Der Kölner Wohnungsmarkt hat seine Korrektur abgeschlossen. Zum zweiten Mal in Folge sind die Transaktionen 2025 gestiegen, die Preise ziehen wieder an, und der Mietmarkt bleibt so angespannt wie in kaum einer anderen deutschen Großstadt. Doch die Erholung hat eine Eigenheit: Sie findet fast ausschließlich im Bestand statt, während zu wenig Neues nachkommt. Der neue KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Köln 2026 zeichnet dieses Bild in allen 86 Stadtteilen nach. Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick.
Die Transaktionen sind zurück
7.831 Kauffälle zählt der Gutachterausschuss für Köln im Jahr 2025, ein Plus von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr und das zweite Plus in Folge. Vom Tiefpunkt 2023 aus gerechnet liegt der Markt rund ein Drittel höher, das Niveau von 2021 ist fast wieder erreicht. Der Geldumsatz wächst mit 21,5 Prozent auf rund 5,68 Milliarden Euro deutlich schneller als die Stückzahl. Es wird also nicht nur wieder mehr gehandelt, es wird auch wieder größer gehandelt.
Köln ist damit kein Einzelfall. Über acht Städte und Kreise im Rheinland summieren sich die Kauffälle 2025 auf 34.378, ein Plus von 11,0 Prozent, und alle acht Regionen liegen im Plus. Der Korrekturzyklus bei den Transaktionen ist in der gesamten Metropolregion abgeschlossen.
Die Erholung findet im Bestand statt
Bemerkenswert ist, wo diese Belebung stattfindet. Von den Kauffällen im Wohnungseigentum entfallen 84,5 Prozent auf Weiterverkäufe, und dieses Segment liegt bereits wieder über dem Niveau von 2021. Der Erstverkauf aus Neubau wächst zwar prozentual am stärksten, erreicht aber nur gut die Hälfte des Vorkrisenwertes. Das Baulandgeschäft, der vorlaufende Indikator künftiger Bautätigkeit, nimmt an der Belebung gar nicht teil. Gehandelt und bezahlt wird vor allem, was schon da ist.
Preise und Mieten ziehen an
Die Bestandswohnung in Köln kostet im Berichtszeitraum durchschnittlich 4.660 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 2,2 Prozent über dem Vorjahr. Neubauwohnungen erreichen 7.730 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 7,2 Prozent. Bestandshäuser bleiben mit 4.440 Euro pro Quadratmeter nahezu stabil.
Deutlicher ist die Entwicklung am Mietmarkt. In 78 der 86 Stadtteile liegen die Bestandsmieten über dem Vorjahr, und die stärksten Anstiege verzeichnen die günstigsten Lagen. Die durchschnittliche Bestandsmiete zieht um 2,5 Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter an, die Neubaumiete erreicht in der Erstvermietung 22,70 Euro. Selbst das starke Fertigstellungsjahr 2025 hat das sichtbare Mietangebot nicht über das Niveau von Anfang 2022 gehoben.
Rekord bei den Fertigstellungen, Tiefstand bei den Genehmigungen
Hinter dieser Anspannung steht die zentrale Zahl des Berichts. Köln hat 2025 insgesamt 4.623 Wohnungen fertiggestellt, den höchsten Wert seit 2016 und das in einem Jahr, in dem die Fertigstellungen bundesweit auf den niedrigsten Stand seit 2012 fielen. Nur stammen vier Fünftel dieses Ergebnisses aus Bauvorhaben, die seit zwei Jahren und länger genehmigt waren. Der Bauüberhang, die Zahl der genehmigten und noch nicht fertiggestellten Wohnungen, ist dadurch um rund ein Viertel auf 7.821 Wohnungen geschrumpft.
Zugleich markiert das Jahr mit 2.323 genehmigten Wohnungen den niedrigsten Wert der Zehnjahresreihe. Köln baut also ab, was genehmigt war, sorgt aber nicht für genügend Nachschub. Das knappe Angebot bleibt knapp, und das stützt Kaufpreise und Mieten gleichermaßen.
Eigenkapital als Eintrittsschwelle
Für Käufer hat sich die Ausgangslage verschoben. Was den Zugang zum Eigentum begrenzt, ist nicht unbedingt die laufende Finanzierungsrate, sondern das Eigenkapital. Eigennutzer bringen im Schnitt gut ein Viertel Eigenkapital in ihre Finanzierung ein, das hält die Kredite tragfähig, schafft aber zugleich eine hohe Hürde. Nach Berechnung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft dauert das Ansparen des Eigenkapitals in Köln 17,8 Jahre, bundesweit sind es im Median 9,37 Jahre. Im Rhein-Erft-Kreis und im Rheinisch-Bergischen Kreis liegt die Anspardauer rund fünf Jahre niedriger, die Zugangsschere zwischen Stadt und Umland in ihrer nüchternsten Form.
Die seit Juli deutlich gestiegenen Bauzinsen bestätigen das anspruchsvollere Finanzierungsumfeld, das der Bericht beschreibt. Der Markt hat solche Bewegungen zuletzt ohne erkennbare Kaufzurückhaltung aufgenommen.
Was Bund, Land und Stadt jetzt tun
Auf den stockenden Wohnungsbau reagieren alle Ebenen. Der Bund hat mit dem sogenannten Bau-Turbo das Planungsrecht geöffnet, und Köln hat über dessen Anwendung früh entschieden und dabei mehr Zuständigkeit an die Verwaltung übertragen als andere Städte in der Rheinschiene. Das Land senkt ab September zusätzlich die Verfahrens- und Standardanforderungen beim Bauen. Wie im Dialogprozess „Köln baut bezahlbar“ Verwaltung, Bau- und Wohnungswirtschaft zusammenfinden, beschreibt Stefan Rappen, Vorsitzender der Wohnungsbauinitiative Köln, in seinem Gastbeitrag im Marktbericht.
Der vollständige KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Köln 2026 analysiert Kaufpreise und Mieten für alle 86 Kölner Stadtteile, die neun Stadtbezirke und sämtliche Wohnlagen, von der Marktaktivität über die Perspektiven von Nachfrage und Angebot bis zu den Neubauprojekten des Jahres.
Vollständigen Marktbericht 2026 anfordern
Die hier zusammengefassten Analysen sind ein Ausschnitt aus dem Immobilienmarktbericht Köln 2026 von KAMPMEYER Immobilien. Der vollständige Bericht enthält detaillierte Daten, Analysen und Prognosen für die Region. Der Bericht kann kostenlos heruntergeladen oder in gedruckter Form angefordert werden.
