Anstieg der Mieten schwächer als erwartet. Kaufpreise teilweise leicht rückläufig.
In Köln haben sich Immobilienpreise und Mieten beruhigt. Während der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten um 6,28 Prozent von 2.753 Euro auf 2.926 Euro gestiegen ist, bleibt der Neubaupreis mit einer Veränderung um 0,22 Prozent von 4.032 Euro auf 4.023 Euro nahezu gleich. Die Entwicklung der Neubaupreise führen Immobilienexperten auch auf den verstärkten Bau preiswerterer Wohnungen zurück.
Im Vergleich mit dem Anstieg der Neubaupreise (seit 2010 um 46,99 Prozent) ist gegenwärtig eine vorrübergehende Beruhigung festzustellen. In den zurückliegenden Jahren war der stärkste Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises für Neubauwohnungen mit 17,10 Prozent im Jahr 2011 zu verzeichnen.
In den zurückliegenden zwölf Monaten stiegen die Durchschnittsmiete für Neubauwohnungen um 2,65 Prozent von 11,71 Euro auf 12,02 Euro; für Bestandswohnungen um 0,99 Prozent von 10,11 Euro auf 10,21 Euro.
Diese und weitere Entwicklungen sind dem KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Köln 2016 zu entnehmen, dem über 20 Millionen Datensätze, eigene Transaktionen und laufende Recherchen zwischen dem 1. Juni 2015 und dem 31. Mai 2016 zugrunde liegen.
Den Angeboten stellt der Bericht die aktuelle Struktur der Suchanfragen im Kölner Stadtgebiet entgegen. Zudem werden Bevölkerungs- und Wohnraumprognosen auf Stadtteilebene und Finanzierungsdaten aus über 300 Kaufverträgen ausgewertet.
Die höchsten Preise für Neubau-Wohnungen werden weiterhin in zentralen linksrheinischen Stadtteilen aufgerufen. „Das rechtsrheinische Potenzial wird zukünftig zu beachtlichen Veränderungen der Kölner Wohnraummärkte führen“, beschreibt Roland Kampmeyer, Herausgeber des Marktberichts und Geschäftsführer der KAMPMEYER Immobilien GmbH, die Situation. „Bis zu seiner Erschließung ist die Konzentration neuer Quartiersentwicklungen auf den Kölner Südwesten im Kölner Neubaupreisgefüge klar zu erkennen.“
Mit 5.875 Euro werden in der Altstadt-Nord die höchsten Angebotspreise des Kölner Stadtgebiets verzeichnet. Dicht gefolgt von Lindenthal mit 5.500 Euro. Zwischen 4.000 und etwa 4.900 Euro bewegen sich die Preise beispielsweise in Marienburg, Raderberg, Bayenthal, Braunsfeld, Ehrenfeld, Müngersdorf und Nippes.
Der Preisunterschied zwischen beiden Rheinseiten wird geringer. Dafür, dass sich links- und rechtsrheinische Wohnungspreise weiter annähern, sprechen beispielsweise die Chancen durch Entwicklungen der Porzer City, des Deutzer Hafens und des ehemaligen Gewerbegebiets im Mülheimer Süden.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen im Kölner Durchschnitt 1.097 Euro unter den Neubaupreisen. Sie sind in den zurückliegenden zwölf Monaten aber fast im ganzen Stadtgebiet gestiegen. Stadtteile wie Longerich, Rondorf, Rath/Heumar, Wahn und Wahnheide weisen stabile Angebotspreise auf. Preisrückgänge zwischen zwei und fünf Prozent verbuchen beispielsweise Ossendorf, Mauenheim und Buchforst. Die Bestandspreise steigen fast in der gesamten Innenstadt und in den angrenzenden Stadtteilen wie beispielsweise Neuehrenfeld, Ehrenfeld, Lindenthal, Sülz, Klettenberg und Zollstock. Die fallenden Preise in Junkersdorf sind auf angebotsspezifische Merkmale zurückzuführen. Der Preisrückgang des Stadtteils steht im Gegensatz zur steigenden Attraktivität seiner Wohnlagen.
In rechtsrheinischen Stadtteilen legten die Angebotspreise unter anderem in Poll, Kalk, Dellbrück, Dünnwald und Humboldt-Gremberg um bis zu fünf Prozent zu. Ein Preisanstieg dieser Höhe war bisher fast ausschließlich in zentralen Lagen zu beobachten. Das die Preis-Hotspots jetzt über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind, liegt auch an der hohen Nachfrage. Jetzt machen weniger zentrale Stadtteile mit ungünstigerer Anbindung auf sich aufmerksam.
Die höchsten Bestandspreise werden in Lindenthal mit 4.144 Euro und die niedrigsten in Meschenich mit 765 Euro aufgerufen. In nachgefragten linksrheinischen Stadtteilen wie Sürth, Rodenkirchen, Marienburg, Bayenthal, Klettenberg und Sülz liegen die Kaufpreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Im rechtsrheinischen werden die meisten Wohnungen zu Preisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro angeboten. Rechtsrheinische Ausnahmen bilden Deutz mit 3.762 Euro, Lind mit 3.218 Euro und Dellbrück mit 2.692 Euro.
Die Neubaupreise steigen in den nächsten drei Jahren von derzeit durchschnittlich 4.023 Euro um über zwölf Prozent auf etwa 4.515 Euro. Die Kaufpreise für Bestandswohnungen steigen im gleichen Zeitraum weniger deutlich von 2.926 Euro auf 3.031 Euro. Dieser Anstieg in drei Jahren entspricht moderaten 3,6 Prozent.
Neubaumieten sind unterschiedlich über das Stadtgebiet verteilt. Während in den zentralen linksrheinischen Stadtteilen Mieten zwischen etwa 11 Euro und 14,50 Euro aufgerufen werden, besteht rechtsrheinisch ein dichtes Preisgefüge zwischen 9,50 bis 10,50 Euro. Zwei Ausnahmen dazu bilden Brück mit 11 Euro und Mülheim mit 12 Euro. Die günstigsten Neubauwohnungen werden in Stammheim mit 8,50 Euro angeboten. Am höchsten sind sie mit durchschnittlich 14,47 Euro in der Neustadt-Nord. In den zurückliegenden zwölf Monaten sind sie fast im gesamten Stadtgebiet gestiegen. Im linksrheinischen Sülz und in den rechtsrheinischen Stadtteilen Dellbrück, Dünnwald, Holweide, Humboldt-Gremberg, Ensen und Merheim gingen sie, dem allgemeinen Trend entgegen, leicht zurück.
In 22 von insgesamt 35 rechtsrheinischen Stadtteilen liegen die Angebotsmieten zwischen 8 und 9 Euro. In den meisten linksrheinischen Stadtteilen bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 12 Euro. Nordwestliche Stadtteile befinden sich wie Worringen mit 8,01 Euro, Merkenich, Lindweiler und Heimersdorf mit 8,50 Euro und Weidenpesch mit 9,41 Euro noch im einstelligen Bereich. Wie die Neubaumiete ist auch die Bestandsmiete gestiegen. Ein besonders starker Anstieg von über fünf Prozent ist zum Beispiel in Seeberg, Lindweiler, Mauenheim, Bocklemünd/Mengenich, Lövenich, Müngersdorf, Klettenberg, Rondorf, Langel, Porz, Neubrück, Kalk, Poll und Humboldt-Gremberg festzustellen.
Die zum 1. Juli 2015 eingeführte Mietpreisbremse greift nicht. „Insbesondere private Vermieter, denen der weitaus größte Teil des Wohnungsbestandes gehört, vermieten weiter zu dem Preis, den sie für angemessen halten. Es fehlt ihnen einfach an Transparenz“, so die Einschätzung von Roland Kampmeyer: „Für Mieter ist es ebenfalls schwierig, die Zulässigkeit ihrer Miete einzuschätzen. Weil es beiden Vertragsparteien an den erforderlichen Informationen fehlt, bemerken sie gar nicht, wenn die Miete um mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Miete angehoben wurde.“
Trotzdem ist in Köln nur ein moderater Anstieg der durchschnittlichen Bestandsmiete um 0,99 Prozent von 10,11 Euro auf 10,21 Euro zu beobachten. Dazu tragen insbesondere zwei Umstände bei: vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse wurden die Mieten von vielen Vermietern bereits erhöht. Auch wenn sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, durfte bei der Wiedervermietung bis dahin eine noch höhere Miete verlangt werden. Außerdem investieren Vermieter in Zeiten niedriger Zinsen verstärkt in ihren Wohnimmobilienbestand. Wenn dadurch ein neuwertiger Zustand erreicht wird, sind die Mieten genau wie Neubaumieten von den Restriktionen der Mietpreisbremse ausgenommen.
Neue Häuser entstehen hauptsächlich in Stadtteilen am Stadtrand. Dort stehen die meisten Baugrundstücke zur Verfügung. Die teuersten Neubauhäuser wurden in Hahnwald mit 1,42 Millionen Euro angeboten. In Junkersdorf beträgt ihr Preis 1,07 Millionen Euro. In Widdersdorf werden durchschnittlich 609.450 Euro und in Weiden 365.000 Euro aufgerufen. In Worringen werden Neubauhäuser für 377.400 Euro angeboten und in Fühlingen für knapp über 475.100 Euro. Neunbaupreise zwischen 400.000 Euro und 450.000 Euro sind in Wahnheide, Rath/Heumar, Dellbrück und Höhenhaus zu verzeichnen und in Dünnwald sind es durchschnittlich 389.900 Euro.
Angebote für Bestandhäuser sind auch in zentraleren Stadtteilen zu finden. Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 3.072 Häuserangebote ausgewertet, darunter freistehende Eigenheime, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Zwei- und Mehrfamilienhäuser. Erwartungsgemäß werden in einigen westlichen und südlichen Stadtteilen die höchsten Preise erzielt. Häuser werden in Marienburg zum Preis von 2,2 Millionen Euro angeboten. Im Hahnwald sind es 1,41 Millionen, in Müngersdorf 1,34 Millionen und in Lindenthal 1,09 Millionen Euro. Am niedrigsten sind die Angebotspreise mit 267.000 Euro in Bocklemünd/Mengenich, mit 339.500 Euro in Merkenich, mit 334.000 Euro in Langel und mit 308.500 Euro in Wahn.
Im KAMPMEYER Immobilienmarktbericht Köln 2016 wurde auch das Umzugsverhalten ausgewertet. Demnach bleiben die Bewohner in Stadtteilen mit einer hohen Einfamilienhaus- und Wohneigentumsquote am längsten in ihrem Zuhause. 15 Jahre und mehr leben sie etwa in Rondorf, Immendorf, Vogelsang, Pesch, Longerich und Höhenhaus.
Von höherer Mobilität sind zentrale Wohnlagen mit einem hohen Anteil an Mietwohnungen und Studentenapartments geprägt. Die Einwohner von Ehrenfeld, Nippes, Mülheim, Kalk, Lindenthal, Sülz und Junkersdorf bleiben weniger als zehn Jahre in ihren Wohnungen. Wie in nahezu allen Großstädten ist die Umzugshäufigkeit gesunken. Oft ist ein Wechsel der Mietwohnung mit höherer Miete verbunden und wegen des angespannten Marktes beansprucht die Suche mehr Zeit. Zwischen 2007 und 2015 ist der Anteil der pro Jahr umziehenden Haushalte in Köln von 10,9 auf 8,3 Prozent gesunken. In Berlin sind 2007 noch 12,9 Prozent der Haushalte umgezogen, im vergangenen Jahr waren es nur noch sieben Prozent.
Die Eigentümerquote in Köln ist mit 27,4 Prozent deutlich niedriger als im Bundesdurchschnitt, die 45,8 Prozent beträgt. Die meisten Darlehensnehmer in der Domstadt sind mit 55,83 Prozent zwischen 30 und 39 Jahre alt. Ab einem Alter von 50 Jahren finanzieren nur noch zwölf Prozent der Eigennutzer eine selbstgenutzte Immobilie. „Kölner Kapitalanleger sind im Schnitt zwischen 40 und 49 Jahre alt“, erläutert Ditmar Rompf, Vorstand der Hüttig & Rompf AG. Der drittgrößte Finanzierungsdienstleister hat die Daten über das Immobilienfinanzierungsverhalten der Kölner für den Marktbericht analysiert. Zwei Drittel der von Hüttig & Rompf in Köln vermittelten Darlehen werden von Eigennutzer in Anspruch genommen. 39,42 Prozent haben eine Eigentumswohnung, 36,72 Prozent ein Ein- oder Zweifamilienhaus erworben. 23,85 Prozent der Finanzierungen entfallen auf Kapitalanleger.
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