Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor der Frage: Was soll mit der Immobilie passieren? Neben der Eigennutzung oder Vermietung kommt für viele auch der Verkauf der geerbten Immobilie infrage – und ist oft der beste Weg. Worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten, welche Fristen und Steuerregelungen es gibt und wann der Verkauf sinnvoll ist, das erfahren Sie hier.
Alles rund um den Immobilienverkauf nach einer Erbschaft
Immobilie geerbt: Was tun?
Sollte ich eine geerbte Immobilie annehmen oder ausschlagen?
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verbindlichkeiten und Schulden des Erblassers. Prüfen Sie daher, mit welchen Pflichten und Verbindlichkeiten die Immobilie belastet ist, bevor Sie Ihr Erbe annehmen. Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen Auskunft. Jeder Erbe hat ein Recht auf Einsicht der Grundbucheinträge.
Übersteigen die Verbindlichkeiten den Vermögenswert, ist Ihr Erbe überschuldet. In diesem Fall sollten Sie überlegen, die Erbschaft auszuschlagen, also nicht anzunehmen. Sollten Sie sich unsicher sein, ziehen Sie einen Anwalt hinzu. Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbes.
Ist die Immobilie frei von Schulden oder übersteigt der Vermögenswert die Verbindlichkeiten, können (und sollten) Sie das Erbe annehmen. In diesem Fall stellen Sie für die Immobilie einen Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags. So werden Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Wohnung oder Haus geerbt: einziehen, verkaufen oder vermieten?
Ob Sie Ihre geerbte Immobilie am besten selbst nutzen, vermieten oder verkaufen, hängt von vielen individuellen Faktoren ab. In den meisten Fällen ist der Wohnungs- beziehungsweise Hausverkauf nach einer Erbschaft die beste Lösung.
Als Alleinerbe
Sind Sie Alleinerbe, kommt möglicherweise die Eigennutzung der geerbten Immobilie für Sie infrage. Oft entsteht der Wunsch, selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen, wenn es sich dabei zum Beispiel um das Elternhaus handelt und Erinnerungen am Haus hängen.
Ob die Eigennutzung das Richtige für Sie ist, hängt von vielen Faktoren ab. Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:
- Passt die Immobilie selbst zu mir und meinen Vorstellungen? Beachten Sie dabei zum Beispiel die Größe der Immobilie, die Zimmeranzahl und die Größe des Grundstücks.
- Passt die Lage der Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Beachten Sie dabei auch Ihre aktuelle Wohnsituation, den Weg zur Arbeit und die Entfernung zum sozialen Umfeld.
- Wie hoch ist der Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf?
Beachten Sie auch, dass bei jedem Erbe eine Erbschaftssteuer anfällt. Diese ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Als Erbgemeinschaft
Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Miterbe, muss sich die Erbengemeinschaft einig sein, dass Sie oder einer der Miterben die Immobilie selbst nutzt. In diesem Fall muss der zukünftige Bewohner in der Lage sein, die Miterben auszuzahlen. Auch über die Höhe der Auszahlung an die Miterben muss sich die Erbengemeinschaft einigen.
Ob die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie sinnvoll ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Grundsätzlich kann die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses sowie einer geerbten Wohnung sinnvoll sein. Auf die Frage, ob es sich lohnt, ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, statt zu verkaufen, lautet die Antwort meist: Nein. Denn der Verkauf eines Einfamilienhauses ist in der Regel sinnvoller als die Vermietung. Der Grund: Während Sie bei einem Mehrfamilienhaus hohe Sanierungskosten auf die einzelnen Mieter umlegen können, müssen Sie bei einem Einfamilienhaus als Vermieter einen großen Teil der Kosten selbst tragen. Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietwohnungen liefern meist bessere Renditen und Quadratmeterpreise als ein Einfamilienhaus.
Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, gilt es außerdem zu beachten, dass alle Miterben der Vermietung zustimmen. In einer Erbengemeinschaft sollten Sie Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung klar definieren und vereinbaren, um Konflikten vorzubeugen.
Die Vorteile bei der Vermietung
- Sie können die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen.
- Das Haus oder die Wohnung dient weiterhin als Vermögensanlage.
- Sie erhalten regelmäßige Einkünfte durch die Miete(n).
Die Nachteile bei der Vermietung
Die Kosten für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können hoch sein.
Wer die vermietete Immobilie später doch verkaufen möchte, erzielt in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis.
Die Vermietung einer Immobilie erfordert Zeit und Fachkenntnisse. Beachten Sie den Verwaltungsaufwand und die -kosten bei Ihrer Entscheidung.
Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf des geerbten Hauses beziehungsweise der geerbten Wohnung. Denn oft passt die Immobilie selbst oder die Lage nicht zu den individuellen Vorstellungen. Insbesondere bei älteren Immobilien ist außerdem ein hoher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zu erwarten.
Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Verkauf meist die einfachste und oft konfliktärmste Lösung.
Warum der Verkauf der geerbten Immobilie für viele der beste Weg ist:
- Meist höherer Gewinn als bei der Vermietung: Vor allem bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf wirtschaftlich gesehen am sinnvollsten.
- In einer Erbengemeinschaft gestaltet sich die Eigennutzung und Vermietung meist schwierig: Bei der Eigennutzung müsste der Selbstnutzer alle Miterben auszahlen. Bei der Vermietung müssen Sie Zuständigkeiten klar definieren und regeln.
- Mit dem Verkaufserlös können Sie Ihre Wunsch-Immobilie finanzieren: Entspricht die geerbte Immobilie nicht Ihrer Traum-Immobilie, können Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Wunsch-Immobilie kaufen.
Sie sind sich noch unsicher? In unserem Beitrag zum Thema „Vermieten oder verkaufen?“ zeigen wir Ihnen, wann der Verkauf und wann die Vermietung für Sie sinnvoll ist.
Unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung verrät Ihnen in nur wenigen Klicks, was Ihre Immobilie wert ist. Für eine verbindliche Bewertung begutachten unsere Experten Ihre Immobilie gerne vor Ort.
Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Die Erbschaftssteuer
Fällig bei jedem Erbe
Mit jedem Erbe fällt eine Erbschaftssteuer an. Spätestens drei Monate nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, sind Sie deshalb verpflichtet, das Finanzamt zu informieren. Halten Sie diese Frist unbedingt ein, ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.
Allerdings gibt es persönliche Freibeträge
Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie Ihren persönlichen Steuerfreibetrag geltend machen. Das bedeutet: Nur wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschaftssteuer an. In diesem Fall wird Ihr Freibetrag vom Verkehrswert Ihrer Immobilie abgezogen und der Restwert versteuert.
Die Erbschaftsteuer fällt also nicht auf Ihr gesamtes Erbe, sondern nur auf die Überschreitung des Freibetrags an.
Wie viel Erbschaftssteuer Sie letztlich zahlen müssen, hängt von Ihrer Erbschaftssteuerklasse und der Höhe Ihres Erbes ab.
| Wert des Erbes | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Ab 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Ein Beispiel
Sie erben das Haus Ihrer Großeltern im Wert von 200.000 Euro
Ihr Freibetrag beträgt 100.000 Euro. Heißt: Sie müssen 100.000 Euro (Verkehrswert – Freibetrag) versteuern. Da Sie unterhalb der Grenze von 300.000 Euro liegen, fallen 11 % Erbschaftssteuer an. Das sind 11.000 Euro steuern.
Gut zu wissen: Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswert-Ermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussende Faktoren werden daher oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus beziehungsweise die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, können Sie einen regionalen Makler mit der Bewertung beauftragen. Für einen ersten Überblick ist auch eine kostenlose Online-Immobilienbewertung sinnvoll.
Eine Immobilie steuerfrei erben (Erbschaftssteuer sparen)
Liegt der Verkehrswert Ihrer Immobilie unterhalb Ihres persönlichen Freibetrags, erben Sie die Immobilie steuerfrei – vorausgesetzt Ihr Freibetrag wird nicht durch andere Vermögensgegenstände ausgeschöpft.
Auch wenn eine der folgenden Szenarien auf Sie zutrifft, sparen Sie sich die Erbschaftssteuer – selbst wenn der Verkehrswert Ihren Freibetrag übertrifft:
- Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt. Sie sind der Ehe-/Lebenspartner oder das Kind des Erblassers und bewohnen die Immobilie noch mindestens zehn Jahre selbst. Dann sparen Sie sich die Erbschaftssteuer, auch wenn Sie Ihren persönlichen Freibetrag überschreiten. Die Wohnfläche der Immobilie darf dabei nicht größer als 200 Quadratmeter sein.
- Sie sind Kind oder Ehe-/Lebenspartner des Erblassers und kombinieren Ihren Freibetrag aus der Erbschaftssteuer mit Ihrem Versorgungsfreibetrag. Dieser soll gewährleisten, dass sie weiterhin finanziell versorgt sind. Kombinieren Sie die Freibeträgen, erhöhen Sie den steuerfreien Anteil Ihres Erbes. Für Ehepartner liegt der Versorgungsfreibetrag bei 256.000 Euro. Bei Kindern beeinflusst das Alter die Höhe:
- Kinder im Alter von 0 bis 5 Jahren: 52.000 €
- Kinder im Alter von 5 bis 10 Jahren: 41.000 €
- Kinder im Alter von 10 bis 15 Jahren: 30.700 €
- Kinder im Alter von 15 bis 20 Jahren: 20.500 €
- Kinder im Alter von 20 bis 27 Jahren: 10.300 €
Die Spekulationssteuer
Auch die Spekulationssteuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällig werden – und zwar immer dann, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, also innerhalb von zehn Jahren, erneut verkaufen.
Ob die Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös Ihrer geerbten Immobilie anfällt, hängt von zwei Faktoren ab: der Nutzungsart der Immobilie und Eigentumsdauer des Erblassers.
Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie an, wenn:
- der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegt.
Der Verkauf Ihrer geerbten Immobilie ist steuerfrei (die Spekulationssteuer entfällt), wenn:
- der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat.
- der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb der Immobilie mehr als zehn Jahre zurückliegt.
Die Höhe der Spekulationssteuer
Nicht der gesamte Erlös unterliegt der Spekulationssteuerpflicht. Die Spekulationssteuer fällt nur auf die Wertsteigerung an. Das bedeutet: Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist steuerpflichtig. Auch Kosten für den Makler und Notar dürfen Sie abziehen.
Die Spekulationssteuer umgehen
Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) fällt für den Verkauf einer privaten Immobilie keine Spekulationssteuer an, wenn folgende Szenarien erfüllt sind:
Von der Zehnjahresfrist spricht man, wenn Sie die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat, verkaufen.
Die Frist beginnt mit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser. Entscheidend ist also das ursprüngliche Kaufdatum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag und nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihr Erbe antreten.
Die Dreijahresfrist ist erfüllt, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt haben. Dauerhaft heißt: Sie waren beim Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet.
Die Dreijahresfrist gilt auch, wenn Sie Ihr Kind mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs unentgeltlich, also mietfrei, in der Immobilie wohnen lassen. Ihr Kind muss dort selbst dauerhaft wohnen. Gut zu wissen: Hier gelten angebrochene Kalenderjahre. Das bedeutet: Wohnen Sie zum Beispiel von November 2021 bis Februar 2023 in der geerbten Immobilie, ist die Dreijahresfrist erfüllt.
Verkaufen Sie die Immobilie zu einem Preis, der Ihnen weniger als 600 Euro Gewinn einbringt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls. Wichtig dabei: Sie dürfen diese Freigrenze pro Jahr auch nicht durch andere private Veräußerungsgeschäfte überschreiten.
Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Wer einen Makler mit dem Verkauf seiner geerbten Immobilie beauftragt, muss ihn für seine Dienstleistung bezahlen. Die sogenannte Maklercourtage ist oft abhängig vom erzielten Verkaufspreis und beträgt bei den meisten Maklern 3 bis 6 Prozent. Bei KAMPMEYER zahlen Sie 3,45 Prozent vom Kaufpreis.
Gut zu wissen: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip nicht nur in der Vermietung, sondern auch beim Verkauf einer Wohnung sowie eines Einfamilienhauses. Käufer und Verkäufer teilen sich somit die Maklercourtage zu gleichen Teilen.
Wer sein geerbtes Haus oder seine geerbte Wohnung ohne Makler verkaufen möchte, sollte die direkten Vermarktungskosten einplanen. Denn beim privaten Verkauf entstehen zum Beispiel Kosten für das Schalten von Immobilienanzeigen sowie Gebühren von Ämtern.
Instandsetzungsmaßnahmen wirken sich oft positiv auf den Verkaufspreis aus. Möglicherweise lohnt es sich für Sie, vor dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie notwendige Reparaturen im Haus beziehungsweise der Wohnung durchzuführen.
Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem erfahrenen Makler bewerten, der schon im Schritt der Immobilienbewertung entscheidet, ob sich Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Sie als Verkäufer auszahlen.
Ist die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt und Sie möchten als Erbe das Darlehen vor dem Ende der eigentlichen Kreditlaufzeit abbezahlen, fällt beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Sie möchten Ihre Immobilie privat verkaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber alles rund um den Immobilienverkauf ohne Makler.
Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie
Der Wert einer Immobilie wird durch den Zustand, die Substanz und Ausstattung und vor allem die Lage bestimmt. Diese Faktoren und alle wertbeeinflussenden individuellen Merkmale der Immobilie fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Auch die Marktsituation, also die Angebots- und Nachfragesituation, muss während der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Die Besonderheit bei geerbten Immobilien: Es handelt sich oft um alte Häuser oder Wohnungen. Die Frage ist daher: Wann wurden die letzten Renovierungen durchgeführt? Wie ist die Immobilie energetisch aufgestellt? Und wie steht es um die Bausubstanz? In vielen Fällen führen Abnutzung und Überalterung zu einem Wertverlust.
In unserem Ratgeber-Beitrag „Immobilienbewertung bei einer Erbschaft“ erfahren Sie alles rund um die Wertermittlung im Erbfall.
Grundsätzlich können Sie Ihre geerbte Immobilie jederzeit nach der Grundbuchberichtigung verkaufen. Um die Spekulationssteuer zu sparen, sollten Sie die Zehnjahres- beziehungsweise Dreijahresfrist beachten.
Tipp: Vermeiden Sie es, Ihre Immobilie unter Zeitdruck zu verkaufen. Denn unsere Erfahrung zeigt: Wer unter Zeitdruck verkauft, erzielt in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Soll der Verkauf schnell realisiert werden, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Der kann in kurzer Zeit eine große Interessentengruppe erreichen.
Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren gesunken, haben aber inzwischen wieder ein Plateau erreicht. Es gibt zudem erste Anzeichen, dass die Preise weiter steigen könnten. Ein Verkauf kann daher zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll sein. Es kommt immer auf die Immobilie selbst und die persönliche Situation an. Denn der ideale Zeitpunkt ist auch abhängig von Ihren individuellen Zielen: Möchten Sie die Immobilie schnell verkaufen? Möchten Sie den besten Preis erzielen? Oder suchen Sie einen Käufer, der die Immobilie genauso schätzt wie der Erblasser?
Beim Erbe einer Immobilie und dem anschließenden Verkauf fallen in der Regel die Erbschafts- und Spekulationssteuer an.
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegt.
Die Erbschaftssteuer fällt bei jedem Erben an, wobei Sie je nach Verwandtschaftsgrad einen Freibetrag haben.
In folgenden Fällen erben Sie Ihre Immobilie steuerfrei:
- Der Verkehrswert Ihrer Immobilie liegt unterhalb Ihres persönlichen Freibetrags und Ihr Freibetrag wird nicht durch andere Vermögensgegenstände ausgeschöpft.
- Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt. Sie sind der Ehe-/Lebenspartner oder das Kind des Erblassers und bewohnen die Immobilie noch mindestens zehn Jahre selbst. Dann sparen Sie sich die Erbschaftssteuer, auch wenn Sie Ihren persönlichen Freibetrag überschreiten. Die Wohnfläche der Immobilie darf dabei nicht größer als 200 Quadratmeter sein.
- Kinder und Ehe-/Lebenspartner haben ein Anrecht auf einen Versorgungsfreibetrag. Dieser soll gewährleisten, dass sie weiterhin finanziell versorgt sind. Kombinieren Sie diesen Freibetrag mit Ihrem Freibetrag aus der Erbschaftssteuer, erhöhen Sie den steuerfreien Anteil Ihres Erbes. Für Ehepartner liegt der Versorgungsfreibetrag bei 256.000 Euro. Bei Kindern beeinflusst das Alter die Höhe:
- Kinder im Alter von 0 bis 5 Jahren: 52.000 €
- Kinder im Alter von 5 bis 10 Jahren: 41.000 €
- Kinder im Alter von 10 bis 15 Jahren: 30.700 €
- Kinder im Alter von 15 bis 20 Jahren: 20.500 €
- Kinder im Alter von 20 bis 27 Jahren: 10.300 €
Besteht eine Spekulationssteuerpflicht (immer dann, wenn der Erblasser die Immobilie vermietet hat und der Erwerb weniger als 10 Jahre zurück liegt), ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis zu versteuern. Heißt: Auf den Gewinn fällt die Spekulationssteuerpflicht an. Makler- und Notarkosten dürfen Sie vom Verkaufspreis abziehen.
Bitte beachten Sie auch, dass bei jedem Erbe die Erbschaftssteuer fällig ist – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten.
Haben Sie sich dazu entschieden, die Immobilie nach einer Erbschaft zu verkaufen, sollten Sie die Kosten, die mit dem Verkauf entstehen, im Blick behalten. In der Regel zählen dazu:
- Kosten für einen Makler
- direkte Vermarktungskosten beim privaten Verkauf
- Kosten für Reparaturen und Instandsetzung
- Vorfälligkeitsentschädigung bei einer noch nicht abbezahlten Immobilie
Bitte beachten Sie, dass unsere Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Zur Klärung Ihrer rechtlichen und finanziellen Situation bitten wir Sie, entsprechende Experten wie zum Beispiel Rechtsanwälte, Steuerberater und Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise.