Phase 4: Der Abschluss des Immobilienverkaufs

Nachdem Sie die ersten drei Phasen des Verkaufs erfolgreich abgewickelt und einen geeigneten Käufer gefunden haben, geht es nun an die letzten Schritte des Verkaufs: die Preisverhandlung, die Erstellung des Kaufvertrags, ein gemeinsames Treffen beim Notar sowie die abschließende Zahlung und Übergabe der verkauften Immobilie an den Käufer. Was Sie dabei beachten müssen sowie hilfreiche Tipps für einen sicheren Abschluss, erfahren Sie hier.

Vorbereitet in die Preisverhandlung gehen

Über Marktberichte, eine umfangreiche Internetrecherche und die Ermittlung aussagekräftiger Vergleichswerte haben Sie bereits einen passenden Verkaufspreis ermittelt beziehungsweise von einem Experten ermitteln lassen. Nutzen Sie diese Informationen für die Preisverhandlung. Denn die Preisvorstellung des potenziellen Käufers kann von Ihrem Preisvorschlag abweichen. Sind Sie sich unsicher, steht ein Makler Ihnen bei der Preisverhandlung professionell zur Seite.

Führen Sie die Verhandlung selbst, machen Sie sich noch einmal bewusst:

• Wie setzt sich der Verkaufspreis im Detail zusammen?
• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
• Welchen Einfluss hat die Lage der Immobilie auf den Preis?
• Können Sie auf objektive Statistiken (z. B. Marktberichte) zu Quadratmeterpreisen zurückgreifen?
• Wie teuer sind vergleichbare Objekte in der Umgebung?

Übrigens: Bei KAMPMEYER finden Sie den aktuellen Marktbericht für Köln, Bonn, den Rhein-Erft-Kreis sowie den Rhein-Sieg-Kreis zum kostenlosen Download.

Weitere Tipps rund um die Preisverhandlung bekommen Sie in unserem Beitrag. Dort finden Sie alle Informationen für ein erfolgreiches Verkaufsgespräch.

Den Kaufvertrag aufsetzen

Für den sicheren Abschluss des Verkaufs ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer notwendig. Denn nur ein Kaufvertrag, der vom Notar beglaubigt und vom Käufer sowie Verkäufer unterschrieben wurde, ermöglicht einen rechtskräftigen Eigentümerwechsel. Alle Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag müssen vom Käufer und Verkäufer eingehalten werden. Mündliche Vereinbarungen gelten nicht.

Im nächsten Schritt gilt es daher, einen Notar auszuwählen. Es gibt keine rechtliche Regelung, welche Partei den Notar auswählen muss. Käufer und Verkäufer müssen sich auf einen Notar verständigen. In der Regel hat der Käufer das Vorschlagsrecht, da er die Kosten der Beurkundung trägt.

In einem Erstgespräch klären Notar, Käufer und Verkäufer den Inhalt des Kaufvertrags. Dazu zählen alle Rahmenbedingungen sowie individuelle Vereinbarungen. Im Anschluss erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, der die Interessen von Käufer und Verkäufer beachtet. Beide Parteien sollten sich ausreichend Zeit nehmen, um den Entwurf sorgfältig zu prüfen. Der Notar ist als neutrale Instanz zwischen beiden Vertragsparteien verpflichtet, Fragen zum Kaufvertrag neutral und umfänglich zu beantworten. Der Notar steht Ihnen dabei für rechtliche Fragen zu Verfügung. Andere Fragen, zum Beispiel zum Verkaufspreis, beurteilt er jedoch nicht.

In unserem Beitrag „Wohnungs- & Hausverkauf: der Vertrag beim Immobilienverkauf“ erfahren Sie, worauf Sie beim Vertrag achten sollten.

Einen Notartermin vereinbaren

Erst nachdem Sie und der Käufer alle Fragen zum Vertrag geklärt haben, sollten Sie einen Notartermin zur Unterzeichnung des Vertrags vereinbaren.

Für den Beurkundungstermin benötigen Sie folgende Unterlagen:

1. Personalausweis oder Reisepass
2. Steuer-Identifikationsnummer
3. Unterlagen über abzulösende Darlehen

Ihr Käufer sollte zum Notartermin die Unterlagen über die Finanzierung mitbringen.

Beim Termin verliest der Notar den gesamten Kaufvertrag laut. Sollte es Änderungswünsche geben, werden diese im Vertrag eingearbeitet. Käufer und Verkäufer erhalten nach dem Termin die finale Version des Vertrags.

Alles rund um den Notartermin erfahren Sie hier.

Die Zahlungsabwicklung beim Immobilienverkauf

Der Kaufvertrag legt fest, wann die Zahlung der Immobilie fällig wird. Damit der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung an Käufer und Verkäufer sendet, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die sogenannte Auflassungsvormerkung wurde im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich dabei um einen Sperrvermerk im Grundbuch. Er bescheinigt den Verkauf und dient als rechtsverbindliche Zusage, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
• Die im Grundbuch vermerkten Belastungen wurden gelöscht.
• Ein Vorkaufsrecht wurde nicht in Anspruch genommen. Das kann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht des aktuellen Mieters oder manchmal ein Vorkaufsrecht der Gemeinde sein.

In der Regel dauert es zwei bis acht Wochen, bis der Notar die Fälligkeitsmitteilung an Käufer und Verkäufer sendet. Nach der Zahlungsaufforderung hat der Käufer meist 10 bis 20 Tage Zeit, den Kaufpreis zu entrichten.

Wie der Käufer den Kaufpreis überweist, wird im notariell beurkundeten Kaufvertrag festgehalten. Sowohl die Einmalüberweisung als auch die Ratenzahlung sind möglich. Auch eine Rentenzahlung ist denkbar: Der Käufer überweist Ihnen in diesem Fall bis zum Lebensende eine monatlich festgelegte Rente.

Die Übergabe der verkauften Immobilie

Nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe der Immobilie an den Käufer. Dazu begehen Käufer und Verkäufer die Immobilie gemeinsam. Idealerweise ist für beide Parteien ein Zeuge anwesend. In einem Protokoll wird die gesamte Übergabe festgehalten. Alle Anwesenden sollten das Übergabeprotokoll unterschreiben.

Im Zuge der Übergabe erhält der Käufer sämtliche Unterlagen der Immobilie wie zum Beispiel:

• Energieausweis
• Baupläne und Lageplan der Immobilie
• Nachweis über Sanierungen, Reparaturen oder Renovierungen vor der Übergabe
• Versicherungsscheine

Im Protokoll werden folgende Punkte festgehalten:

• Mängel
• Zählerstände
• Schlüsselübergabe
• Übernahme von Dienstleistungen, Mobiliar, Geräten

Mit der Übergabe ist der Verkauf vollständig abgeschlossen. Schlüssel und Dokumente sollten deshalb in jedem Fall erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises übergeben werden.

Damit der Abschluss sicher gelingt, haben wir alles rund um die Übergabe für Sie zusammengefasst.