Der Immobilienkauf – Was sie als Käufer wissen müssen [Teil I]

Unsere Immobilienexperten beantworten Ihre Fragen zum Thema Immobilienkauf, auf was Sie achten müssen und wie Sie ein Immobilienmakler unterstützt.

1) Wie schätze ich meine Finanzlage als Käufer richtig ein? 

Meine Vorgehensweise, die ich jedem möglichen Käufer anrate ist, sich einen ersten Überblick über seine Lebenssituation zu verschaffen. Wenn ich davon ausgehe, dass der Kunden eine Immobilie zur Eigennutzung sucht, dann stellen sich die Fragen: Wie ist meine Lebenssituation jetzt? Wie viele Personen wollen dort einziehen? Wo arbeite ich? Wie sieht mein Plan für die nächsten fünf Jahre aus? Ziehe ich mit meinem Partner ein? Wie groß ist der Raumbedarf? Wie viel Eigenkapital habe ich überhaupt? Wie viel meines Eigenkapitals möchte ich einsetzen? Daraus resultiert, was der Kunde braucht: ein Haus, eine Wohnung, Lage, Größe und Preis. Einen Teil der Reserven brauche der Käufer vielleicht noch für die Sanierung. Wenn ich für mich als Käufer geklärt habe, was ich brauche und was ich habe, dann mache ich den Termin bei der Bank, noch besser bei einem Immobilienfinanzierer wie Hüttig & Rompf. Und dann weiß ich, in welchem Rahmen ich suchen kann. Das ist auch die Grundlage für einen Immobilienmakler, um gezielt Objekte zu suchen und vorzuschlagen.

2) Verkaufe ich erst meine aktuelle Immobilie oder suche ich erst eine neue? 

Ich würde immer empfehlen, wenn ich schon eine Immobilie besitze und über den Kauf einer neuen Immobilie nachdenke, dass ich mir erst eine Preiseinschätzung einhole. Das kann ich beim Makler tun. Der Makler kann diese Immobilie bewerten und das gibt dem Interessenten den Blick auf seine finanziellen Möglichkeiten. Ein anderer Blick muss immer sein, ob die aktuelle Immobilie, die ich schon habe, als Kapitalanlage dienen kann. Nicht jede Immobilie eignet sich für eine Kapitalanlage. Also für die Entscheidung gilt: Wie viel Wert hat die Immobilie, die ich besitze? Wie sind die Bedingungen, habe ich die Immobilie schon bezahlt? Habe ich noch Verpflichtungen? Und wenn ich diese Immobilie aus wirtschaftlicher Sicht behalten kann, ob sie sich als Kapitalanlage eignet.

3) Warum mit einem lokalen Spezialisten zusammenarbeiten? 

Zum einen aus fachlicher Sicht: Der Immobilienmakler hat den besten Blick auf den Markt. Wenn er die Bedürfnisse seines Kunden kennt, kann er dem Kunden auch bei geringem Angebot eine Option bieten, weil er aufgrund seiner Erfahrungen dem Kunden Alternativen bieten kann.

Ein Immobilienmakler ist zudem ein neutraler Kommunikator zwischen den Vertragsparteien. Geht es um eine Preisverhandlung, ist ein Makler aufgrund der Tatsache, dass er neutral und nicht emotional gebunden ist, der bessere Moderator und bessere Verhandlungspartner. Der Immobilienmakler achtet auf einen korrekten Ablauf der Kaufvertragsabwicklung. Er sorgt dafür, dass beide Vertragsparteien immer auf dem aktuellen Stand sind und es bei der Beurkundung zu keinen Überraschungen kommt. Weil der Makler diesen Prozess koordiniert, können beide Parteien davon ausgehen, dass der gesamte Ablauf lückenlos, zeitnah und korrekt abläuft.

Ganz wichtig ist, dass ein Immobilienmakler nicht emotional gebunden ist. Der Kauf oder Verkauf sind für beide Vertragsparteien ein sehr aufregendes Ereignis: Der Verkäufer löst sich vielleicht von seinem Elternhaus oder von der Immobilie, in der er mit seinem verstorbenen Partner gelebt hat. Derjenige, der Verkauf, ist bei einer Beurkundung immer nervös. Und der Käufer auf der anderen Seite auch, weil er sich fragt, ob er die richtige Entscheidung getroffen hat. Wenn der Makler bei der Beurkundung dabei ist und alle Gespräche führt, sorgt er immer für eine beruhigende Atmosphäre.

„Was den Entscheidungsprozess beim Kauf betrifft, ist der Immobilienmakler eine wichtige Person, weil er nicht nur dem Käufer eine passende Immobilie zeigt, sondern auch das Grundbedürfnis eines Kunden erkennt.“

4) Was ist eine Bedürfnisanalyse?

Eine Bedürfnisanalyse ist eine ganz sachlich strukturierte Vorgehensweise, die Bedürfnisse eines Käufers herauszuarbeiten. Was braucht der Käufer? Was möchte der Käufer? Als Erstes mache ich mir Gedanken darüber, wie mein Leben aussieht, wo arbeite ich und ist mein Arbeitsplatz sicher? Habe ich Familie? Und erfordert diese Familiensituation eine bestimmte Lage? Die nächste Frage ist nach der Zeit. Wann möchte ich umziehen? Zu beachten sind Kündigungszeiten. Es geht auch darum, eine doppelte Belastung zu vermeiden und nicht Miete und Kredit bezahlen zu müssen. Das sind alles Dinge, die ich bei einer guten Planung vermeiden kann.

Wenn man das geklärt hat, stellt sich die Frage nach den Grundbedürfnissen: Welche Faktoren müssen zwingen erfüllt sein. Infrastruktur, Anspruch an Privatsphäre, Raumangebot, Barrierefreiheit, Keller, ein energetischer Anspruch … Es gibt also ganz viele Punkte, die für Käufer als zwingend gegeben sein müssen. Im nächsten Schritt schaut man sich die Faktoren an, die gewünscht sind, aber nicht zwingend notwendig; also die Vorstellung des Käufers, wie er sich eine Immobilie wünscht.

Die Bedürfnisanalyse ist kurz gesagt:

• Wie sieht mein Leben aus?
• Was muss zwingend erfüllt sein?
• Was möchte ich?

Darauf folgt die Klärung der finanziellen Möglichkeiten.

Lesen Sie auch den zweiten Teil des Interviews.

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