Köln neu vermessen. Der Markt handelt wieder, aber fast nur im Bestand. Was der neue Marktbericht zeigt und was Sie in der aktuellen Ausgabe erwartet.
Die neue Ausgabe unseres Immobilienmagazins Köln erscheint am Samstag, 26. September 2026, als Beilage im Kölner Stadt-Anzeiger. Der KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Köln 2026 ist gerade erst veröffentlicht worden, das Heft greift seine Ergebnisse auf.
Die Kernaussage lautet: Der Kölner Wohnungsmarkt hat seine Korrektur abgeschlossen. Käufer und Verkäufer finden wieder zueinander. Die Erholung verläuft allerdings einseitig, denn gehandelt wird vor allem der Bestand, und zu wenig Neues kommt nach.
Rekord bei den Fertigstellungen, Tiefstand bei den Genehmigungen
2025 wurden in Köln 4.623 Wohnungen fertiggestellt. Das ist der höchste Wert seit 2016 und ein Plus von 154 Prozent. Bundesweit fielen die Fertigstellungen im selben Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2012. Der Rekord hat aber eine Kehrseite. Rund vier Fünftel der fertiggestellten Wohnungen stammen aus Bauvorhaben, die schon seit Jahren genehmigt waren. Gleichzeitig wurden nur 2.323 Wohnungen neu genehmigt, der niedrigste Wert der letzten zehn Jahre. Aus dem vorhandenen Überhang lässt sich ein zweites Jahr wie 2025 nicht mehr erzeugen.
Das zeigt sich auch im Verkauf. 84,5 Prozent der Kauffälle bei Eigentumswohnungen sind Weiterverkäufe aus dem Bestand. Der Erstverkauf im Neubau wächst zwar prozentual am stärksten, erreicht mit 451 Wohnungen aber nur gut die Hälfte des Werts vor der Krise.
Die Hürde ist nicht die Rate, sondern das Eigenkapital
Die Bauzinsen von rund 3,5 bis knapp 4,0 Prozent hat der Markt aufgenommen, ohne dass Käufer erkennbar zurückhaltender geworden sind. Die Zahl der Kauffälle stieg um 8,4 Prozent auf 7.831, der Geldumsatz um 21,5 Prozent auf 5,68 Milliarden Euro. Den Zugang zu Eigentum begrenzt vor allem das Eigenkapital. Nach Berechnung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft dauert das Ansparen in Köln knapp 18 Jahre, im bundesweiten Median gut neun Jahre.
Die Nachfrage bleibt trotzdem hoch. Die Zahl der Kölner Haushalte wächst rund dreimal so schnell wie die Bevölkerung, fast ausschließlich durch Einpersonenhaushalte. Die Preise steigen dabei moderat:
- Eigentumswohnung im Bestand: durchschnittlich 4.660 Euro pro Quadratmeter, plus 2,2 Prozent
- Miete im Bestand: 14,50 Euro pro Quadratmeter, plus 2,5 Prozent
- Neubau: 7.730 Euro pro Quadratmeter im Kauf und 22,70 Euro in der Erstvermietung
- Stadtteile: In 78 von 86 Stadtteilen liegen die Bestandsmieten über dem Vorjahr, am stärksten steigen sie in den günstigsten Lagen.
Ehrenfeld, Rodenkirchen, Nippes: Preise auf Stadtteilebene
Was kostet eine Wohnung in Ehrenfeld, ein Haus in Rodenkirchen, und wie hoch ist die Miete in Nippes? Im Heft finden Sie eine Preiskarte mit den Richtwerten für Eigentumswohnungen in allen Kölner Stadtteilen. Aktuelle Werte für Kauf und Miete, Bestand und Neubau bietet unser Datenportal unter www.kampmeyer.com/datenportal. Dort sehen Sie auch die Wertentwicklung im Zeitverlauf und eine erste Einordnung der Rendite für Kapitalanleger. Wie viel Ihre eigene Immobilie tatsächlich erzielen kann, ermitteln wir gerne persönlich unter www.kampmeyer.com/immobilienbewertung.