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17. Juni 2016

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Die Preise für Wohnimmobilien steigen kontinuierlich und kräftig an, allein in Köln liegt die jährliche Preissteigerung seit 2010 bei etwa 5,6 Prozent. Die Preise steigen damit deutlich schneller als die Mieten und die Einkommen. Dennoch ist Wohneigentum aktuell deutlich günstiger als das Mieten. Ursächlich hierfür sind vor allem die niedrigen Zinsen. Seit 2010 haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen mehr als halbiert und auch die Renditen festverzinslicher Wertpapiere, die die Verzinsung des Eigenkapitals bestimmen, sind deutlich gesunken. Hinzu kommt, dass Wohneigentümer auch von weiteren Preissteigerungen profitieren, weil die Grundstücke immer wertvoller werden. Unter Berücksichtigung aller Kosten kommt das IW Köln in einer aktuellen Studie zu dem Schluss, dass die Kosten der Eigentümer in Deutschland rund 30 Prozent unter denen der Mieter liegen. Dies gilt auch in dieser Größenordnung für Köln. Selbst wenn sehr konservativ gerechnet wird und von keinen weiteren Preissteigerungen ausgegangen wird, beträgt der Vorteil für Wohneigentümer immer noch 25 Prozent in Köln.

Doch nicht nur die geringeren Kosten sind ein wichtiges Argument für das Wohneigentum. Auch um die Altersvorsorge zu verbessern, ist die selbstgenutzte Immobilie ein wichtiger Baustein. Schließlich sinken derzeit auch die erwarteten Renditen klassischer privater Altersvorsorgen wie der Lebensversicherung oder aber der betrieblichen Altersvorsorge. Eine mietfreie Wohnung kann daher für Rentner eine deutliche Entlastung sein.

Dies sehen auch immer mehr Haushalte und kaufen Wohneigentum. Auswertungen der Immobilienplattform ImmobilienScout24 zeigen, dass der Anteil der Käufer an allen Immobiliensuchen deutlich gestiegen ist. Allein in Köln ist die Zahl der suchenden Wohnungskäufer seit 2010 um 62 Prozent gestiegen, die Zahl der suchenden Mieter dagegen nur um knapp 40 Prozent.

Auch für viele Familien mit geringem Einkommen oder junge Haushalte am Anfang des Berufslebens wäre aus den genannten Gründen Wohneigentum sinnvoll, zumal durch Eigenleistungen Kosten weiter gesenkt werden können. Allerdings scheitern viele Geringverdiener und junge Menschen an den hohen Eigenkapitalanforderungen sowie an den immer weiter gestiegenen Erwerbsnebenkosten, die ebenfalls nicht finanziert werden können. Damit auch diese Haushalte ihre Wohnkosten senken können, bedarf es staatlicher Unterstützung in Form von Garantien oder Bürgschaften. Damit wären die Haushalte in der Lage, das fehlende Eigenkapital durch Fremdkapital zu ersetzen. Damit dies nicht zu Überschuldungen führt, sind lange Zinsbindungen und kontinuierliche Tilgungen Pflicht. Ähnlich wie beim BaföG sollten bei solchen Programmen Schulden teilweise erlassen werden, wenn besonders kräftig getilgt wird. Außerdem sollten zumindest Geringverdiener bei der Grunderwerbsteuer entlastet werden, wobei der Königsweg die allgemeine Reduktion der Steuer wäre.

Angesichts der Erfahrungen in den USA, Spanien und Großbritannien gibt es aktuell eine sehr große politische Scheu, die Wohneigentumsbildung zu unterstützen. Sicherlich ist es richtig, dass nur solche Haushalte unterstützt werden sollten, die ein stetiges Einkommen vorweisen können. Richtig ist aber auch, dass die Chancen einer solchen Politik für die Vermögensbildung nicht übersehen werden sollten und dass die Subventionierung des Mietwohnungsbaus – sowohl über die Sonder-AfA als auch den sozialen Wohnungsbau – angesichts der Zinsentwicklung der teurere Weg ist, um die Wohnkostenbelastung zu reduzieren.

Der Artikel “Vorteile für Wohneigentümer” wurde von Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln, für den KAMPMEYER Marktbericht 2016 verfasst.