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Häufig gestellte Fragen von Vermietern zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip

Lesedauer: 8 Minuten
29. Mai 2015

Foto Sven Johns  Rechtsanwalt Sven R. Johns, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE, München/Berlin und die KAMPMEYER-Vermietungsexperten geben Antworten auf die jüngste Änderung des Mietrechts.

Das Mietrecht wird wieder einmal geändert. Die letzte Änderung vom Mai 2014 fasste die Vorschriften für Mieterhöhungen bei Modernisierungen von Wohnungen neu. Am 1. Juni 2015 tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 (MietRNovG) in Kraft. Weil mit dem Gesetz Neuland für die Immobilienbranche betreten wird, erhalten Sie hier die wichtigsten Antworten auf typische Vermieterfragen:

Was genau ist die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip?

Wurde eine Wohnung neu vermietet war der Vermieter bislang an keine Mietpreisgrenze gebunden. Der Gesetzgeber reguliert die Miethöhe ab sofort in einem neuen Mietvertrag durch das neue MietRNovG.

Das macht es für Vermieter schwieriger, die exakte Miethöhe nach dem neuen Gesetz zu bestimmen. Zugleich wird diese Miethöhe für Vermieter noch wichtiger, weil die Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete weiter eingeschränkt werden.

Nach Inkrafttreten des MietRNovG in Köln und Umgebung (siehe dazu auch „Wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?“ und „Wirkt die Mietpreisbremse auch auf meine Vermietung in Köln?“) können Sie die Miete bei einer Neuvermietung der Wohnung nicht mehr frei festsetzen. Die neue Miete darf außer bei einer Neubauwohnung, nach umfassender Modernisierung und bei möblierten Wohnungen nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn die Miete zu hoch festgesetzt wird, kann der Mieter dies später rügen und muss ab der Rüge nur noch eine geringere Miete bezahlen.

Für Vermieter ist die Berechnung der Miethöhe daher eine völlig neue Herausforderung. Niemand will Miete verschenken, weshalb die Berechnung der Mietobergrenze bares Geld bedeutet.

Zugleich wird das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Danach muss diejenige Partei eines Mietvertrags die Provision bezahlen, die den Makler mit der Vermittlung eines Mietvertrags beauftragt. Aufgrund dieser Vorschrift bezahlt nun in der Regel der Vermieter die Provision bei der Neuvermietung einer Wohnung.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip machen es für Vermieter erforderlich, sich bei der Vermietung ihrer Wohnungen gut beraten zu lassen, um die Miethöhe genau zu bestimmen und den Leerstand der Wohnung möglichst gering zu halten.

Wie wird die Mietobergrenze berechnet?

Die Berechnung der neuen Mietobergrenze ist wichtiger denn je. Der neue § 556d BGB sagt, wie es geht. Danach darf die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die wichtigste Quelle für Wohnungen in der Stadt Köln ist der Mietspiegel der Stadt Köln für Wohnraum, der im Januar 2015 in der neuesten Auflage erschienen ist. Aus den einzelnen Lage- und Ausstattungskriterien können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Sie können ihn online zum Preis von 3,50 Euro beziehen: Kölner Mietspiegel 2015

Für Vermieter ist wichtig, dass sie bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete darauf achten, alle möglichen Zuschläge zur Grundmiete auch wirklich zu berücksichtigen. Die so ermittelte Miete ist die Grundlage für die Mietobergrenze, die bei einer Neuvermietung nur noch um 10 Prozent überschritten werden darf. Es gibt Wohnungen, die fallen aufgrund ihrer Ausstattungsmerkmale aus dem Mietspiegel der Stadt Köln heraus. Hier wird die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund anderer Kriterien (siehe dazu „Darf ich die Miete frei festsetzen?“) ermittelt.

Und noch etwas ist wichtig: Die neue Miete, die so ermittelt worden ist, muss die bisherige Miete, die der letzte Mieter an Sie gezahlt hat, nicht unterschreiten. Das bedeutet, dass Sie keine Mietsenkung hinnehmen müssen. Das zeigt aber auch noch einmal wie wichtig die Berechnung der tatsächlichen Mietobergrenze ist.

Wir beraten unsere Vermieter gern, wenn es um die Miethöhe geht. Sprechen Sie uns an.

Darf ich die Miete frei festsetzen?

Nein, die Miete darf vom Vermieter nicht mehr frei festgesetzt werden. Wenn Sie also eine Wohnung neu vermieten wollen, muss die Mietobergrenze anhand des Mietspiegels oder, wenn die Wohnung nicht unter den Mietspiegel fällt, anhand sonstiger Kriterien ermittelt werden.

Wenn Ihre Wohnung nicht unter den Mietspiegel fällt, dann sind Sie als Vermieter auch nicht an die Mietgrenzen aus dem Mietspiegel gebunden. Möblierte oder teilmöblierte Wohnungen fallen zum Beispiel nicht unter den Mietspiegel. Auch sehr große Wohnungen werden oft nicht vom Mietspiegel erfasst. Und die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Vermietung von Einfamilienhäusern erfolgt ebenfalls oft nicht nach dem Mietspiegel.

Bei Staffelmietverträgen fallen alle vereinbarten Staffeln unter die Mietpreisbremse. Indexierungen in Mietverträgen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese gilt nur für die vereinbarte Ausgangsmiete.

Was bedeutet die 10-Prozent-Grenze?

Um das Mietenwachstum bei der Neuvermietung von Wohnungen stärker einzudämmen, hat der Gesetzgeber die 10-Prozent-Grenze bei der Neuvermietung von Wohnungen eingeführt.

Für Sie als Vermieter bedeutet diese Grenze, dass Sie bei einer Neuvermietung einer Wohnung die Miete nur noch bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen dürfen. Der Kölner Mietspiegel sieht unterschiedliche Lage- und unterschiedliche Ausstattungen in Wohnungen vor. Für jede dieser Kategorien gibt es dann eine Preisspanne.

Deshalb ist es für jeden Kölner Vermieter sehr wichtig, seine Wohnung in die richtige Kategorie einzuordnen. Wir helfen Ihnen dabei. Es ist für Sie als Vermieter schließlich wichtig, dass Sie die Möglichkeiten, die sich aus dem Mietspiegel ergeben, auch wirklich ausschöpfen.

Was passiert, wenn sich der Mieter beschwert, dass die Miete zu hoch sei?

Wenn ein Vermieter eine zu hohe Miete beim Vermieter in Textform rügt und diese Rüge richtig ist, dann muss der Vermieter die zu viel erhaltene Miete an den Mieter ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückbezahlen. Die Pflicht zur Rückzahlung trifft den Vermieter nicht von Beginn des Mietverhältnisses an. Es wird auch nicht die gesamte vereinbarte Miete unwirksam.

Wie berechne ich jetzt die neue Miete, wenn das Gebäude oder die Wohnung gerade vollständig saniert wurde?

Sie haben als Vermieter viel Geld in die Sanierung Ihres Hauses und der zu vermietenden Wohnungen gesteckt? Dann gilt die Mietpreisbremse nicht für die vollständig sanierte Wohnung. Der neue § 556f BGB sagt, dass die erste Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung nicht unter die Mietpreisbremse fällt.

Wann ist die Wohnung umfassend modernisiert?

Darüber werden sich wohl die Gerichte den Kopf zerbrechen müssen. Für alle Vermieter gilt, dass die Investitionen in ihre Wohnungen nicht auch noch durch eine Mietenobergrenze zusätzlich bestraft werden. Gehen Sie davon aus, dass die wesentlichen Gewerke (Faustregel drei von vier aus Heizung, Dach, Fenster, Fassade) an und in der Wohnung erneuert sein müssen, um von einer umfassenden Modernisierung sprechen zu können.

Muss ich die Mietpreisbremse auch beachten, wenn ich eine Neubauwohnung vermiete?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für den Neubau. Wenn Sie eine neue Wohnung erstmals vermieten, sind Sie nicht an die Mietobergrenze nach der Mietpreisbremse gebunden. Hier kann die Miete frei festgesetzt werden.

Vielfach wird uns die Frage gestellt, wie es sich mit einer Neubauwohnung verhält, wenn der erste Mieter auszieht. Dann ist es doch keine Neubauwohnung mehr, oder?

Wenn Sie Ihre Neubauwohnung neu vermieten müssen, zum Beispiel weil der erste Mieter nach wenigen Monaten wieder aus der Wohnung auszieht, dann richtet sich die Bemessung der Mietobergrenze nach den neuen gesetzlichen Vorschriften. Gilt dann auch die 10-Prozent-Grenze für diese Anschlussvermietung? Grundsätzlich ja, aber: Das Gesetz sagt, dass der Vermieter bei einer Wiedervermietung nicht unter die Miete des vorherigen Mieters gehen muss.

Sie können also die Miete nicht weiter erhöhen und bleiben auf dem Niveau der ersten Vermietung stehen. Eine Mietsenkung müssen Sie aber nicht vornehmen.

Wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Das MietRNovG tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Jedes Bundesland muss aber eine eigene Rechtsverordnung erlassen, damit die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auch wirklich gilt.

Wirkt die Mietpreisbremse auch auf meine Vermietung in Köln?

Die Mietpreisbremse wird auch für Ihre Vermietungen in Köln gelten. In NRW hat der Landesgesetzgeber zum 1. Juni 2014, eine Verordnung in Kraft gesetzt, nach der insgesamt in 59 Kommunen und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt besteht.

Die Stadt Köln und viele der Kommunen im Regierungsbezirk Köln zählen dazu. Es ist zu erwarten, dass diese Regelung ab 1. Juli 2015 so erneuert wird, dass dann die Mietpreisbremse in diesen 59 Kommunen gilt.

KAMPMEYER informiert seine Vermieterkunden rechtzeitig darüber. Den Vermieter-Newsletter können Sie hier kostenfrei bestellen.

Welche Rolle spielt der Kölner Mietspiegel bei der Berechnung der neuen Miete?

Dem Kölner Mietspiegel kommt eine entscheidende Rolle zu, wenn es um die Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Berechnung der neuen Mietobergrenze geht. Der Kölner Mietspiegel ist in unterschiedliche Baualtersklassen eingeteilt. Innerhalb dieser Baualtersklassen gibt es unterschiedliche Wohnlagen und Wohnungsgrößen. Außerdem wird noch nach drei unterschiedlichen Ausstattungsvarianten unterschieden. Für alle diese Gruppen und Kategorien ist eine Preisspanne festgelegt, innerhalb derer sich die Miete bewegen kann. Anhand dieser Lagekriterien und Kategorien lässt sich die neue Referenzmiete bei einer Vermietung berechnen.

Gilt das Urteil aus Berlin, wo der Mietspiegel für ungültig erklärt worden ist, auch in Köln?

Das Amtsgericht Charlottenburg in Berlin hat ein Urteil erlassen und den Berliner Mietspiegel für unwirksam erklärt. In dem Urteil ging es darum, dass eine Wohnung nach Ansicht eines Vermieters in einer herausragenden Wohnlage liegt, die der Berliner Mietspiegel so mit seinen möglichen Mietzuschlägen nicht abbildet. Deshalb sollte dort die Miete stärker erhöht werden als es der Mietspiegel eigentlich vorsieht.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es wird wohl ein Berufungsverfahren geben. Das Urteil bedeutet auch nicht, dass alle Mietspiegel in Deutschland unwirksam sind. Wenn Sie aber eine Wohnung vermieten wollen, die sich auch in einer herausgehobenen Lage befindet, dann könnte das Urteil für eine Mieterhöhung oder für die Berechnung der Mietobergrenze sehr wohl von Bedeutung sein.

Sie haben weitere Fragen? Mit unseren Vermietungsexperten Charlotte Dorn und Marc Zelaskowska können Sie hier direkt einen Termin vereinbaren. Unsere Vermietung für Vermieter finden Sie hier.

Charlotte DornMarc Zelaskowska

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