Pressemitteilung: Immobilienmarktbericht Bonn 2017

(Bonn, 20. September 2017) Die Dynamik der Bonner Wohnungsmärkte befindet sich im Wandel. Zuwanderungsmuster verändern sich, die Intensivierung der Neubautätigkeit schafft neue Lagequalität und besonders im Zentrum erhält das Bonner Stadtgebiet neue Strukturen. Welche Wirkung das für die Angebotspreise von Bonner Wohnimmobilien hat, stellt der Immobilienmarktbericht Bonn 2017 von Kampmeyer Immobilien dar, der diese Woche neu erscheint.

Auf das gesamte Stadtgebiet und sämtliche Wohnungsgrößen bezogen sind die Angebotsmieten für Bestandswohnungen seit 2007 von 7,65 Euro auf 9,09 Euro also um durchschnittlich 1,74 Prozent gestiegen. Die Bonner Neubaumiete beträgt 11,00 Euro. Sie ist seit 2007 um 2,24 Prozent jährlich gestiegen. Die Kaufpreise sind im Bestand um durchschnittlich 3,6 Prozent auf 2.280 Euro gestiegen und im Neubau um 3,8 Prozent auf 3.624 Euro.

Trotz der Unterschiede zwischen den einzelnen Ortsteilen zeichnet sich im gesamten Stadtgebiet ein hohes Mietniveau ab. Angesichts der durch steigende Baukosten und knappem Angebot getriebenen Kaufpreise ist mit einem weiteren Anziehen der Neubaumieten zu rechnen. Die Akzeptanz der hohen Mieten wird durch den Nachfragedruck der Zuwanderung aus dem Bundesgebiet und der Erwartung steigender Angebotsmieten begünstigt. Für die Akzeptanz der hohen Kaufpreise kommt außerdem die Erwartung anhaltender Wertsteigerung hinzu.

Spitzenmieten in Innenstadtlagen

„Noch orientieren sich die Mieten weder am steigenden Bedarf, noch an steigenden Kaufpreisen nach oben. Sie befinden sich in einer Warteschleife, die nicht mehr sehr lange fortgesetzt wird. Eine Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen ist dauerhaft nicht vorstellbar. Auch eine Entwicklung der Mieten unter dem Niveau der Inflation ist unrealistisch. In den nächsten drei Jahren ist deshalb ein Anstieg von jährlich zwei Prozent wahrscheinlich. Im Jahr 2020 würde die durchschnittliche Bestandsmiete dann 9,65 Euro betragen.“, so schätzt Roland Kampmeyer, Geschäftsführer der Kampmeyer Immobilien GmbH, die Situation ein und betont, dass eine einzelne Miete oder ein einzelner Kaufpreis kaum Aussagekraft besitze. Um einen realistischen Eindruck zu vermitteln, schlüsselt der Bericht die Angebotsdaten nach Zimmerklassen, Wohnflächenklassen, energetischen Baujahresklassen und Ortsteilen auf.

Je kleiner die Wohnung desto höher ist die Miete je Quadratmeter. Für Wohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern Wohnfläche beträgt die mittlere Miete 10,82 Euro. Für Neubau Wohnungen dieser Größenordnung liegt die Miete mit 14,58 Euro noch deutlicher über dem Gesamtdurchschnitt. Mit Bestandspreisen zwischen 6,64 Euro im Ortsteil Hardthöhe und 11,38 Euro in der Südstadt ist die Mietpreisspanne von 4,47 Euro wesentlich geringer als die Neubaupreisspanne, die zwischen 7,15 Euro in Lengsdorf und 14 Euro in der Weststadt, 6,85 Euro ausmacht.

Vor dem Hintergrund dieser Preisstrukturen verdeutlicht der Marktbericht die räumliche Ausrichtung der Mieten. Neubaumieten orientieren sich an der dynamischen Bonner Innenstadt. Die höchsten Mieten werden in innenstadtnahen Neubauprojekten aufgerufen. Bestandsmieten orientieren sich zusätzlich an der Rheinnähe. Im Bestand ist eine Konzentration der Spitzenmieten auf den nördlichen Lagen beiderseits des Rheins zu verzeichnen.

Wachsender Bedarf an Eigentumswohnungen

Der wachsende Bedarf an Eigentumswohnungen und steigende Baukosten haben innerhalb der letzten zehn Jahre einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise bewirkt. Dieser Effekt hat sich besonders deutlich auf die Bonner Neubaupreise ausgewirkt. Sie sind in den letzten zehn Jahren von 2.489 Euro auf 3.624 Euro je Quadratmeter gestiegen. Der jährliche Anstieg der Neubaupreise um durchschnittlich 3,83 Prozent zeigt, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch ist. Das wird auch durch die Bestandspreise bestätigt, die im selben Zeitraum um durchschnittlich 3,58 Prozent von 1.604 Euro auf 2.280 Euro gestiegen sind.

Eigentumswohnungen Neubau

Der Marktbericht zeigt, dass sich die Nähe zu einem kompakten Zentrum besonders im Neubau preisfördernd auswirkt. Die Marktrelevanz der Zentren spiegelt sich in den Preismustern aller Bezirke wider. Die Preissteigerung im Ortsteil Beuel-Mitte ist auf die Infrastruktur des Bezirkszentrum selbst und auf die gute Verbindung zur Bonner Innenstadt über die Kennedybrücke zurückzuführen. Die Neubauaktivitäten an der Rheinaustraße in Beuel profitieren außer von der Dynmaik des Stadtzeentrums auch von ihrer Nähe zu attraktiven Rheinlagen. In Bad Godesdberg ermöglicht die Nähe zu den UN-Organisationen und zum Rhein eine Preissteigerung von 21,2 Prozent. Bei der Einordnugn des Neubauangebots ist aber unbedingt zu berücksichtigen, dass die Preisunterschiede hauptsächlich auf Mikrolagen, deren Ausgestaltung und Ausstattungsmerkmale rückführbar sind.

Eigentumswohnungen Bestand

Anders als im Neubau konzentrieren sich die Toplagen des Bestands in den zentrumsnahen Lagen der Stadt. Im Vergleich mit den anderen drei Bezirken ist die Bedeutung der Zentralität erkennbar. Dabei sollte nicht übersehen werden, dass Beuel die höchste Preisklasse zwar nicht erreicht, der mittlere Preis von 2.486 Euro aber höher als im Stadtbezirk Bonn und Bad Godesberg ist. Die Hardtberger Bestandspreise entwickeln sich im ganzen Bezirk gut, steigen im Durchschnitt um 8,1 Prozent und nähern sich dem Preisniveau der anderen Bezirke ein wenig. Ähnlich wie im Neubau zeichnet sich auch im Bestand die Attraktivität der Rheinlagen ab. In Bad Godesberg werden sie aber von der Nähe zum Bezirkszentrum geschlagen. Die Gründe für den Anstieg der Bestandspreise in den Ortsteilen Muffendorf und Alt-Godesberg liegen außer in der Nähe zum Bad Godesberger Ortszentrum auch in der guten Substanz der Gründerzeithäuser.

Geringes Angebot und große Spannen bei Häusern

Häuser im Stadtgebiet unterscheiden sich stark nach Grundstücksgröße und Wohnfläche voneinander. In den zentralen Ortsteilen, wo tendenziell platzsparend gebaut wird, sind im Neubau keine Angebote beobachtbar. Der Angebotspreis im Bestand erreicht dort mit über 700.000 Euro das höchste Niveau der Stadt. Die Spanne der Bestandspreise im Stadtgebiet erstreckt sich von 235.000 Euro in Limperich bis 1.460.000 Euro in der Weststadt. Zusätzlich zum Lageeffekt bestimmt der Effekt der spezifischen Angebotsmerkmale den Preis. Das gilt für Häuser im Bestand genauso wie für Neubauhäuser.

Aussichten für den Bonner Immobilienmarkt

Die weiter anhaltende Nachfrage und das begrenzte Angebot sorgen auch in den kommenden Jahren für steigende Kaufpreise. Die hohe Dynamik der Bonner Innenstadtlagen begünstigt den Anstieg der Kaufpreise. „Vor allem beim Neubau sind in den nächsten beiden Jahren weitere Preissteigerungen zu erwarten“, so Kampmeyer. „Für 2020 zeichnet sich eine Preisentwicklung in Richtung 4.050 Euro im Neubau und 2.550 Euro im Bestand ab.“ Das entspräche für beide Segmente einem Anstieg von rund 11,8 Prozent in drei Jahren oder 3,73 Prozent jährlich. „In der Folge werden auch die Mieten wieder anziehen, weil ihre Entkopplung von den Kaufpreisen auf Dauer nicht realistisch ist. Das Wesentliche am Bonner Wohnraum ist aber weder die Preisentwicklung noch die Neubautätigkeit, sondern die Entwicklung der gesamten Region und die Mobilität innerhalb ihrer Grenzen.“

Die Wanderungen aus dem Bundesgebiet führen zum hohen Bevölkerungswachstum der Stadt und des Umlands. In dieser Entwicklung liegen besondere Herausforderungen und besondere Chancen für die Region. Die Anforderung an ihre Infrastruktur ist es, den Pendlerbewegungen und der Nahversorgung am Bildungs- und Wirtschaftsstandort Bonn gerecht zu werden. Wenn die richtigen Infrastruktur- und Mobilitätskonzepte für die Region geschaffen werden, bleiben nicht nur die Märkte, sondern auch die Menschen in der Region entspannt.

Der Immobilienmarktbericht Bonn 2017 kann auf www.marktbericht-bonn.de kostenlos abgerufen werden.

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Der KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Bonn 2017 ist eine Analyse von Angebotspreisen für Häuser und Eigentumswohnungen (Neubau und Bestand), der Entwicklung der Wohnungsmieten sowie der Nachfrage- und Renditeentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives Bauen Dr. Hettenbach.

Die KAMPMEYER Immobilien GmbH ist ein inhabergeführtes Maklerunternehmen für den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Anlageimmobilien in der Region Köln/ Bonn. Seit mehr als 20 Jahren steht den KAMPMEYER-Kunden ein Team von Spezialisten beratend zur Seite. Anfang 2018 wird die KAMPMEYER Immobilien GmbH, neben ihrem Büro in Köln, Waidmarkt 11, ein neues Flagship Office in Bonn, Reuterstraße 22, eröffnen.

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