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Marktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2021 veröffentlicht

Lesedauer: 8 Minuten
10. Januar 2022

Der Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2021 ist kostenlos verfügbar und kann hier abgerufen werden

ZUM MARKTBERICHT

Die Wohnungsmarktregion Bonn erlebt gerade einen strukturellen Wandel. Weil der Wunsch nach einem Leben außerhalb der Stadtgrenzen wächst und die Idee, ein paar Tage vom Zuhause im Grünen aus zu arbeiten, zunehmend mehr Freunde gewinnt, vollziehen sich in den vielfältigen Wohnwelten des Landkreises faszinierende Umbrüche. Die Verlagerung des Wohnungsbedarfs verleiht der suburbanen Wohnlagendynamik einen außergewöhnlichen Schub. Der Druck auf die Bonner Wohnungsmärkte steigt trotzdem weiter an.

„Lebensunterhalt bezahlbarer, Umwelt gesünder, soziale Strukturen übersichtlicher, Pandemie erträglicher“, so begründet der Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis die wachsende Nachfrage im Bonner Umland. Dadurch, dass das Leben jenseits der Stadtgrenzen immer häufiger vorgezogen wird, steigen die Preise im Rhein-Sieg-Kreis auch und besonders im Jahr 2021 weiter an. Eine Nachfrage, die von der Pandemie anfangs etwas gebremst wurde, die sich jetzt allerdings „mit enormer Wucht“ fortsetze, berichtet Roland Kampmeyer von KAMPMEYER Immobilien. Trotz der deutlichen Verlagerung ins Umland bleibe die Dynamik der Bundesstadt unbeeinflusst und der Bonner Megatrend steigender Wohnungspreise ungebrochen. „Über die höhere Markt- und Wohnlagendynamik in der gesamten Region hinaus“, so der Chef des Maklerhauses, „verändern sich auch die Anforderungen an Grundrisse und Wohnfläche wegen der wachsenden Bedeutung von Digitalisierung und Homeoffice überall grundlegender und schneller als erwartet.“

Wohnungsbestand

Ein Anstieg von durchschnittlichen Bestandspreisen ist der zuverlässigste Indikator für zunehmende Wohnungsknappheit. Während sich die durchschnittlichen Bestandsmieten im Rhein-Sieg-Kreis zwischen 2019 und 2021 mit 1,1 Prozent tendenziell seitwärts bewegt haben, sind die Kaufpreise mehr oder weniger stark gestiegen. Die Durchschnittspreise für Bestandshäuser haben sich mit einem Anstieg von 3,8 Prozent pro Jahr weniger dynamisch gezeigt als erwartet. KAMPMEYER hat die Kaufpreisprognosen des Marktberichts an die neuen Entwicklungen der Einfamilienhausmärkte im Rhein-Sieg-Kreis angepasst. „Die Verlagerung der Nachfrage von den Zentren in die ländlichen Räume der Region ist seit Längerem eindeutig erkennbar. Wegen der extremen Heterogenität der Wohnlagen und Märkte unterliegen die Durchschnittsangaben zur Entwicklung der Kaufpreise für Einfamilienhäuser besonders vielen Unwägbarkeiten. Deshalb ist die genaue Beobachtung der Preise für Einfamilienhäuser in der Region besonders spannend. Je nachdem auf welche Teilräume des Landkreises der Blick gerichtet wird, werden entscheidende Unterschiede in den Marktgegebenheiten erkennbar. Deshalb ist es sinnvoll, den Verkauf an Wohn- und Marktlage anzupassen.“ Dass sich die Bestandspreise für Eigentumswohnungen vorhersehbarer und mit einem jährlichen Anstieg von fast 11 Prozent deutlich dynamischer entwickeln, erkläre sich durch zentralere Wohnlagen. Die städtisch geprägten Strukturen wiesen eine einheitlichere Dynamik auf, so der Geschäftsführer des Maklerhauses, und durch die Konzentration der Nachfrage sei die Knappheit ausgeprägter. „Das ist in den Ballungsräumen des Rhein-Sieg-Kreises besonders deutlich zu beobachten“, fügt Kampmeyer hinzu.

 

Im Jahr 2020, dem ersten Corona-Jahr, ist die durchschnittliche Bestandsmiete im Rhein-Sieg-Kreis um 14 Cent auf 7,86 Euro gesunken. Die Lockerungen der Mieterschutzbestimmungen, die in Bonn und in Teilen des Rhein-Sieg-Kreises am 01.07.2020 in Kraft getreten ist, wirken sich, wenn überhaupt, regional unterschiedlich aus. Im Jahr 2021 wurde im Rhein-Sieg-Kreis durch einen Anstieg von 32 Cent oder 4,1 Prozent auf 8,18 Euro der bisher höchste Wert erreicht. Der Bonner Durchschnitt ist weniger deutlich um 18 Cent oder 1,7 Prozent auf 10,52 Euro gestiegen. Die Differenz zur durchschnittlichen Bonner Bestandsmiete ist auf 2,34 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gesunken. Kampmeyer geht davon aus, dass in der Bundesstadt für die nächsten beiden Jahre mit einem mindestens doppelt so hohen Anstieg von jährlich 3,4 Prozent auf 11,25 Euro im Jahr 2023 zu rechnen ist. Die Miete für Bestandswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis wird laut Marktbericht im Jahr 2022 voraussichtlich um 2,4 Prozent von 8,18 Euro auf 8,38 Euro und im Jahr 2023 um 2,3 Prozent auf 8,57 Euro steigen. Die Differenz zu den Bonner Mieten von 11,25 Euro wird bis 2023 wieder deutlich auf 2,68 Euro anwachsen. Für Mieter, die eine größere Wohnung benötigen, schneidet der Rhein-Sieg-Kreis im Kostenvergleich mit der Bundesstadt demnach zukünftig noch besser ab.

 

Der Bestandspreis von Eigentumswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis ist im Jahr 2020 um 100 Euro oder 4,7 Prozent auf 2.238 Euro gestiegen. Obwohl das Marktgeschehen von einer gewissen Verunsicherung beeinträchtigt war, haben sich die Preise, wenn auch weniger dynamisch wie erwartet, positiv entwickelt. Im Jahr 2021 werden die Erwartungen durch einen Anstieg von 17,2 Prozent auf 2.624 Euro deutlich übertroffen. Bis 2023 wird der Durchschnittspreis mit einem Anstieg von jährlich rund 5,8 Prozent mit 2.936 Euro fast die 3.000-Euro-Marke erreichen. Der Bonner Durchschnitt, der im Jahr 2021 3.161 Euro beträgt, wird in den beiden nächsten Jahre mit jährlich 8,7 Prozent deutlich stärker anziehen. Er wird im Jahr 2023 mit 3.736 Euro genau 800 Euro höher sein als der Durchschnitt im Rhein-Sieg-Kreis. Im Jahr 2021 beträgt die Differenz zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen 537 Euro.

 

Nachdem die Preise für Bestandshäuser im Jahr 2020 stabil geblieben sind, haben sie im Jahr 2021 um 197 Euro oder 7,7 Prozent zugelegt. Der Durchschnittspreis beträgt in diesem Jahr 2.766 Euro und wird bis 2023 durch einen jährlichen Anstieg um voraussichtlich 4,4 Prozent auf 3.016 Euro die 3.000-Euro-Marke überschreiten. Der hohe Nachfragedruck im Segment Eigentumswohnungen stiegt noch schneller als der im Segment Einfamilienhäuser. Die Differenz zwischen Bestandshäusern und Bestandswohnungen wird von 431 Euro im Jahr 2019, 142 Euro im Jahr 2021 auf 80 Euro im Jahr 2023 sinken.

Wohnungsbau

Der Immobilienmarktbericht stellt mehr als 24 Neubauquartiere vor, die ein Volumen von über 1.000 Wohnungen umfassen. Aus dem Bericht geht auch hervor, dass im Rhein-Sieg-Kreis 276.760 Wohnungen existieren. Obwohl im Jahr 2020 mit 1.802 Fertigstellungen viel Wohnraum geschaffen wurde, ist die Wohnungsknappheit gewachsen. Kampmeyer fasst die wichtigsten Entwicklungen so zusammen: „Der Bestand ist 2020 um 0,7 Prozent gewachsen. Damit wurde überdurchschnittlich viel zum Wohnungsangebot beigetragen. Dass das noch nicht reicht, wird durch die steigenden Preise deutlich. Sie beruhen auf der aktuellen Nachfrage, die auf hohem Niveau wächst. Die Bevölkerung ist gleichzeitig mit einem minimalen Minus von 0,07 Prozent um 400 Einwohner gesunken. Der scheinbare Widerspruch wird durch die Bedeutung der suburbanen Ballungsräume und der an Bonn oder Köln angrenzenden Wohnlagen aufgehoben. Die Kreisstadt Siegburg wächst beispielsweise schon seit 2011 um jährlich 0,8 Prozent. Dort ist viel mehr möglich. Die Wohnungsknappheit entwickelt sich als immer stärkere Wachstumsbremse und die Konzentration des Wohnungsbaus auf die Ballungsräume und kurze Wege in die Städte Bonn oder Köln sind für weiteres Bevölkerungswachstum entscheidend.“ Verdichtung und Mobilität seien die Kernpunkte der Standortentwicklung. Als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort biete der Rhein-Sieg-Kreis einzigartige Chancen, demografische, soziale und ökologische Aspekte wirkungsvoll miteinander zu verbinden. „In den Subzentren des Rhein-Sieg-Kreises ist mehr Wohnungsbau zu erwarten und zu begrüßen. Mit dem Pallottiner Areal wird ein Schlüsselquartier in Rheinbach entstehen. Durch Projektentwicklungen, die optimal zu den bestehenden Strukturen der vielfältigen Wohnlagen passen, erhält der Rhein-Sieg-Kreis wichtige Impulse.“ Wegen des geringen Neubauvolumens verzerren Ausreißer auch auf längere Zeiträume bezogene Kennziffern und erschweren die Analyse von Preisstrukturen und ihrer Entwicklung. Im Immobilienmarktbericht werden die Marktdaten von auffälligen Abweichungen bereinigt, um belastbare Aussagen und Prognosen zu erzielen.

 

Die durchschnittliche Neubaumiete hat sich im Rhein-Sieg-Kreis zwischen 2019 und 2021 mit 1,8 Prozent um 0,7 Prozentpunkte stärker entwickelt als die Bestandsmieten. Sie ist genauso stark gestiegen wie der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen in der Bundesstadt. Die Neubaupreise für Einfamilienhäuser sind mit 4,8 Prozent pro Jahr um einen Prozentpunkt mehr gestiegen als die Bestandspreise. Große Unterschiede weist der Marktbericht bei den Eigentumswohnungen aus: Die Kaufpreise für Neubauwohnungen im Rhein-Sieg-Kreis haben im selben Zeitraum mit 5,9 Prozent pro Jahr etwa halb so viel zugelegt wie die Kaufpreise für Bestandswohnungen. Im Prognoseteil geht der Marktbericht von KAMPMEYER Immobilien auch auf die Entwicklung der Neubaupreise in den beiden nächsten Jahren ein. „Die überwältigende Vielfalt des Rhein-Sieg-Kreises und die Einzigartigkeit der Neubauquartiere lassen belastbare Prognosen kaum zu. Einen deutlichen Aufwärtstrend werden wir allerdings für alle Angebotssegmente und auf allen Teilmärkten erleben“, sagt Kampmeyer voraus. „Alles spricht dafür, dass Wohnungsbestand und Wohnungsbau einen einzigartigen Aufbruch in eine neue Zukunft erleben – eine Herausforderung, durch die der gesamte Rhein-Sieg-Kreis und seine Bedeutung in der Region so oder so verändert werden.“

Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2021

Der Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2021 ist kostenlos verfügbar
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