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Degressive AfA

Welche Steuervorteile gelten für Kapitalanleger beim Kauf von Wohnimmobilien im Neubau?

Lesedauer: 3 Minuten
04. Juni 2024

Stark gestiegene Bau-Zinsen und Preissteigerungen, knappes Bauland, Material- und Personalengpässe sowie Herausforderungen in den Lieferketten haben dafür gesorgt, dass viele Bauvorhaben derzeit nicht oder nur verzögert umgesetzt werden. Der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat dabei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter erschwert. Mit einem Maßnahmenpaket für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum und zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft hat die Bundesregierung auf die Situation reagiert. Die degressive AfA ist eine der zentralen Maßnahmen dieses Pakets, die mit dem Wachstumschancengesetz auf den Weg gebracht wurde.

Wir haben Steuerberater Steffen Müller von Dell & Gauß Steuerberater zur degressiven AfA, den Möglichkeiten und was Kapitalanleger jetzt beachten sollten, befragt.

Was ist die degressive AfA für Wohngebäude und für welche Wohngebäude gilt sie?

Degressiv bedeutet, dass sich der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie von Jahr zu Jahr verringert. Die degressive AfA beträgt fünf Prozent. So können im ersten Jahr fünf Prozent auf die gesamten Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudeanteil (ohne Grund- und Bodenanteil) steuerlich geltend gemacht werden. In den darauffolgenden Jahren sind dies fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert. Dies gilt ausschließlich für Investitionen in Neubauimmobilien zur Vermietung zu Wohnzwecken oder solche, die bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden. Damit muss für eine begünstigte Investition die Anschaffung der Immobilie im selben Jahr erfolgen wie die Fertigstellung des Gebäudes bzw. der Wohnung. Eine degressive Abschreibung auf An- / Umbau oder Erweiterung von bestehendem Wohnraum werden nicht gefördert.

Baukostenobergrenzen oder hohe Energieeffizienzstandards müssen dabei, im Gegensatz zur Förderung gem. § 7b EstG Sonder-Afa (siehe auch unsere letzte Frage) nicht berücksichtigt werden. Die degressive AfA ist allerdings zeitlich begrenzt:
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss in dem festgelegten 6-Jahres-Zeitraum zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Die Laufzeit der degressiven AfA ist allerdings nicht beschränkt, es empfiehlt sich allerdings nach einem Zeitraum von 13 bis15 Jahren auf die lineare Abschreibung zu wechseln da die Bemessungsgrundlage der degressiven Abschreibung immer nur vom Restwert ausgeht. Beim Wechsel auf die lineare Abschreibung wird der Restwert durch die Restnutzungsdauer geteilt.  Ganz wichtig: Entscheidend für die Gewährung ist der Baubeginn/Kaufvertrag und nicht der Bauantrag.

Neubauhäuser

Was ist der Unterscheid zur linearen AfA?

Die lineare AfA für Neubau von aktuell drei Prozent ist eine gleichbleibende Abschreibung mit einem festen Prozentsatz über den gesamten Abnutzungszeitraum einer Immobilie. Dabei werden die kompletten Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten des Gebäudeanteil angesetzt. Ein Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Das kann nach einigen Jahren auch günstiger sein, wenn die Abschreibung dadurch höher ausfällt.

Wer profitiert von der degressiven AfA und wie genau?

Bei der degressiven AfA handelt es sich um einen temporären Vorteil für Kapitalanleger. Die höhere Steuerersparnis ergibt sich hierbei in den ersten Jahren der Investition. Das Vorziehen von Abschreibungsvolumina ist für Kapitalanleger besonders interessant, da in den ersten zehn Jahren nach der Gebäudeinvestition in der Regel keine steuerfreie Veräußerung möglich ist. Die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen. Kapitalanleger haben dadurch zu Beginn ihres Investments mehr Liquidität, um das anfänglich hohe Darlehen abzubauen.

Ist eine Kombination der degressiven Afa mit der Sonder-AfA für Mietwohnungsbau nach § 7b EstG möglich?

Der Paragraf 7b EstG ist eine steuerliche Subventionsvorschrift, die zur Förderung des Baus von neuen Wohnungen geschaffen worden ist. Die Sonderabschreibung beträgt jährlich fünf Prozent und ist für einen Zeitraum von vier Jahren zu gewähren und kann neben der degressiven AfA unter bestimmten Voraussetzungen angewendet werden. Durch die Erweiterungen des Wachstumschancengesetz wurden rückwirkend zum Veranlagungszeitraum 2023 folgende Kriterien dazu beschlossen:

  • Förderzeitraum verlängert auf Bauanträge zwischen 01.01.2023 bis 30.09.2029
  • Kriterien einer „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse
  • Baukostenobergrenze wurde auf 5.200 € / m² angehoben
  • Bemessungsgrundlage für die Abschreibung Deckelung bei 4.000 € / m²

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Veröffentlichungen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten wie Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.

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