Gute Mieter finden: So gelingt die Mieterauswahl

Bevor Sie das Inserat live stellen, sollten Sie Ihre Zielgruppe genau definieren: Für wen ist Ihre Wohnung oder Ihr Haus geeignet? Beschreiben Sie Ihre Immobilie zielgruppengerecht, heben Sie die Vorteile hervor: Bei Familien sind das zum Beispiel die Nähe zum Spielplatz, zu Schulen oder Naherholungsgebieten, für Singles können das eine gute Anbindung oder die Nähe zur Stadt sein.

Überlegen Sie sich bei einem Mehrfamilienhaus auch, welche Mieter gut in das Haus passen.

Eine unpassende Miethöhe kann sich auch auf die Mietersuche auswirken: Ein zu hoher Mietpreis kann geeignete Mieter abschrecken, während ein zu niedriger Preis auch nicht-solvente Mieter locken kann.

Grundsätzlich müssen Sie bei der Festlegung der Miethöhe den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde heranziehen. Bei der Nettokaltmiete wird zwischen Gebieten ohne und mit Mietpreisbremse unterschieden:

1. Ohne Mietpreisbremse: Die Miete darf maximal 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.
2. Mit Mietpreisbremse: Die Miete darf maximal 10 % über dem Wert des ortsüblichen Mietpreises liegen.

Hinzu kommen die Nebenkosten. Wasser und Abwasser, Heizkosten, Müllbeseitigung, Kosten für den Aufzug, Hausmeister, Gartenpflege und Schornstein können Sie auf den Mieter umlegen.

Investieren Sie Zeit und vielleicht auch Geld in hochwertige Immobilienfotos, indem Sie sie professionell anfertigen lassen. Potenzielle Mieter entscheiden innerhalb von wenigen Sekunden, ob ihnen eine Immobilie gefällt oder nicht. Vermeiden Sie schon hier, geeignete Mieter zu „verlieren“.

Beschreiben Sie Ihre Immobilie außerdem ausführlich und reichern Sie das Inserat mit einem Grundriss an. Je besser Sie Ihre Immobilie präsentieren, desto mehr Anfragen werden Sie erhalten.

Insbesondere in Ballungsgebieten steht eine hohe Nachfrage einem kleinen Angebot gegenüber. Eigentümer müssen also oft anhand der ersten Nachricht eine Vorauswahl treffen. Der erste Eindruck zählt:

• Passt der Mietinteressent zu Ihrer Zielgruppendefinition?
• Hinterlässt die erste Nachricht einen sympathischen Eindruck?
• Geht der potenzielle Mieter in der Nachricht auf Ihre Immobilie ein oder handelt es sich um eine Standard-Nachricht?

Sammelbesichtigungen sind effizienter, schließlich können Sie in einem Sammeltermin mehr potenzielle Mietern die Immobilie zeigen – und das in kurzer Zeit.

Persönliche Besichtigungstermine erfordern im Gegensatz zu den Sammelterminen im Vorfeld ein wenig Koordinationsaufwand und sind zeitaufwendiger. Allerdings haben sie auch einen entscheidenden Vorteil, wenn es darum geht einen passenden Mieter zu finden: Sie geben Ihnen die Möglichkeit, ins persönliche Gespräch zu kommen. Wer mag, kann sich im Anschluss auch einige Notizen zu den Mietinteressenten machen, um sich am Ende die Auswahl zu erleichtern.

Vereinbaren Sie am besten Besichtigungen im 30-Minuten-Takt. Erfahrungsgemäß reichen 15 bis 20 Minuten aus, um die Immobilie gemeinsam zu begehen, offene Fragen zu klären und ins persönliche Gespräch zu kommen. Nach den Besichtigungen haben Sie kurz Zeit, sich ein paar Notizen zu machen.

Bis zu den Besichtigungen können Sie sich auf Ihr Bauchgefühl verlassen. Bevor Sie den Mietvertrag abschließen, sollten Sie allerdings eine gründliche (Bonitäts-)Prüfung vornehmen. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihr neuer Mieter solvent ist.Mit der Mieterselbstauskunft erhalten Sie einen ersten Eindruck potenzieller Mieter.

Erlaubt sind folgende Abfragen:

• Name
• Adresse
• Geburtsdatum
• Beruf
• Familienstand
• Nettoeinkommen
• Mietrückstände

Nicht erlaubt sind Fragen zu:

• Religion
• Parteizugehörigkeit
• Sexueller Orientierung
• Familienplanung
• Vorstrafen
• Behinderungen oder Erkrankungen
• Hobbies
• Ob die Person ein Instrument spielt, raucht oder ein Haustier haben möchte

Bitte beachten Sie: Mietinteressenten sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Beantwortet der Mieter allerdings einige Angaben falsch, ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung – sofern die Fragen erlaubt sind.Mit den letzten drei Gehaltsabrechnungen können Sie das Gehalt potenzieller Mieter prüfen und sichergehen, dass sie sich die monatliche Miete leisten können.

In Einzelfällen, zum Beispiel bei der Vermietung an Studierende, können Sie in Rücksprache mit dem Mietinteressenten auch eine Bürgschaft als zusätzliche Sicherheit aufnehmen.Anhand der SCHUFA-Auskunft erhalten Sie Auskunft über das Zahlungsverhalten potenzieller Mieter.

Auch zum Vorlegen einer SCHUFA-Auskunft sind Mieter nicht verpflichtet. Sie haben einmal pro Jahr Anspruch auf eine kostenlose SCHUFA-Auskunft und können diese direkt online beantragen.Eine solche Bescheinigung hilft Ihnen, sich gegen Mietnomaden abzusichern und ist neben der SCHUFA und Selbstauskunft ein guter Weg, um auf Nummer sicher zu gehen.

Bitte beachten Sie, dass Mietinteressenten nicht verpflichtet sind, eine entsprechende Bescheinigung abzugeben und (Vor-)Vermieter ebenfalls nicht verpflichtet sind, eine solche Bescheinigung auszustellen. Kann Ihr Interessent also keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen, ist das nicht unbedingt ein Hinweis auf Unzuverlässigkeit.

Haben Sie sich für einen Mieter entschieden, sollten Sie den Mietvertrag zügig und sicher abschließen. Im Mietvertrag regeln Sie auch die Mietkaution.

Ist der Mietvertrag unterzeichnet und die Mietkaution auf Ihrem Konto eingegangen, übergeben Sie die Immobilie. Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an, um eventuelle Mängel schriftlich festzuhalten.

Mit der Mietkaution sichern Sie sich bei Mietausfällen ab. Die Höhe hängt dabei von der Nettokaltmiete ab und darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.

Weitere Möglichkeiten, sich gegen Mietausfälle und Streit abzusichern:

• Rechtschutzversicherung, die im Zweifelsfall Rechtsanwalts- und Gerichtskosten übernimmt.
• Mietausfallversicherung, die im Zweifelsfall bei Mietausfällen aufkommt.

Kommt es zu Mietrückständen, empfehlen wir Ihnen, schnell zu handeln: Laut BGB können Mieter im Zahlungsverzug unter bestimmten Voraussetzungen fristlos gekündigt werden – und zwar dann, wenn in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt werden, also ein Rückstand von mehr als einem Monat entsteht. Auch wenn über längere Zeit Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten entstehen, ist eine fristlose Kündigung rechtens.

Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, schnell von Ihrem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, um weitere Verluste zu vermeiden. Machen Sie Ihre Mieter vorab aber auch freundlich auf die Rückstände aufmerksam.

Um die Gefahr von Mietnomaden zu reduzieren, sollten Sie:

• eine Kopie des Ausweises einfordern: Mietnomaden haben oft keinen festen Wohnsitz. Der Ausweis gibt Aufschluss und gibt Ihnen die Möglichkeit, die Identität zu prüfen.
• eine Bonitätsprüfung durchführen: Die SCHUFA-Auskunft gibt Ihnen einen wichtigen Einblick. Auch eine Selbstauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sichert Sie ab.
• unbedingt darauf achten, die Schlüssel erst zu übergeben, wenn die Mietkaution auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Wer an Freunde oder Bekannte vermietet, sollte sich vorab aber überlegen, ob das Verhältnis unter Mieterhöhungen, anstehende Sanierung oder ähnliche Veränderungen leiden könnte. Vor allem wenn die Immobilie ein gewinnbringendes Renditeobjekt ist, kann es mitunter zu Herausforderungen kommen.

Seien Sie bemüht, den Mietvertrag mit Ihrem ausgewählten Mieter zügig zu unterzeichnen. So können Sie anderen Mietinteressenten schnellstmöglich absagen.

Verzichten Sie bei der Absage auf eine Begründung. Abgewiesene Interessenten können Sie im schlimmsten Fall wegen Ungleichbehandlung verklagen.

Vernichten Sie außerdem alle Unterlagen mit den persönlichen Daten abgelehnter Mieter.Ein Makler übernimmt alle Aufgaben, die mit der Vermietung Ihrer Immobilie anfallen:

Ein Makler übernimmt alle Aufgaben, die mit der Vermietung Ihrer Immobiliie anfallen:

• Beratung, zum Beispiel hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit
• Beschaffung von noch fehlenden Unterlagen
• Zielgruppenanalyse
• Mietpreisanalyse
• Erstellung von hochwertigen Fotos und einem 360-Grad-Rundgang
• Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sowie aussagekräftiger Inserate
• Vermarktung der Immobilie (online und offline)
• Bearbeitung von Anfragen und Vorauswahl von geeigneten Mietern
• Planung und Durchführung von Besichtigungen
• Bonitätsprüfung potenzieller Mieter
• Finale Auswahl geeigneter Mieter
• Erstellung eines Mietvertrags sowie Vertragsunterzeichnung
• Übergabe der Immobilie

Mit einem Makler gehen Sie auf Nummer sicher, was die Suche nach einem passenden Mieter angeht. Ein Makler trifft im Vorfeld eine geeignete Auswahl und prüft die Bonität sorgfältig. Mit KAMPMEYER profitieren Sie außerdem von unserer SCHUFA-Partnerschaft und einem sicheren Abschluss.

Weiter Gründe, einen Makler zu beauftragen:

• Sie sparen Zeit
• Ihre Immobilie wird schneller vermietet
• Sie erhalten garantiert eine marktgerechte Miete

Seit 2015 ist der Auftraggeber der Dienstleistung dazu verpflichtet, die Kosten für diese zu übernehmen. Heißt also: Beauftragen Sie als Eigentümer einen Makler für die Vermietung müssen Sie auch die Kosten tragen. Die dürfen übrigens nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Vermieten Sie als Eigentümer mit KAMPMEYER, wissen Sie von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen: Unser Honorar für die Vermietung beträgt 2,38 Kaltmieten, einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer