Sie überlegen, Ihr Haus zu vermieten? Wir zeigen Ihnen, wann es sich lohnt, das Eigenheim zu vermieten und was Sie dabei beachten sollten.
Sie überlegen, Ihr Haus zu vermieten? Wir zeigen Ihnen, wann es sich lohnt, das Eigenheim zu vermieten und was Sie dabei beachten sollten.
Ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt oder doch der Verkauf die bessere Lösung ist, hängt von der Immobilienart, der Mietrendite sowie Ihren individuellen Umständen ab.
Die Mietrendite ist maßgeblich bei der Entscheidung, ob es sich lohnt, das eigene Haus zu vermieten. Ab drei Prozent pro Jahr spricht man von einer guten Mietrendite. Die Vermietung Ihres Hauses kann aber auch sinnvoll sein, wenn die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer ist.
Um die Rendite des Hauses zu ermitteln, setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jeweiligen Mieteinnahmen. Ein Beispiel:
Kaufpreis des Hauses: 400.000 Euro
Mieteinnahmen pro Jahr: 14.400 Euro
Mietrendite: 3,6 Prozent
Bitte beachten Sie, dass natürlich auch persönliche Umstände dennoch für die Vermietung und gegen den Verkauf sprechen können – insbesondere, wenn Sie stark an der Immobilie hängen und vielleicht sogar planen, zu einem späteren Zeitpunkt einzuziehen. Auch wenn Sie beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen müssen, weil der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, ist die Vermietung in den meisten Fällen die bessere Lösung.
Die Vermietung ist sinnvoll, wenn:
Grundsätzlich können Sie Ihr Haus auch selbst vermieten. Insbesondere in puncto Sicherheit kann es aber sinnvoll sein, die Vermietung an einen professionellen, regionalen Makler abzugeben. Vor allem hinsichtlich Miethöhe und Mietvertrag vermeiden Sie so Fehler.
Ein Makler präsentiert Ihre Immobilie außerdem professionell, findet oft schneller einen geeigneten Mieter und vermeidet so Leerstand. Am Ende sparen Sie wertvolle Zeit und genießen die Sicherheit, die Ihnen ein Makler gibt. Gerade bei größeren Häusern kann es mitunter einen hohen Zeitaufwand erfordern, das Haus gut darzustellen. Ein Makler erstellt einen 360°-Rundgang, hochwertige Fotos und rückt Ihr Haus ins rechte Licht.
Die Kosten für einen Makler zahlen sich am Ende fast immer durch eine schnellere Vermietung und einen garantiert marktgerechten Mietpreis aus. Übrigens: Die Maklerprovision lässt sich über Werbekosten von der Steuer absetzen.
Alle Argumente für und gegen die Vermietung mit einem Makler erfahren Sie in unserem Ratgeber „Vermietung mit oder ohne Makler?„
Möchten Sie Ihr Haus vermieten, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Bei Neubauten benötigen Sie einen Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf angibt. Bei Bestandshäusern reicht ein Verbrauchsausweis aus. Der orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger als der Bedarfsausweis.
Der Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete spielen vor allem die Lage, aber auch der Zustand und die Ausstattung des Hauses eine Rolle. Bei den Nebenkosten für ein vermietetes Haus ist es sinnvoll, dass der jeweilige Mieter die wichtigsten Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser) direkt übernimmt und entsprechende Verträge bei Versorgern abschließt.
Mehr zur Berechnung der Nebenkosten bei der Vermietung sowie eine Übersicht aller umlagefähiger Nebenkosten und nicht umlagefähiger Nebenkosten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Ansprechende Fotos sind das A und O, wenn es um die Vermietung des Hauses geht. Achten Sie darauf, die Fotos bei Tageslicht zu machen, wählen Sie die Zimmertür als Betrachterstandpunkt und bilden Sie den Raum möglichst vollständig ab. Machen Sie auf den Fotos deutlich, welchen Zweck der jeweilige Raum hat.
Denken Sie neben allgemeinen Informationen, die alle interessieren (Zimmeranzahl und -zweck, Größe, Lage, Einzugstermin) auch an Informationen, die Ihrer Zielgruppe besonders wichtig sind. Häuser sind vor allem für Familien interessant. Beschreiben Sie die Nähe zu Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und die Nachbarschaft. Schildern Sie außerdem die Parkmöglichkeiten und die Entfernung zu Naherholungsgebieten.
Der einfachste und schnellste Weg, das eigene Haus zu vermieten, ist das Online-Inserat. Dort erreichen Sie in kurzer Zeit eine große Anzahl an potenziellen Mietern. Teilen Sie das Mietinserat in den sozialen Netzwerken, Regionalzeitungen und Schwarzen Bretter, um wirklich alle Zielgruppen zu erschließen.
Treffen Sie anhand der Nachrichten, die Sie von potenziellen Mietern bekommen, eine erste Auswahl. Koordinieren Sie im Anschluss die Besichtigungstermine.
Natürlich sollte das Haus sauber und aufgeräumt sein. Auch kleinere Schönheitsreparaturen können sich für die Besichtigung lohnen.
Am Tag der Besichtigung sollten Sie für Fragen bereitstehen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Mietern einen guten ersten Eindruck zu vermitteln. Machen auch Sie sich einen Eindruck von den potenziellen Mietern, um später zu entscheiden, wer gut ins Haus und in die Nachbarschaft passt.
Für die finale Entscheidung sollten Sie vorab die Bonität der Mieter prüfen. Fordern Sie eine Selbst- und SCHUFA-Auskunft von jedem Interessenten.
Mehr dazu, wie Sie einen passenden Mieter finden und worauf es bei der Mieterauswahl ankommt.
Bereiten Sie den Mietvertrag mit allen Rechten, Pflichten, Rahmenbedingungen und der Miethöhe in zweifacher Ausführung vor. Sollten Sie sich unsicher sein, lassen Sie sich hinsichtlich der aktuellen Rechtslage beraten. Beachten Sie bei der Hausvermietung auch, dass die Pflege des Gartens geregelt werden muss, ebenso wie die Kehr- und Räumpflicht von Gehwegen, die an das Grundstück grenzen.
Fertigen Sie bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll an, in dem Sie unter anderem mögliche Mängel und Zählerstände festhalten.
Während bei der Wohnungsvermietung beziehungsweise Mietpreisermittlung bei Wohnungen der örtliche Mietspiegel herangezogen werden kann, gibt es einen solchen Mietspiegel für Einfamilienhäuser leider nicht. Das macht die Mietpreisberechnung bei Häusern etwas aufwendiger und für Laien komplizierter.
Für einen angemessen Mietpreis sollten Sie den Markt beobachten: Zu welchem Preis werden vergleichbare Häuser in ähnlicher Lage angeboten? Neben den ortsüblichen Vergleichsmieten sollten Sie natürlich auch die Art Ihres Hauses, die Größe, Ausstattung, das Alter und den allgemeinen Zustand berücksichtigen. Achten Sie darauf, die Wohnfläche korrekt zu berechnen und zum Beispiel Dachschrägen sowie Kellerräume korrekt einzubeziehen.
Um die Warmmiete zu bestimmten, müssen zur Nettokaltmiete die fälligen Nebenkosten addiert werden. Da die Mieter des Hauses alleinige Nutzer sind, ist es sinnvoll, dass die wichtigsten Nebenkosten – dazu zählen Strom, Gas und Wasser – direkt von ihnen übernommen werden. Das reduziert für Sie als Vermieter auch das Ausfallrisiko.
Auf Basis des Mietpreises wird auch die Mietkaution berechnet. Sie darf maximal die Höhe von drei Kaltmieten (also ohne Nebenkosten) betragen.
Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, welche Form der Mietvertrag haben muss. Insbesondere bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist es allerdings sinnvoll, einige Sonderklauseln in den Mietvertrag aufzunehmen, um spätere Unstimmigkeiten und im schlimmsten Fall Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Grundsätzlich unterscheidet sich die Mietersuche bei einem Haus kaum von der Mietersuche bei einer Wohnung:
Vor allem Familien und Paare werden (voraussichtlich) zu Ihren Interessenten gehören. Wer ein Haus vermieten möchte, sollte bei der Mietersuche dennoch folgende Aspekte beachten:
Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Bei der privaten Vermietung geschieht das in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung.
Bei Einkünften aus der Vermietung gilt Ihr persönlicher Steuersatz. Alle Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, können Sie hier als Werbungskosten geltend machen. Bewahren Sie dazu alle Unterlagen und Belege gut auf.
Übrigens: Sollten bei der Hausvermietung Verluste entstehen, kann sich das positiv auf Ihre gesamte Steuerlast auswirken. Jährliche Mieteinnahmen unter 520 Euro sind steuerfrei.
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei alten Häusern kann das hohe Kosten für Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedeuten.
Beachten Sie auch, dass Sie bei der Vermietung Ihres (alten) Hauses einen Energieausweis benötigen, der die potenziellen Mieter über den energetischen Zustand des Hauses informiert.
In vielen Fällen ist der Verkauf eines alten Hauses unter anderem aus den genannten Gründen die bessere Lösung. Lassen Sie Ihr Haus am besten von einem regionalen Makler bewerten und besprechen Sie mit ihm die für Sie beste Lösung.
In manchen Fällen kann es sich lohnen, ein Haus möbliert zu vermieten, zum Beispiel, wenn Sie zwischenzeitlich nicht im Haus wohnen und die Möbel an Ihrem neuen Wohnort nicht benötigen. Grundsätzlich können Sie so höhere Mieteinnahmen erzielen. Bitte beachten Sie jedoch:
Möchten Sie zeitweise an einem anderen Ort oder in einer anderen Immobilie wohnen, kann auch die Vermietung auf Zeit sinnvoll sein. Ein befristeter Mietvertrag legt dabei den Beginn und das Ende der Hausmiete fest.
Bitte beachten Sie, dass laut § 575 BGB befristete Mietverträge nur mit folgenden Gründen abgeschlossen werden können:
Der Grund muss zwingend im Mietvertrag stehen, um die Wohnung befristet vermieten zu können. Während der Vertragslaufzeit kann das Mietverhältnis weder vom Mieter noch vom Vermieter (mittels ordentlicher Kündigung) beendet werden. Das Recht einer außerordentlichen oder besonderen Kündigung bleibt unberührt. Vier Monate vor Vertragsende können Mieter noch einmal nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Eine Verlängerung der Hausmiete ist möglich. Entfällt der Befristungsgrund, können Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen. Der Vermieter ist weiterhin in der Beweispflicht.
Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses hat meist eine gute Rendite, bedeutet aber auch mehr Aufwand als die Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Wohnung. Fast immer lohnt es sich daher, einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen und die Immobilie später verwalten zu lassen. Eine entsprechende Verwaltung kümmert sich um:
Am Ende kostet das zwar Geld, spart aber wertvolle Zeit.
Folgende Dinge sollten im Mietvertrag klar geregelt werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden:
Um Fluktuation zu vermeiden, lohnt es sich auch, auf eine gute Mieterstruktur zu achten.
Als Vermieter haben Sie jedes Jahr einen Steuerfreibetrag in Höhe von 520 Euro. Überschreiten Sie diesen Betrag, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Grundlage für die Berechnung der Steuer ist die Nettokaltmiete.
Wir sind Ihr Qualitätsmakler für die professionelle Vermietung Ihres Hauses. Warum KAMPMEYER? Weil Sie bei uns von einer 1-Jahr-Vermietungs-Flat, maximaler Transparenz und garantiertem Erfolg profitieren.
Mit der 1-Jahr-Vermietungs-Flat können Sie sich entspannt zurücklehnen, denn sollte innerhalb der ersten 12 Monate ab Mietvertragsabschluss eine erneute Vermietung erforderlich sein, übernehmen wir diese kostenfrei.
Volle Transparenz erhalten Sie nicht nur durch Objekt-Tracking PLUS, das sie jederzeit über den Fortschritt ihrer Vermietung informiert, sondern auch hinsichtlich der Kosten: zwei Kaltmieten einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision können Sie übrigens steuerlich als Werbekosten absetzen
Der garantierte Erfolg beruht auf 25 Jahren Erfahrung und zahlreichen Vermietungen in der Metropolregion Rheinland.
Möchten Sie Ihr Haus schnell, sicher und zu dem für Sie besten Preis vermieten? Dann lassen Sie uns miteinander sprechen.
Sie möchten selbst vermieten? Mit unserem Ratgeber „Immobilie vermieten“ stehen wir Ihnen mit allen Fragen und Antworten zur Seite.
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die Vermietung Ihres Hauses kann aufgrund von persönlichen Umständen oder einer lukrativen Rendite sinnvoll sein. In vielen Fällen ist der Verkauf gegenüber der Vermietung des Hauses die beste Lösung, zum Beispiel im Erbfall, bei einer Scheidung oder wenn Sie das Haus selbst nicht nutzen möchten.
Eine Mietrendite ab drei Prozent pro Jahr ist lukrativ. Ist die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer, kann die Vermietung auch bei einer niedrigeren Rendite sinnvoll sein.
Die Hausvermietung kann sich auch aufgrund von persönlichen Umständen lohnen, zum Beispiel wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchten oder die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen. In diesem Fall würde beim Verkauf nämlich die Spekulationssteuer anfallen.
Grundsätzlich können Sie Ihr Eigentumshaus einfach vermieten. Achten Sie bei der Hausvermietung unbedingt auf einen marktgerechten Mietpreis und einen korrekten Mietvertrag mit allen Klauseln. Prüfen Sie vor Mietvertragsabschluss sorgfältig die Bonität der Mieter.
Berechnen Sie zunächst die Mietrendite und berücksichtigen Sie Ihre persönlichen Umstände, um final zu entscheiden, ob Sie Ihr Haus vermieten möchten oder ob der Verkauf möglicherweise doch die bessere Variante ist. Auch ein Makler kann Ihnen hierbei professionell zur Seite stehen.
Wie kann man ein Haus vermieten?
Ihre Mieteinkünfte sind zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Der Steuerfreibetrag liegt bei 520 Euro.
