungen dürfen laut Berliner Modell 2 Prozent Möblierungszuschlag berechnet werden.
  • Um die Warmmiete zu berechnen, sollten Sie die Nebenkosten genau kalkulieren. Bei der Vermietung von Häusern sollten Mieter selbst Verträge mit Versorgern abschließen.

Wie berechne ich den Mietpreis für meine Immobilie?

 

Ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangspunkt heranziehen

Grundsätzlich sollten Sie sich bei einem angemessenen Mietpreis immer an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Sie gibt Auskunft über die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in der jeweiligen Region und ist im Mietspiegel ersichtlich. Ihr Wert wird auf Basis der Mietpreise ermittelt, die in den letzten sechs Jahren im Durchschnitt für Mietobjekte in der Region verlangt wurde.

Obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete keine rechtlich bindende Größe ist, sollte die Kaltmiete für Ihre Immobilie maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liegt sie mehr als 50 Prozent darüber riskieren Sie, dass der Gesetzgeber Sie als Mietwucher wertet.

 

Möglicherweise geltende Mietpreisbremse beachten

In manchen Städten und Gemeinden mit Wohnungsknappheit gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Sie ist rechtlich bindend und schreibt vor, dass bei der Neuvermietung der Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur für die Neuvermietung von Bestandsimmobilien. Das bedeutet: Die Mietpreise für neu errichtete Gebäude dürfen weiterhin frei kalkuliert werden. Ob die Mietpreisbremse für Ihre Stadt gilt, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung.

 

Kappungsgrenze berücksichtigen

Als Vermieter von Bestandsimmobilien müssen Sie auch die Kappungsgrenze einhalten – und das bedeutet: Sie dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In manchen Städten, zum Beispiel in Köln, gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Grund ist die angespannte Wohnsituation.

Die Kappungsgrenze gilt übrigens auch, wenn die Mieterhöhung laut ortsüblicher Vergleichsmiete eigentlich erlaubt wäre.

 

 

Ausstattung, Zustand und Lage für den finalen Mietpreis einbeziehen

Schlussendlich entscheiden die Ausstattung, der Zustand und die Lage der Immobilie, wie viel Spielraum Sie ausschöpfen sollten – also wie hoch der finale Mietpreis ausfällt.

  • Ausstattung der Immobilie

    Wer eine Wohnung mit einer modernen Heizung, hochwertigen Echtholzdielen und einem großen Balkon vermieten möchte, kann natürlich eine höhere Kaltmiete verlangen als jemand mit einer Wohnung, die weniger zu bieten hat.

    Berücksichtigen Sie bei der Ausstattung:

    • Bauart
    • Heizung
    • Zimmeranzahl
    • Wohnfläche
    • Fußböden
    • Einbauküche
    • Garten, Balkon oder Terrasse
    • Keller oder Garage
  • Zustand der Immobilie

    Für den finalen Kaufpreis ist auch entscheidend, ob und wann Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ist die Wohnung frisch renoviert und kann direkt bezogen werden oder müssen die neuen Mieter selbst erst Renovierungs- oder Verschönerungsarbeiten durchführen?

    Entscheidend ist auch die Energiebilanz. Der Energieausweis gibt Ihnen Auskunft über den energetischen Zustand Ihrer Immobilie.

  • Lage der Immobilie

    Wie beim Kauf und Verkauf von Immobilien spielt auch bei der Vermietung die Lage eine besonders wichtige Rolle. Dabei wird unterschieden zwischen:

    • Top-Wohnlagen
    • sehr guten Wohnlagen
    • guten Wohnlagen
    • mittleren Wohnlagen
    • einfachen Wohnlagen

Besonderheiten für möblierte Immobilien beachten

Möchten Sie Ihre Wohnung möbliert vermieten, können Sie einen höheren Mietpreis verlangen als für eine nicht-möblierte Wohnung. Schließlich steigt der Nutzwert der Wohnung mit der Möblierung.

Wie viel mehr Sie verlangen können, hängt stark vom Zustand der Möbel und dem Zeitwert ab. Viele Vermieter nutzen das Berliner Modell, um den Möblierungszuschlag zu berechnen: Laut dem Modell dürfen zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden. Diese Berechnung des Zeitwerts geht von einer linearen Abschreibung der Gegenstände über zehn Jahre aus.

Ein Beispiel:

Im ersten Jahr der Vermietung dürfen Sie zwei Prozent vom Anschaffungswert der Möbel zum Mietpreis addieren. Haben die Möbel 8.000 Euro gekostet, bedeutet das:

8.000 (Euro Anschaffungskosten) x 0,02 (Prozent) = 160 (Euro Möblierungszuschlag)

Zu Beginn dürfen Sie also 160 Euro zum Mietpreis addieren.

Möchten Sie zwei Jahre später erneut vermieten, bleibt eine Restnutzungsdauer von 8 Jahren. Für die Berechnung des Möblierungszuschlags bedeutet das:

8.000 (Euro Anschaffungskosten) / 10 (Jahre gesamte Nutzungsdauer) x 8 (Restnutzungsdauer) = 6.400 (Euro momentaner Zeitwert)

Davon dürfen Sie wiederum zwei Prozent Möblierungszuschlag zum Mietpreis addieren:

6.400 (Euro Zeitwert) x 0,02 (Prozent) = 128 (Euro Möblierungszuschlag)

Nach zwei Jahren dürfen Sie noch 128 Euro zum Mietpreis addieren.

Mehr zur Vermietung von möblierten Wohnungen.

Warmmiete berechnen

Um die Warmmiete zu berechnen, müssen Sie zur Kaltmiete die Nebenkosten addieren.

Folgende Nebenkosten sind verbrauchsunabhängig und dürfen mit einem Umlageschlüssel auf die Mieter aufgeteilt werden:

  • Grundsteuer
  • Abwasser
  • Gebäude- und Straßenreinigung, Müllabfuhr
  • Versicherungen
  • Gartenpflege und Hausmeisterarbeiten
  • Hausstrom
  • sonstige Betriebskosten

Folgende Kosten sind verbrauchsabhängig und werden nach Wohnfläche, Haushaltsgröße oder Anzahl der Wohneinheiten aufgeteilt:

  • Heizung
  • Warmwasser

Bitte beachten Sie: Damit Sie die Nebenkosten anrechnen dürfen, müssen diese im Mietvertrag geregelt werden.

Besonderheit bei der Mietpreisberechnung von Häusern

Bei der Vermietung eines Hauses ist es sinnvoll, dass Ihre Mieter die Kosten für Strom, Gas und Wasser direkt selbst übernehmen, also entsprechende Verträge mit den jeweiligen Versorgern abschließen. Letztlich reduziert das auch Ihr Ausfallrisiko.

Beispielrechnung: So könnte Ihre Mietpreisberechnung aussehen

Zentrumnahe 60 qm Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bei dem kürzlich eine energetische Sanierung durchgeführt wurde

Baujahr: 1990

Ortsübliche Vergleichsmiete: 9,50 Euro

+ 1,40 Euro Zuschlag für die Lage pro qm

+ 1,60 Euro Zuschlag für eine kürzlich integrierte Wärmedämmung

= 12,50 Euro Miete pro qm

In der Region gilt keine Mietpreisbremse und der Mietpreis des Vormieters lag bei 10,90 Euro pro qm. Die Kappungsgrenze wird demnach auch eingehalten.

Bei einer 60 qm Wohnung ergibt sich also eine Kaltmiete von 750 Euro pro Monat. Hinzu kommen die Nebenkosten.

Mietpreise in der Metropolregion Rheinland

Mit unseren Marktberichten in Köln, Bonn sowie dem Rhein-Erft– und Rhein-Sieg-Kreis erhalten Sie detaillierte Einblicke in aktuelle Mietpreise. Dabei orientieren wir uns an Durchschnittspreisen, die sich auf Stadtbezirken und Ortsteilen beziehen. Durch die Trennung nach Häusern, Miet- und Eigentumswohnungen sowie Gegenüberstellung von durchschnittlichen Bestands- und Neubaupreisen können Sie Ihre Immobilie vergleichsweise schnell einordnen.

  • Hier gilt die Mietpreisbremse:

    • Alfter
    • Bad Honnef
    • Bergisch Gladbach
    • Bonn
    • Bornheim
    • Düsseldorf
    • Hennef
    • Köln
    • Königswinter
    • Leichlingen
    • Niederkassel
    • Pulheim
    • Rösrath
    • Siegburg
    • Wachtberg
    • Wesseling-Hennef

Sichere Mietpreisberechnung mit KAMPMEYER

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, überlässt ganz einfach uns die Mietpreisberechnung. Schließlich kalkulieren wir die für Sie beste Miete, die garantiert vom Markt akzeptiert wird. Unsere Berechnung basiert dabei übrigens auch auf jahrelanger Erfahrung in der Vermietung.

Sie möchten die Wohnungsmiete oder Hausmiete professionell von uns berechnen lassen? Dann lassen Sie uns sprechen.

Unverbindlich Kontakt aufnehmen

Sie möchten selbst vermieten? Mit unserem Ratgeber „Immobilie vermieten“ stehen wir Ihnen mit allen Fragen und Antworten zur Seite. Dort erfahren Sie, was Sie bei der Wohnungsvermietung und Hausvermietung beachten müssen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Maklergebühren bei der Vermietung“

  • Wie kann ich den Mietpreis für meine Immobilie berechnen?

    Ziehen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete heran. In Gebieten ohne Mietpreisbremse darf Ihre Kaltmiete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf sie maximal 10 Prozent darüber liegen. Beachten Sie auch die Kappungsgrenze: Sie besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In manchen Städten gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

  • Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

    Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft über die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in der jeweiligen Region und wird auf Basis der Mietpreise ermittelt, die in den letzten sechs Jahren im Durchschnitt für Mietobjekte in der Region verlangt wurde.

    Sie ist im Mietspiegel ersichtlich. Diesen können Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung anfordern – oder in unseren Marktberichten nachsehen.

  • Was mache ich, wenn es keine ortsübliche Vergleichsmiete gibt?

    Für den Fall, dass es keinen Mietspiegel gibt, können Sie vergleichbare Mietobjekte in ähnlicher Lage heranziehen. Ermitteln Sie den durchschnittlichen Mietpreis. So erhalten Sie einen einigermaßen validen Ausgangpunkt zur Mietpreisberechnung.

  • Was ist die Mietpreisbremse?

    Die Mietpreisbremse wurde 2015 durch die Bundesregierung eingeführt. Sie besagt, dass die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

  • Wie viel Miete kann ich verlangen?

    Die Miete darf bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – sofern keine Mietpreisbremse gilt. Ausstattung, Zustand und Lage der Immobilie entscheiden, wie viel Zuschlag angemessen ist.

  • Was passiert, wenn der Mietpreis zu hoch berechnet wird?

    Ein zu hoher Mietpreis kann potenzielle Mieter abschrecken, die Vermietung verzögern und im schlimmsten Fall Leerstand verursachen – und das bedeutet für diese Zeit auch keine Mieteinnahmen.

  • Was passiert, wenn der Mietpreis zu niedrig berechnet wird?

    Wer zu günstig vermietet, dem entgehen Mieteinnahmen. Das ist vor allem auf lange Sicht ungünstig. Viel zu günstige Mieten haben auch immer die Gefahr, Mietnomaden anzulocken.

  • Wann darf die Miete zum ersten Mal erhöht werden?

    Frühestens 15 Monate nach dem Einzug. Aus diesem Grund ist eine genaue Mietpreisberechnung so wichtig.

  • Was ist der Unterschied zwischen durchschnittlicher Angebotsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete?

    Während die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieten der letzten sechs Jahre berücksichtigt, handelt es sich bei der Angebotsmiete nur um eine Momentaufnahme vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage.

  • Was bedeutet Staffel- oder Indexmiete?

    Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag bereits im Vorfeld geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete um einen bestimmten Betrag ansteigt.

    Bei der Indexmiete wird die Miete auf Basis des Preisindex angepasst. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Sobald der Verbraucherpreisindex steigt, steigt im selben Verhältnis die Miete.

  • Sind regelmäßige Mietpreissteigerungen sinnvoll?

    Mit der Staffel- oder Indexmiete können Vermieter regelmäßig steigende Mieten vereinbaren. Das Problem: Solche Vermietungsmodelle stehen langfristigen Mietverhältnissen oft entgegen. Wer auf der Suche nach einem langjährigen, zuverlässigen Mietverhältnis ist, ist mit einem herkömmlichen Mietvertrag ohne festlegte Mietpreissteigerung besser beraten.

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