Der Immobilienwert kann im Erbfall aus verschiedenen Gründen hilfreich sein – zum Beispiel zur Bewertung der Erbschaftssteuer, für die Entscheidung, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten möchten oder um die anderen Miterben auszuzahlen.
Der Immobilienwert kann im Erbfall aus verschiedenen Gründen hilfreich sein – zum Beispiel zur Bewertung der Erbschaftssteuer, für die Entscheidung, ob Sie die Immobilie verkaufen oder behalten möchten oder um die anderen Miterben auszuzahlen.
Für eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie können Sie ganz einfach unsere Online-Immobilienbewertung nutzen. Das Einzige, was Sie dafür angeben müssen, sind ein paar Details zur Lage, Wohn- und Grundstücksfläche, zum Zustand und zur Ausstattung der geerbten Immobilie. Das Ergebnis der Bewertung erhalten Sie im Anschluss kostenlos und unverbindlich direkt in Ihr E-Mail-Postfach.
Haben Sie eine Immobilie geerbt, ist das Finanzamt am Wohnsitz der verstorbenen Person für die Ermittlung des Verkehrswertes und Berechnung der Erbschaftssteuer zuständig.
Die Wohnungs- oder Hausbewertung erfolgt dabei auf Basis der Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Finanzamt besichtigt die Immobilie also nicht und nutzt stattdessen einfache Verfahren, zum Beispiel den Bodenrichtwert oder andere verfügbare Daten, um den Wert festzulegen. Das Problem: Solche allgemeinen Kriterien geben zwar eine erste Orientierung, beziehen wertmindernde Faktoren aber gar nicht erst ein, wodurch der Verkehrswert oft viel zu hoch eingeschätzt wird – und die Erbschaftssteuer zu hoch ausfällt.
Nur wenn Sie Ihren Freibetrag überschreiten, ist die Erbschaftssteuer fällig
Erst wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschaftssteuer an. Ist das der Fall, wird Ihr Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen und der Restwert versteuert.
Die Freibeträge im Überblick:
Anders läuft die Immobilienbewertung mit einem Makler ab: Dieser nutzt – je nachdem, ob es sich um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus, eine Wohnung oder ein leeres Grundstück handelt – verschiedene Verfahren und berücksichtigt außerdem weitere Einflussfaktoren wie die Lage, den Zustand und die Ausstattung sowie das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
So ergibt sich am Ende der für Sie beste Preis, der vom Markt akzeptiert wird und alle wertbeeinflussenden Faktoren einbezieht.
Bei dem wertbeeinflussenden Faktor Lage wird zwischen der Mikrolage und der Makrolage unterschieden. Letztere meint die Stadt oder Region, in der sich die Immobilie befindet und ergibt eine wirtschaftliche und soziodemografische Einordnung. Die Mikrolage wiederum bezieht sich auf die unmittelbare Nachbarschaft und die Umgebung, beispielsweise die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und soziale sowie kulturelle Angebote. Generell gilt: Je besser die Makro- und Mikrolage der Immobilie eingestuft wird, desto höher ist der Wert.
In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut? Welche Energieeffizienzklasse hat sie? Müssen Renovierungsarbeiten vorgenommen werden? Je besser der Zustand, desto höher der Wert der Immobilie.
Weiteren Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben verschiedene Ausstattungsmerkmale. Dazu zählen einerseits die eingesetzten Baumaterialien und die Bauqualität, andererseits Merkmale wie ein Garten, ein Balkon, eine Fußbodenheizung oder ein Kamin.
Wir erleben oft, dass der Einfluss der Ausstattung auf die Gesamtbewertung unterschätzt wird – und das, obwohl die Ausstattung den Preis nach oben (oder unten) treiben kann. Wir empfehlen daher unbedingt alle Ausstattungsmerkmale gründlich zu begutachten und einzubeziehen.
Obendrein kommt ebenfalls das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ins Spiel. Je kleiner das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher kann ein Preis angesetzt werden und umgekehrt. Genau das hat ein regionaler Makler für Sie genau im Blick: Er weiß, was auf dem Immobilienmarkt möglich ist und kann den für Sie besten Preis ermitteln. Vor allem beim Verkauf einer geerbten Immobilie zahlt sich das aus.
Haben Sie eine Wohnimmobilie geerbt, können Sie den Wert durch das Vergleichswertverfahren bestimmen lassen. Hierbei werden reale Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen, um die Bewertung vorzunehmen. Dabei gilt: Je größer der Pool an Vergleichsobjekten, desto präziser kann der Wert bestimmt werden.
Wenn das Vergleichswertverfahren nicht infrage kommt, kann der Wert einer geerbten Immobilie mit dem Sachwertverfahren durch eine Formel errechnet werden. Dieses Vorgehen erfordert Sach- sowie Marktkenntnisse und sollte daher von Expertinnen oder Experten durchgeführt werden. Das Verfahren eignet sich sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien. Die Formel zur Berechnung des Immobilienwerts lautet:
Sachwert = (Bodenrichtwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor
Zur Erklärung:
Für vermietete Objekte oder Spezialimmobilien wie Parkhäuser und Hotels eignet sich besonders das Ertragswertverfahren. Der Wert wird dabei anhand der Höhe der Mieteinnahmen ermittelt:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert + Zuschläge – Abzüge
Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Die Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen bilden den Gebäudeertragswert.
Eine weitere Methode zur Wertermittlung von Verkaufsimmobilien ist das Bieterverfahren. Wie der Name schon vermuten lässt, bestimmen bei diesem Verfahren Kaufinteressenten durch ihre Gebote den Preis. Der Eigentümer wählt am Ende aus, welches Gebot den Zuschlag bekommt. Besonders geeignet ist diese Methode für beliebte Immobilien in Ballungsräumen. Planen Sie Ihre geerbte Immobilie in einer Stadt wie Köln, Bonn oder Düsseldorf zu verkaufen, kann sich diese Verkaufsstrategie also für Sie auszahlen.
Mit unserer jahrelangen Erfahrung und regionalen Kenntnissen ermitteln wir einen genauen Preis für Ihre Immobilie in Köln oder Bonn sowie in der gesamten Metropolregion Rheinland. Der Unterschied zu einem Immobiliengutachten vom Sachverständigen: Als Makler holen wir das Beste für Sie raus – während ein Gutachten meist einen Preis ermittelt, den Sie jederzeit für Ihre Immobilie erhalten.
Möchten Sie Ihre Immobilie mit KAMPMEYER verkaufen, ist auch die detaillierte Bewertung kostenlos für Sie.
Mehr Informationen und Detailwissen erhalten Sie in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.
Das Finanzamt nutzt für die Immobilienbewertung in der Regel einfache, standardisierte Methoden. Ein Verkehrswertgutachten durch einen regionalen Experten ist dagegen oft genauer – unter anderem auch weil es die regionalen Besonderheiten einfließen lässt.
Das Finanzamt bewertet Immobilien im Erbfall nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und orientiert sich dabei an einem standardisierten Verkehrswertverfahren. Das Ziel ist die Ermittlung eines Werts, der dem Verkehrswert entsprechen soll – also dem Preis, den die Immobilie am Markt erzielen würde.
Insbesondere weil es vereinfachte, pauschale Verfahren verwendet und die Immobilie ohne Vor-Ort-Termin bewertet. Zustand, Instandhaltung, Innenausstattung, regionale Aspekte werden deshalb oft unzureichend berücksichtigt.
Ein Makler nutzt verschiedene Methoden (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren), um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Er analysiert verschiedene Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand und Marktbedingungen – und berechnet so einen realistischen, marktgerechten Immobilienwert.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den Sie zu einem bestimmten Stichtag mit dem Verkauf Ihrer Immobilie erzielen könnten – ohne Zwangslage (z. B. Scheidung, Insolvenz) und unter marktüblichen Bedingungen. Der Verkehrswert wird deshalb auch oft als Marktwert übersetzt.
Haben Sie eine vermietete Immobilie geerbt, wird in der Regel das Ertragswertverfahren verwendet, um die Immobilie zu bewerten. Das Ertragswertverfahren ermittelt nicht den reinen Gebäudewert, sondern fokussiert sich bei der Bewertung der Immobilie vor allem auf die (potenziellen) Mieteinnahmen.
Bitte beachten Sie, dass unsere Veröffentlichungen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten wie Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Waidmarkt 11
50676 Köln
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