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Immobilienmarktbericht Bonn 2021 liegt vor

Lesedauer: 5 Minuten
12. Juli 2021

  • Noch größerer Wohnraummangel in allen Bereichen
  • Preisentkopplung wirkt weiter
  • Erneute Verstärkung des Nachfragedrucks und ein Wandel von Wohnpräferenzen
  • Region vor neuen Herausforderungen
  • Moderate Dynamik der Mietpreise – Bremswirkung oder Ruhe vor dem Sturm?
  • Kaufpreise für Neubauwohnungen überschreiten die 5.000-Euro-Marke
  • Die Zukunft des Wohnens

Die Preise bilden im Jahr 2021 eine Entwicklung der Immobilienmärkte ab, die stark vom eigentlichen Marktgeschehen abweicht. Dass die in Bonn steigende Wohnungsknappheit auch im Preis ankommt, ist nur eine Frage der Zeit. Im Jahr 2021 fällt die Dynamik des Mietwohnungsmarkts mit 1,7 Prozent im Bestand und -0,3 Prozent im Neubau moderat aus. Die Kaufpreise entwickeln sich etwas dynamischer. Mit einem Anstieg um 4,5 Prozent überschreiten die Preise für Neubauwohnungen die 5.000-Euro-Marke. Die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser sind um 2 bis 3 Prozent gestiegen. Während die Preisentwicklungen insgesamt moderat erscheinen, gehen Anfragen und Gesuche ins Unendliche und viele Umzüge ins Bonner Umland. Dass jetzt sogar die kaum zu übertreffende Knappheit der vergangenen Jahre noch übertroffen wird, lassen die Preise noch nicht erkennen. Sie steigen weniger als in den vergangenen Jahren. Es ist jedoch eine sehr schnelle Rückkehr zur Preisdynamik des Jahres 2019 und darüber hinaus zu erwarten. 

Ruhe vor dem Sturm?

Der Bestandspreis für Bonner Eigentumswohnungen beträgt im Jahr 2021 durchschnittlich 3.161 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit einem Anstieg von 88 Euro oder 2,9 Prozent haben sich die Kaufpreise zuletzt vergleichsweise moderat entwickelt. Eigentumswohnungen stellen immer mehr eine Alternative zum knappen Angebot entsprechender Häuser dar. Im Ergebnis überschreitet der Durchschnittspreis für Neubau-Eigentumswohnungen mit einem Anstieg um 4,5 Prozent erstmals die 5.000-Euro-Marke. In gefragten Lagen in der Innenstadt oder in Nähe des Rheins werden Preise erreicht, die deutlich höher sind. Die günstigsten Eigentumswohnungen werden im Stadtbezirk Hardtberg angeboten, wo der durchschnittliche Kaufpreis im Bestand bei 2.700 Euro liegt. Die Neubaupreise liegen mit dort mit 4.300 Euro deutlich unter dem Durchschnitt, der mit 5.000 Euro ein neues Rekordhoch erreicht.

Große Spanne für Einfamilienhauspreise

Der Quadratmeterpreis für Bonner Einfamilienhäuser beträgt im Jahr 2021 durchschnittlich rund 3.500 Euro. Die absoluten Durchschnittspreise für Bestandshäuser liegen zwischen 313.000 Euro und 1,1 Millionen Euro. In Stadtrandlage sind sie mit einem Quadratmeterpreis von teilweise unter 3.000 Euro am günstigsten. In zentralen Lagen wird mit bis zu 4.120 Euro in Poppelsdorf ein wesentlich höherer Durchschnittspreis erreicht. Im Neubau ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 4.400 Euro 900 Euro höher als im Bestand. Die Durchschnittspreise haben gegenüber dem Vorjahr 2,7 Prozent im Bestand und 2,4 Prozent im Neubau zugelegt, was im Vergleich zu den Preisentwicklungen in den vergangenen zehn Jahren eine moderate Steigerung darstellt. Im Jahr 2020 ist der Anstieg noch mehr als doppelt so hoch ausgefallen.

Im Neubau verschiebt sich die Preisspanne sowohl am oberen als auch am unteren Ende um 100.000 Euro. Jedes zehnte Bestandshaus in Bonn wird für einen Kaufpreis von über 1,1 Millionen Euro angeboten, im Neubau liegt diese Schwelle bei 1,2 Millionen Euro. Wegen dieser Kaufpreise stellt die Finanzierung eines Hauses in Bonn eine Herausforderung dar, die Wohnungssuchende oft nicht mehr bewältigen können. Eine weitere Hürde stellt die Angebotsknappheit dar, die nicht nur im Neubau, sondern auch im Bestand immer deutlicher wird und sich in zunehmend verkürzten Vermarktungszeiten äußert.

Stabile Bestandsmieten von 10,50 Euro

Die Bestandsmieten zeigen sich im Jahr 2021 stabil und erreichen nach einem Anstieg um 1,7 Prozent oder 18 Cent ein Niveau von 10,52 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisspanne im Stadtgebiet beträgt 3,80 Euro und reicht von 8,25 Euro in Medinghoven bis 12,05 Euro in der Südstadt. Die höchsten Bestandsmieten werden in der Südstadt erreicht. Mit 11,70 Euro in Poppelsdorf, 11,50 Euro in der Weststadt, 11,25 Euro im Zentrum und 11,20 Euro in Gronau herrscht in den ebenfalls zentrumsnahen Ortsteilen ein ähnlich hohes Niveau. Die günstigsten Wohnungen finden sich am Stadtrand. Dort liegen die durchschnittlichen Bestandsmieten unterhalb von 10 Euro. Die höchste Preisdynamik verzeichnen die Beueler Rheinlagen, für die ein ortsteilübergreifender Preisanstieg von über 5 Prozent zu verzeichnen ist. Die durchschnittliche Neubaumiete liegt bei 13,40 Euro und ist mit einem Rückgang um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr erstmals seit 2016 gesunken. Das leichte Minus von 4 Cent ist auch im Zusammenhang mit der Neubaumiete im Stadtbezirk Godesberg zu sehen. In Godesberg-Villenviertel scheint mit einer durchschnittlichen Miete von über 16 Euro pro Quadratmeter eine temporäre Schranke erreicht zu sein, die bald wieder mit absoluter Selbstverständlichkeit überschritten wird. Insgesamt ist eine Preisdynamik im Neubau zu verzeichnen, die in 35 der 52 Bonner Ortsteile über 5 Prozent beträgt.

Ballungsraum im Wandel

Der Ballungsraum Bonn/Rhein-Sieg bietet fast 950.000 Menschen ein Zuhause, von denen rund jeder Dritte im Bonner Stadtgebiet lebt. In diesem eng vernetzten Wirtschaftsraum erfüllt die Bundesstadt eine wichtige Funktion als Wohn- und Arbeitsort für die gesamte Region. Seit einigen Jahren ist in der Großstadt ein sich abschwächendes Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. Im Jahr 2020 ist die Bevölkerung um 1.025 auf 333.794 Einwohner gestiegen, was einem relativen Anstieg von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Noch im Jahr 2016 war das Wachstum mit 1,2 Prozent viermal so hoch. Durch die anhaltende Wohnungsknappheit wird das Bevölkerungswachstum deutlich gehemmt. Wohnungssuchende werden im Stadtgebiet immer seltener fündig. Davon sind insbesondere Familien mit Kindern betroffen. Einfamilienhäuser sind auf den Bonner Wohnimmobilienmärkten kaum noch vertreten.

Mit 992 Wohnungen wurden 2020 in der Bundesstadt 432 Wohnungen weniger fertiggestellt als im Vorjahr. In den Stadtbezirken Bonn und Beuel sind nur halb so viele Wohnungen entstanden wie noch im Vorjahr. In Bad Godesberg und Hardtberg sind die Fertigstellungen hingegen gestiegen. Sie können den deutlichen Rückgang in den beiden anderen Bezirken nur geringfügig mindern. Er ist auch auf den besonderen Mangel an Bauland in Bonn und Beuel zurückzuführen, das für den Wohnungsbau zur Verfügung steht. Obwohl das Verhältnis zwischen dem Bevölkerungswachstum von 1.025 Einwohnern und den 992 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2020 ausgeglichen erscheint, belegen kürzere Vermarktungszeiten steigende Knappheit.

Der Wohnungsmangel sowie der Wandel von Wohn- und Lagepräferenzen bewirken eine zunehmende Suburbanisierung. Dieser Trend wurde durch Corona verstärkt. Viele Wohnungssuchende zieht der Wunsch nach gesundem Wohnen im Grünen und die Aussicht auf ein Homeoffice in einer größeren Wohnung oder in einem eigenen Haus raus aus der Stadt. In den Umlandgemeinden steigt der Nachfragedruck. Das Pendlervolumen nimmt zu und die Belastung der Infrastrukturen stellt die gesamte Region vor neue Herausforderungen. „Zukünftig wird es im Wesentlichen darauf ankommen, die Entwicklung von Bevölkerungs- und Infrastrukturen und Mobilitätskonzepte so zu fördern, dass das Leben und insbesondere das Wohnen in der Region ökologischer und attraktiver wird“, stellt Roland Kampmeyer, geschäftsführender Gesellschafter von KAMPMEYER Immobilien fest. Dabei spielen auch der familienorientierte Wohnungsbau und der Ausbau familiengerechter Infrastrukturen eine tragende Rolle. „Vielfalt kann und sollte für die Bundesstadt räumlich und gesellschaftlich grenzenlos weiterentwickelt werden.“


Der Immobilienmarktbericht Bonn 2021 steht ab sofort kostenlos zum Download bereit. 

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