Flächendeckender Megaboom im Rhein-Erft-Kreis

• Maklerhaus Kampmeyer veröffentlicht Immobilienmarktbericht
  Rhein-Erft-Kreis 2021
• Steigende Bestands- und Neubaupreise in allen Angebotssegmenten
• Einfamilienhäuser trotz Preisanstieg von über 10 Prozent nahezu ausverkauft
• Im Nachfragesog der Domstadt Bestandspreise auf 3.000 Euro und Neubaupreise auf 4.600 Euro gestiegen
• Wohnungsmärkte im Rhein-Erft-Kreis trotz verstärkter Bautätigkeit unter Hochdruck
  
  

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Rhein-Erft-Kreis legen 2020 deutlich zu. Vom Apartment in Citylage bis zum frei stehenden Einfamilienhaus in ländlich geprägter Ortslage betreffen die Preissteigerungen jedes Marktsegment aller zehn Städte. Die Dynamik der durchschnittlichen Mieten und Preise für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen fällt je nach Baujahresklasse, Objektart und Makrolage unterschiedlich aus. Spitzenwerte werden insbesondere in den fünf östlichen, ans Kölner Stadtgebiet angrenzenden Städten erreicht.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandshäuser ist um über 10 Prozent gestiegen, die Preise für Neubauhäuser um 7 Prozent. Für Bestandshäuser überschreiten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit 3.050 Euro in Frechen, 3.100 Euro in Hürth und 3.300 Euro in Pulheim die 3.000-Euro-Marke. Damit ist das eigene Haus, wenn es überhaupt am Markt verfügbar ist, selbst für Familien in gehobenen Einkommensverhältnissen auch im Rhein-Erft-Kreis zur wirtschaftlichen Herausforderung geworden.

Mit einem Anstieg von 11 Prozent auf 3.600 Euro in Brühl, von 12 Prozent auf 4.200 Euro in Frechen, von 17 Prozent auf 4.500 Euro in Hürth und um 20 Prozent auf 4.600 Euro in Pulheim werden auch für Neubauwohnungen neue Preisrekorde erreicht. Während die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand um 11 Prozent und im Neubau um 7 Prozent zulegen, verhalten sich die Durchschnittsmieten weniger dynamisch. Bei den Bestandsmieten beträgt der Anstieg 4 und bei den Neubaumieten nur 2 Prozent.

Aufgrund angebotsspezifischer Besonderheiten sind stagnierende oder fallende durchschnittliche Mieten oder Kaufpreise nur im Einzelfall zu verzeichnen. Gebiets- und segmentübergreifend stellt Roland Kampmeyer, geschäftsführender Gesellschafter von KAMPMEYER Immobilien, eine zunehmende Wohnungsknappheit fest: „Die Belastung der Haushalte durch steigende Wohnkosten und die bestehenden Knappheitsverhältnisse stellen insbesondere Geringverdiener und Familien vor große Herausforderungen bei der Wohnungssuche. Um weiterhin Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu gewährleisten und den Wohnungsmarkt zu entlasten, ist über eine Ausweitung der Neubautätigkeit im Rhein-Erft-Kreis hinaus auch eine bedürfnisorientierte, gezielte Weiterentwicklung des Wohnraumangebots in der gesamten Metropolregion Köln-Bonn erforderlich.“

Im Vergleich mit den großen Nachbarstädten des Rhein-Erft-Kreises bietet der verdichtete Ballungsraum derzeit noch größere Wohnungen und geringere Wohnkosten bei gleichzeitig wachsenden, urbanen Infrastrukturen. Diese Faktoren stellen insbesondere für Familien, Homeoffice-Arbeitnehmer und Berufspendler entscheidende Vorteile dar. Angesichts dessen, so Kampmeyer, sei der Nachfragedruck hoch, was zu den steigenden Immobilienpreisen führe.

*Alle Preise in Euro je Quadratmeter Wohnfläche

Anstieg der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser auf 2.780 Euro im Bestand und 3.400 Euro im Neubau

Im Jahr 2020 beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandshäuser rund 2.780 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Er ist gegenüber dem Vorjahr um 10 Prozent gestiegen und weist damit eine über den Zehnjahrestrend hinausgehende Dynamik auf, die auf der Angebotsknappheit in diesem Segment beruht. Die Spanne der Bestandspreise beträgt 1.400 Euro und reicht von 1.900 Euro in Bedburg und Elsdorf bis 3.300 Euro in Pulheim. Sie ist auf den Unterschied zwischen den Spitzenpreisen der Einfamilienhausgebiete im Pulheimer Süden vor den Toren der Stadt Köln und den Wohnlagen der Erftstädter Peripherie zurückzuführen. Der durchschnittliche Neubaupreis für Neubauhäuser im Rhein-Erft-Kreis erreicht 2020 ein Niveau von rund 3.400 Euro. Auch für sie zeichnet sich ein mit der Entfernung vom Kölner Stadtgebiet steigendes Preisgefälle ab. In Brühl wird der höchste Durchschnittspreis von 4.100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Neubauhäusern erreicht. Er liegt um 1.450 Euro über den Durchschnittspreisen in den Städten Bedburg und Elsdorf, wo die Kaufpreise für Neubauhäuser mit 2.650 Euro am niedrigsten sind.

Erhebliche Preisunterschiede auch zwischen Eigentumswohnungen in den östlichen und westlichen Städten des Kreises

Im Jahr 2020 setzt sich der Anstieg der Preise für Bestandswohnungen von durchschnittlich rund 10 Prozent in den vergangenen fünf Jahren fort. Dadurch erreicht der durchschnittliche Kaufpreis einen neuen Höchstwert von 2.370 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Auch das Gefüge der Bestandspreise bildet das übergreifende Ost-West-Gefälle der Wohnungsmärkte ab. In Hürth erreichen die Spitzenpreise der Städte an der Grenze zu Köln im Durchschnitt bis zu 3.000 Euro. Im westlichen Bereich des Landkreises bleiben die durchschnittlichen Bestandspreise flächendeckend unter dem Erftstädter Durchschnitt von 2.000 Euro.

Der Neubaupreis für Eigentumswohnungen liegt mit 3.880 Euro rund 1.500 Euro über dem durchschnittlichen Bestandspreis. Er ist mit einem Anstieg von 7 Prozent weniger stark gestiegen als im Bestand. Die Preisspanne der Neubauwohnungen beträgt 1.800 Euro und reicht von 2.800 Euro in Bergheim bis 4.600 Euro in Pulheim. Die Pulheimer Höchstpreise beruhen auf der grenzüberschreitenden Nachfrage aus dem Kölner Stadtgebiet, die innerhalb der Großstadt nicht mehr gedeckt wird und zu einer besonders hohen Dynamik im Osten des Rhein-Erft-Kreises führt. Das untere Preisspektrum im Nordwesten des Kreises weist eine geringere Dynamik auf.

Deutlicher Anstieg der Bestandsmieten bei gleichzeitig moderater Entwicklung der Neubaumieten

Die Bestandsmieten sind im Jahr 2020 stärker gestiegen als in den vergangenen Jahren. Sie haben 4 Prozent zugelegt und erreichen ein Niveau von rund 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spanne reicht von 6,75 Euro in Erftstadt bis 9,65 Euro in Pulheim und beträgt 2,90 Euro. Demgegenüber ist die Preisspanne der Neubaumieten mit 4,20 Euro wesentlich größer, was außer auf die unterschiedlichen Lagefaktoren auch auf projektspezifische Besonderheiten der Neubauquartiere zurückzuführen ist. Im Durchschnitt erreicht die Neubaumiete im Rhein-Erft-Kreis ein Niveau von 10,75 Euro. Die Dynamik ist im Neubau mit einem Preisanstieg von 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr moderat ausgefallen. Zwischen den einzelnen Städten bestehen jedoch deutliche Unterschiede. Während sich die Neubaumieten in Brühl mit 0,5 Prozent, in Wesseling mit 1,4 Prozent und in Pulheim mit 0,9 Prozent eher seitwärts entwickeln, steigen sie in Kerpen und Frechen deutlich um über 8 Prozent.

Steigende Marktanspannung trotz erhöhter Bauintensität

Die Bevölkerung des Rhein-Erft-Kreises wächst und die Neubautätigkeit hat in den vergangenen Jahren ebenfalls zugenommen. Wurden im Jahr 2011 noch 1,8 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt, waren es 2019 bereits 3,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Mit über 1.600 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2019 wurde ein neuer Höchstwert erreicht. Trotzdem ist die Anspannung der Wohnungsmärkte gestiegen, die im Zusammenhang mit dem steigenden Nachfragedruck innerhalb und außerhalb des Landkreises steht. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen war in den Jahren 2018 mit 1.850 und 2019 mit 1.720 Genehmigungen hoch. Für die Zukunft ist eine noch höhere Wohnungsbauaktivität erforderlich und angesichts der erteilten Baugenehmigungen auch mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten. „Der Rhein-Erft-Kreis steht vor der großen Herausforderung, sein Wohnraumangebot zu erweitern und gleichzeitig seine landschaftliche Schönheit wie den besonderen Charakter seiner Städte zu bewahren“, schildert Kampmeyer. „Die einzigartige Chance des Landkreises besteht darin, dass der Rhein-Erft-Kreis sich neu entwickelt, indem sowohl überregional in die Fläche gedacht als auch ultralokal verdichtet in die Höhe gebaut wird.“

Gute Aussichten trotz sinkender Renditeerwartung

Höhe und Entwicklung der Kaufpreise sind aussagekräftige Indikatoren für die Knappheit des Wohnungseigentums. Sie sind fast ausnahmslos positiv und deuten in allen Segmenten auf weitere Preissteigerungen hin. Bis zum Jahr 2022 erwarten die Experten von KAMPMEYER sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen einen weiteren Preisanstieg zwischen 6 und 8 Prozent im Bestand und 6 bis 7 Prozent im Neubau. Die Mietpreise werden im selben Zeitraum um rund 3 Prozent im Jahr steigen.

Die Renditen sind seit 2011 kontinuierlich gesunken und liegen 2020 bei 4,3 Prozent im Bestand und 3,3 Prozent im Neubau. Doch im Vergleich zur Rendite in Großstädten wie dem benachbarten Köln mit 3,7 Prozent im Bestand und 3,1 Prozent im Neubau sind sie noch relativ hoch. „Wohnimmobilien, die jetzt gebaut werden, werden sich in den nächsten 30 Jahren mit Sicherheit als attraktive Anlageform erweisen“, resümiert Kampmeyer. Die Wohnungsmärkte erweisen sich als krisenresistent und die Nachfrage ist angesichts der hohen Priorität der Wohnortpräferenzen von Eigennutzern, niedriger Kapitalzinsen und der Aussicht auf steigende Veräußerungsgewinne trotz fallender Renditen beständig auf hohem Niveau. Kampmeyer bringt die Entwicklungen auf den Punkt: „Der Rhein-Erft-Kreis ist schon jetzt ein äußerst attraktiver Teil der Wohnungsmarktregion. Zusätzlich ist das Entwicklungspotenzial, das sich aus dem Strukturwandel ergibt, immens. Deshalb lohnt sich der Blick auf die Wohnungsmärkte des Landkreises sowohl für private Haushalte als auch für professionelle Investoren.“

Der Immobilienmarktbericht für den Rhein-Erft-Kreis 2021 steht ab sofort kostenlos zum Download bereit.