Immobilienmarktbericht Köln 2017: Wachstumsregion Köln [Gastbeitrag]

Dieser Artikel erschien als Gastbeitrag von Martin Dornieden im Immobilienmarktbericht Köln 2017. Hier können Sie den Immobilienmarktbericht kostenlos bestellen.

Wohnraum ist knapp. Das trifft nahezu auf alle Ballungsräume in Deutschland und somit auch auf den Großraum Köln zu. Durch die Verknappung des Angebotes steigen die Preise sowohl für Mietwohnungen als auch für den Eigentumserwerb stetig an. Wer den dringend erforderlichen Wohnungsneubau will, muss einerseits in Ballungszentren wie Köln genügend Flächen für den Reihenhaus- und Geschosswohnungsbau bereitstellen und andererseits das Entwickeln, Bauen und Erhalten von Immobilien schneller, einfacher und investitionsfreundlicher gestalten. Nur wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann das Angebot erweitert und der Bedarf an Wohnraum zufriedenstellend gedeckt werden.

Kooperatives Baulandmodell anpassen  

Eine zukunftsfähige und nachhaltige Stadtplanung setzt die ganze Bandbreite des Wohnens voraus. Der demografische Wandel verlangt flexible Modelle, wenn es um zukünftigen Wohnraum geht. Ein Produktmix aus unterschiedlichen Wohnungsangeboten garantiert eine positive Nutzungsmischung und abwechslungsreiche Nutzungsstruktur. Das spricht alle Zielgruppen an. Innerstädtische Wohnquartiere gewinnen an Bedeutung, weil die Menschen nicht mehr gewillt sind, auf die Vorteile des städtischen Lebens zu verzichten. Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist nicht zuletzt aufgrund der erhöhten Zuwanderung das Gebot der Stunde. Das von Politik und Stadtverwaltung entwickelte kooperative Baulandmodell für Köln wurde auf den Weg gebracht, um eine feste Quote für Sozialwohnungen einzuführen. Die freie mittelständische Immobilienwirtschaft steht zu ihrer Verpflichtung, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das kooperative Baulandmodell kann funktionieren, wenn die Verfahren zeitlich eingegrenzt und die durch Ordnungsrecht explodierenden Baukosten minimiert werden. Denn Fakt ist: Seit dem Jahr 2000 sind die Baukosten im Wohnungsbau um 45 Prozent gestiegen. Die aktuellen Rahmenbedingungen lassen einen wirtschaftlichen Neubau im unteren und mittleren Preissegment kaum noch zu. Kostentreiber sind unter anderem mehr als 3.300 Baunormen, die beachtet und umgesetzt werden müssen sowie eine ausufernde EnEV. Seit der Novellierung 2009 wurde konsequent das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet. Alleine das Inkrafttreten der EnEV 2016 verursachte weitere Kosten von mehr als sieben Prozent. Die unlängst erfolgten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent taten ihr Übriges.

Mehrkosten durch lange Genehmigungsverfahren

Hohe Ausgaben entstehen auch durch lange Genehmigungsverfahren. Laut einer Studie des IWP Köln in Kooperation mit dem Bundesverband der Freien mittelständischen Immobilienwirtschaft (BFW) dauert das Gros der Baugenehmigungsverfahren zwischen sechs und neun Monate, in Köln und anderen Großstädten häufig länger. Die Ursachen sind vielfältig: Personalmangel in Bauämtern und komplizierte Verfahrensabläufe verzögern die Umsetzungsgeschwindigkeit. Lösungsansätze wären beispielsweise eine Personalaufstockung der vielerorts unterbesetzten Bauämter und eine Digitalisierung der Genehmigungsverfahren. Gerade die fortschreitende Digitalisierung bietet große Chancen. Eine entsprechende Änderung der Bauprüfverordnung könnte die Verfahren wesentlich beschleunigen und effizienter gestalten. Optimierungsbedarf gibt es darüber hinaus auch bei Planrechtsverfahren zur Entwicklung neuer Flächen.

Nicht in Stadtgrenzen denken

Mehr Wohnraum zu schaffen ist problematisch, wenn man weiter in Stadtgrenzen denkt. Städte und Kreise müssen enger zusammenarbeiten und abgestimmte Konzepte entwickeln, wenn sie zukünftig ein adäquates Wohnraumangebot anbieten wollen. Der Zusammenschluss der Städte im Großraum Köln, des Rhein-Erft-Kreises sowie weiterer Partner zum Zukunftskonzept Stadt Umland Netzwerk (S.U.N.) ist ein Schritt in die richtige Richtung, damit Städte und Kreise durch einen Ausgleich und ein gegenseitiges Profitieren im Bereich Wohnen gemeinsam wachsen können. Ein nachhaltiges Mobilitätssystem ist das verbindende Element. Mit ihrem umfangreichen Arbeits- und Bildungsangebot ist und bleibt die Stadt Köln der Magnet für eine ganze Region. Ein urbanes Gebiet, das Arbeits-, Einkaufs- und diverse Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür anbieten kann, wird naturgemäß auch als Wohnstandort besonders bevorzugt. Ein Ausweichen ins Umland ist nur dann attraktiv, wenn eine gute Verkehrsanbindung vorhanden ist. Städte und Regionen, die keine Bürger verlieren wollen, müssen daher gemeinsam im Schulterschluss verstärkt neue Mobilitätskonzepte entwickeln. Um periphere Wohnlagen in die Zentren einzubinden, ist es unerlässlich, eine gute ÖPNV-Anbindung sicher zu stellen, das Radverkehrswegenetz auszubauen und zukünftig verstärkt Carsharing-Angebote zu nutzen.

Wir brauchen eine nachhaltige Siedlungsflächen- und Infrastrukturpolitik, die sich insbesondere mit den Möglichkeiten zur Neuplanung beziehungsweise Überplanung schon bestehender Gebiete befasst. Eine abgestimmte Flächenbedarfsermittlung im interkommunalen Maßstab schafft mehr Spiel- und Freiraum für alle beteiligten Seiten. Die Freie mittelständische Immobilienwirtschaft steht bereit, um ihren Beitrag zu leisten. Die Politik muss ihrerseits auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene die ordnungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, dass Wohnraum zukünftig effektiv und kostengünstig geschaffen werden kann.

Das Video-Interview mit Martin Dornieden zur Stadtentwicklung Köln finden Sie bei uns in der Mediathek: Jetzt anschauen!

Dieser Artikel erschien als Gastbeitrag von Martin Dornieden im Immobilienmarktbericht Köln 2017.

Hier können Sie den Immobilienmarktbericht kostenlos bestellen.

Martin Dornieden, geboren 1965 in Mönchengladbach, trat 1995 als Geschäftsführer in die DORNIEDEN Generalbau ein. Seit 2008 ist er geschäftsführender Gesellschafter der VISTA Reihenhaus GmbH und seit 2015 in gleicher Funktion für die FAIRHOME GmbH tätig. Die Generalbau steht für eine individuelle, auf den Standort bezogene Architektur und die Erfüllung von individuellen Kundenwünschen. VISTA bietet mit vier standardisierten Haustypen preisgünstige Reihenhäuser an. FAIRHOME, das jüngste Mitglied der DORNIEDEN Gruppe, fokussiert den preisgünstigen Geschosswohnungsbau mit einer optimierten Planung und standardisierten Wohnungstypen. Mit allen drei Unternehmungen bietet DORNIEDEN die ganze Bandbreite des Wohnens an.

Martin Dornieden ist für den Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) aktiv und seit 2010 Vorsitzender des Landesverbandes BFW Nordrhein-Westfalen.

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