Der Bonner Wohnungsmarkt hat seine Korrektur hinter sich. Drei Jahre lang hatten steigende Zinsen die Preise justiert und die Zurückhaltung dominiert. 2025 hat sich das Bild gedreht. Die Transaktionen kehren zurück, die Preise steigen wieder, und der Mietmarkt sendet die deutlichsten Signale seit Jahren. Der neue KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Bonn 2026 zeichnet dieses Bild in allen 52 Stadtteilen nach. Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick.
Die Transaktionen sind zurück
2.860 beurkundete Kauffälle zählt der Gutachterausschuss für Bonn im Jahr 2025, ein Plus von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr und das zweite Plus in Folge. Vom Tiefpunkt 2023 aus gerechnet liegt der Markt sogar rund ein Drittel höher. Das Vor-Krisen-Niveau von 2021 ist dabei noch nicht ganz erreicht.
Bemerkenswert ist, dass Bonn damit kein Einzelfall ist. Über acht Städte und Regionen im Rheinland, von Köln über Düsseldorf bis zum Rhein-Sieg-Kreis, summieren sich die Kauffälle 2025 auf 33.127, ein Plus von 10,4 Prozent. Alle acht Regionen liegen im Plus. Der Korrekturzyklus bei den Transaktionen ist abgeschlossen, und Bonn gehört mit +13,9 Prozent zu den Regionen mit der stärksten Erholung.
Preise und Mieten ziehen wieder gleichgerichtet an
Was bedeutet das für die Preise? Die Bestandswohnung in Bonn kostet im Berichtszeitraum durchschnittlich 3.710 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 5,4 Prozent über dem Vorjahr. Der Rückgang, den der Markt 2025 noch verzeichnet hatte, ist damit vollständig kompensiert. Bestandshäuser steigen um 3,2 Prozent auf 3.870 Euro pro Quadratmeter. Wer in den vergangenen zwei Jahren auf weiter fallende Preise gewartet hat, wird enttäuscht.
Noch deutlicher ist die Entwicklung am Mietmarkt. Die Bestandsmiete zieht um 4,6 Prozent auf 12,60 Euro pro Quadratmeter an und wächst damit fast doppelt so schnell wie in den Vorjahren. Die Neubaumiete (Erstvermietung) legt um 14,7 Prozent auf 19,90 Euro zu, das auffälligste Signal des gesamten Berichts. Der Abstand zwischen Bestand und Erstvermietung weitet sich auf 7,30 Euro pro Quadratmeter.
Der Neubau macht weiter Pause
Hinter dem Mietanstieg steht eine Zahl, die den Bonner Markt auf Jahre prägen wird. 667 Neubauwohnungen wurden 2025 in Bonn fertiggestellt, ein Rückgang um 46,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr und deutlich stärker als der bundesweite Rückgang von 18 Prozent. Was in den Krisenjahren 2022 und 2023 nicht begonnen wurde, kommt jetzt nicht auf den Markt.
Das zeigt sich auch im Verkauf. Nur 107 Erstverkäufe von Neubau-Eigentumswohnungen hat der Gutachterausschuss 2025 registriert, der niedrigste Wert seit mindestens 2010. Der Eigentumswohnungsmarkt stützt sich damit fast vollständig auf den Bestand. Auch die Genehmigungen geben wenig Anlass zur Entwarnung, mit 864 genehmigten Neubauwohnungen liegt das Jahr 2025 nochmals 14,3 Prozent unter dem Vorjahr. Das knappe Angebot bleibt also knapp, und das stützt Kaufpreise und Mieten gleichermaßen.
Kaufen bleibt möglich, aber die Eintrittsschwelle ist hoch
Für Käufer hat sich die Ausgangslage verschoben. Die Finanzierungen sind tragfähiger geworden, weil Eigennutzer heute im Schnitt gut dreißig Prozent Eigenkapital mitbringen, den höchsten Wert seit zehn Jahren. Zugleich errichtet genau das eine hohe Hürde. Nach Berechnung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft dauert das Ansparen des erforderlichen Eigenkapitals in Bonn rund sechzehn Jahre, bundesweit sind es im Median knapp zehn.
Warum der Markt stabiler ist als 2022
Anfang 2026 steht der Markt erneut unter Spannung. Energiepreise, Inflation und Finanzierungskonditionen stellen die Fragen von 2022 in neuer Form. Der entscheidende Unterschied liegt im Fundament. Die Preise sind drei Jahre lang justiert worden, die Akteure haben gelernt, mit Unsicherheit umzugehen, und mehrere strukturelle Kräfte wirken stützend. Das Angebot ist knapp und wird knapper. Die Mieten tragen das Renditefundament für Eigentümer. Und die Demografie drückt, denn für Bonn wird bis 2045 weiteres Bevölkerungswachstum erwartet, wobei die Zahl der Haushalte noch stärker wächst als die Bevölkerung selbst.
Hinzu kommt eine Entwicklung, die über die Stadtgrenze hinausweist. Je knapper und teurer der Wohnraum in Bonn bleibt, desto mehr verteilt sich die Nachfrage ins Umland. Bonn ist der Arbeitsplatz, der Rhein-Sieg-Kreis vielfach der Wohnort. Wer den Bonner Markt verstehen will, muss ihn regional denken.
Der vollständige KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Bonn 2026 analysiert Kaufpreise und Mieten für alle 52 Bonner Stadtteile, die vier Stadtbezirke und sämtliche Wohnlagen, von der Marktaktivität über die Perspektiven von Nachfrage und Angebot bis zu den Neubauprojekten des Jahres.
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Die hier zusammengefassten Analysen sind ein Ausschnitt aus dem Immobilienmarktbericht Bonn 2026 von KAMPMEYER Immobilien. Der vollständige Bericht enthält detaillierte Daten, Analysen, Prognosen für die Region.
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