Sie überlegen, Ihr Haus zu vermieten? Wir zeigen Ihnen, wann es sich lohnt, das Eigenheim zu vermieten und was Sie dabei beachten sollten.
Lohnt es sich, mein Haus zu vermieten?
Ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt oder doch der Verkauf die bessere Lösung ist, hängt von der Immobilienart, der Mietrendite sowie Ihren individuellen Umständen ab.
- Einfamilienhaus: In vielen Fällen ist der Verkauf die beste und wirtschaftlichste Lösung. Möchten Sie Ihr Einfamilienhaus vermieten, sollten Sie unbedingt beachten, dass Sie als Vermieter einen Großteil der Sanierungskosten selbst tragen und nicht einfach auf den Mieter umlegen können.
- Mehrfamilienhaus: Mehrfamilienhäuser haben im Vergleich zu Einfamilienhäusern eine bessere Rendite, wodurch sich die Vermietung in vielen Fällen lohnt. Je nach persönlicher Situation kann aber auch der Verkauf sinnvoll sein.
- Geerbtes Haus: Bei Einfamilienhäusern ist oft der Verkauf die bessere Lösung, bei Mehrfamilienhäusern die Vermietung. Bei einem Erbe spielen aber immer auch die persönlichen Umstände und verbundenen Emotionen eine Rolle, weshalb Sie den Verkauf und die Vermietung immer grundsätzlich abwägen sollten.
- Scheidungshaus: Fast immer ist der Verkauf im Falle einer Scheidung oder Trennung die beste Lösung. Schließlich kann der Verkaufserlös des Hauses gleichermaßen aufgeteilt werden.
Die Mietrendite ist maßgeblich bei der Entscheidung, ob es sich lohnt, das eigene Haus zu vermieten. Ab drei Prozent pro Jahr spricht man von einer guten Mietrendite. Die Vermietung Ihres Hauses kann aber auch sinnvoll sein, wenn die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer ist.
Um die Rendite des Hauses zu ermitteln, setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jeweiligen Mieteinnahmen. Ein Beispiel:
Kaufpreis des Hauses: 400.000 Euro
Mieteinnahmen pro Jahr: 14.400 Euro
Mietrendite: 3,6 Prozent
Bitte beachten Sie, dass natürlich auch persönliche Umstände dennoch für die Vermietung und gegen den Verkauf sprechen können – insbesondere, wenn Sie stark an der Immobilie hängen und vielleicht sogar planen, zu einem späteren Zeitpunkt einzuziehen. Auch wenn Sie beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen müssen, weil der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, ist die Vermietung in den meisten Fällen die bessere Lösung.
Die Vermietung ist sinnvoll, wenn:
- Sie regelmäßige Erlöse einem einmaligen Verkaufserlös vorziehen.
- Sie bereits Erfahrung in der Vermietung von Häusern oder anderen Immobilien und Zeit für die Vermietung haben.
- Sie selbst in der Nähe wohnen.
- Sie finanzielle Rücklagen für die Instandhaltung und Modernisierung haben.
- Sie oder andere Personen aus Ihrem Umfeld das Haus später bewohnen möchten.
Haus selbst vermieten in 3 Schritten
Schritt 1: Vermietung vorbereiten, Haus inserieren und vermarkten
Möchten Sie Ihr Haus vermieten, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Bei Neubauten benötigen Sie einen Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf angibt. Bei Bestandshäusern reicht ein Verbrauchsausweis aus. Der orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger als der Bedarfsausweis.
Der Mietpreis setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen. Für die Nettokaltmiete spielen vor allem die Lage, aber auch der Zustand und die Ausstattung des Hauses eine Rolle. Bei den Nebenkosten für ein vermietetes Haus ist es sinnvoll, dass der jeweilige Mieter die wichtigsten Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser) direkt übernimmt und entsprechende Verträge bei Versorgern abschließt.
Mehr zur Berechnung der Nebenkosten bei der Vermietung sowie eine Übersicht aller umlagefähiger Nebenkosten und nicht umlagefähiger Nebenkosten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Ansprechende Fotos sind das A und O, wenn es um die Vermietung des Hauses geht. Achten Sie darauf, die Fotos bei Tageslicht zu machen, wählen Sie die Zimmertür als Betrachterstandpunkt und bilden Sie den Raum möglichst vollständig ab. Machen Sie auf den Fotos deutlich, welchen Zweck der jeweilige Raum hat.
Denken Sie neben allgemeinen Informationen, die alle interessieren (Zimmeranzahl und -zweck, Größe, Lage, Einzugstermin) auch an Informationen, die Ihrer Zielgruppe besonders wichtig sind. Häuser sind vor allem für Familien interessant. Beschreiben Sie die Nähe zu Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und die Nachbarschaft. Schildern Sie außerdem die Parkmöglichkeiten und die Entfernung zu Naherholungsgebieten.
Der einfachste und schnellste Weg, das eigene Haus zu vermieten, ist das Online-Inserat. Dort erreichen Sie in kurzer Zeit eine große Anzahl an potenziellen Mietern. Teilen Sie das Mietinserat in den sozialen Netzwerken, Regionalzeitungen und Schwarzen Bretter, um wirklich alle Zielgruppen zu erschließen.
Schritt 2: Den passenden Mieter finden
Treffen Sie anhand der Nachrichten, die Sie von potenziellen Mietern bekommen, eine erste Auswahl. Koordinieren Sie im Anschluss die Besichtigungstermine.
Natürlich sollte das Haus sauber und aufgeräumt sein. Auch kleinere Schönheitsreparaturen können sich für die Besichtigung lohnen.
Am Tag der Besichtigung sollten Sie für Fragen bereitstehen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Mietern einen guten ersten Eindruck zu vermitteln. Machen auch Sie sich einen Eindruck von den potenziellen Mietern, um später zu entscheiden, wer gut ins Haus und in die Nachbarschaft passt.
Für die finale Entscheidung sollten Sie vorab die Bonität der Mieter prüfen. Fordern Sie eine Selbst- und SCHUFA-Auskunft von jedem Interessenten.
Mehr dazu, wie Sie einen passenden Mieter finden und worauf es bei der Mieterauswahl ankommt.
Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen
Bereiten Sie den Mietvertrag mit allen Rechten, Pflichten, Rahmenbedingungen und der Miethöhe in zweifacher Ausführung vor. Sollten Sie sich unsicher sein, lassen Sie sich hinsichtlich der aktuellen Rechtslage beraten. Beachten Sie bei der Hausvermietung auch, dass die Pflege des Gartens geregelt werden muss, ebenso wie die Kehr- und Räumpflicht von Gehwegen, die an das Grundstück grenzen.
Fertigen Sie bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll an, in dem Sie unter anderem mögliche Mängel und Zählerstände festhalten.
Mieteinnahmen richtig versteuern
Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Bei der privaten Vermietung geschieht das in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung.
Bei Einkünften aus der Vermietung gilt Ihr persönlicher Steuersatz. Alle Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, können Sie hier als Werbungskosten geltend machen. Bewahren Sie dazu alle Unterlagen und Belege gut auf.
Übrigens: Sollten bei der Hausvermietung Verluste entstehen, kann sich das positiv auf Ihre gesamte Steuerlast auswirken. Jährliche Mieteinnahmen unter 520 Euro sind steuerfrei.
Besondere Mietverhältnisse
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei alten Häusern kann das hohe Kosten für Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedeuten.
Beachten Sie auch, dass Sie bei der Vermietung Ihres (alten) Hauses einen Energieausweis benötigen, der die potenziellen Mieter über den energetischen Zustand des Hauses informiert.
In vielen Fällen ist der Verkauf eines alten Hauses unter anderem aus den genannten Gründen die bessere Lösung. Lassen Sie Ihr Haus am besten von einem regionalen Makler bewerten und besprechen Sie mit ihm die für Sie beste Lösung.
In manchen Fällen kann es sich lohnen, ein Haus möbliert zu vermieten, zum Beispiel, wenn Sie zwischenzeitlich nicht im Haus wohnen und die Möbel an Ihrem neuen Wohnort nicht benötigen. Grundsätzlich können Sie so höhere Mieteinnahmen erzielen. Bitte beachten Sie jedoch:
- Die Möbel sollten zeitgemäß und hochwertig sein, damit eine Vermietung realistisch ist.
- Die möblierte Vermietung bedeutet auch eine Abnutzung der Möbel. Idealerweise protokollieren Sie im Übergabeprotokoll den Zustand der Möbel. Besonders wertvolle Möbelstücke sollten Sie gegebenenfalls sogar aus dem Haus schaffen.
- Aus wirtschaftlicher Sicht ist es meist nicht sinnvoll, Möbel für die Vermietung anzuschaffen.
Möchten Sie zeitweise an einem anderen Ort oder in einer anderen Immobilie wohnen, kann auch die Vermietung auf Zeit sinnvoll sein. Ein befristeter Mietvertrag legt dabei den Beginn und das Ende der Hausmiete fest.
Bitte beachten Sie, dass laut § 575 BGB befristete Mietverträge nur mit folgenden Gründen abgeschlossen werden können:
- Eigennutzung (Vermieter oder Familienangehörige wollen im Anschluss an die Mietzeit in das Haus einziehen)
- Modernisierung und Baumaßnahmen (z. B. Komplettsanierung oder Abriss)
- Dienst- oder Werkshaus (Haus wird nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für Mitarbeitende einer Firma eingesetzt)
Der Grund muss zwingend im Mietvertrag stehen, um die Wohnung befristet vermieten zu können. Während der Vertragslaufzeit kann das Mietverhältnis weder vom Mieter noch vom Vermieter (mittels ordentlicher Kündigung) beendet werden. Das Recht einer außerordentlichen oder besonderen Kündigung bleibt unberührt. Vier Monate vor Vertragsende können Mieter noch einmal nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Eine Verlängerung der Hausmiete ist möglich. Entfällt der Befristungsgrund, können Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen. Der Vermieter ist weiterhin in der Beweispflicht.
Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses hat meist eine gute Rendite, bedeutet aber auch mehr Aufwand als die Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer einzelnen Wohnung. Fast immer lohnt es sich daher, einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen und die Immobilie später verwalten zu lassen. Eine entsprechende Verwaltung kümmert sich um:
- die Betriebskostenabrechnungen,
- die Kommunikation von Neuigkeiten und Änderungen an die Mieter,
- das Eintreiben möglicher Mietrückstände,
- die Organisation von Handwerkern,
- die Kommunikation mit dem Reinigungsservice und
- die gesamte Kommunikation mit den Mietern.
Am Ende kostet das zwar Geld, spart aber wertvolle Zeit.
Folgende Dinge sollten im Mietvertrag klar geregelt werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden:
- Regeln, inwiefern die Außenanlagen und Gemeinschaftsbereiche von wem genutzt werden dürfen.
- Regeln, wer die Außenanlagen pflegt.
Um Fluktuation zu vermeiden, lohnt es sich auch, auf eine gute Mieterstruktur zu achten.
Häufig gestellte Fragen zum Thema „Haus vermieten: Was muss ich beachten?“
Die Vermietung Ihres Hauses kann aufgrund von persönlichen Umständen oder einer lukrativen Rendite sinnvoll sein. In vielen Fällen ist der Verkauf gegenüber der Vermietung des Hauses aber die beste Lösung, zum Beispiel im Erbfall, bei einer Scheidung oder wenn Sie das Haus selbst nicht nutzen möchten.
Ob sich die Vermietung Ihres Hauses lohnt, muss daher immer im Einzelfall bewertet werden.
Eine Mietrendite ab drei Prozent pro Jahr ist lukrativ. Ist die Verzinsung alternativer Geldanlagen geringer, kann die Vermietung auch bei einer niedrigeren Rendite sinnvoll sein.
Die Hausvermietung kann sich auch aufgrund von persönlichen Umständen lohnen, zum Beispiel wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchten oder die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen. In diesem Fall würde beim Verkauf nämlich die Spekulationssteuer anfallen.
Grundsätzlich können Sie Ihr Eigentumshaus einfach vermieten. Achten Sie bei der Hausvermietung unbedingt auf einen marktgerechten Mietpreis und einen korrekten Mietvertrag mit allen Klauseln. Prüfen Sie vor Mietvertragsabschluss sorgfältig die Bonität der Mieter.
Berechnen Sie zunächst die Mietrendite und berücksichtigen Sie Ihre persönlichen Umstände, um final zu entscheiden, ob Sie Ihr Haus vermieten möchten oder ob der Verkauf möglicherweise doch die bessere Variante ist. Auch ein Makler kann Ihnen hierbei professionell zur Seite stehen.
Wie kann man ein Haus vermieten?
- Schritt 1: Vermietung vorbereiten, Haus inserieren und vermarkten
- Schritt 2: den passenden Mieter auswählen
- Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen und unterzeichnen
Ihre Mieteinkünfte sind zu Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Dabei können Sie alle Werbungskosten abziehen (z. B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Reparaturen, Verwaltungskosten, Zinsen usw.). Nur der Überschuss fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Der allgemeine Grundfreibetrag liegt 2025 bei 12.096 Euro pro Person: Nur wenn Ihr gesamtes Einkommen darüber liegt, fällt Einkommenssteuer an.