Schenken vs. vererben
Im Gegensatz zur Erbschaft wird eine Schenkung zu Lebzeiten gemacht und kann alle 10 Jahre wiederholt werden. Auch wenn das Haus oder die Wohnung bei einer Schenkung an die jeweilige Person übertragen wird, können Schenkende noch Einfluss auf die Immobilie nehmen und beispielsweise weiterhin in ihr wohnen.
Die Gründe für eine Schenkung sind vielfältig
Viele Eigentümer überschreiben ihre Immobilie noch zu Lebzeiten, um die Steuerlast (im späteren Erbfall) zu senken oder zu vermeiden – oder um spätere Auseinandersetzungen im Erbfall zu verhindern.
Nur wenn der Freibetrag überschritten wird, fällt Schenkungssteuer an
Sowohl bei einer Erbschaft als auch bei einer Schenkung fallen Steuern an, wenn der Immobilienwert den Freibetrag überschreitet. Bei Erbschaften ist das die Erbschaftssteuer. Schenkungen unterliegen der Schenkungssteuer. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Verkehrswert Ihrer Immobilie ab.
Die Höhe der Freibeträge variiert je nach Verwandtschaftsgrad.
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, Stief- und Adoptivkinder (sowie Enkelkinder, wenn die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Stiefeltern: 20.000 Euro
- Geschwister und Kinder der Geschwister: 20.000 Euro
- Andere Erben: 20.000 Euro
Ist der Wert Ihrer Immobilie niedriger als der persönliche Freibetrag der beschenkten Person, fällt keine Schenkungssteuer an.
Das Finanzamt ermittelt den Wert
Im Gegensatz zum Verkauf erfolgt die Überlassung des Eigentums bei einer Schenkung ohne Zahlung eines Kaufpreises. Für die Höhe der Schenkungssteuer muss eine Immobilie aber trotzdem bewertet werden.
Genau wie bei einer Erbschaft ermittelt das Finanzamt auch bei einer Schenkung den Wert der Immobilie anhand des Verkehrswerts – und schätzt ihn damit in vielen Fällen höher ein, als er in der Realität ist. Vor allem bei Immobilien mit hohem Sanierungs- und Renovierungsbedarf kommt es oft zu Wertüberschätzungen. Die Bewertung basiert nämlich auf einfachen Standardverfahren, bei denen Besonderheiten einer Immobilie keine Rolle spielen.
Ein Makler ermittelt den Wert
Als regionaler Makler kommt es vor allem darauf an, einen realistischen, also marktgerechten Preis für eine Immobilie zu ermitteln. Die Wertermittlung basiert deshalb nicht auf einfachen Verfahren, sondern berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren. Das sind vor allem:
Die Mikrolage: Sie meint die unmittelbare Nachbarschaft und Umgebung, beispielsweise die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und soziale sowie kulturelle Angebote.
Die Makrolage: Sie beschreibt die Stadt oder Region, in der sich die Immobilie befindet und ordnet die Immobilie wirtschaftlich sowie soziodemografisch ein.
Beim Zustand spielen insbesondere die Energieeffizienz, die notwendigen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten sowie eingesetzten Baumaterialien und damit insgesamt die Bauqualität eine Rolle.
Kleinigkeiten – zum Beispiel ein Garten, Balkon, eine Fußbodenheizung oder ein Kamin – können den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen. Genauso können Kleinigkeiten aber auch den Wert senken. Es ist deshalb wichtig, die Ausstattung genau zu begutachten.
Angebot und Nachfrage regulieren den Markt – und haben deshalb auch Einfluss auf den Immobilienwert. Gerade in Metropolregionen wie dem Rheinland trifft eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot, wodurch die Preise in der Regel hoch sind.
Mit einer Preiseinordnung durch einen Makler haben Sie demnach eine bessere Grundlage, um auf dieser Basis die Höhe der Schenkungssteuer zu ermitteln. Auch wenn Sie sich unsicher sind, ob der Wert der Immobilie den Freibetrag überschreitet – und eine Schenkung sinnvoll ist – kann eine Immobilienbewertung hilfreich sein.
Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung bei einer Schenkung
Wird der persönliche Freibetrag bei einer Schenkung überschritten, muss auf den überschritten Betrag Schenkungssteuer gezahlt werden.
Ein einfaches Beispiel: Ihre Immobilie ist 500.000 Euro wert und soll als Schenkung an Ihr Kind übertragen werden. Das hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Auf die 100.000 Euro fällt Schenkungssteuer an. Die exakte Höhe variiert je nach persönlichem Steuersatz.
Abhängig von der Immobilie wird der Wert bei einer Schenkung mit einem der folgenden Verfahren ermittelt:
- Beim Vergleichswertverfahren werden reale Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen, um die Bewertung vorzunehmen.
- Kommt das Vergleichswertverfahren nicht infrage, kann das Sachwertverfahren zur Wertermittlung dienen. Dabei wird der Bodenrichtwert (durchschnittlicher Liegenschaftspreis der Region) mit dem Gebäudesachwert addiert und die Summe mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Für dieses Vorgehen ist Sach- und Marktkenntnis nötig.
- Das Ertragswertverfahren bewertet Ihre Immobilie anhand eines monatlichen Ertrags, zeigt also wie viel Käufer über die Gesamtnutzungsdauer erwirtschaften können.
Grundsätzlich kann die Preiseinordnung durch einen Makler bei der Berechnung der Schenkungssteuer als Basis dienen. Dazu muss das Gutachten sachlich und nachvollziehbar sein. Ob das Finanzamt die Wertermittlung anerkennt, variiert von Fall zu Fall.
Mehr Informationen und Detailwissen erhalten Sie in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.
Bitte beachten Sie, dass unsere Veröffentlichungen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten wie Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.