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Immobilie vermieten Ratgeber

Haus vermieten: Was muss ich beachten?

Lesedauer: 29 Minuten
25. August 2022

Sie überlegen, Ihr Haus zu vermieten? Wir zeigen Ihnen, wann es sich lohnt, das Eigenheim zu vermieten und was Sie dabei beachten sollten.

Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus vermieten möchte? – ein Überblick

  • Ob sich die Vermietung lohnt, hängt von der Mietrendite, Ihren persönlichen Umständen sowie der Immobilienart ab. Mehr erfahren.
  • Ein Makler gibt Ihnen Sicherheit in puncto Miethöhe und Mietvertrag. Außerdem gelingt die Vermietung mit einem Makler in den meisten Fällen schneller und erspart Ihnen wertvolle Zeit. Die Kosten für die Beauftragung eines Maklers lassen sich steuerlich absetzen. Mehr erfahren.
  • Die eigenständige Hausvermietung erfolgt in 3 Schritten: (1) Energieausweis beantragen, Mietpreis berechnen, Fotos machen, Immobilie beschreiben, inserieren & vermarkten (2) Auswahl an geeigneten Mietern treffen, Besichtigungstermine koordinieren, Haus für die Besichtigung vorbereiten, Besichtigungen durchführen, Bonität der Mieter prüfen und finalen Mieter auswählen (3) Mietvertrag anfertigen, Mietvertrag unterzeichnen, Haus übergeben. Mehr erfahren. 
  • Beachten Sie die Besonderheiten beim Mietpreis von Häusern: Hier gibt es – anders als bei Mietwohnungen – keinen örtlichen Mietspiegel. Stattdessen ist die örtliche Vergleichsmiete wichtig, um die Nettokaltmiete zu bestimmen. Lassen Sie außerdem die wichtigsten Nebenkosten am besten direkt vom Mieter übernehmen, um das Ausfallrisiko zu reduzieren. Mehr erfahren.
  • Beachten Sie die Besonderheiten beim Mietvertrag: Regeln Sie die Zahlung der Nebenkosten, die Gartenpflege, die Kehr- und Räumpflicht für Gehwege sowie den Umgang mit Kleinreparaturen im Mietvertrag. Mehr erfahren.
  • Beachten Sie die Besonderheiten bei der Mietersuche: Es kann sein, dass potenzielle Mieter nicht kreditwürdig sind und deshalb kein Haus zum Kauf gefunden haben. Bei der Hausvermietung ist es daher besonders wichtig, die Bonität der Mieter gründlich zu prüfen. Im Idealfall finden Sie Mieter für die ein Hauskauf gar nicht infrage kommt, weil sie zum Beispiel flexibel bleiben möchten. Mehr erfahren.

Lohnt es sich, mein Haus zu vermieten?

Ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt oder doch der Verkauf die bessere Lösung ist, hängt von der Immobilienart, der Mietrendite sowie Ihren individuellen Umständen ab.

  • Immobilienart

    • Einfamilienhaus: In vielen Fällen ist der Verkauf die beste und wirtschaftlichste Lösung. Möchten Sie Ihr Einfamilienhaus vermieten, sollten Sie unbedingt beachten, dass Sie als Vermieter einen Großteil der Sanierungskosten selbst tragen und nicht einfach auf den Mieter umlegen können.
    • Mehrfamilienhaus: Mehrfamilienhäuser haben im Vergleich zu Einfamilienhäusern eine bessere Rendite, wodurch sich die Vermietung in vielen Fällen lohnt. Je nach persönlicher Situation kann aber auch der Verkauf sinnvoll sein.
    • Geerbtes Haus: Bei Einfamilienhäusern ist oft der Verkauf die bessere Lösung, bei Mehrfamilienhäusern die Vermietung. Natürlich spielen hier auch emotionale Aspekte eine wichtige Rolle, wodurch der Verkauf und auch die Vermietung immer gründlich abgewägt werden sollten.
    • Scheidungshaus: Fast immer ist der Verkauf im Falle einer Scheidung oder Trennung die beste Lösung. Schließlich kann der Verkaufserlös des Hauses gleichermaßen aufgeteilt werden.
  • Rendite des Hauses

    Die Mietrendite ist maßgeblich bei der Entscheidung, ob es sich lohnt, das eigene Haus zu vermieten. Ab drei Prozent pro Jahr spricht man von einer guten Mietrendite. Die Vermietung Ihres Hauses kann aber auch sinnvoll sein, wenn die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer ist.

    Um die Rendite des Hauses zu ermitteln, setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jeweiligen Mieteinnahmen. Ein Beispiel:

    Kaufpreis des Hauses: 400.000 Euro

    Mieteinnahmen pro Jahr: 14.400 Euro

    Mietrendite: 3,6 Prozent

    Bitte beachten Sie, dass natürlich auch persönliche Umstände dennoch für die Vermietung und gegen den Verkauf sprechen können – insbesondere, wenn Sie stark an der Immobilie hängen und vielleicht sogar planen, zu einem späteren Zeitpunkt einzuziehen. Auch wenn Sie beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen müssen, weil der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, ist die Vermietung in den meisten Fällen die bessere Lösung.

  • Persönliche Umstände

    Die Vermietung ist sinnvoll, wenn:

    • Sie regelmäßige Erlöse einem einmaligen Verkaufserlös vorziehen.
    • Sie bereits Erfahrung in der Vermietung von Häusern oder anderen Immobilien und Zeit für die Vermietung haben.
    • Sie selbst in der Nähe wohnen.
    • Sie finanzielle Rücklagen für die Instandhaltung und Modernisierung haben.
    • Sie oder andere Personen aus Ihrem Umfeld das Haus später bewohnen möchten.

Haus vermieten – mit oder ohne Makler?

Grundsätzlich können Sie Ihr Haus auch selbst vermieten. Insbesondere in puncto Sicherheit kann es aber sinnvoll sein, die Vermietung an einen professionellen, regionalen Makler abzugeben. Vor allem hinsichtlich Miethöhe und Mietvertrag vermeiden Sie so Fehler.

Ein Makler präsentiert Ihre Immobilie außerdem professionell, findet oft schneller einen geeigneten Mieter und vermeidet so Leerstand. Am Ende sparen Sie wertvolle Zeit und genießen die Sicherheit, die Ihnen ein Makler gibt. Gerade bei größeren Häusern kann es mitunter einen hohen Zeitaufwand erfordern, das Haus gut darzustellen. Ein Makler erstellt einen 360°-Rundgang, hochwertige Fotos und rückt Ihr Haus ins rechte Licht.

Die Kosten für einen Makler zahlen sich am Ende fast immer durch eine schnellere Vermietung und einen garantiert marktgerechten Mietpreis aus. Übrigens: Die Maklerprovision lässt sich über Werbekosten von der Steuer absetzen.

Alle Argumente für und gegen die Vermietung mit einem Makler erfahren Sie in unserem Ratgeber “Vermietung mit oder ohne Makler?

Haus selbst vermieten in 3 Schritten

Schritt 1: Vermietung vorbereiten, Haus inserieren und vermarkten

  • Energieausweis beantragen

    Möchten Sie Ihr Haus vermieten, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Bei Neubauten benötigen Sie einen Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf angibt. Bei Bestandshäusern reicht ein Verbrauchsausweis aus. Der orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger als der Bedarfsausweis.

  • Mietpreis berechnen

    Der Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete spielen vor allem die Lage, aber auch der Zustand und die Ausstattung des Hauses eine Rolle. Bei den Nebenkosten für ein vermietetes Haus ist es sinnvoll, dass der jeweilige Mieter die wichtigsten Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser) direkt übernimmt und entsprechende Verträge bei Versorgern abschließt.

  • Hochwertige Fotos machen

    Ansprechende Fotos sind das A und O, wenn es um die Vermietung des Hauses geht. Achten Sie darauf, die Fotos bei Tageslicht zu machen, wählen Sie die Zimmertür als Betrachterstandpunkt und bilden Sie den Raum möglichst vollständig ab. Machen Sie auf den Fotos deutlich, welchen Zweck der jeweilige Raum hat.

  • Immobilie beschreiben

    Denken Sie neben allgemeinen Informationen, die alle interessieren (Zimmeranzahl und -zweck, Größe, Lage, Einzugstermin) auch an Informationen, die Ihrer Zielgruppe besonders wichtig sind. Häuser sind vor allem für Familien interessant. Beschreiben Sie die Nähe zu Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und die Nachbarschaft. Schildern Sie außerdem die Parkmöglichkeiten und die Entfernung zu Naherholungsgebieten.

  • Online inserieren und vermarkten

    Der einfachste und schnellste Weg, das eigene Haus zu vermieten, ist das Online-Inserat. Dort erreichen Sie in kurzer Zeit eine große Anzahl an potenziellen Mietern. Teilen Sie das Mietinserat in den sozialen Netzwerken, Regionalzeitungen und Schwarzen Bretter, um wirklich alle Zielgruppen zu erschließen.

Schritt 2: Den passenden Mieter finden

  • Auswahl treffen

    Treffen Sie anhand der Nachrichten, die Sie von potenziellen Mietern bekommen, eine erste Auswahl. Koordinieren Sie im Anschluss die Besichtigungstermine.

  • Bereiten Sie das Haus für die Besichtigung vor

    Natürlich sollte das Haus sauber und aufgeräumt sein. Auch kleinere Schönheitsreparaturen können sich für die Besichtigung lohnen.

  • Führen Sie die Besichtigungen durch

    Am Tag der Besichtigung sollten Sie für Fragen bereitstehen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Mietern einen guten ersten Eindruck zu vermitteln. Machen auch Sie sich einen Eindruck von den potenziellen Mietern, um später zu entscheiden, wer gut ins Haus und in die Nachbarschaft passt.

  • Prüfen Sie die Bonität der Mieter

    Für die finale Entscheidung sollten Sie vorab die Bonität der Mieter prüfen. Fordern Sie eine Selbst- und SCHUFA-Auskunft von jedem Interessenten.

    Mehr dazu, wie Sie einen passenden Mieter finden und worauf es bei der Mieterauswahl ankommt.

Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen

  • Mietvertrag anfertigen und unterzeichnen

    Bereiten Sie den Mietvertrag mit allen Rechten, Pflichten, Rahmenbedingungen und der Miethöhe in zweifacher Ausführung vor. Sollten Sie sich unsicher sein, lassen Sie sich hinsichtlich der aktuellen Rechtslage beraten. Beachten Sie bei der Hausvermietung auch, dass die Pflege des Gartens geregelt werden muss, ebenso wie die Kehr- und Räumpflicht von Gehwegen, die an das Grundstück grenzen.

  • Immobilie übergeben

    Fertigen Sie bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll an, in dem Sie unter anderem mögliche Mängel und Zählerstände festhalten.

Besonderheiten beim Mietpreis

Während bei der Wohnungsvermietung beziehungsweise Mietpreisermittlung bei Wohnungen der örtliche Mietspiegel herangezogen werden kann, gibt es einen solchen Mietspiegel für Einfamilienhäuser leider nicht. Das macht die Mietpreisberechnung bei Häusern etwas aufwendiger und für Laien komplizierter.

Für einen angemessen Mietpreis sollten Sie den Markt beobachten: Zu welchem Preis werden vergleichbare Häuser in ähnlicher Lage angeboten? Neben den ortsüblichen Vergleichsmieten sollten Sie natürlich auch die Art Ihres Hauses, die Größe, Ausstattung, das Alter und den allgemeinen Zustand berücksichtigen. Achten Sie darauf, die Wohnfläche korrekt zu berechnen und zum Beispiel Dachschrägen sowie Kellerräume korrekt einzubeziehen.

Um die Warmmiete zu bestimmten, müssen zur Nettokaltmiete die fälligen Nebenkosten addiert werden. Da die Mieter des Hauses alleinige Nutzer sind, ist es sinnvoll, dass die wichtigsten Nebenkosten – dazu zählen Strom, Gas und Wasser – direkt von ihnen übernommen werden. Das reduziert für Sie als Vermieter auch das Ausfallrisiko.

Auf Basis des Mietpreises wird auch die Mietkaution berechnet. Sie darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten (also ohne Nebenkosten) betragen.

Besonderheiten beim Mietvertrag

Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, welche Form der Mietvertrag haben muss. Insbesondere bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist es allerdings sinnvoll, einige Sonderklauseln in den Mietvertrag aufzunehmen, um spätere Unstimmigkeiten und im schlimmsten Fall Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

 

  1. Zahlung der Nebenkosten regeln: Bei der Vermietung eines Hauses ist es sinnvoll, dass Mieter die Kosten für Strom, Gas und Wasser direkt übernehmen, also entsprechende Verträge mit den jeweiligen Versorgern abschließen. Trägt Ihr Mieter die Nebenkosten nicht selbst, müssen diese weiterhin in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Für Sie als Vermieter bedeutet Letzteres ein höheres Ausfallrisiko.
  2. Gartenpflege regeln: Viele Häuser haben einen Garten beziehungsweise Grünfläche. Der Mietvertrag sollte klar regeln, dass die Mieter für die Pflege zuständig sind. In den meisten Fällen enthält der Mietvertrag eine Klausel, dass der Mieter für einen ordnungsgemäßen Zustand sorgen muss. Auch die angrenzenden Grundstücke und damit die Rechte der Nachbarn müssen vom Mieter im Blick behalten werden.
  3. Kehr- und Räumpflicht für Gehwege regeln: Der Mietvertrag sollte auch regeln, wer die Kehr- und Räumpflicht für die Gehwege hat, die an das Grundstück grenzen. Das kann entweder der Mieter selbst sein oder Sie beauftragen ein Unternehmen. Die Kosten dafür legen Sie auf den Mieter um.
  4. Umgang mit Kleinreparaturen regeln: Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag enthält auch immer eine Regelung zu Kleinreparaturen. Eine solche Regelung legt fest, in welcher Höhe sich die Mieter an anfallenden Kleinreparaturen jährlich beteiligen müssen. Bitte beachten Sie, dass Sie als Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet sind, dass das Haus im vertragsgemäßen Zustand gehalten wird. Zugelassen sind maximal 75 bis 100 Euro pro Reparatur und 6 bis 10 Prozent der Jahreskaltmiete.

Besonderheiten bei der Mietersuche

Grundsätzlich unterscheidet sich die Mietersuche bei einem Haus kaum von der Mietersuche bei einer Wohnung:

  1. Auswahl an Mietern treffen
  2. Besichtigungstermine koordinieren
  3. Besichtigungen durchführen
  4. Bonität prüfen
  5. Mieter auswählen

Vor allem Familien und Paare werden (voraussichtlich) zu Ihren Interessenten gehören. Wer ein Haus vermieten möchte, sollte bei der Mietersuche dennoch folgende Aspekte beachten:

  • Bei der Vermietung eines Hauses kann es durchaus sein, dass einige Interessenten nicht kreditwürdig sind und deshalb kein Haus zum Kauf gefunden haben. Die Bonitätsprüfung ist bei der Hausvermietung daher besonders wichtig: Eine Schufa-Auskunft gibt Ihnen Sicherheit. Fragen Sie die Interessenten auch nach der Motivation, ein Haus zu mieten. Im Idealfall kommt ein Hauskauf für sie gar nicht infrage und sie wollen ein Haus mieten, um zum Beispiel flexibel zu bleiben.
  • Mieter sollten sich außerdem darüber bewusst sein, welche Arbeit mit der Hausmiete einhergeht. Sie müssen sowohl die Gartenpflege als auch kleinere Reparaturen selbst übernehmen. Im Idealfall finden Sie Mieter, die bereits vorher ein Haus gemietet haben und wissen, was auf sie zukommt.

Mieteinnahmen richtig versteuern

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Bei der privaten Vermietung geschieht das in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung.

Bei Einkünften aus der Vermietung gilt Ihr persönlicher Steuersatz. Alle Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, können Sie hier als Werbungskosten geltend machen. Bewahren Sie dazu alle Unterlagen und Belege gut auf.

Übrigens: Sollten bei der Hausvermietung Verluste entstehen, kann sich das positiv auf Ihre gesamte Steuerlast auswirken. Jährliche Mieteinnahmen unter 520 Euro sind steuerfrei.

Besondere Mietverhältnisse

  • Altes Haus vermieten

    Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei alten Häusern kann das hohe Kosten für Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedeuten.

    Beachten Sie auch, dass Sie bei der Vermietung Ihres (alten) Hauses einen Energieausweis benötigen, der die potenziellen Mieter über den energetischen Zustand des Hauses informiert.

    In vielen Fällen ist der Verkauf eines alten Hauses unter anderem aus den genannten Gründen die bessere Lösung. Lassen Sie Ihr Haus am besten von einem regionalen Makler bewerten und besprechen Sie mit ihm die für Sie beste Lösung.

  • Möbliertes Haus vermieten

    In manchen Fällen kann es sich lohnen, ein Haus möbliert zu vermieten, zum Beispiel, wenn Sie zwischenzeitlich nicht im Haus wohnen und die Möbel an Ihrem neuen Wohnort nicht benötigen. Grundsätzlich können Sie so höhere Mieteinnahmen erzielen. Bitte beachten Sie jedoch:

    • Die Möbel sollten zeitgemäß und hochwertig sein, damit eine Vermietung realistisch ist.
    • Die möblierte Vermietung bedeutet auch eine Abnutzung der Möbel. Idealerweise protokollieren Sie im Übergabeprotokoll den Zustand der Möbel. Besonders wertvolle Möbelstücke sollten Sie gegebenenfalls sogar aus dem Haus schaffen.
    • Aus wirtschaftlicher Sicht ist es meist nicht sinnvoll, Möbel für die Vermietung anzuschaffen.
  • Haus vermieten auf Zeit

    Möchten Sie zeitweise an einem anderen Ort oder in einer anderen Immobilie wohnen, kann auch die Vermietung auf Zeit sinnvoll sein. Ein befristeter Mietvertrag legt dabei den Beginn und das Ende der Hausmiete fest.

    Bitte beachten Sie, dass laut § 575 BGB befristete Mietverträge nur mit folgenden Gründen abgeschlossen werden können:

    1. Eigennutzung (Vermieter oder Familienangehörige wollen im Anschluss an die Mietzeit in das Haus einziehen)
    2. Modernisierung und Baumaßnahmen (z. B. Komplettsanierung oder Abriss)
    3. Dienst- oder Werkshaus (Haus wird nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für Mitarbeitende einer Firma eingesetzt)

    Der Grund muss zwingend im Mietvertrag stehen, um die Wohnung befristet vermieten zu können. Während der Vertragslaufzeit kann das Mietverhältnis weder vom Mieter noch vom Vermieter (mittels ordentlicher Kündigung) beendet werden. Das Recht einer außerordentlichen oder besonderen Kündigung bleibt unberührt. Vier Monate vor Vertragsende können Mieter noch einmal nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Eine Verlängerung der Hausmiete ist möglich. Entfällt der Befristungsgrund, können Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen. Der Vermieter ist weiterhin in der Beweispflicht.

  • Mehrfamilienhaus vermieten

    Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses hat meist eine gute Rendite, bedeutet aber auch mehr Aufwand als die Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Wohnung. Fast immer lohnt es sich daher, einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen und die Immobilie später verwalten zu lassen. Eine entsprechende Verwaltung kümmert sich um:

    • die Betriebskostenabrechnungen,
    • die Kommunikation von Neuigkeiten und Änderungen an die Mieter,
    • das Eintreiben möglicher Mietrückstände,
    • die Organisation von Handwerkern,
    • die Kommunikation mit dem Reinigungsservice und
    • die gesamte Kommunikation mit den Mietern.

    Am Ende kostet das zwar Geld, spart aber wertvolle Zeit.

    Folgende Dinge sollten im Mietvertrag klar geregelt werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden:

    • Regeln, inwiefern die Außenanlagen und Gemeinschaftsbereiche von wem genutzt werden dürfen.
    • Regeln, wer die Außenanlagen pflegt.

    Um Fluktuation zu vermeiden, lohnt es sich auch, auf eine gute Mieterstruktur zu achten.

  • Wie wird die Miete versteuert?

    Als Vermieter haben Sie jedes Jahr einen Steuerfreibetrag in Höhe von 520 Euro. Überschreiten Sie diesen Betrag, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Grundlage für die Berechnung der Steuer ist die Nettokaltmiete.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema „Haus vermieten: Was muss ich beachten?“

  • Ist es sinnvoll, ein Haus zu vermieten?

    Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die Vermietung Ihres Hauses kann aufgrund von persönlichen Umständen oder einer lukrativen Rendite sinnvoll sein. In vielen Fällen ist der Verkauf gegenüber der Vermietung des Hauses die beste Lösung, zum Beispiel im Erbfall, bei einer Scheidung oder wenn Sie das Haus selbst nicht nutzen möchten.

  • Wann lohnt sich die Hausvermietung?

    Eine Mietrendite ab drei Prozent pro Jahr ist lukrativ. Ist die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer, kann die Vermietung auch bei einer niedrigeren Rendite sinnvoll sein.

    Die Hausvermietung kann sich auch aufgrund von persönlichen Umständen lohnen, zum Beispiel wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchten oder die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen. In diesem Fall würde beim Verkauf nämlich die Spekulationssteuer anfallen.

  • Kann ich mein Haus einfach vermieten?

    Grundsätzlich können Sie Ihr Eigentumshaus einfach vermieten. Achten Sie bei der Hausvermietung unbedingt auf einen marktgerechten Mietpreis und einen korrekten Mietvertrag mit allen Klauseln. Prüfen Sie vor Mietvertragsabschluss sorgfältig die Bonität der Mieter.

  • Was muss ich tun, wenn ich mein Haus vermieten will?

    Berechnen Sie zunächst die Mietrendite und berücksichtigen Sie Ihre persönlichen Umstände, um final zu entscheiden, ob Sie Ihr Haus vermieten möchten oder ob der Verkauf möglicherweise doch die bessere Variante ist. Auch ein Makler kann Ihnen hierbei professionell zur Seite stehen.

    Wie kann man ein Haus vermieten?

    • Schritt 1: Vermietung vorbereiten, Haus inserieren und vermarkten
    • Schritt 2: den passenden Mieter auswählen
    • Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen
  • Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich mein Haus vermiete?

    Ihre Mieteinkünfte sind zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Der Steuerfreibetrag liegt bei 520 Euro.

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