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Immobilie vermieten Ratgeber

Vermietung an Angehörige

Lesedauer: 6 Minuten
13. Juni 2023

Wer verbilligt an Angehörige vermietet, kann steuerlich profitieren – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Wer hingegen zu günstig vermietet, für den kann es teuer werden.

Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Vermietung an Angehörige ankommt.

Das Wichtigste in Kürze rund um die Vermietung an nahe Angehörige

  • Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.
  • Verlangen Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (66-Prozent-Grenze) von Ihren Angehörigen, können Sie alle Kosten als Werbungskosten absetzen.
  • Liegt die Miete unter 66 Prozent, aber über 50 Prozent der ortsüblichen Miete, müssen Sie dem Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht beim Finanzamt vorlegen. Fällt die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht positiv aus, dürfen Sie die Kosten vollumfänglich von der Steuer absetzen.
  • Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Kosten nur anteilig absetzbar, bei einer kostenlosen Vermietung gar nicht.
  • Vermieter müssen regelmäßig den ortsüblichen Mietspiegel im Blick behalten, um sicherzustellen, dass die Miete über der 66- beziehungsweise 50-Prozent-Grenze liegt.
  • Der Mietvertrag sollte auch bei der Vermietung an Angehörige schriftlich abgeschlossen werden und die Miethöhe, die Nebenkosten, den Zeitpunkt des Einzugs, die Kündigungsfrist sowie die regelmäßige Zahlung der Miete (Dauerauftrag oder Bankeinzug) beinhalten.
  • Bei der Vermietung an Angehörige ist ein unbefristeter Mietvertrag sinnvoll.

Steuerlich profitieren bei der Vermietung an Angehörige

Wer vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Zinsen vom Darlehen, Abschreibungen und sonstige laufende Kosten, die durch die Immobilie entstehen, können allerdings als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Besonderheit: Vermieten Sie an Angehörige zu einem günstigeren Mietpreis, entsteht dadurch oft ein Verlust, der Ihnen einen steuerlichen Vorteil bringt.

 

Szenario 1: Sie verlangen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Berechnen Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (Warmmiete), können Sie die Kosten für die Mietwohnung in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

 

Szenario 2: Sie verlangen mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Verlangen Sie weniger als 66 Prozent, aber mehr als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, prüft das Finanzamt anhand Ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung, ob Sie eine langfristige Absicht haben, Einkünfte zu erzielen. Fällt die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht positiv für Sie aus, können Sie Ihre Werbungskosten vollständig absetzen.

Ihre Einkünfteerzielungsabsicht können Sie durch Online- oder Offline-Immobilienanzeigen oder durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers nachweisen.

 

Szenario 3: Sie verlangen weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Verlangen Sie weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von Ihren Angehörigen, können Sie die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend machen.

 

Szenario 4: Ihre Angehörigen dürfen kostenlos in Ihrer Immobilie wohnen

Verlangen Sie gar keine Miete, lassen Ihre Angehörigen also mietfrei in Ihrer Wohnung wohnen, können Sie gar keine Werbungskosten absetzen.

Ob Sie die Ausgaben für Ihre Mietwohnungen absetzen können, hängt davon ab, wie viel Miete Sie von Ihren Angehörigen verlangen.

Was muss ich beachten, wenn ich an Angehörige vermiete?

Mietpreis sinnvoll gestalten, um steuerlichen Vorteil zu nutzen

Möchten Sie Ihren steuerlichen Vorteil nutzen, müssen Sie also mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (Warmmiete) verlangen oder – wenn das Finanzamt Ihre Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt – 50 Prozent der ortsüblichen Miete.

 

Ortsübliche Miete im Blick behalten

Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen, ob sich die Mietpreise weiterhin über den Mindestgrenzen befindet. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete, sollten Sie auch den Mietpreis entsprechend anpassen, um Ihre Steuervorteile weiterhin nutzen zu können.

 

Unbefristet vermieten

Fast immer ist es sinnvoll, den Mietvertrag mit Ihren Angehörigen unbefristet abzuschließen. Bei Zeitmietverträgen kann das Finanzamt nämlich eine sogenannte Totalüberschussprognose von Ihnen verlangen. Auch wenn Sie durch die vergünstigte Miete einen Verlust erzielen, verfallen Ihre Steuervorteile.

 

Mietvertrag schriftlich abschließen

Auch bei der Vermietung an Angehörige sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Der sollte folgende Punkte enthalten:

  • Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten
  • Start und Dauer des Mietverhältnisses (am besten unbefristet)
  • Kündigungsfrist
  • Dauerauftrag oder Banküberweisung für die Mietzahlungen

Gewusst: Es ist auch möglich, einen Mietvertrag ohne Miete abzuschließen. In dem können Sie alle Regelungen schriftlich festhalten. Bitte beachten Sie, dass Sie in diesem Fall keine Werbungskosten von der Steuer absetzen können.

 

Regelmäßige Überweisungen nachweisen können

Bei der Vermietung an Angehörige müssen Sie nachweisen können, dass die Miete regelmäßig an Sie überwiesen wird – entweder per Dauerauftrag oder per Banküberweisung. Das Finanzamt muss nachvollziehen können, dass die Miete in regelmäßigen Abständen auf Ihrem Konto eingeht. Barzahlungen sind deshalb nicht möglich.

 

Jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen

Wie bei der herkömmlichen Vermietung von Wohnungen oder Häusern müssen Sie auch bei der Vermietung an Angehörige eine jährliche Abrechnung für die umlagefähigen Nebenkosten erstellen. Im Falle eines Guthabens müssen Sie dies an Ihre Angehörigen auszahlen. Im Falle einer Nachzahlung müssen Ihre Angehörigen die Nachzahlung leisten.

 

Mitvermietete Küchen, Möbel und/oder Garagen beachten

Wie bei der herkömmlichen Vermietung müssen Sie auch eine mitvermietete Küche, Möbelstücke und/oder Garagen berücksichtigen.

Den Mietpreis für die Vermietung an Angehörige ermitteln

Für den Mietpreis sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen, also die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in der jeweiligen Region.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Mietspiegel ersichtlich und wird auf Basis der Mietpreise ermittelt, die in den letzten sechs Jahren im Durchschnitt für Mietobjekte in der Region verlangt wurden.

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete keine rechtlich bindende Größe ist, sollten Sie den Wert heranziehen, um davon 66 Prozent – beziehungsweise 50 Prozent bei einer Einkünfteerzielungsabsicht – zu ermitteln.

 

Ein Beispiel:

Ortsübliche Vergleichsmiete Tatsächliche Miete
Kaltmiete 1.200 Euro 800 Euro
Betriebskosten 240 Euro 240 Euro
Warmmiete 1.440 Euro 1.040 Euro
Prozentanteil 100 % 72 %

 

Im Beispiel erreichen Sie die Grenze von 66 Prozent und können die Werbungskosten in voller Höhe steuerlich geltend machen. Bei der 50-Prozent-Regelung müssten Sie mindestens 480 Euro Kaltmiete nehmen.

Übrigens: Sollten Sie Schwierigkeiten haben, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, setzen Sie die Miete lieber etwas höher an, um die Mindestgrenze einzuhalten und Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.

 

Mehr dazu, wie Sie einen angemessenen Mietpreis berechnen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Sonderfall: Vermieten an unterhaltsberechtigte Kinder

Vermieten Sie Ihre Immobilie an Ihre unterhaltsberechtigen Kinder und gleichen die Miete mit dem Unterhalt aus, sollten Sie Folgendes unbedingt beachten: Sind keine mietähnlichen Kontobewegungen erkennbar, ist es möglich, dass das Finanzamt Ihre Steuervorteile streicht.

Auf Nummer sicher gehen Sie mit einem schriftlichen Mietvertag und einer monatlichen Überweisung der Miete per Dauerauftrag oder Bankeinzug.

Sonderfall: Möblierte Wohnung an Angehörige vermieten

Achten Sie darauf, bei möblierten oder teilmöblierten Wohnungen einen Zuschlag für die Möblierung anzugeben, wenn er sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt.

Andernfalls kann es sein, dass das Finanzamt die Miete um einen Möblierungszuschlag erhöht und so die 66 Prozent Hürde unterschritten wird. Entsprechend können Sie nur einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen.

Es lohnt sich daher oft, leere Wohnungen oder Häuser an Angehörige zu vermieten – oder einen entsprechenden Zuschlag zu addieren.

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Lesen Sie hier mehr zur Vermietung mit KAMPMEYER oder alles rund um die Vermietung von Wohnungen in unserem Ratgeber.

Häufig gestellte Fragen zur Vermietung an Angehörige

  • Wer zählt als Angehörige?

    • Ehepartner
    • Unterhaltsberechtigte Kinder
    • Enkelkinder
    • Eltern
    • Großeltern
    • Geschwister

    Auch die Lebenspartner der genannten Angehörigen zählen zu Ihren Angehörigen.

  • Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

    Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um den Mietspiegel einer Stadt, also um die durchschnittliche Miete in den letzten Jahren. Sie wird von den Städten und Gemeinden, meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden, erstellt.

    Liegt kein Mietspiegel und dementsprechend auch keine ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Gemeinde vor, können Sie auch den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranziehen.

  • Darf ich auch ohne Miete an Angehörige vermieten?

    Ja, Sie dürfen Ihre Wohnung oder Ihr Haus auch mietfrei vermieten. In diesem Fall können Sie allerdings keine steuerlichen Vorteile nutzen.

    Ein schriftlicher Mietvertrag ist dennoch ratsam.

  • Wie hoch sollte der Mietpreis bei der Vermietung an Angehörige sein?

    Um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren, muss die Miete bei der Vermietung an Angehörige mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor, darf die Miete auch 50 Prozent betragen.

  • Wie kann ich bei der Vermietung an Angehörige Steuern sparen?

    Überschreiten Ihre Ausgaben für die Immobilie die Mieteinnahmen (die Werbungskosten), kann sich das positiv für Ihre Steuern auswirken. Bitte beachten Sie, dass Sie die Werbungskosten nur vollumfänglich absetzen können, wenn Sie 66 beziehungsweise 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

     

    Stimmen Sie sich hierzu am besten mit Ihrem Steuerberater ab.

  • Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?

    Die sogenannten Werbungskosten sind steuerlich absetzbar, dazu gehören:

    • Anschaffungskosten: Zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück lassen sich jährlich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abschreiben. Auch Nebenkosten beim Kauf (Maklerprovision, Notargebühren usw.) lassen sich steuerlich absetzen.
    • Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen können Sie steuerlich geltend machen.
    • Laufende Kosten rund um die Immobilie: Zinsen für das Darlehen, die Grundsteuer sowie andere Ausgaben rund um die Immobilie sind steuerlich absetzbar.

Alle Angaben ohne Gewähr. KAMPMEYER Immobilien führt keine Steuer- und/oder Rechtsberatung durch. Für eine rechtsverbindliche Beratung bei der Vermietung an Angehörige suchen Sie bitte unbedingt einen Steuerberater auf.

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