Der Durchschnittspreis für Bestandshäuser beträgt 4.050 Euro und für Neubauhäuser 4.950 Euro. Unterschiedliche Gebäudetypen, Bauformen, Ausbaureserven und Grundstücksgrößen führen zu einer erheblichen Streuung der Häuserpreise. Im Anstieg des durchschnittlichen Bestandspreises von fast 13 Prozent zeigt sich die zunehmende Knappheit an Einfamilienhäusern im Stadtgebiet. Da das Niveau der Neubaupreise mit durchschnittlich 4.950 Euro deutlich höher ist, bleiben die Durchschnittspreise für Bestandshäuser trotz des geringeren Anstiegs der Neubaupreise von 5,2 Prozent hinter ihnen zurück. Die Preiskarten des Immobilienmarktberichts weisen das aktuelle Niveau von Wohnungsmieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auf Stadtteilebene nach Neubau und Bestand getrennt aus. Außerdem sind den Karten Informationen über die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in den Stadtteilen zu entnehmen.
Bestandsmieten
Im Kölner Stadtgebiet beträgt die durchschnittliche Bestandsmiete 12,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spanne reicht von 7,00 Euro im Stadtteil Chorweiler bis 13,80 Euro in der Altstadt-Süd und beträgt 6,80 Euro. Sie stimmt mit der Mietpreisspanne im linksrheinischen Stadtgebiet überein und beruht auf den Unterschieden zwischen den hochpreisigen Innenstadtlagen und den teilweise durch Hochhausarchitektur geprägten Lagen außerhalb der traditionellen Kölner Stadt- und Siedlungsräume. An der Anzahl der Angebote gemessen, nehmen die Märkte für Mietwohnungen im Bestand das größte Volumen der Kölner Wohnimmobilienmärkte ein. Da die Miethöhe insbesondere für Haushalte mit geringeren und mittleren Einkommen von Bedeutung ist, gilt die Mietpreisbremse im gesamten Kölner Stadtgebiet. Vor dem Hintergrund des Anstiegs der Bestandsmieten um 7,5 Prozent auf 12,30 Euro erscheint die Wirkung, zu gering zu sein. Sowohl in einfachen Wohnlagen als auch in den hochpreisigen Kölner Top-Wohnlagen ist die Dynamik nahezu ungebrochen. In Mülheim ist der Anstieg noch am schwächsten ausgeprägt. In fünf der neun Bezirke steigt die Bestandsmiete zwischen 44 und 50 Cent. In Porz ist der Anstieg mit 55 Cent etwas höher, bleibt aber hinter dem Anstieg in der Innenstadt und im Stadtbezirk Nippes zurück. In Rodenkirchen ist der Anstieg mit Abstand am höchsten. Unter 4 Prozent beträgt der Mietanstieg nur in Mülheim und Ehrenfeld. „Bei anhaltender Dynamik der Wohnungsmieten erscheint eine Unterstützung der Mietpreisbremse durch Maßnahmen der Objekt- und Subjektförderung weiterhin erwägenswert. Dabei sollte auch berücksichtigt werden, dass stagnierende Mieten mit fallenden Renditen verbunden sein können. Ein einfaches Modell wird es für die optimale Entwicklung der Kölner Mieten und Immobilienmärkte wohl kaum geben“, heißt es im Immobilienmarktbericht Köln 2020.
Neubaumieten
Mit 2.752 fertiggestellten Wohnungen ist das Neubauvolumen im Jahr 2019 deutlich unter dem des Vorjahres geblieben. Da sich viele Wohnungen in einer weit fortgeschrittenen Bauphase befinden, werden die Fertigstellungen im kommenden Jahr voraussichtlich steigen. Angesichts der nach wie vor wachsenden Wohnungsknappheit werden sie sich allerdings kaum auf die Entwicklung der Mieten auswirken. Die aktuelle Neubaumiete beträgt 14,60 Euro und liegt damit etwa 2,30 Euro über der Bestandsmiete. Im Neubau reicht die Mietpreisspanne von 9,40 Euro im Stadtteil Seeberg bis 16,30 Euro in Lindenthal und beträgt insgesamt 6,90 Euro. Die Differenz zwischen den Neubaumieten beruht auf den Unterschieden zwischen den Top-Wohnlagen am Kölner Stadtwald und der vergleichsweise spät entwickelten Erweiterung der Neuen Stadt.
Der Anstieg der Neubaumieten um 6,6 Prozent oder 90 Cent auf 14,60 Euro ist deutlich geringer als der Anstieg der Bestandsmieten um 10,8 Prozent oder 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf durchschnittlich 12,30 Euro. „Die Mieten reagieren nicht wie durch die Mietpreisbremse vorgesehen. Die Bestandsmieten sollten sich weniger dynamisch entwickeln als die Neubaumieten. Derzeit beobachten wir das genaue Gegenteil. Bei der Neuvermietung wirken sich jetzt die stärkeren Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen aus“, stellt Roland Kampmeyer fest. „Es ist damit zu rechnen, dass sich daran auf absehbare Zeit kaum etwas ändert.“ Der Hauptgrund für die unterschiedliche Entwicklung der Mietpreise bestehe, so der Geschäftsführer von Kampmeyer Immobilien, in der Angebotsqualität, Mikrolagen, Ausstattungsmerkmalen und in der Bauausführung. Diese Faktoren übten im Neubau einen stärkeren Einfluss auf die Preisbildung aus als im Bestand. „Auch quartiers- und wohnungsspezifische Besonderheiten fallen wegen des geringeren Umfangs von Neubauangeboten preislich stärker ins Gewicht.“ Die Entwicklung der Bestandsmieten sei in einem bestimmten Stadtteil deshalb besser vorhersehbar als die Entwicklung von Neubaumieten.
Kaufpreise Bestandswohnungen
Der durchschnittliche Bestandspreis für Wohnungen im Kölner Stadtgebiet beträgt 4.000 Euro. Die Spanne liegt zwischen 1.700 Euro in Meschenich und 5.000 Euro in der Neustadt-Süd. Sie beträgt 3.300 Euro. Die Kölner Spitzenpreise sind in der Innenstadt zu registrieren, die sogar über die Preise der Rodenkirchener Villenviertel gestiegen sind. Das untere Preissegment ist beispielsweise in der Meschenicher Großwohnsiedlung Auf dem Kölnberg vertreten. In Mülheim, dem Kernstadtteil des gleichnamigen rechtsrheinischen Bezirks, beträgt der durchschnittliche Bestandspreis 3.200 Euro. Im Kalker Stadtteil Neubrück und im Porzer Stadtteil Urbach betragen die Durchschnittspreise jeweils 2.200 Euro. Die Differenz der rechtsrheinischen Bestandspreise ist mit 1.000 Euro wesentlich geringer als die der linksrheinischen. Die so gegensätzlichen Stadtbezirke Lindenthal und Porz weisen mit 3,4 Prozent den moderatesten Anstieg auf. Trotz der hohen Dynamik in Mülheim und in Kalk, wo ihr Ausmaß etwas geringer ist, bleibt das Preisgefälle zwischen linker und rechter Rheinseite bestehen. Die klassische Struktur der Kölner Preise für Bestandswohnungen hat sich auf gestiegenem Niveau etwas verdichtet.