Wohnungsmarkt im Rhein-Sieg-Kreis weiter stark nachgefragt

• Bevölkerungszuwachs von 35.000 Einwohnern bis 2040 sorgt für hohe Nachfrage.
• Bestandspreise entwickeln sich je nach Kommune uneinheitlich in einer Spanne von minus 5,1 bis plus 10,3 Prozent.
• Der Kaufpreis für Wohnungen im Bestand klettert um 9,3 Prozent auf 2.138 Euro und für Neubauwohnungen um 4,9 Prozent auf 3.510 Euro pro Quadratmeter.
• Die Durchschnittsmiete steigt bei Neuvermietungen bis 2021 voraussichtlich auf 10,94 Euro pro Quadratmeter.

Köln/Bonn, 27. März 2020

Dynamischer Standort mit besonderen Chancen. Mit rund 600.000 Einwohnern ist der Rhein-Sieg-Kreis der zweitgrößte Landkreis in Deutschland. Er weist eine Entwicklung auf, die weit über dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Bis 2040 wird ein Bevölkerungszuwachs von rund 35.000 Personen erwartet. Die Arbeitslosenquote beträgt 5 Prozent (NRW 6,8 Prozent, Deutschland 5,3 Prozent, Stand Februar 2020). Die Kaufkraft liegt 7,6 Prozent über dem Landes- und 6,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt.

Die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen im Rhein-Sieg-Kreis haben insbesondere in den Jahren 2014 bis 2019 erheblich angezogen. Die Mieten haben sich im gleichen Zeitraum wesentlich moderater entwickelt. 2019 beträgt der Durchschnittspreis für Bestandshäuser 2.569 Euro, der für Bestandswohnungen 2.138 Euro und die durchschnittliche Bestandsmiete 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Beim Wohnungskauf hat die Dynamik der Bestandsmärkte von 2014 bis 2019 zu einem Anstieg von 8,5 Prozent pro Jahr geführt. Am stärksten ist der Preisanstieg mit 9,3 Prozent im Jahr 2019 ausgefallen. Der Anstieg des Kaufpreises für Neubauwohnungen von 4,9 Prozent auf durchschnittlich 3.510 Euro bleibt deutlich hinter dem Anstieg des Bestandspreises zurück. Mit 3,4 Prozent ist der Anstieg der Bestandsmiete auf 8 Euro sogar über 5 Prozentpunkte geringer als der Anstieg der Kaufpreise im Bestand. Im Neubau steigt die Miete seit 2014 von 8,53 Euro auf 10,26 Euro im Jahr 2019. Dies entspricht einem Anstieg von 3,7 Prozent pro Jahr.

Beim Hauskauf führt der kontinuierliche Anstieg zwischen 2014 und 2019 um durchschnittlich 6,6 Prozent zu einem Bestandspreis von 2.569 Euro. Mit 11,9 Prozent ist für 2019 die bei Weitem höchste Preissteigerung der vergangenen zehn Jahre festzustellen. Für Neubauhäuser ist 2019 mit 3.130 Euro ein Plus von 5,1 Prozent zu verzeichnen. Durchschnittlich ist ihr Preis in den vergangenen fünf Jahren ähnlich wie der Kaufpreis für Bestandswohnungen um über 8 Prozent gestiegen.

All diese Durchschnittswerte verschaffen eine auf den gesamten Rhein-Sieg-Kreis bezogene Übersicht über die Entwicklungen der jüngeren Vergangenheit. In Bezug auf die 19 Städte des Landkreises zeigt sich die Preisentwicklung der unterschiedlichen Marktsegmente allerdings äußerst uneinheitlich.

In den Städten Swisttal, Neunkirchen-Seelscheid, Windeck, Bornheim und Bad Honnef sind die Preise zwischen 2,5 und 5,1 Prozent gesunken. In Rheinbach, Ruppichteroth, Troisdorf und Meckenheim sind sie zwischen 2,3 und 3,5 Prozent leicht und in Königswinter mit 9,5 Prozent, in Hennef mit 10,1 Prozent und in Niederkassel mit 10,3 Prozent stark gestiegen. Die Kaufpreise für Bestandswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis stiegen 2019 um 9,3 Prozent auf 2.138 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

In den meisten Städten und Gemeinden reicht die Entwicklung der Neubaupreise von minus 3 Prozent bis plus 3 Prozent. Ein Anstieg von über 3 Prozent war 2019 in fünf Kommunen des Landkreises zu verzeichnen. Der Anstieg von 3,5 Prozent auf 3.500 Euro in Niederkassel, von 4 Prozent im Swisttal auf 3.200 Euro und ebenfalls 4 Prozent auf 3.000 Euro in Neunkirchen-Seelscheid wird vom Anstieg um 5 Prozent in Bornheim auf 3.500 Euro und um 5,5 Prozent in Windeck auf 2.350 Euro übertroffen. Insgesamt ist der Neubaupreis im Rhein-Sieg-Kreis um 4,9 Prozent auf 3.510 Euro gestiegen.

Tendenziell steigt die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in den Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises mit ihrer Größe und ihrer Zentralität. Die Spanne reicht von 5,40 Euro in Windeck bis 8,50 Euro in Sankt Augustin und in der Kreisstadt Siegburg. Die Differenz, die 3,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt, ist auf deutliche Lageunterschiede zwischen den kleinen und den beiden bevölkerungsreichsten Städten zurückzuführen. Im Jahr 2019 ist die durchschnittliche Bestandsmiete in fast allen kreisangehörigen Städten und Gemeinden gestiegen. Ausschließlich in Bornheim ist sie unverändert geblieben. Durchschnittlich ist sie im Rhein-Sieg-Kreis von 7,73 Euro um fast 3,5 Prozent auf genau 8,00 Euro und in Rheinbach mit 9,1 Prozent auf 7,80 am stärksten gestiegen. 2019 ist die durchschnittliche Miete für Neubauwohnungen im Rhein-Sieg-Kreis ähnlich wie die Bestandsmiete um 3,3 Prozent gestiegen. Die Steigerung führte zu einer Durchschnittsmiete von 10,26 Euro. Ihre Spanne reicht von durchschnittlich 7,70 Euro in Ruppichteroth bis 10,70 Euro in Bad Honnef. Die höchsten Steigerungen ergeben sich mit 5,5 Prozent in Eitorf, 5,8 Prozent in Swisttal und 8,5 Prozent in Rheinbach.

Das Niveau der Kaufpreise von Einfamilienhäusern weicht in den einzelnen Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises teilweise erheblich vom Kaufpreisniveau der Wohnungen ab. Die Spanne liegt bei einem durchschnittlichen Preis bei Bestandshäusern von 133.383 Euro in Windeck bis 387.863 Euro in Siegburg. In der den Lauf der Sieg umgebenden Zone, die sich von Troisdorf über Sankt Augustin und Hennef bis nach Eitorf ausdehnt, reicht der Preisanstieg von gut 5 bis knapp 10 Prozent. Im Süden grenzt Königswinter an diese Zone an. Dort beträgt der Anstieg 7,4 Prozent. Der Anstieg der im Norden angrenzenden Gemeinde Ruppichteroth beträgt 6,5 Prozent und in der Nachbargemeinde Neunkirchen-Seelscheid beträgt er 5,8 Prozent.

Die Spanne im Rhein-Sieg-Kreis reicht von 299.400 Euro in Ruppichteroth bis 523.000 Euro in Sankt Augustin. Sie 223.600 Euro und ist ungefähr 30.000 Euro geringer als die Spanne der Durchschnittspreise für Bestandshäuser. Der durchschnittliche Kaufpreis von Einfamilienhäusern ist insgesamt um 5,1 Prozent auf 3.130 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen.

Bei gleichbleibender Entwicklung ist für 2021 ein weiterer Anstieg der Bestandspreise von Wohnungen auf 2.552 Euro zu erwarten. Im Neubau würde die Fortsetzung des Preisanstiegs bis 2021 zu einem Durchschnittspreis von rund 3.860 Euro führen. Aufgrund steigender Neubaukosten erscheint allerdings ein stärkerer Anstieg wahrscheinlicher. Bei Fortsetzung des Trends der Bestandsmieten ist bis 2021 mit einem Anstieg auf 8,56 Euro zu rechnen und die Fortschreibung der Neubaumieten führt bis 2021 zu 10,94 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandshäuser ist weiterhin von einem Anstieg zwischen 6 und 10 Prozent pro Jahr auszugehen. Demnach wird ihr Preis 2021 rund 3.200 Euro betragen. Für dasselbe Jahr erscheint ein Anstieg der Neubaupreise für Häuser von über 5 Prozent auf 3.600 Euro wahrscheinlich.

Der Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2020 lässt sich unter  https://www.kampmeyer.com/marktbericht-rhein-sieg-kreis/ downloaden.