Kurzantwort: Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Nach Fristablauf oder bei begünstigter Eigennutzung greift diese Besteuerung grundsätzlich nicht. Für die Frist zählen bei einem üblichen Grundstückskauf die bindenden notariellen Kaufverträge, nicht Schlüsselübergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintragung. Einen festen „Spekulationssteuersatz“ gibt es nicht; der steuerpflichtige Gewinn fließt in Ihre persönliche Einkommensteuer ein.
Stand: Mai 2026 · Lesezeit ca. 15 Minuten
Wer einen Immobilienverkauf in Bonn vorbereitet, sollte vor dem Vertragsentwurf Termin, Nutzung, Abschreibungen und Kosten prüfen lassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Vertragsdaten geben den Takt vor. Für die Zehnjahresfrist sind grundsätzlich die bindenden Verpflichtungsgeschäfte maßgeblich. Bei einem normalen Immobilienkauf sind das regelmäßig die notariellen Kaufverträge.
- Der Steuersatz ist persönlich. Der Gewinn erhöht die steuerlich relevanten Einkünfte des Verkaufsjahres. Der Einkommensteuertarif 2026 enthält Zonen mit 42 und 45 Prozent. Je nach Einzelfall können Solidaritätszuschlag und bei Kirchensteuerpflicht in Nordrhein-Westfalen 9 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuer hinzukommen.
- Eigennutzung kann die Frist verdrängen. Begünstigt sind die durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung und Verkauf sowie die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
- Frühere AfA wirkt beim Verkauf nach. Absetzungen, die während einer Vermietung steuerlich berücksichtigt wurden, mindern die Anschaffungskosten in der Gewinnrechnung und erhöhen dadurch den rechnerischen Veräußerungsgewinn.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine Orientierung aus Sicht des Immobilienverkaufs. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Frist, Nutzung, Kostenansatz und Vertragsgestaltung vor der Beurkundung anhand Ihrer Unterlagen prüfen.
„Spekulationssteuer“ ist keine eigenständige Steuerart
Im Einkommensteuergesetz findet sich keine Steuer namens Spekulationssteuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. § 23 EStG regelt Tatbestand und Ausnahmen.
Es gibt deshalb keine für alle Verkäufer gleiche Belastung. Der Gewinn trifft auf das übrige Einkommen und den persönlichen Tarif. Nach § 32a EStG beginnen die Tarifzonen von 42 beziehungsweise 45 Prozent 2026 bei 69.879 Euro und 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen. Die individuelle Mehrsteuer ergibt sich erst aus der Veranlagung.
Bei Kirchenmitgliedern kommen in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich 9 Prozent Kirchensteuer auf die festgesetzte Einkommensteuer hinzu; ein möglicher Solidaritätszuschlag hängt ebenfalls vom Einzelfall ab. Die Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge ist hier nicht maßgeblich.
So wird die Zehnjahresfrist richtig eingeordnet
Für den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung kommt es grundsätzlich auf die obligatorischen Verträge an. Bei einem üblichen Grundstücksverkauf sind das die notariell beurkundeten Kaufverträge.
Andere Daten helfen bei der praktischen Abwicklung, bestimmen aber nicht ohne Weiteres die Frist. Dazu gehören:
- Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel
- Zahlung des Kaufpreises
- Übergabe der Schlüssel
- Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
Wurde der Ankauf einer vermieteten Wohnung im September 2016 beurkundet und ist der Verkauf für September 2026 geplant, genügt die Rechnung „zehn Kalenderjahre später“ nicht. Kaufvertrag, Annahmeerklärungen, Genehmigungen und Bindungswirkung gehören geprüft, bevor der frühestmögliche Termin in die Vermarktungsplanung eingeht.
Besondere Vertragskonstruktionen können die Bindungswirkung verschieben. Auch ein aufschiebend bedingter Verkauf innerhalb der Frist wird nicht automatisch dadurch steuerfrei, dass die Bedingung später eintritt.
Sonderfälle, bei denen eine einfache Jahreszahl nicht genügt
Erbschaft: Der Erbfall startet keine neue Zehnjahresfrist. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf einen späteren Verkauf bleiben getrennte Themen.
Schenkung: Eine unentgeltliche Übertragung setzt die Frist nicht zurück. Gegenleistungen oder übernommene Schulden können die Einordnung verändern.
Erbauseinandersetzung und Miterbenanteile: Wird zusätzlich ein Anteil gegen Zahlung erworben, können unterschiedliche Anschaffungsdaten und Kostenanteile entstehen.
Selbst errichtetes Gebäude: Beim späteren gemeinsamen Verkauf knüpft die Grundstücksfrist grundsätzlich an die Anschaffung des Grund und Bodens an.
Später hinzugekaufter Miteigentumsanteil: Für den entgeltlich übernommenen Anteil kann ein eigenes Anschaffungsdatum gelten; ein einheitlicher Verkaufspreis ist dann gegebenenfalls aufzuteilen.
Läuft die Frist bald aus, können Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung und Käufersuche vorher beginnen. Der bindende Verkaufstermin muss dem steuerlich geprüften Zeitplan folgen; spätere Übergabe oder Zahlung heilen eine zu frühe Beurkundung nicht.
Die Ausnahme für Eigennutzung
Neben dem Fristablauf enthält § 23 EStG zwei eigenständige Befreiungswege für selbst genutzten Wohnraum.
Erste Alternative: Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Zweite Alternative: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei sind nicht zwingend drei volle Jahre erforderlich. Nach der BFH-Rechtsprechung kann eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen genügen: mindestens ein Tag im zweiten Jahr vor dem Verkauf, das gesamte mittlere Kalenderjahr und mindestens ein Tag im Verkaufsjahr.
Wer am 31. Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend selbst wohnt und frühestens am 1. Januar 2026 auszieht, hat drei Kalenderjahre berührt. Ob alle Voraussetzungen belegt sind, muss trotzdem geprüft werden: Entscheidend ist die tatsächliche Wohnnutzung, nicht allein die Ummeldung.
Was als eigene Wohnnutzung in Betracht kommt
- Bewohnen durch den Eigentümer: Die Immobilie muss zum Wohnen geeignet sein und tatsächlich zumindest auch vom Eigentümer bewohnt werden. Mitbewohner sind nicht automatisch schädlich.
- Unentgeltliche Überlassung an ein steuerlich berücksichtigtes Kind: Der BFH erkennt eine zugerechnete Eigennutzung an, wenn die Wohnung einem einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kind unentgeltlich überlassen wird. Endet die steuerliche Berücksichtigung, kann auch diese Grundlage entfallen.
- Zweit- oder Ferienwohnung: Auch sie kann begünstigt sein, wenn sie selbst bewohnt, nicht vermietet und sonst zur eigenen Nutzung bereitgehalten wird.
- Häusliches Arbeitszimmer: Nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 wird die Steuerbefreiung einer selbst genutzten Eigentumswohnung nicht anteilig dadurch ausgeschlossen, dass sich darin ein häusliches Arbeitszimmer befindet.
- Kurze Vermietung im Verkaufsjahr: Nach IX R 10/19 kann sie unschädlich sein, wenn die zusammenhängende Eigennutzung mindestens einen Tag im zweiten Vorjahr, das gesamte Vorjahr und mindestens einen Tag im Verkaufsjahr umfasst.
Was die Befreiung gefährden kann
- Vermietung im falschen Kalenderjahr: Ist das mittlere Kalenderjahr nicht vollständig selbst genutzt, ist die zweite Alternative regelmäßig nicht erfüllt.
- Bloßer Leerstand ohne eigene Wohnnutzung: Eine leer stehende Immobilie wird dadurch noch nicht selbst bewohnt. Ob ein Leerstand unmittelbar nach Aufgabe der eigenen Wohnnutzung unschädlich ist, hängt von der konkreten zeitlichen Alternative und der Rechtsprechung ab.
- Abgetrennte unbebaute Fläche: Der BFH hat zu IX R 14/22 entschieden, dass der separate Verkauf eines vom Wohngrundstück abgetrennten unbebauten Gartenteils nicht über die Eigennutzung des Wohnhauses befreit wird.
- Eigenständige vermietete oder betrieblich genutzte Bereiche: Bei einem echten, räumlich abgrenzbaren Miet- oder Gewerbeteil kann eine anteilige Betrachtung nötig sein. Das Urteil zum häuslichen Arbeitszimmer darf nicht auf jede betriebliche Nutzung übertragen werden.
Für Bonner Grundstücke mit Teilungspotenzial ist der Gartenfall wichtig: Eine separat verkaufte unbebaute Teilfläche gilt nicht schon deshalb als selbst genutzt, weil sie zuvor zum Garten des Eigenheims gehörte.
Zwischenvermietung: kein pauschales Ja oder Nein
Nach einem Umzug kann eine Vermietung bis zum Verkauf naheliegen. Steuerlich hängt ihre Wirkung von der Kalenderfolge ab; IX R 10/19 erklärt nicht jede kurze Zwischenvermietung für unschädlich.
Wurde im Verkaufsjahr noch mindestens einen Tag, im gesamten Vorjahr und bereits im zweiten Vorjahr selbst gewohnt, kann eine anschließende Vermietung im Verkaufsjahr unschädlich sein. Fehlt ein erforderlicher Zeitraum, kann das Ergebnis anders ausfallen.
Eine vermietete Wohnung spricht zudem häufig andere Käufer an als eine bezugsfreie. Vor einem Übergangsmietvertrag sollten deshalb steuerliche Zeitachse und Verkaufsstrategie feststehen.
So entsteht der steuerpflichtige Gewinn
Die Grundrechnung aus § 23 Abs. 3 EStG lautet: Veräußerungspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich anrechenbarer Anschaffungsnebenkosten, minus berücksichtigungsfähige nachträgliche Herstellungskosten, plus in Anspruch genommene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie die Kostenbasis gesetzlich mindern, minus berücksichtigungsfähige Veräußerungskosten. Das Ergebnis ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
Zu den Anschaffungsnebenkosten können beispielsweise Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Ob eine konkrete Ausgabe zu den Anschaffungs-, Herstellungs- oder Veräußerungskosten zählt, entscheidet ihr wirtschaftlicher Zusammenhang und muss anhand des Belegs geprüft werden.
Als Veräußerungskosten kommen etwa Verkäuferprovision, Energieausweis, Inserate oder bestimmte Kosten der Lastenfreistellung infrage. Renovierungen sind nicht automatisch abziehbar.
Früher abgezogene AfA mindert die Kostenbasis und erscheint in der Formel wirtschaftlich wie eine Hinzurechnung. Dadurch kann auch bei moderatem Preisanstieg ein erheblicher steuerlicher Gewinn entstehen.
Die 1.000-Euro-Grenze ist kein Freibetrag
Der Gesamtgewinn aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres bleibt steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 Euro beträgt. Bei genau 1.000 Euro oder mehr greift die gesetzliche Steuerfreiheit nach dieser Regel nicht. Deshalb handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Betrag, der stets vom Gewinn abgezogen wird.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nicht beliebig mit anderen Einkünften, etwa Arbeitslohn oder Vermietungseinkünften, verrechnet werden. Sie können innerhalb der gesetzlich abgegrenzten Einkunftsart mit entsprechenden Gewinnen ausgeglichen und nach den besonderen Regeln zurück- oder vorgetragen werden.
Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung in Bonn-Endenich
Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht. Es beschreibt keinen realen Kundenfall und keine Aussage über aktuelle Bonner Marktpreise.
- Kaufvertrag im März 2019; angenommener Kaufpreis: 295.000 Euro
- angenommene Anschaffungsnebenkosten einschließlich 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 33.000 Euro
- angenommene Anschaffungskosten insgesamt: 328.000 Euro
- angenommener Gebäudeanteil von 70 Prozent: 229.600 Euro
- angenommene AfA von 2 Prozent jährlich über 7,5 Jahre: 34.440 Euro
- Verkauf im August 2026; angenommener Preis: 455.000 Euro
- angenommene unmittelbare Veräußerungskosten: 17.000 Euro
Die Rechnung lautet: 455.000 Euro minus 328.000 Euro plus 34.440 Euro minus 17.000 Euro ergeben 144.440 Euro Veräußerungsgewinn.
Würde dieser Betrag isoliert mit 42 Prozent gerechnet, ergäben sich 60.664,80 Euro Einkommensteuer. Das ist keine Steuerprognose. Übriges Einkommen, Veranlagungsart und anerkannte Kosten verändern das Ergebnis; Kirchensteuer und möglicher Solidaritätszuschlag fehlen in der Zahl.
Der zentrale Vergleich bleibt erhalten: Liegt der bindende Verkauf erst nach dem steuerlich bestätigten Ablauf der Zehnjahresfrist im März 2029, wird der private Vorgang grundsätzlich nicht mehr von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst. Ob ein früherer Verkauf bereits wegen Eigennutzung steuerlich ausgenommen ist, muss getrennt geprüft werden.
Gewerblicher Grundstükshandel als eigene Risikozone
Die Zehnjahresfrist betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Gewerblicher Grundstükshandel folgt einem anderen steuerlichen System.
Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, kein Freibrief. Mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren sind bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen grundsätzlich gewerblich. Die Zeitgrenze ist nicht starr; besondere Umstände können auch bei weniger Verkäufen für Gewerblichkeit sprechen.
Mögliche Folgen einer gewerblichen Einstufung sind:
- Gewinne gehören zu gewerblichen Einkünften und sind nicht durch bloßen Ablauf der privaten Zehnjahresfrist befreit.
- Neben Einkommensteuer kann Gewerbesteuer entstehen.
- Auch bereits erfolgte Verkäufe können in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden.
- Einzelne Eigentumswohnungen, Miteigentumsanteile oder Parzellen können jeweils eigene Zählobjekte sein.
Für einen tatsächlich in Bonn geführten Gewerbebetrieb nennt die Stadt seit 2024 einen Hebesatz von 537 Prozent. Er wird auf den Gewerbesteuermessbetrag angewendet und ist nur bei Gewerbesteuerpflicht relevant.
Wer mehrere Einheiten eines aufgeteilten Mehrfamilienhauses, mehrere Grundstücke oder verschiedene Beteiligungen verkaufen will, sollte die Einordnung vor dem ersten Vermarktungsschritt klären. Die bloße Aussage „Drei Verkäufe sind immer privat“ wäre fachlich zu grob.
Welche Planung rechtlich möglich sein kann
- Verkaufstermin nach Fristablauf: Wenn nur wenige Monate fehlen, kann ein späterer bindender Vertrag wirtschaftlich sinnvoller sein als eine sofortige Beurkundung. Markt- und Finanzierungsrisiken gehören in die Abwägung.
- Tatsächliche Eigennutzung: Ein Einzug allein auf dem Papier genügt nicht. Wer die Drei-Kalenderjahre-Regel nutzen will, muss die Immobilie wirklich bewohnen und die zusammenhängende Nutzung nachweisen können.
- Vollständige Kostenerfassung: Kaufvertrag, Steuerbescheid zur Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchrechnungen, Herstellungsaufwand, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsbelege sollten vor der Berechnung vorliegen.
- Verluste derselben Einkunftsart: Bestehen weitere private Veräußerungsgeschäfte, kann die gesetzlich begrenzte Verlustverrechnung zu prüfen sein.
- Raten oder gestreckte Zahlungen: Solche Gestaltungen sind rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich anspruchsvoll. Sie verändern nicht automatisch die Steuerbarkeit und schaffen Ausfall- sowie Sicherungsrisiken. Ohne abgestimmte Vertrags- und Steuerberatung sind sie kein Standardinstrument.
- Übertragung im Familienverbund: Eine Schenkung setzt die Frist nicht zurück. Gegenleistungen, vorbehaltene Rechte und Schenkungsteuer können die Rechnung verändern. Eine Übertragung sollte deshalb nie allein mit dem Ziel eines vermeintlich schnellen steuerfreien Verkaufs erfolgen.
Wann Sie nicht vorschnell handeln sollten
- Beauftragen Sie keine Beurkundung, wenn die Zehnjahresfrist in den kommenden Monaten endet und das frühestmögliche Datum noch nicht fachlich bestätigt ist.
- Schließen Sie keinen Übergangsmietvertrag, bevor feststeht, ob er die erforderliche Eigennutzungsphase berührt.
- Verkaufen Sie mehrere Wohnungen, Grundstücke oder Beteiligungen nicht nacheinander, ohne die Drei-Objekt-Grenze und das Gesamtbild der Tätigkeit prüfen zu lassen.
- Behandeln Sie eine Schenkung oder Erbschaft nicht wie einen gewöhnlichen Neukauf. Die Anschaffung des Rechtsvorgängers und mögliche entgeltliche Teile sind getrennt zu analysieren.
- Gehen Sie nicht mit geschätzten Anschaffungskosten oder einer unvollständigen AfA-Historie in die Steuerberechnung. Fehlende Nachweise können den belastbar abziehbaren Betrag verringern.
Wie das Finanzamt vom Verkauf erfährt
Notare müssen inländische Grundstücksgeschäfte nach § 18 GrEStG grundsätzlich binnen zwei Wochen nach Beurkundung oder Unterschriftsbeglaubigung dem Finanzamt anzeigen, auch bei Bedingungen oder Genehmigungsvorbehalten.
Die notarielle Mitteilung ersetzt nicht die Einkommensteuererklärung. Ein steuerpflichtiger Gewinn nach § 23 EStG muss dort mit vollständigen Verträgen und Berechnungsunterlagen angegeben werden.
Prüfliste: Kann Ihr Verkauf in Bonn steuerfrei sein?
Sie benötigen entweder einen tragfähigen Befreiungsweg über die Frist oder über Eigennutzung. Unabhängig davon müssen die Grundlagen stimmen.
Steuerfreiheit über den Fristablauf
- Das genaue Datum und die Bindungswirkung des ursprünglichen Kaufvertrags sind geklärt.
- Der geplante bindende Verkaufsvertrag liegt außerhalb des von § 23 EStG erfassten Zehnjahreszeitraums.
- Bei Schenkung oder Erbschaft ist das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers dokumentiert.
- Entgeltlich hinzugekaufte Anteile wurden gesondert untersucht.
Steuerfreiheit über Eigennutzung
- Die tatsächliche Wohnnutzung ist für den gesamten erforderlichen Zeitraum nachvollziehbar.
- Bei der Drei-Kalenderjahre-Regel war das mittlere Jahr vollständig von Eigennutzung umfasst.
- Vermietungs- und Leerstandszeiten sind kalendarisch eingeordnet und steuerlich bewertet.
- Der Verkauf betrifft keine abgetrennte unbebaute Teilfläche, die nicht selbst bewohnt werden kann.
Grundlagen für jede Variante
- Weitere Immobilienverkäufe wurden im Hinblick auf gewerblichen Grundstükshandel erfasst.
- Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten sind durch Verträge und Rechnungen belegt.
- Die gesamte beanspruchte AfA einschließlich möglicher Sonderabschreibungen ist bekannt.
- Ein Steuerberater hat die Einordnung vor dem bindenden Notartermin geprüft.
Sind alle Punkte eines Befreiungswegs und sämtliche Grundlagen geklärt, besteht eine belastbare Ausgangslage. Offene Daten sollten vor dem Vermarktungsstart geschlossen werden. Widersprüchliche Vertrags- oder Nutzungsangaben sind ein klares Signal, keinen Notartermin festzulegen, bevor die steuerliche Prüfung abgeschlossen ist.
Fazit: Erst Nutzung und Vertragsdatum, dann die Gewinnhöhe
Bei der Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf in Bonn beginnt die Prüfung nicht mit dem Verkaufspreis. Zuerst geht es um die Frage, ob Anschaffung und bindender Verkauf innerhalb des gesetzlichen Zeitraums liegen und ob eine Eigennutzungsausnahme greift. Erst wenn der Vorgang steuerbar bleibt, werden Kostenbasis, AfA, Veräußerungskosten und persönlicher Einkommensteuertarif entscheidend.
Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer in Bonn
Ein Gewinn aus dem Verkauf eines privaten Grundstücks kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzungsausnahme greift. Der Begriff bezeichnet dabei Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, keine besondere kommunale Steuer.
Es gibt keinen Bonner Pauschalsatz. Der steuerpflichtige Gewinn fließt in den persönlichen Einkommensteuertarif ein. 2026 enthält der Tarif Zonen von 42 und 45 Prozent; je nach Person können zusätzlich Solidaritätszuschlag und bei Kirchensteuerpflicht in Nordrhein-Westfalen 9 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuer anfallen.
Grundsätzlich kommt es auf die bindenden obligatorischen Verträge an. Bei einem normalen Grundstückskauf sind das regelmäßig die notariell beurkundeten Kaufverträge. Grundbucheintragung, Zahlung und Übergabe bestimmen die Frist nicht. Sonderbedingungen oder zeitversetzte Annahmeerklärungen müssen gesondert geprüft werden.
Der Erbfall beginnt keine neue Frist. Für § 23 EStG wird grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Liegt diese noch keine zehn Jahre zurück und greift keine Eigennutzungsausnahme, kann der Verkauf steuerpflichtig sein. Eine entgeltliche Erbauseinandersetzung kann zusätzliche Fragen aufwerfen.
Das kann der Fall sein. Steuerlich ausgenommen ist die durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf. Alternativ kann die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren genügen.
Rechnerisch ja, wenn die Nutzung zusammenhängend drei Kalenderjahre berührt, das mittlere Kalenderjahr vollständig umfasst und in den beiden Randjahren jeweils mindestens einen Tag besteht. Die tatsächliche Wohnnutzung muss nachweisbar sein; eine bloße Ummeldung genügt nicht.
Ein eigenständig vermieteter Gebäudeteil kann zu einer anteiligen Steuerpflicht führen. Flächen, Anschaffungs- und Verkaufspreis sowie Kosten müssen dann gegebenenfalls aufgeteilt werden. Ein häusliches Arbeitszimmer in einer ansonsten selbst genutzten Wohnung ist nach BFH IX R 27/19 anders zu behandeln und schließt die Befreiung nicht anteilig aus.
Nicht zwingend. Eine Vermietung im Verkaufsjahr kann unschädlich sein, wenn zuvor die erforderliche zusammenhängende Eigennutzung über drei Kalenderjahre erfüllt wurde. Unterbricht die Vermietung dagegen das vollständig erforderliche mittlere Kalenderjahr, kann die Befreiung scheitern.
Leerstand allein ist keine eigene Wohnnutzung. Ob eine Phase nach dem Auszug die Begünstigung berührt, hängt davon ab, welche gesetzliche Alternative genutzt wird und wann die tatsächliche Eigennutzung endete. Der genaue Kalenderverlauf sollte dokumentiert und geprüft werden.
Die unentgeltliche Überlassung an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind kann dem Eigentümer als Eigennutzung zugerechnet werden. Entscheidend ist, dass die steuerliche Berücksichtigung des Kindes im maßgeblichen Zeitraum besteht. Bei anderen Angehörigen gilt diese Zurechnung nicht automatisch.
Nicht aufgrund der Eigennutzung des Hauses. Der BFH hat entschieden, dass eine separat veräußerte unbebaute Gartenfläche nach der Abtrennung nicht selbst bewohnt werden kann und deshalb nicht von dieser Ausnahme profitiert. Die Zehnjahresfrist bleibt für die Fläche gesondert wichtig.
Früher abgezogene Abschreibungen mindern nach § 23 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die in der Gewinnrechnung abgezogen werden dürfen. Dadurch steigt der rechnerische Unterschied zwischen Veräußerungspreis und verbleibender Kostenbasis.
In Betracht kommen belegte Anschaffungs- oder Herstellungskosten und unmittelbar veranlasste Veräußerungskosten. Dazu können je nach Fall Erwerbsnebenkosten, bestimmte Herstellungsaufwendungen, Maklerkosten, Energieausweis oder Kosten der Lastenfreistellung gehören. Die steuerliche Zuordnung jeder Position muss individuell geprüft werden.
Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften des Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er nach § 23 EStG steuerfrei. Bei 1.000 Euro oder mehr fällt diese besondere Befreiung weg. Es wird also nicht lediglich der übersteigende Teil besteuert.
Mehr als drei Verkäufe innerhalb eines Fünfjahreszeitraums sind bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen ein starkes Indiz für gewerblichen Grundstükshandel. Die Regel ist weder eine automatische Gewerblichkeit in jedem Fall noch eine Garantie, dass drei Verkäufe immer privat bleiben.
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Gegenleistungen, Schuldenübernahmen oder vorbehaltene Rechte können die Übertragung zusätzlich komplizieren. Schenkungsteuerliche Folgen sind getrennt zu prüfen.
Der Notar muss den beurkundeten grundstücksbezogenen Rechtsvorgang nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn muss der Verkäufer außerdem in seiner Einkommensteuererklärung erklären.
Eine unvollständige Steuererklärung kann zu Steuernachzahlungen, Zinsen und je nach Verschulden zu steuerstraf- oder bußgeldrechtlichen Folgen führen. Da der Grundstücksvertrag notariell angezeigt wird, sollte der Vorgang mit vollständigen Unterlagen erklärt werden.
Eine verbindliche Steuerberatung ist nicht Aufgabe eines Immobilienmaklers. Frist, Befreiung, Kostenansatz und Steuerhöhe klärt Ihr Steuerberater.
Quellen
- § 23 Einkommensteuergesetz – private Veräußerungsgeschäfte
- § 32a Einkommensteuergesetz – Einkommensteuertarif
- § 18 Grunderwerbsteuergesetz – Anzeigepflicht der Notare
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 3. September 2019 – IX R 10/19
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. März 2021 – IX R 27/19
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 21. Mai 2019 – IX R 6/18
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. Juni 2017 – IX R 37/16
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 26. September 2023 – IX R 14/22
- Bundesministerium der Finanzen – Hinweise zum gewerblichen Grundstükshandel
- Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen – Kirchensteuer
- Bundesstadt Bonn – Gewerbesteuer-Hebesatz