Immobilienmakler Köln Bonn - KAMPMEYER Immobilien GmbH
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KAMPMEYER präsentiert Immobilienmarktbericht 2022 für den Rhein-Erft-Kreis:

Wohnungsmärkte zwischen Krisenzeiten und Epochenwechsel

Lesedauer: 9 Minuten
02. Mai 2022

  • Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen im Rhein-Erft-Kreis steigen um 3,5 Prozent auf 8,60 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand klettern in östlichen Kreisstädten um 7,1 Prozent auf 2.905 Euro pro Quadratmeter und um 8 Prozent auf 1.922 Euro pro Quadratmeter in den westlichen Städten des Kreises
  • Suburbanisierung wirkt sich zunehmend stärker auf Wohnlagendynamik im Westen im Vergleich zum Osten des Rhein-Erft-Kreises aus
  • Der Strukturwandel sorgt in allen Teilen des Kreises für vermehrten Nachfragedruck in allen Wohnsegmenten
  • Trend zur nachfrageorientierten Anpassung des Wohnungsangebots erkennbar
  • Jahrhundertchance für den Rhein-Erft-Kreis

Mit dem Immobilienmarktbericht Rhein-Erft-Kreis 2022 werden jetzt die neuen Informationen über die Wohnungsmärkte im Rhein-Erft-Kreis veröffentlicht. Auch im Jahr 2022 geht der jährlich vom Kölner Maklerhaus erstellte Immobilienmarktbericht wieder auf alle Preise und sämtliche Typen von Wohnimmobilien in allen Lagen aller zehn Städte des Landkreises ein. In diesem Jahr befasst sich KAMPMEYER besonders intensiv mit dem Einfluss regionaler und weltweiter Ereignisse auf das Geschehen an den Wohnungsmärkten. Vom Strukturwandel des Rheinischen Braunkohlereviers, über die Unwetterkatastrophe im Sommer 2021 und die zunehmende Suburbanisierung bis hin zur Corona-Krise und dem Krieg in der Ukraine. All das schlage sich, so Roland Kampmeyer, im Geschehen an den Wohnungsmärkten des Rhein-Erft-Kreises nieder. 

„Zum Beispiel im Umgang mit Energieträgern und Baustoffen, in den Auswirkungen zunehmenden Home-Office-Arbeit oder in der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen.“

Der Immobilienmarktbericht Rhein-Erft-Kreis von KAMPMEYER Immobilien betrachtet und analysiert alle zehn Kreisstädte sowohl einzeln als auch in ihrer Gesamtheit.

Aachener Tor (Bergheim)

Mietpreise für Bestandswohnungen und im Neubau

Im Durchschnitt wurden für Neuvertragsmieten von Bestandswohnungen im Rhein-Erft-Kreis 8,60 Euro pro Quadratmeter und Monat erhoben. Dies entspricht einer Veränderung von 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bei Neubauwohnungen liegt die Miete im Kreis bei durchschnittlich 9,80 Euro, dies kommt einer Steigung von 5,45 Prozent gleich. Der Größe des Kreises und der unterschiedlichen Entwicklung der Kreisstädte in den vergangenen Jahren geschuldet, gibt die Betrachtung der Mietpreise auf Stadtebene ein detaillierteres Bild ab: Die im Osten des Landkreises beheimateten Städte Pulheim, Frechen, Hürth, Brühl und Wesseling verzeichnen insgesamt eine leicht unter dem Durchschnitt liegende Veränderung von 3,4 Prozent. In diesen Städten ist das Mietpreisniveau mit 9,52 Euro im Bestand allerdings mehr als 90 Cent höher als im Durchschnitt des ganzen Kreises und sogar 1,85 Euro höher als in den westlichen Städten Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Kerpen und Erftstadt. Der Anstieg von 3,52 Prozent im Westen lässt dabei erkennen, dass die flächendeckende Suburbanisierung des Ballungsraums und der anhaltende Wohnungsmangel in den großen Metropolstädten als Treiber der Zuwanderung, zu deutlicheren Preisaufschlägen im gesamten Landkreis führen. 

Preise von Eigentumswohnungen im Bestand

Der Anstieg der durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen fällt deutlicher aus als der Anstieg der Durchschnittspreise für Bestandshäuser. Während der Anstieg bei Bestandshäusern zwischen 5,7 Prozent in Brühl und 7,7 Prozent in Kerpen und Bedburg beträgt, reicht er bei Bestandswohnungen von 6,3 Prozent in Elsdorf bis 9,4 Prozent in Erftstadt. In Bergheim ist mit 1.595 Euro der durchschnittliche Quadratmeterpreis am geringsten. In Elsdorf und in Bedburg liegt er mit 1.730 Euro und 1.920 Euro ebenfalls unter 2.000 Euro. In Kerpen befindet er sich mit 2.045 Euro leicht darüber. In Erftstadt erreicht der durchschnittliche Kaufpreis mit 2.320 Euro für Wohnungen im Jahr 2021 annähernd die Höhe der Wesselinger Preise von 2.345 Euro. 

„Weil der absolute Anstieg der Preise aufgrund ihres höheren Niveaus im Osten größer ist als im Westen, wird die Entwicklung in Erftstadt, wo das durchschnittliche Niveau von Wesseling beinahe erreicht ist, weiter zu den Ausnahmen zählen.“ 

In Pulheim ist der Durchschnittspreis mit 2.820 Euro um fast 500 Euro höher als in Wesseling.

In Brühl (2.960 Euro), Frechen (3.160 Euro) und Hürth (3.240 Euro) ist der Durchschnitt noch ein Stück höher. Weil der Anstieg der Bestandsmieten geringer ausfällt als der Anstieg der durchschnittlichen Bestandspreise, der von 6,3 Prozent bis 9,4 Prozent reicht, sinken die Renditen, die sich aus dem Verhältnis der Jahresnettomieten zu den Kaufpreisen ergeben.

Preise von Eigentumswohnungen im Neubau

Im Neubau entwickeln sich auch die Preise für Wohnungen der einzelnen Städte deutlich unterschiedlicher als im Bestand. Der Anstieg reicht von 5,2 Prozent in Brühl bis 18,4 Prozent in Bergheim. Die geringere Belastbarkeit der Aussagen über durchschnittliche Neubaupreise von Wohnungen und deren Entwicklung liegt wie bei Einfamilienhäusern am geringeren Marktvolumen des Neubaus. In Bedburg ist der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen mit 3.415 Euro am geringsten. In Kerpen (3.936 Euro) und Erftstadt (3.958 Euro) wird er laut Marktbericht schon im kommenden Jahr über 4.000 Euro betragen. In Bergheim war der Anstieg im Jahr 2021 mit 648 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 4.173 Euro am stärksten. In Brühl (4.316 Euro), Wesseling (4.426 Euro) und Frechen (4.529 Euro) sind die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen geringer als in den beiden anderen an Köln angrenzenden Städten Hürth und Pulheim mit 4.874 Euro und 5.040 Euro. 

Einfamilienhäuser im Bestand

Eins der Merkmale, die das Wohnen im Rhein-Erft-Kreis vom Wohnen in den Metropolstädten der Region wesentlich unterscheidet, ist die Einfamilienhausdichte. Im Rhein-Erft-Kreis stehen 119.025 Wohnungen in Wohngebäuden mit ein oder zwei Wohnungen 98.665 Wohnungen in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen gegenüber. Der Anteil der Einfamilienhäuser am gesamten Immobilienbestand des Rhein-Erft-Kreises ist demnach deutlich höher als der Anteil, der in den benachbarten Großstädten vertreten ist. Der höhere Anteil führt zu einer größeren Familienfreundlichkeit vieler Wohnlagen des Rhein-Erft-Kreises, die insbesondere im Westen des Landkreises Raum für familienorientiertes Wohnen bieten. Aus dem Immobilienmarktbericht von KAMPMEYER gehen auch die Lage- und Preisstrukturen hervor. Sie zeigen, dass das Niveau der Durchschnittspreise für Häuser in den vier an den Kreis Düren angrenzenden Städten und in der im Norden an den Rhein-Kreis-Neuss angrenzenden Stadt Bergheim nach wie vor niedriger ist als in den fünf östlichen, an Köln angrenzenden Städten. Das niedrigere Preisniveau führt zu einer erhöhten Nachfrage, die sich wiederum in einem prozentual höheren Preisanstieg niederschlagen. In den vier an den Kreis Düren angrenzenden Städten beträgt der Anstieg 7 Prozent oder mehr. Im Jahr 2021 ist der Durchschnittspreis in Elsdorf mit 310.000 Euro am niedrigsten. Bedburg (355.000 Euro) und Bergheim (364.500 Euro) befinden sich ebenfalls im unteren Bereich der Preisskala. In Erftstadt (380.000 Euro) und Kerpen (388.500 Euro) könnte laut Marktbericht bald das in Wesseling übliche Preisniveau erreicht werden. In Wesseling und Brühl beträgt der Durchschnittspreis im Jahr 2021 mit 406.500 Euro und 450.000 Euro unter einer halben Million Euro, in Pulheim (508.500 Euro) und Hürth (510.500 Euro) bereits darüber. Frechen (522.500 Euro) nimmt den ersten Platz auf der Liste der Durchschnittspreise ein. Die Entwicklungen der östlichen Städte des Landkreises entsprechen einem Anstieg von 5,7 Prozent in Brühl bis 6,6 Prozent in Wesseling und Hürth. Sie liegen damit deutlich unter dem prozentualen Anstieg, der in den westlichen Städten vorherrscht.

Häuser im Neubau

Wegen geringerer Unterschiede in der Grundstücksgröße oder der Bauweise und eindeutigen Informationen zur Wohnfläche weist der Marktbericht die Preise für Neubauhäuser anders aus als für Bestandshäuser pro Quadratmeter Wohnfläche. Das Preisgefälle zwischen Ost und West zeichnet sich auch bei Neubauhäusern ab. Zwischen Neubauhäusern in Kerpen und Hürth besteht ein Preisunterschied von rund 60 Prozent. Hürth, Frechen und Pulheim führen die Preisliste mit rund 4.800 Euro mit deutlichem Abstand an. Während der Quadratmeterpreis für Neubauhäuser in Brühl (4.273 Euro) auch über 4.000 Euro beträgt, liegt er in Wesseling (3.725 Euro) wie in vier der fünf westlichen Städte des Landkreises unter 4.000 Euro. In Bergheim ist der höchste Preis der fünf westlichen Städte mit 3.580 Euro zu verzeichnen. Die Durchschnittspreise für Neubauhäuser in Erftstadt (3.423 Euro) und Elsdorf (3.403 Euro) liegen sehr nah beieinander. In Bedburg (3.196) ist ihr Preis deutlich geringer und in Kerpen liegt er nur leicht über 3.000 Euro. Roland Kampmeyer bringt die Ursachen der größeren Preisdifferenzen im Neubau auf den Punkt: 

„Das Niveau der Einfamilienhauspreise wird von der Lage und der Größe des Grundstücks, vom Zustand der Gebäude, die sich auf ihm befinden und von vielen weiteren Objektmerkmalen beeinflusst. Die mit all diesen Unterschieden verbundenen Preisdifferenzen, die besonders bei Bestandshäusern erheblich sein können, werden durch das größere Marktvolumen im Bestand stärker relativiert als im Neubau. Deshalb sind die Differenzen zwischen den durchschnittlichen Bestandspreisen trotz des uneinheitlicheren Angebots kleiner. Es gilt das Gesetz der großen Zahlen. Im Neubau hängt das Preisniveau stark von den jeweiligen Verkaufsfällen ab. Die unterscheiden sich von Jahr zu Jahr teilweise erheblich voneinander. Wegen des geringen Angebots können diese Unterschiede eine große Wirkung auf den Durchschnittspreis entfalten.“

Bei Neubauhäusern fällt auch der Preisanstieg im Jahr 2021 höchst unterschiedlich aus. Er liegt zwischen 5 Prozent in Kerpen und über 22 Prozent in Bergheim. Wegen größerer Unterschiede in den Neubaukonzepten und in der Preisentwicklung kann sich die Rangfolge der Städte bei Neubauhäusern von einem Jahr zum anderen stärker verändern als bei Bestandshäusern. Kampmeyer zeigt auch die Parallelen beider Märkte auf: 

„Bei allen Schwankungen und Unterschieden wird auch in der Neubaupreisstruktur ein West-Ost-Gefälle deutlich und der Trend geht schon wegen steigender Materialpreise in beiden Segmenten ausnahmslos nach oben.“ 

Wegen des geringen Angebots haben Prognosen zur Entwicklung von durchschnittlichen Neubaupreisen und -mieten laut Kampmeyer einen spekulativen Charakter. „Zukünftige Neubaupreise zu bestimmen, erfordert die konkrete Auseinandersetzung mit einzelnen Neubauprojekten und Quartiersentwicklungen.“ Wegen der Unterschiede von Lage und Bebauung auf Stadtgebietsebene, so der Geschäftsführer von KAMPMEYER, sei eine zuverlässige Aussage über die zukünftige Entwicklung der Neubaupreise nur in Bezug auf einzelne Quartiere möglich.

Wohnungsmärkte im Überblick

Mit dem hohen Anteil an Einfamilienhäusern von über 50 Prozent am gesamten Wohnungsbestand stellt der Immobilienmarktbericht Rhein-Erft-Kreis 2022 von KAMPMEYER ein Bebauungsmerkmal heraus, dass den Rhein-Erft-Kreis ins Interesse vieler Familien rückt. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser betragen zwischen 310.000 Euro in Elsdorf und 522.500 Euro in Frechen. Die Kaufpreise für Wohnungen betragen zwischen 1.595 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Bergheim und 3.240 Euro in Hürth. Der höchste Durchschnittspreis für Häuser ist fast 1,7-mal höher als der niedrigste. Der höchste Durchschnittspreis für Wohnungen beträgt mehr als das Doppelte des niedrigsten. Die höchste Miete von 9,95 Euro in Hürth ist rund 1,4-mal höher als die niedrigste Durchschnittsmiete von 6,95 Euro in Elsdorf. Aus den Marktdaten des Berichts geht auch hervor, dass die Differenz der Preise für Wohnimmobilien in den an Köln angrenzenden Städten zu den Preisen in den westlichen Städten des Rhein-Erft-Kreises größer wird. Obwohl der prozentuale Preisanstieg im Westen höher ist als im Osten, fällt der absolute Preisanstieg wegen des geringeren Preisniveaus im Westen niedriger aus als im Osten. 

„In Städten wie Frechen oder Hürth erinnern die Kaufpreise und Mieten an Kölner Verhältnisse und der Nachfragedruck fühlt sich dort schon seit Jahren ähnlich an wie in Köln. Wohnen ist unbedingt noch weiter in die Fläche zu denken“

schließt Roland Kampmeyer aus den Marktbeobachtungen. „Mit dem Stadtentwicklungspotenzial zwischen Eifel und Köln hat der Rhein-Erft-Kreis ein Ass in der Hand, mit dem sich auch in den westlichen Städten trumpfen lässt. Jetzt ist es an der Zeit, diese Karte auszuspielen.“

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