„Es geht wieder los.“

Nach der Schockstarre, die in weiten Teilen des vergangenen Jahres geherrscht hat, finden die Wohnungsmärkte allmählich ihr Bewusstsein wieder. Mit 4.470 Euro ist für Kölner Bestandspreise (Wohnungen) ein Rückgang von 4,9 Prozent zu verzeichnen. „Eine Entwicklung, die vielen zu Recht außergewöhnlich vorkommt“, stimmt der Gründer des Kölner Maklerhauses Roland Kampmeyer all denjenigen zu, die angesichts von Wohnungsknappheit, wachsendem Bedarf und steigenden Mieten weiterhin auf eine deutliche Wertsteigerung in der Großstadt setzen.

Im Berichtszeitraum des Immobilienmarktberichts Köln 2023 ergibt sich noch ein Bild sinkender Kaufpreise. Während der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen um 4,9 Prozent auf 4.470 Euro gesunken ist, stieg die Kölner Durchschnittsmiete um 4,2 Prozent auf 13,65 Euro an. Durch die Spaltung von Kauf- und Mietpreisen haben die Renditen im Bestand mit durchschnittlich fast 3,7 Prozent eine beachtenswerte Höhe erreicht. Weil sich die Bauzinsen allerdings in einem ähnlichen Bereich bewegen, wird die Fremdkapitalrendite so gut wie komplett von den Finanzierungskosten aufgezehrt. Die Zeiten, in denen die Bestandsmiete die Finanzierungskosten ein wenig überschritten hätte, wären jedenfalls fürs Erste vorbei, so Kampmeyer: „Andere Marktbeobachter erwarten weiter sinkende Kaufpreise und Zinsen bei steigenden Mieten. Das würde zu einem großen Leverage-Effekt führen. Etwas, das ich mir bei bestem Willen nur noch in Einzelfällen und sicher auch abhängig von der energetischen Situation der Immobilie vorstellen kann.“ Um Prognosen belastbarer zu machen, käme es stärker als je zuvor darauf an, die Informationsvielfalt zu nutzen, statt sich auf einzelne Quellen zu verlassen. Die meisten gehen davon aus, dass die Zinsen bei weiter sinkender Inflation rückläufig bleiben. Wie sich die sinkenden Finanzierungskosten auf die Preise auswirken, wird weniger einheitlich beurteilt. Die dem Immobilienmarktbericht Köln 2023 zugrunde liegenden Informationen deuten darauf hin, dass aktuelle Prognosen wegen der komplexen Marktsituationen selbst in vergleichbaren Zukunftsszenarien je nach Wohnlage und objektspezifischen Merkmalen unterschiedlich ausfallen müssen.

Aus dem Kaufpreis von durchschnittlich 7.120 Euro und der Durchschnittsmiete von 16,65 Euro für Kölner Neubauwohnungen ergibt sich im Neubau eine Rendite von 2,8 Prozent. Erst bei einer Miete von 20 Euro würden sich Investoren auf einen Punkt zubewegen, an dem sich wieder über eine Immobilienfinanzierung zu den aktuellen Konditionen nachdenken ließe. Dann könnte der Wohnungsbau im nennenswerten Umfang zu einer Entspannung der Märkte beitragen. Eine Neubaumiete von 20 Euro oder darüber können sich die meisten Kölner Haushalte allerdings gar nicht leisten. Wie aus dem Immobilienmarktbericht Köln 2023 hervorgeht, müsste erst mal die Inflation noch weiter zurückgehen, um das Dickicht zu lichten, in dem der Wohnungsbau feststeckt. Auch auf dem Einfamilienhausmarkt schreitet die Entkopplung von Bestands- und Neubaupreisen weiter voran. Die Differenz zwischen dem durchschnittlichen Bestandspreis von 4.400 Euro und dem durchschnittlichen Neubaupreis von 5.860 Euro beträgt auch bei Einfamilienhäusern bereits mehr als 33 Prozent.

Obwohl eine leichte Stabilisierung der Kaufpreise eingetreten ist, prognostiziert der Immobilienmarktbericht Köln 2023 bis Mitte des Jahres 2024 einen Rückgang der Wohnungspreise um etwa 350 Euro auf 4.080 Euro und der Kaufpreise für Häuser um rund 250 Euro auf 4.150 Euro. Wegen der weiterhin bestehenden politischen Unklarheiten und teilweise plötzlich eingestellten KfW-Förderprogramme seien noch keine eindeutigen Aussagen zur darüber hinausgehenden Kaufpreisentwicklung möglich. Davon, dass die Mieten in den beiden kommenden Jahren weiter steigen, sei hingegen mit hoher Sicherheit auszugehen. Im Jahr 2024 ließe sich ein Anstieg der Mieten um 50 Cent auf 14,15 Euro und um weitere 35 Cent auf 14,50 Euro im Jahr 2025 prognostizieren. Mittelfristig würden, so ist dem Bericht zu entnehmen, sowohl die Miete als auch der Kaufpreis für Wohnungen und Häuser wieder dem Megatrend des stetigen Anstiegs folgen. Es empfehle sich, die Märkte besonders gründlich zu untersuchen. Dann ergäben sich jetzt noch Chancen, die Vorteile eines antizyklischen Verhaltens zu nutzen. Es könne sich lohnen, zu handeln, während andere zögern. Angesichts der Vorboten einer Wiederbelebung der Preise ist sich Kampmeyer seiner Sache jedenfalls sicher: „Es geht wieder los.“

Den Immobilienmarktbericht Köln 2023 mit über 150 Seiten können Sie hier kostenlos herunterladen:
https://www.kampmeyer.com/marktbericht-koeln/

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