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Der Immmobilienkauf – Was sie als Käufer wissen müssen [Teil II]

Kathrin Schaefer, Immobilienspezialistin in Bonn, im Interview

Lesedauer: 3 Minuten
09. September 2017 von

Kathrin Schaefer beantwortet Ihre Fragen zum Thema Immobilienkauf, auf was Sie achten müssen und wie Sie ein Immobilienmakler unterstützt. Den ersten Teil des Interviews lesen Sie hier.

Wie bewerte ich eine Immobilie, brauche ich einen Gutachter?

Ein staatlich geprüfter Gutachter bewertet eine Immobilie hinsichtlich ihrer Substanz. Wenn er nicht ortsansässig ist, dann kennt er die Preistrends nicht. Der Makler kennt sich innerhalb des Marktes aufgrund seiner Erfahrung deutlich besser aus. Wenn wir eine Immobilie bewerten ziehen, wir das iib Institut Dr. Hettenbach hinzu, das ein auf Immobilien spezialisiertes Marktforschungsunternehmen ist und die tagesaktuellen Werte liefert. Dadurch können wir Schwankungen und Trends deutlich schneller erkennen. Diese Werte haben wir als Immobilienmakler ständig zur Hand.

Auf was muss ich beim Besichtigungstermin achten? 


Ich rate jedem Käufer, dass er, während er durch die Immobilie geht, an seine Grundbedürfnisse denkt, an das, was er vorher erarbeitet hat, und er sich nicht vom ersten Eindruck leiten lässt. Ich weiß, das ist schwierig! Besonders wenn man in eine eingerichtete, bewohnte Immobilie kommt. Käufer sollten den Blick auf das Wesentliche richten und sich nicht durch Möbel beeinflussen lassen, die in der Wohnung stehen und einem nicht gefallen. Käufer sollten sich auch fragen: Kann ich in dieser Immobilie leben? Was müsste ich ändern? Wenn dem Käufer die Raumstruktur gefällt, aber die Böden nicht, dann muss das in die spätere Finanzplanung mit einbezogen werden.

 

Während eines Besichtigungstermins empfehle ich dem Käufer, seine Fragen an den Makler zu richten und nicht an den Eigentümer. Das nimmt die emotionale Komponente heraus: Ein Eigentümer, der sein Haus zum Verkauf anbietet, ist ja der „Freund“ seines Hauses. Er ist emotional an das Haus gebunden, d.h., die Kritik, die ein Käufer ausübt, könnte den Eigentümer verletzen. Für einen erfolgreichen Verkaufsprozess heißt es die emotionale Seite des Verkäufers zu schonen. Ein Immobilienmakler

8) Wie setzt sich der Kaufpreis zusammen? 

Der Kaufpreis setzt sich aus dem tatsächlichen Verkaufspreis, der Maklerprovision und den Notarkosten zusammen. Die Grunderwerbsteuer ist circa zwei Wochen nach Beurkundung fällig, während die Maklerprovision und die Notarkosten nach der Beurkundung anfallen.

9) Worauf achte ich als Käufer im Kaufvertrag? 


Die Inhalte müssen klar sein! Ich muss als Käufer den Vertrag Satz für Satz verstehen. Dafür gibt es eine Kaufvertragsvorbesprechung, wo der Käufer seinem Makler Fragen stellen kann. Käufer können sich mit ihren Fragen aber auch immer an den Notar wenden. Es muss klar sein, dass es erst zur Beurkundung geht, wenn alles im Kaufvertrag geklärt ist und verstanden wurde. Jede Änderung muss beachtet werden, d. h., ein Makler kümmert sich auch darum, dass Änderungen bei beiden Parteien ankommen. Das verhindert Missverständnisse beim Beurkundungstermin. Ein guter Makler achtet darauf, dass die Beurkundung selbst eigentlich nur eine Formalität darstellt. Es wird gelesen und unterschrieben; alles andere ist vorab geklärt. Wichtig ist: Wenn ich als Käufer eine Immobilie finanziere, muss ich eine Grundschuld eintragen. Es spart dem Käufer Kosten, wenn er diese Grundschuldbestellung hinter die notarielle Beurkundung hängt.

 

10) Wie erfolgt der Kauf einer Immobilie?

Der Kaufpreis ist am Tag der Übergabe fällig, also mit dem wirtschaftlichen Übergang der Immobilie. Am Beurkundungstermin wird ein rechtswirksamer Vertrag geschlossen.

 

Mit der notariellen Beurkundung hat der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung – einen Platzhalter im Grundbuch – die Sicherheit, die Immobilie auch tatsächlich zu erhalten.

 

Der Notar regelt zwischen Beurkundung und Übergabe formelle Schritte: zum Beispiel die Löschung einer alten Grundschuld oder er holt die Zustimmung einer Wohnverwaltung ein. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, gibt der Notar Bescheid, dass innerhalb der nächsten zehn Tage der Kaufpreis gezahlt werden kann.

 

Der Käufer zahlt dann den Kaufpreis. Diese Meldung geht an den Notar und Immobilienmakler, der dem Verkäufer Bescheid gibt. Ist der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen, kann an diesem Tag – weil es sich um ein Zug-um-Zug-Geschäft handelt – die Übergabe stattfinden.

 

Bei Übergabe erhält der neue Eigentümer nicht nur die Rechte der Immobilie – Handwerkern Zutritt verschaffen oder Mieteinnahmen einzubehalten – sondern auch Pflichten, d. h., die er muss die Grundabgaben zahlen, das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung zahlen oder die Sorgfaltspflicht gegenüber seinen Mietern wahren.

 

Die 6 Schritte beim Immobilienkauf 


1) Bedürfnisanalyse

2) Klärung der finanziellen Möglichkeiten

3) Immobilienangebote und Besichtigungstermine

4) Entscheidung treffen

5) Notarielle Beurkundung

6) Übergabe

Den ersten Teil des Interviews lesen Sie hier.

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