Gemeinnützigkeit und Wohnungswirtschaft

Jens Bräutigam (JB) ist seit 2011 Geschäftsführer der 1921 gegründeten Wohnbau GmbH, deren alleinige Eigentümerin die gemeinnützige Stiftung Wohnhilfe ist. Im Interview mit Roland Kampmeyer (RK) von KAMPMEYER Immobilien geht Bräutigam auf die im besten Sinne durch Nachhaltigkeit geprägte Unternehmenspolitik ein, zu der sich die vor über 100 Jahren gegründete Wohnbau selbst verpflichtet hat. Die Unternehmen der beiden Gesprächspartner überwinden immer wieder zahlreiche wirtschaftliche und politische Hürden. Auch angesichts der unterbrochenen Lieferketten, der Materialengpässe, der stark steigenden Energiepreise, der hohen Teuerungsraten und des Fachkräftemangels verfolgen beide Unternehmen einen langfristigen Kurs.

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RK: Aus ihrem Konzern-Geschäftsbericht für das Jahr 2021 geht hervor, dass die Wohnbau in Düsseldorf, München und Kiel insgesamt 194 neue Wohnungen gebaut hat. Im selben Jahr hat sie mit dem Kauf von 51 Bestandswohnungen in Bonn-Beuel ihr Portfolio erweitert. Hat sie ihren Wachstumskurs auch im Jahr 2022 fortgesetzt?

JB: Ja, unsere Portfoliostrategie basiert auf kontinuierlichem Wachstum, aber ohne Anlagedruck. Der Bestand umfasst jetzt 19.815 Wohneinheiten an 33 Standorten in Deutschland. Innerhalb der letzten 10 Jahre hat sich, trotz vereinzelter Standortbereinigungen, unsere Bilanzsumme verdoppelt. Der Zugang basiert auf Zukäufe von Wohnungsbeständen und eigenen Fertigstellungen von Neubauprojekten. Dabei sind wir ausschließlich in unseren Kernregionen München, Stuttgart, Köln, Bonn, Düsseldorf, Hamburg und Berlin gewachsen und haben ca. 1,4 Mrd. € investiert.

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RK: In diesen, in vielerlei Hinsicht herausfordernden Zeiten, in denen das Thema Wohnungsknappheit bereits ein wenig in den Hintergrund geraten war und das Versprechen von Bundesbauministerin Geywitz und Bundesklimaschutzminister Habeck, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, als „Absturz mit Ansage“ bezeichnet wurde, stehen viele Wohnungsunternehmen wachsenden Anforderungen gegenüber. Wie stellt sich die Lage der Wohnungswirtschaft aus ihrer Sicht dar?

JB: Als Unternehmen mit rund 250 Mitarbeitern und über 20.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten arbeiten wir kontinuierlich an der Effizienz unserer Prozess- und Managementinnovationen. Wir waren schon, bevor der Begriff Digitalisierung in aller Munde war, gezwungen unsere Prozesse digital abzubilden. Nur so war es möglich, an allen Standorten in Deutschland die gleiche Qualitätsanforderung durchzusetzen und eine zentrale Steuerung sicherzustellen. Der von Ihnen angesprochenen Wohnungsknappheit entgegenzuwirken, ist ein zentraler Teil unserer unternehmerischen Bestrebungen und da helfen keine Diskussionen zu Enteignung oder Mietendeckel, sondern nur der Neubau von Wohnungen. Wir sehen es grundsätzlich als gesellschaftliche Aufgabe eines Wohnungsunternehmens, Wohnungen zu bauen und das insbesondere im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Natürlich ist das heute anspruchsvoller als in der früheren Niedrigzinsphase. Heute kann man sehen, welche Unternehmen tatsächlich weitgehend frei vom Kapitalmarkt unternehmerisch und antizyklisch agieren können. Im Übrigen ist das eine der Fähigkeiten der Wohnbau, die von unseren langjährigen Partnern besonders geschätzt wird. 

RK: Unter den von den Folgen der Pandemie und des Kriegs weniger stark betroffenen Bestandshaltern beweist die Wohnbau eine besonders hohe Krisenresistenz. Woran liegt es, dass sie scheinbar nichts von ihrem Erfolgskurs abbringen kann?

JB: Es gehört zur Strategie der Wohnbau, von demografischen und konjunkturellen Schwankungen unabhängig zu handeln. In ihrer über 100-jährigen Unternehmensgeschichte hat sie dadurch eine gewisse Krisenfestigkeit erreicht. Wohnungsunternehmen wie die Wohnbau leiden, wie sie richtig sagen, weniger unter den widrigen Umständen als Unternehmen in anderen Wirtschaftszweigen. Wir sind stabil und langfristig finanziert. Unsere Bestände liegen in den begehrtesten Lagen in Deutschland. Die geringe Gewerbequote von etwas über einem Prozent ist dabei sicher ein Aspekt. Es gibt mit einer Quote von 0,6 % so gut wie keinen Leerstand im Wohnungsbestand und aus der Vermietung ergab sich bisher kein relevanter Anstieg offener Forderungen. Aber natürlich beschäftigt uns auch, wie in den verwandten Branchen, dem Baugewerbe, der Fachkräftemangel. Im Immobilienmarktbericht Köln 2022 weist KAMPMEYER ja selbst darauf hin, dass sich der Wohnungsbau zunehmend zum Sorgenkind entwickelt. 

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RK: Kauf und Neubau, Entwicklung des Bestandsportfolios und Verwaltung sind einige der sehr unterschiedlichen Tätigkeitsfelder, die es in der Wohnbau zu organisieren gilt. Wie haben sich die Veränderungen technischer und sozialer Strukturen auf Strategie und Organisation der Wohnbau ausgewirkt?

JB: Unser Geschäft ist nicht geeignet für kurzfristige unternehmerische Ansätze. Unser Erfolg ist vielmehr das Ergebnis von permanenten Optimierungsprozessen in allen Unternehmensbereichen. Dazu gehört ein aktives Portfoliomanagement. So konnten wir zum Beispiel in den letzten 15 Jahren unsere Bestandsverteilung in Deutschland von 70 auf nunmehr 33 Standorte reduzieren. Das führt zu enormen Synergien. Aber natürlich ist die Entwicklung unserer Wohnungsbestände als wesentliches Vermögen unserer gemeinnützigen Eigentümerin, der Stiftung Wohnhilfe, im Fokus. Das trifft auf die zeitgemäße Anpassung der Ausstattung der Wohnungen genauso zu, wie auf die energetische Ertüchtigung bis hin zur Dekarbonisierung der Energieversorgung. Nachverdichtungen in den Quartieren führen in der Regel ebenfalls zur Aufwertung der Quartiere in Gänze.  

RK: Was mich als Immobilienmakler auf die Frage nach den Vermietungsprozessen bringt: Wie stimmen sie die Vermietung auf die Kapazität der Wohnbau und die Anforderungen ihres Portfolios ab?

JB: Die Fluktuation im Rahmen des üblichen Umzugsverhalten regeln unsere eigenen Mitarbeiter vor Ort in den dezentral organisierten Geschäftsstellen. Für den hohen Aufwand der Erstvermietung in neuen Wohnquartieren haben wir zum Beispiel hier im Rheinland KAMPMEYER Immobilien als ein starkes Partnerunternehmen gewonnen. Um die bestmögliche Performance unter Einhaltung aller Vorgaben zu erreichen, ist es erforderlich, die Reihenfolge aller Schritte genau einzuhalten, einen maximalen Grad der Automatisierung zu erreichen und im Neubau Dienstleister mit ausreichender Kapazität für uns zu gewinnen, die hohe Kompetenz in der Vermietung geförderter, preisgedämpfter und freifinanzierter Wohnungen beweisen. In den vorgenannten Mietsegmenten treten dabei stark abweichende Anforderungen an den Vermietungsprozess auf. Dazu kommt, dass man die Rollenverteilung zwischen Makler und Eigentümer klar definieren muss und Zielkonflikte durch entsprechende Vergütungsstrukturen auszuschließen hat. Durch die Manpower und die exzellente Performance, die das Team KAMPMEYER bietet, gelingt uns auch im Neubau ein hervorragender Vermietungserfolg. Die Vermietung der Neubauquartiere VIERZIG549 zur Miete und Wohnen Am Seestern in Düsseldorf sind dabei gute Beispiele.

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RK: Auf Umbrüche richtig zu reagieren und aus ihnen zu lernen, gehört einfach zum Unternehmertum dazu. Im Maklergeschäft hatten wir auf das Mitte 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip in der Vermietung zu reagieren. Es hatte den Umsatz von vielen Immobilienmaklern reduziert. Unser Team hatte sich schon im Vorfeld zum Beispiel durch entsprechende Honorarmodelle auf das neue und im Übrigen längst überfällige Gesetz vorbereitet und konsequent darauf eingestellt. Außer für unsere Auftraggeber auch für uns selbst ein echter Zugewinn. Bei der heutigen Geschwindigkeit der Veränderung von wesentlichen Rahmenbedingungen versuchen wir möglichst weit vorauszudenken. Welche Bedeutung hat Change-Management für die Geschäftsbereiche der Wohnbau in den vergangenen Jahren erhalten?

JB: Corona hat für die Wohnungswirtschaft vieles verändert und wir können stolz darauf sein, wie wir die Situation gemeistert haben. Trotz aller Beschränkungen haben unsere Mieter in den Lockdown-Phasen einen konstanten Service erlebt. Jetzt, nach dem coronabedingten Digitalisierungsschub, kehren wir nicht einfach zur Normalität zurück, sondern motivieren Mieter, Geschäftspartner und Mitarbeiter dazu, die digitalen Wege weiterzugehen. Gemeinsam beschleunigen wir weiterhin den Trend, Bewerbungen um freie Wohnungen und das komplette Mietverhältnis mobil und bequem vom Smartphone oder Tablet aus zu organisieren. Ganz konkret hat sich aber auch der Anspruch an Wohnungen verändert. Durch die Einführung von relevanten Homeoffice-Regelungen sind zum Beispiel Wohnungen mit einem kleineren Zimmer, mit vielleicht nur 10 Quadratmetern, sehr gefragt.

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RK: Dann stehen Wandel und Kontinuität sozusagen miteinander im Einklang. Erfolgreiches Unternehmertum ähnelt manchmal einem Langstreckenlauf. Die Wohnbau geht darüber hinaus mit der Stiftung Wohnhilfe eine Extrameile des sozialen Engagements.

JB: Mit der Formulierung „Langstreckenlauf“ haben Sie recht. Die Extrameile trifft nicht zu. Im Gegenteil: Die Wohnbau ist Eigentum der Stiftung Wohnhilfe. Die Stiftung nutzt die Erträge der Wohnbau-Gruppe für gemeinnützige und mildtätige Zwecke. Stiftungszweck ist die Förderung von Jugend- und Altenhilfe und die Unterstützung hilfsbedürftiger Personen. Er wird insbesondere durch die Bereitstellung und die Unterhaltung von Wohnungen, Heimen, Unterkünften, Einrichtungen oder ähnlichen Anlagen verwirklicht. Dazu gehört auch deren Ausstattung und die finanzielle Unterstützung für notwendige stationäre oder ambulante Behandlungen und Maßnahmen. Es ist also nichts im Sinne einer Extra-Leistung, sondern vielmehr der eigentliche Sinn unserer Aktivitäten.