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Mieten von Kaufpreisen abgekoppelt – KAMPMEYER Analyse 2013 – der Marktbericht für Köln

Lesedauer: 5 Minuten
19. Juni 2013 von

Der Kölner Wohnungsmarkt boomt. Die Nachfrage von Zugezogenen, Studenten, Investoren und Bewohnern treffen auf ein geringes Angebot. In der Folge klettern Preise und Mieten auf unterschiedlichem Niveau. Zwischen März 2012 und März 2013 stiegen die Immobilienpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt um 8,39 Prozent und die Mieten um 3,64 Prozent. Die Abkoppelung der Mieten von den Kaufpreisen hat einfache Gründe. In Köln ist Wohneigentum eine gute Altennative zur Miete und eine attraktive Form der Kapitalanlage geworden. Grundstückspreise und Baukosten sind weiter gestiegen. Woraufhin die Preise für Wohnungseigentum deutlich stärker angezogen haben als die Mieten.

Auch die ungleiche Entwicklung von Neubau- und Bestandswohnungen am Kölner Markt ist auffallend. Während die Angebotspreise bei Neubauten zwischen 2006 und 2013 im Schnitt von 2.586 auf 3.486 Euro pro Quadratmeter stiegen (39 Prozent), verzeichneten gebrauchte Wohnungen einen Preisanstieg von 1.818 auf nur 2.278 Euro (25 Prozent).

Das geht aus der KAMPMEYER-Analyse 2013 hervor, die den Kölner Wohnungsmarkt analysiert. Sie entstand in Zusammenarbeit mit dem Institut Innovatives Bauen. Es zählt zu den führenden Instituten für immobilienwirtschaftliche Analysen. Basis des Berichts sind 16 Millionen Datensätze, die Statistiken der Stadt Köln, der Landes- und der Bundesämter und eigene Recherchen des Kölner Unternehmens.

Bestandsimmobilien in südwestlichen Stadtteilen am teuersten

Immobilien sind in den südlichen und westlichen Stadtteilen Kölns am teuersten. Der Durchschnittspreis für eine gebrauchte Wohnung liegt in den Stadtteilen Alt- und Neustadt, Deutz, Braunsfeld, Lindenthal und Marienburg bei über 3.000 Euro. Mit durchschnittlich 3.436 Euro pro Quadratmeter wurden in Marienburg die höchsten Angebotspreise registriert. „Die Preise für Bestandswohnungen werden aber in den nächsten Monaten weniger stark steigen“, prophezeit Roland Kampmeyer, Geschäftsführer der Kampmeyer Immobilien GmbH und Sprecher der Kölner Immobilienbörse, dem regionalen Netzwerk lokaler Makler und Verwalter.

Für Neubauwohnungen, deren Preise laut Kampmeyer stärker steigen werden als die Preise gebrauchter Wohnungen, werden in der Innenstadt mit 5.015 Euro die höchsten Kaufpreise aufgerufen. In Marienburg fordern Anbieter im Schnitt 4.353 Euro pro Quadratmeter, in Müngersdorf, Lindenthal und Bayenthal knapp über 4.000 Euro. Über 3.000 Euro erwarten sie in Klettenberg, Weiß, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Nippes und Riehl. Zwischen 2.500 und 2.600 Euro wird für den Erstbezug in Buchheim, Kalk, Niehl und Wahn verlangt.

Preise in rechtsrheinische Wohnlagen steigen weiter

Während bis vor einigen Jahren vor allem der Kölner Südwesten zu den begehrten Wohnlagen zählte, holen die rechtsrheinischen Gebiete jetzt auf. Zu ihnen zählen insbesondere Stammheim, Mülheim, Ensen und Porz. „Da zum Beispiel in Deutz und Mülheim weitere Arbeitsplätze entstehen und sich alle drei rechtsrheinischen Bezirke gut entwickeln, bin ich davon überzeugt, dass dieser Trend anhält“, so Kampmeyer. Auch der Anstieg der Kaufkraft könne zu mehr Neubauten im mittleren und höheren Preissegment führen. Außer den Rheinlagen sei auch in den Stadtteilen, die an den Königsforst angrenzen, noch Luft nach oben wie beispielsweise in Brück und Dellbrück.

Die Mieten in Bestandsgebäuden sind in der Innenstadt mit 10 bis 11 Euro am höchsten. Auch in den südwestlich angrenzenden Stadteilen wie Sülz, Lindenthal, Klettenberg und Braunsfeld bewegen sich die Mieten auf diesem Niveau. Mit durchschnittlich 8 bis 8,50 Euro ist beispielsweise in Bickendorf, Longerich, Rath/Heumar und Dellbrück zu rechnen. Die günstigsten Wohnungen werden erwartungsgemäß in Chorweiler und Seeberg angeboten.

Neubaumieten in der Innenstadt und im Südwesten am höchsten

Die Neubaumieten sind in der Innenstadt und in den angrenzenden südwestlichen Stadtteilen am höchsten. Obwohl sie in der Altstadt leicht nachgegeben hat, liegt sie immer noch über den angrenzenden Standorten. Vor fünf Jahren waren Stadtteile wie Lindenthal noch begehrter als die City, wo mittlerweile auch mehr Neubauten errichtet werden. Die Mieten sind jetzt in Teilen der Neustadt-Nord wie etwa im Agnesviertel mit knapp 14 Euro pro Quadratmeter am höchsten. In Deutz liegen sie bei 12,70 Euro, in Ehrenfeld bei 12,40 Euro und in Lindenthal bei 13,22 Euro. Dort sind auch die meisten Interessenten unterwegs.

Pressekonferenz KAMPMEYER Analyse 2013

Marktspannung ist gestiegen

Eine Auswertung der Immobiliengesuche von ImmobilienScout24 zeigt, dass die meisten Menschen in der Innenstadt, in Braunsfeld, Junkersdorf, Elsdorf, Merheim und Hahnwald suchen. Die hohe Nachfrage trifft auf ein geringes Angebot: Die Zahl der Interessenten, die sich auf dem Immobilienportal als Suchende registrierten, hat sich seit 2010 mehr als verdoppelt, gleichzeitig ist die Anzahl der Angebote zurückgegangen. Denn immer weniger Menschen trennen sich von ihren Immobilien, nicht zuletzt weil sie mit weiteren Preissteigerungen rechnen und für die Verkaufserlöse kaum Zinsen bekommen würden.

Im Vergleich zu den Nachbarstädten Bonn und Düsseldorf geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage in Köln besonders weit auseinander. Pro 1.000 Einwohner suchen in Bonn durchschnittlich 278 Personen ein neues Zuhause und treffen dabei auf 13 Angebote. In Köln liegt die Zahl der Angebote ebenfalls bei 13, aber mit 419 Anfragen pro 1.000 Einwohner gibt es deutlich mehr Interessenten. In Düsseldorf ist die Spannung mit 23 Angeboten auf 424 Anfragen etwas niedriger.

Prognose: Kaufpreise und Mieten steigen mit weniger Tempo

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Anzahl der im Kölner Stadtgebiet errichteten Wohnimmobilien 2012 von 2.376 auf 2.968. Das geht aus den Zahlen des Landesamtes für Information und Technik hervor. „Da kann durchaus noch mehr passieren“, betont Kampmeyer „In Berlin, München und Frankfurt zum Beispiel ist die Bautätigkeit im Verhältnis zur Einwohnerzahl höher. In Köln müssten pro Jahr etwa 4.000 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken.“

Denn je nach Prognoseinstitut soll die Bevölkerung bis 2030 um bis zu 500.000 Menschen steigen. Gleichzeitig erhöht sich die Haushaltszahl, weil immer mehr Singlehaushalte entstehen. Noch unklar sind die Auswirkungen der Zuwanderung aus den krisengeschüttelten Nachbarländern, die in den vergangenen drei Jahren gestiegen ist. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft bevorzugen sie Metropolen wie Köln als neuen Lebensmittelpunkt.

Gemäß der KAMPMEYER-Analyse werden die Kaltmieten in den kommenden Monaten um zwei bis drei Prozent steigen. Ähnliches gilt für die Wohnungspreise für Gebrauchtimmobilien. Im Neubau könnten sie um fünf Prozent ansteigen. „Dabei werden sich die Preise und Mieten in nachfragestarken Lagen eher erhöhen als in Stadtteilen mit geringer Nachfrage.“ Das würde zur weiteren Aufwertung des rechtsrheinischen Stadtgebiets führen, da von der typische Zweiteilung Kölns in Bezug auf die Nachfrage nicht mehr viel übrig geblieben ist. Im Großen und Ganzen habe sie sich schon gleichmäßig auf das Stadtgebiet verteilt und die rechte Rheinseite gewinne weiter an Attraktivität.

Die KAMPMEYER-Analyse Köln 2013 kann kostenfrei bestellt werden unter Telefon: (0221) 92 16 42-0 beziehungsweise auf www.marktbericht-koeln.de  runtergeladen werden. 

Cover KAMPMEYER Analyse 2013

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