Die Entwicklung des Bonner Büromarktes

Der Hauptstadtbeschluss zur Verlegung des Parlaments- und Regierungssitzes von Bonn nach Berlin ist nun schon gute 20 Jahre her. Trotz aller Befürchtungen und negativen Prognosen hat sich der Bonner Büromarkt in dieser Zeit sehr gut entwickelt – allen voran das ehemalige Regierungsviertel ist in den vergangenen Jahren einer der gefragtesten Teilmärkte des Bonner Büromarktes. Seit dem Beginn unserer Erfassung der jährlichen Büromarktkennzahlen im Jahr 2013 hat der Bonner Büromarkt zunehmend „an Fahrt“ aufgenommen. Der Markt ist mittlerweile auch für bundesweit und global tätige Unternehmen sowie Investoren interessant. In den zurückliegenden sieben Jahren kann von einer Wandlung der Eigentümerstruktur berichtet werden. So halten heute verschiedene institutionelle Investoren den Großteil des gesamten Büroflächenbestands (circa 3.950.000 m²) in ihren Portfolios. Man kann somit von einer Professionalisierung des Marktes und des Vermietungsgeschehens im Laufe der letzten Jahre sprechen. Aber nicht nur die klassischen Bestandshalter, sondern auch die Projektentwickler entdecken die Beethovenstadt zunehmend für sich. Waren in der Vergangenheit oftmals die Städte Köln und Düsseldorf das gewünschte Pflaster der Entwickler, so bauen zurzeit Unternehmen wie die international tätige Art-Invest Real Estate Management GmbH & CO. KG, die deutschlandweit tätige Landmarken AG sowie die ebenfalls in Deutschland agierende die developer Projektentwicklung GmbH in Bonn unterschiedliche Büroimmobilien – um hier nur einen kleinen Auszug aus den in Bonn aktiven Projektentwicklern zu nennen.Apropos Neubauprojekte: In unseren Büromarktberichten hinterfragen wir kritisch die stetig sinkende Leerstandsquote von unter 3,0 Prozent, teilweise sogar unter der 2-Prozent-Marke. Diese Situation kann nur durch die Realisierung von Neubauflächen entspannt werden. Viele der suchenden Unternehmen haben jedoch nicht die Vorlaufzeit, die eine Projektentwicklung oftmals aber fordert. Auf der anderen Seite werden Neubauprojekte in der Regel erst mit einer gewissen Vorvermietungsquote angestoßen. Der aktuelle Leerstand des Marktes bietet heute noch zu viele Büromietflächen, die weder dem heutigen Stand der Technik noch den Kundenanforderungen an die heutigen Arbeitswelten entsprechen. Oftmals müssen die Interessenten Kompromisse eingehen – in der heutigen Zeit des War for Talents oftmals ein Einschnitt. Die Neubauflächen, die dem Markt wiederum mit einer Vorlaufzeit bis zum Bezug von rund sechs Monaten zur Verfügung stehen, werden förmlich vom Markt aufgesogen. Viele weitere Neubauentwicklungen sind schon vor dem ersten Spatenstich vollvermietet.

Mit Spannung darf man auf den neuen Rahmenplan des Bundesviertels blicken. Ob dieser den durch den Nachfrageüberhang angespannten Markt entlasten kann, bleibt jedoch fraglich.Die zuvor genannten Ausführungen bestätigen: Der Bonner Büromarkt ist und bleibt attraktiv. Der durchschnittliche Flächenumsatz der zurückliegenden fünf Jahre liegt bei rund 99.800 m² Büromietfläche. Allein in den Jahren 2018, 2019 wurde eine Vermietungsleistung von 124.300 m² und 112.645 m² ermittelt. Unser eigenes Research-Team analysiert hierbei die gesamten Marktbewegungen. Die Corona-Pandemie wird das Vermietungsgeschehen und den Flächenumsatz 2020 zwar beeinflussen, der Markt wird sich unserer Einschätzung nach jedoch wieder erholen. Denn der Bonner Büromarkt ist und bleibt einer der wichtigsten Standorte für Mieter aus dem Bereich der öffentlichen Verwaltung sowie der Dienstleistungsbranche. Die Auftragslage der in Bonn ansässigen Ministerien und weiteren öffentlichen Stellen erhöht sich durch die das Jahr 2020 prägende Corona-Situation und sorgt an manchen Stellen sogar für einen erhöhten Flächenbedarf.

Im Übrigen hat Bonn eine sehr hohe Dichte an Start-ups. Einer der größten Förderer dieser Szene ist das Digital Hub Bonn – die zentrale Anlaufstelle für digitale Start-ups. Auch hieraus ergibt sich stetig ein zunehmender Flächenbedarf und spannende, neue Unternehmensgeschichten.Der Immobilienmarktbericht Bonn 2020 lässt sich unter  https://www.kampmeyer.com/marktbericht-bonn/ downloaden.Hendrik Heßlenberg

Hendrik Heßlenberg ist seit 2014 am Bonner Standort der Larbig & Mortag Immobilien GmbH tätig. Vor der Tätigkeit im Bereich der gewerblich genutzten Immobilie war er in der Wohnungswirtschaft im Großraum Köln, Bonn und Düsseldorf tätig.  Seit Beginn des Jahres 2018 steuert der Immobilienfachwirt als Geschäftsführer die Bonner Niederlassung als eigenständige GmbH.

Larbig & Mortag, Partner der NAI apollo group, wurde 2008 von Markus Larbig und Uwe Mortag als unabhängiges Gewerbemaklerunternehmen gegründet. Aktuell beschäftigt Larbig & Mortag Immobilien 31 Mitarbeiter im Großraum Köln, Bonn und Leverkusen. Der Schwerpunkt der Immobilienberatung liegt in der Bürovermietung, im gewerblichen Investment und in der Ladenvermietung.