Günstige 1970er-Jahre-Immobilien, teure Neubauten – steigende Wohnungsmieten? KAMPMEYER Analyse 2012

Kölns teuerste Wohnlagen befinden sich in südwestlich Stadtteilen und in der Innenstadt. Dort bewegen sich die Preise mehr als 35 Prozent über dem Niveau der teuersten rechtsrheinischen Wohnquartiere. Häuser in Marienburg werden mittlerweile zu höheren Preisen angeboten als in Hahnwald.

Diese Entwicklungen und ihre Ursachen gehen aus dem Update der KAMPMEYER-Analyse Köln 2012 hervor. Sie wurde in Zusammenarbeit mit dem Institut Innovatives Bauen (IIB-Institut) erstellt. Innerhalb der Branche zählt das Unternehmen zu den führenden Instituten für Auswertungen und Analysen zum deutschen Immobilienmarkt.

Zwischen Juli vergangenen Jahres und Ende Juni dieses Jahres wurden im Stadtgebiet mit 1.396 mehr als doppelt so viele freistehende Einfamilienhäuser angeboten als in den zwölf Monaten davor. Für gebrauchte Einfamilienhäuser wurden durchschnittlich 510.000 Euro verlangt. Im selben Zeitraum wurden 684 Reihenhäuser zum Durchschnittspreis von gut 285.000 Euro angeboten.

Im Neubaubereich lag der Preis von 722 freistehenden Einfamilienhäusern mit durchschnittlich 463.000 Euro unter dem der gebrauchten. Der durchschnittliche Preis der 245 angebotenen Neubau-Reihenhäuser war mit 295.163 Euro hingegen höher als der für gebrauchte Reihenhäuser. „Dass freistehende Einfamilienhäuser im Bestand teurer sind als Neubauten liegt an der Grundstücksgröße. Bis in die 1980er Jahre wurden freistehende Häuser auf Grundstücken bis 800 Quadratmeter gebaut. Heute sind die Grundstücke etwa halb so groß“, erläutert Roland Kampmeyer, Geschäftsführer von KAMPEMYER Immobilien und Sprecher des Maklernetzwerks Kölner Immobilienbörse (KIB). Die Baulandpreise in guten Kölner Lagen seien, so der Initiator der Analyse weiter, in den vergangenen 20 Jahren schließlich von 200 auf 500 Euro gestiegen.

Südliche und westliche Stadtteile am teuersten

Immobilien sind in den südlichen und westlichen Stadtteilen am teuersten. Der Durchschnittspreis für gebrauchte Häuser betrug in Lindenthal 947.000 Euro, in Müngersdorf 886.000 Euro, in Junkersdorf 798.331 und in Braunsfeld 789.065 Euro. Mit 1,281 Million Euro liegen die Preise in Marienburg deutlich höher als in Hahnwald, wo 1,072 Million verlangt werden. Der Unterschied könnte in der besseren Infrastruktur des Stadtteils Marienburg begründet sein.

Mit Preisen zwischen 400.000 und 500.000 Euro liegen gebrauchte Häuser in Neuehrenfeld, Holweide, Brück, Rath und Sürth im Mittelfeld. Am unteren Ende der Skala befinden sich die Häuserpreise in Gremberghoven (179.945 Euro), Niehl (229.831 Euro), Ossendorf (245.606 Euro) und Grengel (245.887 Euro). „Die Toplagen befinden sich ausnahmslos in der Innenstadt und den südwestlich angrenzenden Stadtteilen. Im Rechtsrheinischen zählen Deutz, das Rheinufer bei Mülheim und Quartiere am Königsforst zu den bevorzugten Lagen. Die Preise sind dort aber deutlich niedriger“, berichtet Kampmeyer.

Niedrigere Preise bei Immobilien der 1970er Jahre

Mieten und Kaufpreise für nicht sanierte Immobilien aus den 1960er und 1970er Jahren fallen stärker als die für Immobilien aus anderen Baujahren: Häuser der Jahre 1958 bis 1968 kosten circa 435.000 Euro. Die Preise der Baujahresklasse 1969 bis 1978 liegen mit knapp 418.000 Euro darunter. Häuser, die zwischen 1949 und 1957 gebaut wurden, kosten mit über 465.000 Euro deutlich mehr.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Eigentumswohnungen: Die eigenen vier Wände der Baujahre 1958 bis 1968 kosten im Schnitt 1.760 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen aus der Zeit zwischen 1969 bis 1978 kosten durchschnittlich 1.570 Euro. Alle älteren Wohnungen liegen mit mindestens 1.825 Euro preislich höher. Altbauwohnungen bis 1918 kosten im Schnitt 3.031 Euro und auch die zwischen 1979 und 1983 gebauten werden mit 2.200 Euro erheblich teurer angeboten. „Der Massenwohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre ist unbeliebt. Viele Immobilien aus dieser Zeit wurden nicht saniert. Ihnen fehlen Balkone und die Heizung ist veraltet“, erläutert Kampmeyer. Wenn sie modernisiert werden und einen zeitgemäßen Standard erhalten, können sie zu höheren Preisen vermietet oder verkauft werden.

Bei Eigentumswohnungen führen die Innenstadt, Lindenthal und Müngersdorf die Preistabelle an: Dort kosten Neubau-Wohnungen zwischen 4.029 Euro (Müngersdorf) und 4.418 Euro (Altstadt-Süd). Bei gebrauchten Wohnungen sollten Interessenten in der Altstadt-Süd, in Marienburg und Lindenthal mit über 3.000 Euro rechnen. Mit 740 Euro pro Quadratmeter liegen sie in Meschenich auf der Preisskala weit unten. Chorweiler, Seeberg, Ostheim und Neubrück liegen bei Gebrauchtwohnungen ebenfalls am unteren Ende der Skala. Das niedrige Preisniveau von 1.000 bis 1.200 Euro hängt dort auch mit der unattraktiven Bauweise zusammen.

Erstbezug-Mieten im Kölner Westen höher als im Süden

Die Wohnungsmieten im Innenstadtgürtel und in den angrenzenden südwestlichen Stadtteilen sind höher als in anderen Stadtbezirken. Mit elf Euro (Nettokaltmiete) führen sie in Lindenthal und Marienburg die Skala an. Mit über zehn Euro müssen Mieter in der Innenstadt, in Braunsfeld, Sülz, Klettenberg und Hahnwald rechnen. Die Durchschnittsmieten in Chorweiler (5,48 Euro), Seeberg (5,85), Gremberghoven (6,43) und Libur (6,50) betragen höchstens 6,50 Euro. Die meisten angebotenen Wohnungen haben 2 bis 2,5 Zimmer. In den vergangenen zwölf Monaten wurden davon 9.640 zu einer Durchschnittskaltmiete von 8,92 Euro angeboten. Insgesamt 7.985 Wohnungen hatten 3 bis 3,5 Zimmer.

Weil insbesondere für den Premiumbereich im Zentrum und im Kölner Westen mehr Wohnungen gebaut werden als in anderen Quartieren, ragen die Innenstadt, Junkersdorf, Lindenthal und Braunsfeld bei den Wohnungsmieten im Neubau-Erstbezug hervor. Die Kaltmieten liegen zwischen 13,55 Euro (Braunsfeld) und 15,59 Euro (Altstadt-Süd).

Im Vergleich dazu sind die Neubaumieten in südlichen Stadtteilen fast moderat: in Marienburg liegen sie bei 11,24 Euro, in Rodenkirchen bei 11,59, in Bayenthal bei 11,52, in Raderberg bei 12,02 Euro.

Prognose: Steigende Mieten und Preise vor allem in guten Lagen

Kampmeyer und das IIB-Institut prognostizieren, dass die Nachfrage nach Immobilien anhalten wird. Die Kaufpreise haben noch Luft nach oben, die Mieten werden sich mittelfristig auf jetzigem Niveau bewegen. Lediglich in guten, sehr guten und Toplagen könnten sie steigen. Auch in rheinnahen Stadtteilen wie Weiß, Porz, Westhoven und Stammheim prognostizieren die Experten steigende Immobilienpreise.

Als Gründe für die steigenden Immobilienpreise führen sie an, dass Köln zu den wenigen Städten mit Bevölkerungszuwachs zählt. Gleichzeitig aber werden für die Zuzügler zu wenige Immobilien gebaut. Außerdem könnten Investoren ihr Geld in Sicherheit bringen wollen. Ihnen bietet sich die Möglichkeit, in Sachwerte wie vermietete Häuser und Wohnungen zu investieren.

Bei den selbstgenutzten vier Wände erlebt der Markt seit fünf Jahren eine Renaissance: Niedrigzinsen und Eurokrise lassen viele ihr Kapital in Betongold investieren. Auf den Immobilienplattformen im Internet suchen derzeit fünf Mal mehr Deutsche nach den eigenen vier Wänden als vor der Finanzkrise 2007.

Ein Viertel der Wohnungs- oder Immobiliensuchenden hat seine Suche nach einer repräsentativen Umfrage von TNS-Infratest bereits wieder aufgegeben, in den Großstädten beträgt der Anteil sogar 39 Prozent.

Die KAMPMEYER-Analyse Köln 2012 kann kostenfrei bestellt werden unter Telefon: (0221) 92 16 42-0. 

Stichworte: Analyse, Entwicklung, Experten, Immobilienmarkt, KAMPMEYER, Kaufpreise, Köln, Marktbericht, Marktforschung, Mietpreise, Prognose, Roland