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Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Bonn?

Lesedauer: 14 Minuten
Artikelübersicht
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12. Mai 2026
Luftaufnahme einer europäischen Stadt mit historischen und modernen Gebäuden, einer Kirche mit hohen Türmen, einem Fluss, grünen Bäumen und Hügeln im Hintergrund unter einem klaren Himmel. Ein roter Baukran deutet an, wie ein Immobilienverkauf in Bonn ablaufen kann.
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Kurzantwort: Wer in Bonn eine Immobilie verkauft, sollte ohne mögliche Steuer meist mit etwa 1,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises für verkaufsbezogene Ausgaben rechnen. Hinzu kommen je nach Objekt etwa die Lastenfreistellung, der Energieausweis und fehlende Unterlagen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft kann die Rechnung erheblich verändern.

Stand: Mai 2026 · Lesezeit ca. 11 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

  • Energieausweis, Unterlagen und Grundschuldlöschung bleiben zusammen häufig im niedrigen vierstelligen Bereich. Ihre tatsächliche Höhe richtet sich jedoch nach Gebäude, Aktenlage und eingetragenen Belastungen.
  • Finanzierung und Steuer verdienen die früheste Prüfung: Eine Vorfälligkeitsentschädigung und ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn können jeweils deutlich schwerer wiegen als die üblichen Dokumentenkosten.
  • Für die Gebühren einer Grundschuldlöschung zählt der eingetragene Nennbetrag. Dass das Darlehen fast oder vollständig getilgt ist, beseitigt die Grundschuld im Grundbuch nicht.
  • Auch ein falsch gewählter Angebotspreis kostet Geld. Er ist zwar keine Rechnung, kann aber Nachfrage schwächen und den später erzielten Erlös drücken.

Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht. Er ersetzt weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung. Lassen Sie verbindliche Beträge von Bank, Notariat, Behörden und gegebenenfalls einer steuerberatenden Person für Ihren Fall ermitteln.

Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Bei der üblichen Gestaltung eines Bonner Immobilienkaufs übernimmt die Käuferseite die 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen, die Beurkundung des Kaufvertrags sowie Vormerkung und Eigentumsumschreibung. Die Verkäuferseite trägt dagegen gewöhnlich die Kosten, die ihrer eigenen Sphäre zuzuordnen sind: Löschung eingetragener Grundpfandrechte, Energieausweis, Beschaffung fehlender Unterlagen, den vereinbarten Anteil der Maklercourtage sowie gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer.

Laufende Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld werden bis zum vereinbarten wirtschaftlichen Übergang abgerechnet. Eine Courtage kann beide Parteien betreffen. Welche Partei eine konkrete Notar- oder Gerichtsgebühr im Innenverhältnis übernimmt, legt der Kaufvertrag fest; die gesetzlichen Kostenschuldnerregeln gegenüber Notariat und Gericht sind davon zu unterscheiden.

Gerade dieser Unterschied führt zu Missverständnissen. Die Käuferseite trägt üblicherweise den Kaufvertrag, nicht aber automatisch die Lastenfreistellung des Verkäufers. Deshalb sollten Sie vor der Vermarktung nicht nur den erwarteten Kaufpreis, sondern einen realistischen Nettoerlös berechnen.

1. Maklerprovision – und was Sie dafür bekommen

Für die Käuferseite wird nach eigener Darstellung ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe geschlossen. Die Courtage ist verhandelbar und keine gesetzlich festgelegte Bonner Gebühr.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser setzt das BGB Leitplanken. Ist ein Makler für beide Parteien tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe verpflichten. Andere Objektarten und Vertragsmodelle müssen gesondert betrachtet werden.

Entscheidend ist nicht allein der Prozentsatz, sondern der Betrag, der nach dem Verkauf verfügbar bleibt. Stellen Sie deshalb zwei vollständige Szenarien gegenüber. Beim Privatverkauf gehören Inserate, Fotos, Grundrissaufbereitung, Besichtigungen, Verhandlungsrisiko und die eigene Zeit in die Betrachtung. Beim Maklerverkauf ziehen Sie die vereinbarte Courtage vom realistisch erzielbaren Erlös ab.

Prüfen Sie vor der Unterschrift Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe, Fälligkeit und sämtliche zugesagten Leistungen. Maßgeblich bleibt stets Ihr konkreter Maklervertrag.

2. Löschung der Grundschuld – der unterschätzte Posten

Ein vollständig getilgtes Darlehen löscht die Grundschuld nicht automatisch. Soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten, muss die nicht übernommene Grundschuld im Zuge der Abwicklung gelöscht werden. Dafür werden insbesondere Unterlagen der Bank, notarielle Tätigkeiten und die Eintragung beim Grundbuchamt benötigt.

Nach § 53 GNotKG richtet sich der Geschäftswert einer Grundschuld nach ihrem Nennbetrag. Eine eingetragene Grundschuld über 400.000 Euro bleibt deshalb für die Gebührenberechnung relevant, selbst wenn nur noch 20.000 Euro Darlehen offen sind. Als grobe Planungsgröße werden häufig etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des Grundschuldnennbetrags angesetzt; die verbindliche Summe ergibt erst die Berechnung für den konkreten Vorgang. Treuhandauflagen der finanzierenden Bank können zusätzlichen Aufwand verursachen.

Eine Abtretung an die finanzierende Bank des Käufers kann doppelte Löschungs- und Neubestellungsschritte vermeiden. Sie ist aber nur sinnvoll, wenn Höhe, Rang, Bankanforderungen und Finanzierung zusammenpassen. Klären Sie diese Möglichkeit frühzeitig mit Notariat und Banken. Sie ist weder ein Anspruch noch eine pauschale Spargarantie.

3. Energieausweis: Pflicht, nicht Option

Beim Verkauf ist der Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. § 87 GEG verlangt außerdem bestimmte Energiedaten in kommerziellen Anzeigen, sofern zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Ein Ausweis ist regelmäßig zehn Jahre gültig. Bestimmte Verstöße können nach § 108 GEG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Ein Verbrauchsausweis wertet die gemessenen Verbrauchsdaten mehrerer Jahre aus. Als unverbindliche Marktspanne können etwa 50 bis 150 Euro angesetzt werden. Er ist nicht für jedes Gebäude zulässig. Ein Bedarfsausweis beruht stärker auf Gebäudehülle und Anlagentechnik, ist grundsätzlich breiter einsetzbar und liegt häufig ungefähr zwischen 300 und 600 Euro; ein Ortstermin oder ein komplexes Gebäude kann mehr kosten. Beide Preisangaben sind Orientierungswerte, keine amtlichen Tarife.

Bei einem älteren Bonner Haus kann ein fachlich sauber erstellter Bedarfsausweis trotz höherer Kosten hilfreich sein. Er ordnet den energetischen Zustand nachvollziehbar ein und enthält Modernisierungsempfehlungen. Das ersetzt jedoch weder eine Sanierungsplanung noch ein Wertgutachten.

4. Unterlagen: kleine Beträge, große Wirkung

Einige Unterlagen erhalten Sie gegen feste Verwaltungs- oder Gerichtsgebühren, andere müssen Fachleute neu erstellen. Für die Bonner Planung sind folgende Größenordnungen und Stellen relevant:

  • Ein Grundbuchauszug kostet nach dem GNotKG 10 Euro unbeglaubigt oder 20 Euro amtlich beziehungsweise beglaubigt. Zuständig ist das Grundbuchamt.
  • Eine Standardausgabe aus dem Bonner Liegenschaftskataster bis DIN A3 kostet derzeit 30 Euro. Das Amt für Bodenmanagement und Geoinformation stellt unter anderem Liegenschaftskarten und Flurstücksnachweise bereit.
  • Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragen Berechtigte beim Bonner Bauordnungsamt unter Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück. Die Gebühr hängt vom Vorgang ab.
  • Für die Bauakteneinsicht nennt die Stadt Bonn aktuell 54 Euro Grundgebühr für ein bis zwei Papieraktenbände. Digital fallen 29 Euro Grundgebühr plus 18 Euro für die erste Datei beziehungsweise bis 30 MB an; weitere Bände, Dateien und Kopien kosten zusätzlich.
  • Für eine neu erstellte Wohnflächenberechnung sollten Sie je nach Objekt und Aufwand mehrere hundert Euro kalkulieren.
  • Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle hinzu. Kosten der Verwaltung sind nicht einheitlich und müssen dort erfragt werden.
  • Im Erbfall können Erbschein oder andere Nachweise erforderlich sein. Die Gebühren sind wertabhängig und lassen sich nicht seriös pauschal beziffern.

Der häufigste Fehler: Unterlagen erst nach der Einigung besorgen

Fehlt nach der Kaufzusage ein belastbarer Wohnflächennachweis, der aktuelle Grundbuchstand oder die vollständige WEG-Dokumentation, kann die Finanzierung ins Stocken geraten. Auch das Notariat benötigt die fallbezogenen Angaben und Unterlagen für einen tragfähigen Entwurf.

Die Folge ist nicht zwingend ein gescheiterter Verkauf, aber vermeidbare Unsicherheit: Termine verschieben sich, Rückfragen nehmen zu und ein Interessent kann seine Entscheidung neu bewerten. Vollständige Unterlagen sind daher nicht nur ein Kostenpunkt, sondern eine Voraussetzung für einen belastbaren Ablauf.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen mit gebundenem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank nach § 490 Absatz 2 BGB einen Anspruch auf angemessene Vorfälligkeitsentschädigung haben. Ihre Höhe lässt sich nicht verlässlich aus einem allgemeinen Prozentsatz ableiten. Vertragszins, Restlaufzeit, Sondertilgungsrechte, Restschuld, ersparte Risiken und das Zinsniveau im Ablösezeitpunkt wirken auf die Berechnung ein.

Prüfen Sie zugleich das ordentliche Kündigungsrecht. Nach § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer bei gebundenem Sollzins grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei späteren Vereinbarungen über Sollzins oder Rückzahlungszeit kann ein anderer Fristbeginn maßgeblich sein. Fordern Sie deshalb vor der Festlegung des Verkaufszeitplans eine schriftliche Ablöseauskunft Ihrer Bank an.

6. Spekulationssteuer

Der umgangssprachliche Begriff Spekulationssteuer bezeichnet die Einkommensteuer auf bestimmte private Veräußerungsgewinne. § 23 EStG erfasst Grundstücke grundsätzlich, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Eine wichtige Ausnahme besteht für Immobilien, die zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurden. Ebenfalls begünstigt kann eine Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren sein. Details etwa zu Erbe, Schenkung, gemischter Nutzung, häuslichem Arbeitszimmer oder mehreren Wohneinheiten verlangen eine steuerliche Einzelfallprüfung. Maßgeblich ist der steuerpflichtige Gewinn, nicht der gesamte Kaufpreis; die Belastung richtet sich nach der persönlichen steuerlichen Situation.

7. Weitere Posten, die häufig fehlen

  • Renovierung und Aufbereitung können den Eindruck verbessern, zahlen sich aber nicht automatisch vollständig im Kaufpreis aus. Priorisieren Sie erkennbare Mängel, Sauberkeit, Licht und einen gepflegten Gesamteindruck.
  • Entrümpelung und Haushaltsauflösung hängen von Volumen, Etage, Zufahrt, Entsorgungsart und Arbeitsaufwand ab. Holen Sie für das konkrete Bonner Objekt mehrere Angebote ein.
  • Professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung, virtuelle Rundgänge oder Home Staging sind beim Privatverkauf eigene Ausgaben. Bei einer Maklerbeauftragung muss der Vertrag zeigen, was von der Courtage umfasst ist.
  • Bis zum wirtschaftlichen Übergang laufen etwa Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer, Erbbauzins und Energiekosten weiter. Diese Beträge gehören in die Liquiditätsplanung.
  • Rechts- und Steuerberatung kann bei Scheidung, Erbengemeinschaft, Nießbrauch, Mietstreit oder ungewöhnlicher Vertragsgestaltung notwendig werden.
  • Bei vermieteten Wohnungen sind Mietvertrag, Kaution, Abrechnungen und mögliche Vorkaufs- oder Kündigungsschutzrechte zu prüfen. In Bonn gilt für die von § 577a BGB erfassten Umwandlungsfälle nach der Mieterschutzverordnung NRW eine achtjährige Kündigungssperrfrist. Das ist keine allgemeine Sperre für jeden Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung Bonn, 460.000 Euro

Die folgende Modellrechnung ersetzt kein Angebot. Sie macht sichtbar, wie sich unterschiedliche Positionen addieren:

  • Verkäufercourtage von 3,57 Prozent: 16.422 Euro
  • Löschung einer Grundschuld mit 280.000 Euro Nennbetrag: angenommene 900 Euro
  • Bedarfsausweis: angenommene 450 Euro
  • Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen: angenommene 220 Euro
  • neue Wohnflächenberechnung: angenommene 350 Euro
  • kleinere Reparaturen und Aufbereitung: angenommene 2.500 Euro
  • Vorfälligkeitsentschädigung laut beispielhafter Bankauskunft: angenommene 1.800 Euro

Damit entstehen in diesem Modell 22.642 Euro Gesamtkosten ohne Steuer. Das entspricht rund 4,9 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Erlös vor Steuer und vor Rückzahlung der Darlehensrestschuld beträgt 437.358 Euro.

Fällt Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn an, verändert sich das Ergebnis deutlich. Die noch offene Darlehenssumme ist zwar keine Verkaufskostenposition, muss für den tatsächlich verfügbaren Auszahlungsbetrag aber ebenfalls abgezogen werden. Genau deshalb gehört die Nettoerlösrechnung an den Beginn der Verkaufsplanung.

Wo Sie sinnvoll sparen – und wo nicht

Sinnvoll kann es sein, eine mögliche Grundschuldabtretung früh prüfen zu lassen, Objektunterlagen ohne Zeitdruck zu beschaffen und den Verkaufszeitpunkt mit Darlehenskündigungsrecht sowie steuerlicher Haltefrist abzugleichen. Nutzen Sie einen Verbrauchsausweis, wenn er rechtlich zulässig und für das Gebäude aussagekräftig ist. Stimmen Sie den Kaufvertragsentwurf vollständig ab, bevor die Beurkundung stattfindet; spätere Änderungen können Aufwand und zusätzliche Gebühren verursachen.

Nicht sinnvoll ist es, den Energieausweis zu ignorieren, bekannte Mängel zu verschweigen oder notwendige Unterlagen bis zur Finanzierungsprüfung aufzuschieben. Auch eine rein kosmetische Überdeckung von Sanierungsbedarf schafft kein belastbares Vertrauen. Beim Maklervergleich sollten nicht nur Prozentwerte zählen, sondern Bewertung, konkrete Vertragsleistung, Vermarktungsstrategie und der erwartete Nettoerlös.

Checkliste: Haben Sie alle Kosten auf dem Zettel?

Gehen Sie diese zwölf Punkte durch, bevor Sie den Angebotspreis festlegen:

  1. Der Nennbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.
  2. Eine schriftliche Ablöseauskunft der Bank liegt vor.
  3. Beurkundungsdatum der Anschaffung und steuerliche Haltefrist sind geprüft.
  4. Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist.
  5. Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig.
  6. Wohnfläche und Grundrisse sind belastbar dokumentiert.
  7. Bei Wohnungseigentum liegen Teilungserklärung, aktueller Wirtschaftsplan, Abrechnungen und relevante Protokolle vor.
  8. Eine gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmung ist bekannt.
  9. Aufbereitung, Räumung und Vermarktungsmittel sind realistisch kalkuliert.
  10. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz geprüft.
  11. Bei Erbfällen ist der erforderliche Erbnachweis vorhanden oder beantragt.
  12. Neben dem Angebotspreis gibt es eine schriftliche Nettoerlösrechnung.

Auswertung

Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, steht die Kostenplanung auf einer belastbaren Grundlage. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten Sie die offenen Fragen vor dem Vermarktungsstart schließen. Bleiben mehr als sechs Punkte offen, ist ein Angebotspreis ohne vollständige Kostenseite riskant; beginnen Sie mit Bankauskunft, Steuerprüfung und Dokumentenbestandsaufnahme.

Fazit: Die kleinen Posten sind harmlos – die großen entscheiden

Energieausweis, Unterlagen und Grundschuldlöschung lassen sich meist früh eingrenzen. Häufig richtet sich die Aufmerksamkeit genau auf diese überschaubaren Rechnungen, während Finanzierung und Steuer ungeklärt bleiben. Eine belastbare Verkaufsplanung dreht diese Reihenfolge um: zuerst Steuerstatus und Darlehensablösung, dann alle weiteren Positionen.

Der wirtschaftlich größte Fehler muss auf keiner Rechnung stehen. Ein unrealistischer Angebotspreis kann passende Interessenten abschrecken, die Vermarktung verlängern und spätere Nachlässe begünstigen. Eine nachvollziehbare Bewertung und eine vollständige Nettoerlösrechnung sind deshalb wichtiger als eine bloße Summe einzelner Gebühren.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Bonn

Quellen